Мы с гражданским супругом собираемся взять ипотеку. В договоре будем созаемщиками, оба получим по 50% квартиры. Квартира стоит 2,5 млн рублей плюс проценты по кредиту — 1,3 млн. Сможем ли мы получить потом налоговый вычет и как его посчитать?
Есть ли смысл зарегистрировать брак до покупки квартиры, чтобы вернуть больше налога? Какие вообще есть нюансы по вычетам для созаемщиков? Что нужно делать, чтобы вернуть налог, и как нам получить больше денег?
Елена и Игорь
Елена и Игорь, вы можете получить налоговый вычет при покупке квартиры как созаемщики. Но сколько налога вы сможете вернуть — зависит от оформления и регистрации брака.
Кто считается созаемщиком
Созаемщики — это солидарные заемщики. То есть банк может требовать от любого из них всю сумму долга по кредиту. Например, при просрочке по ипотеке банк может обратиться отдельно к каждому из вас и потребовать всю сумму долга. А может обратиться только к кому-то одному или сразу к обоим. Пока кредит полностью не погашен, каждый созаемщик несет ответственность перед банком: и не по части долга в какой-то пропорции, а по всему долгу.
Если один созаемщик погасит ипотеку, то он сможет потребовать от другого вернуть часть денег. Это называется регрессным требованием, и оно касается отношений между двумя созаемщиками. Банк здесь уже не участвует: он получит свои деньги от кого захочет.
Созаемщиками по кредиту могут быть и супруги, и родители с детьми, и друзья, и брат с сестрой, и партнеры по бизнесу. Чтобы быть созаемщиками, необязательно официально регистрировать брак, но чаще всего солидарно по кредиту отвечают муж и жена.
При покупке квартиры в ипотеку созаемщики могут оба быть собственниками жилья или его оформят на кого-то одного. Но квартира в любом случае будет в залоге у банка, а деньги можно требовать с любого должника.
Иногда кредит берет сын, а мать становится созаемщиком. Она не получает от банка ни рубля и не становится собственницей квартиры. Но если сын перестает платить, всю сумму долга можно требовать с матери. С гражданским и официальным браком такая же ситуация: созаемщик не всегда собственник и платит кредит. Поэтому с вычетами есть нюансы.
Какие вычеты дают созаемщикам
При покупке квартиры есть два вида вычетов. У каждого свой лимит:
- По расходам на квартиру — 2 млн рублей, а остаток можно переносить на другие объекты.
- По процентам — 3 млн рублей, остаток переносить нельзя, вычет дают только на одну квартиру.
Иногда вычеты можно распределить в любой пропорции, а иногда нельзя. Это касается и вычета при покупке квартиры, и процентов по ипотеке. Есть случаи, когда созаемщик вообще не может получить вычет, даже если заплатит часть денег в счет кредита.
Если созаемщики не супруги
Если банк не против, вы можете купить квартиру в ипотеку до регистрации брака. Собственником недвижимости станет кто-то один или оба в каких-то пропорциях. Эти нюансы на усмотрение заемщиков и банка, но они важны для вычета.
Каждый созаемщик будет оформлять вычет как отдельный налогоплательщик.
Вот обязательные условия — чтобы вернуть налог, они должны совпадать у каждого созаемщика:
- Есть право собственности на долю в квартире. Мало быть просто должником перед банком, нужно еще быть собственником жилья по документам. Так бывает не всегда, но в вашем случае условие выполняется.
- Каждый платит свою часть кредита и процентов. В налоговую нужно предоставить документы, в которых будет написано, что вот этот созаемщик платит вот столько денег за конкретную ипотеку. Если документы на кого-то одного, второму налог не вернут. Платите каждый за себя или по очереди, а не с одного счета. Так нужно делать, даже если у вас общий бюджет, но вы не в браке.
Это не единственные условия для имущественного вычета, но они принципиальны для созаемщиков. По поводу общих требований к возврату НДФЛ при покупке квартиры есть отдельная статья.
Когда у созаемщиков будут проблемы с вычетом
Созаемщики, которые не в браке, не смогут использовать вычет в таких случаях:
- собственник один, а платит другой. Вычет не получит никто. Банку может быть неважно, кто платит, а налоговой важно. Для вычета каждый должен подтвердить право собственности и расходы;
- кредит платит единственный владелец квартиры. Вычет дадут только собственнику. Второй созаемщик может быть просто указан в договоре для страховки банка, но права на вычет у него нет;
- квартира оформлена поровну, а платит один. Налог вернет тот, кто платит, и только за свою долю. Переиграть задним числом не получится.
