Узнал о схеме, и стало интересно, насколько это вообще реально. Опишу суть.

Покупаешь в ипотеку долю в квартире родственника, например матери. Дальше деньги, полученные от банка, кладешь на ИИС. Получаешь налоговый вычет типа А. Если сумма более 400 000 Р — никто не мешает эти же деньги положить на второй ИИС, открытый на другого человека, например на мать. По нему она также получит налоговый вычет. Потом спокойно платишь себе ипотеку: доход по ИИС и вычеты запросто покроют проценты по ипотеке, может даже и в плюс выйти получится.

По итогу есть накопленная сумма на ИИС и погашенная ипотека.

Какие у такого метода могут быть подводные камни? Можно ли таким образом еще получить вычет за покупку квартиры?

Алекс

Суть вашей идеи заключается в том, чтобы взять ипотеку и полученные деньги инвестировать через ИИС. Когда я вижу идею взять кредитные деньги и вложить их в фондовый рынок, мне уже становится страшно. И вот почему.

Нужно гарантированно ежемесячно отдавать банку деньги с процентами. При этом ваша выгода от инвестиций не гарантирована: чтобы в итоге оказаться в выигрыше, вам недостаточно просто получать прибыль по вашему инвестиционному счету — вам нужно получать прибыль больше, чем вы платите банку процентов. И это все надо делать на протяжении нескольких лет.

Учитывая ставки по ипотеке на уровне 8—12% годовых, вам нужно получать доходность минимум 10—15% ежегодно, а это уже не такая простая задача. Но, даже если вы с ней справитесь, ваша прибыль будет не 10—15%, а 2—3% годовых: нужно же еще платить процент по ипотеке. Скажем, от миллиона рублей это 20 000—30 000 Р в год.

Еще нужно учитывать ограничения по ИИС. Деньги, которые вы кладете на ИИС, нельзя снимать в течение трех лет, чтобы не потерять налоговые льготы. Кроме того, сумма, на которую начисляется вычет, ограничена — максимум 400 000 Р в год. То есть в виде вычета за год вы получите максимум 52 000 Р, это 13% от 400 000 Р.

Ежемесячный платеж по кредиту с вашими условиями будет не меньше 35 000 Р — ведь вместе с процентами нужно отдавать еще и часть основного долга. Получать 35 000 Р процентов от инвестиций каждый месяц, чтобы отдавать за их счет ипотеку, не получится — даже с учетом вычета 52 000 Р.

Вывод: пока деньги будут лежать на ИИС и приносить вам процент, ипотеку вам придется отдавать своими силами из каких-то еще денег, так как возможности выводить средства у вас не будет. Даже если вы вложите деньги в облигации и сможете получать по ним купон на отдельный банковский счет, купон будет приходить раз в три-шесть месяцев, а значит, использовать его для оплаты ежемесячных ипотечных платежей тоже не получится.

Но это все лирика. Давайте разберемся на конкретных примерах.

Эта статья могла быть у вас в почте
Подпишитесь на Инвестник — рассылку для инвесторов, и получайте письмо с главными новостями каждый понедельник

Достаем калькулятор

Я решил все же набросать некоторые из возможных примеров реализации вашей схемы. Но не все. Я не буду рассматривать инвестиции в акции при вашей схеме, так как при этом варианте у инвестора вообще нет никакой уверенности в стабильных доходах.

Если уж и прикидывать варианты, то только с инвестициями в ОФЗ. Доходность по ним сейчас от 6—7% годовых. С одной стороны, это значительно меньше ставки по ипотечному кредиту. С другой — по-прежнему есть риск того, что тело облигации — цена самой облигации, которая определяется рынком, — снизится, что для инвестора будет означать потенциальный убыток.

Итак, допустим, вы взяли 2 млн рублей в ипотеку на 5 лет по ставке 10%. Все эти деньги вы вложили в ОФЗ под 7% годовых. На эту сумму вы на протяжении пяти лет получаете вычет 52 000 Р в год — это максимальное ограничение по ИИС.

Ваши действия:

Теперь, чтобы сравнить ваши расходы по ипотеке и ваши доходы от инвестиций в ОФЗ и вычета по ИИС, нужно привести все к годовому выражению. В итоге ваша годовая доходность за год равна:

7% годовых по купону + (13% вычета / 5 лет) = 7 + 2,6 = 9,6%

Ваши расходы по кредиту при этом — 10% годовых.

Как видите, вы в минусе.

Ставка по ОФЗ всегда будет ниже ставки по кредиту. Единственный шанс оказаться в плюсе — налоговый вычет. Но размер ежегодного вычета ограничен суммой 400 000 Р, а значит, если сумма вашей ипотеки больше 400 000 Р — годовая доходность вычета будет размазываться. Сейчас объясню, что я под этим подразумеваю.

Предположим, вы берете 400 000 Р в кредит и кладете их на ИИС — с них вы получите 52 000 Р вычета, то есть 13%. Но если вы возьмете 800 000 Р кредита, для максимального вычета вам нужно будет вносить их не в один год, а в два — и все равно вы получите 52 000 Р вычета за год, то есть уже 6,5% от взятой в кредит суммы. Если берете 1,2 млн, для максимального вычета нужно будет вносить по 400 000 Р три года подряд — но максимальный вычет составит все равно 52 000 Р в год — уже 4,33% от взятой в кредит суммы.

Исходя из этого, можно сказать, что самый выгодный для вас сценарий возникает тогда, когда вы можете 13% от вычета разом приплюсовать к вашей доходности по ОФЗ, не растягивая на несколько лет. Этот идеальный сценарий возможен при кредите 400 000 Р на год. Любая другая комбинация будет значительно менее выгодна, поэтому рассмотрим лучший сценарий в деталях.

Подробный расчет

Схема «берем кредит и инвестируем его». Исходные данные: кредит 400 000 Р на год под 10% годовых. Ежемесячный платеж — 35 200 Р, переплата — 22 000 Р. 400 000 Р кладем на ИИС, кредит гасим из своих.

Получим вычет по ИИС 52 000 Р и купон по ОФЗ — дважды в год по 13 000 Р. Это из расчета доходности облигаций 6,5%. Фактически большую доходность по ОФЗ сейчас не найти: падает ставка ЦБ — падает и доходность облигаций.

В итоге: переплатили по кредиту — 22 000 Р, доход по ОФЗ плюс вычет — 78 000 Р, прибыль — 56 000 Р.

Выглядит неплохо, но тут не учтена важная деталь: каждый месяц вы отдаете часть своих денег, чтобы погашать кредит. Но эти деньги могли лежать у вас в тех же облигациях на ИИС и приносить доход. Рассмотрим и такой вариант.

Схема «не берем никаких кредитов, а просто инвестируем свое». Исходные данные: кредит не берем, а то, что должны были отдавать за кредит, инвестируем на ИИС в те же ОФЗ.

Получим вычет по ИИС 52 000 Р и купон по ОФЗ: если предположить, что вы ежемесячно покупали ОФЗ на сумму 35 200 Р, за год вы получите доходность от купона примерно 14 000 Р.

Итоговая прибыль без кредитных денег: 52 000 + 14 000 = 66 000 Р.

То есть в реальности кредит только уменьшает вашу прибыль. Конечно, можно найти более доходные инструменты и выйти в плюс, но риски с кредитом велики, и никто не гарантирует прибыль. Мы очень не рекомендуем вкладывать кредитные деньги. Лучше потихоньку откладывать свои.

Если рассматривать другие сценарии, с большей суммой вклада или сроком займа, ваша переплата по кредиту будет увеличиваться, а эффект от вычета будет размываться за счет ограничений ИИС, поэтому иные сценарии будут только хуже.

А что с вычетом на квартиру при такой схеме

Мы подробно разбирали тему вычетов. Если вкратце, то при покупке квартиры у близкого родственника вычет вы не получите.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.