В вашем случае каждый получит вычет за ½ квартиры. При условии, что вы так оформите документы, что деньги продавцу поступят с разных счетов: отдельно от Елены, отдельно от Игоря. И ежемесячные платежи вы тоже будете вносить по отдельности — каждый вернет ½ от начисленных банку процентов. Если платежи будет вносить только Игорь, Елене вычет по процентам не дадут.
Расчет вычетов и налога для Елены и Игоря при покупке квартиры до брака
| Елена | Игорь | |
|---|---|---|
| Заплатили за квартиру | 1 250 000 Р | 1 250 000 Р |
| Проценты по ипотеке | 650 000 Р | 650 000 Р |
| Можно вернуть НДФЛ | 247 000 Р | 247 000 Р |
| Остаток вычета за квартиру (можно использовать в будущем) | 750 000 Р | 750 000 Р |
| Остаток вычета по процентам (не переносится на другие объекты — сгорает) | 2 350 000 Р | 2 350 000 Р |
Расходы на квартиру, платежи и вычеты распределяются поровну — пропорционально долям. Из-за этого у каждого появится остаток вычета по процентам, который больше никогда нельзя использовать. Вернуть 13% налога с 2,35 млн рублей ни Елена, ни Игорь не смогут, даже если поженятся и возьмут другую ипотеку.
Если созаемщики в официальном браке
Созаемщики-супруги могут получать вычет при покупке квартиры по-другому. Для них неважно, на кого и как оформлена квартира, кто платит и кто зарабатывает. Все деньги, недвижимость и расходы по умолчанию общие. Исключение — когда есть брачный договор и недвижимость принадлежит кому-то одному. Но даже брачный договор не помешает, если он составлен только на случай развода, а в браке режима собственности не меняет.
Каждый имеет право на вычет независимо от того, созаемщики супруги или нет. Кредит в браке может взять только супруг, а вычет дадут и жене.
Это касается двух видов вычета: при покупке квартиры и по процентам.
Оба вычета супруги могут распределять между собой как угодно, в любой пропорции. Иногда это помогает быстрее вернуть налог или получить из бюджета больше денег.
Вот как можно распределить вычеты супругам в разных ситуациях на примере Елены и Игоря.
Квартира оформлена на Игоря, ипотеку платят с его счета
| Елена | Игорь | |
|---|---|---|
| Доли в квартире по документам | — | 100% |
| Заплатили за квартиру | — | 2 500 000 Р |
| Проценты по ипотеке | — | 1 300 000 Р |
| Вычет при покупке квартиры | 500 000 Р | 2 000 000 Р |
| Вычет по процентам | — | 1 300 000 Р |
| Можно вернуть НДФЛ | 65 000 Р | 429 000 Р |
| Остаток вычета за квартиру (можно использовать в будущем) | 1 500 000 Р | — |
| Неиспользованный вычет по процентам (можно использовать для другой ипотеки) | 3 000 000 Р | — |
Хотя собственник квартиры Игорь и платит только он, но Елена тоже может получить вычет. Например, 500 тысяч рублей, потому что у Игоря лимит 2 млн.
Квартира оформлена в равных долях, ипотеку платят со счета Елены
| Елена | Игорь | |
|---|---|---|
| Доли в квартире по документам | 50% | 50% |
| Заплатили за квартиру | 1 250 000 Р | 1 250 000 Р |
| Проценты по ипотеке | 1 300 000 Р | — |
| Вычет при покупке квартиры | 1 500 000 Р | 1 000 000 Р |
| Вычет по процентам | 1 300 000 Р | — |
| Можно вернуть НДФЛ | 364 000 Р | 130 000 Р |
| Остаток вычета за квартиру (можно использовать в будущем) | 500 000 Р | — |
Хотя собственники квартиры оба супруга, у Игоря уже нет права на вычет по процентам. Поэтому НДФЛ с них вернет Елена, хотя ей принадлежит только половина квартиры.
Квартира оформлена в пропорции 70/30, платят то Елена, то Игорь
| Елена | Игорь | |
|---|---|---|
| Доли в квартире по документам | 70% | 30% |
| Заплатили за квартиру | 1 750 000 Р | 750 000 Р |
| Проценты по ипотеке | 200 000 Р | 1 100 000 Р |
| Вычет при покупке квартиры | 1 250 000 Р | 1 250 000 Р |
| Вычет по процентам | 650 000 Р | 650 000 Р |
| Можно вернуть НДФЛ | 247 000 Р | 247 000 Р |
На общую сумму вычета при такой стоимости квартиры распределение вычетов не повлияет. Но можно оформить квартиру с одной выгодой: например, когда на первоначальный взнос дают деньги чьи-то родители или большая часть квартиры оформляется на супругу из-за детей. А вычеты распределить по-другому: хоть поровну, хоть обратно пропорционально долям.
Оба супруга сохранят право использовать остаток для следующей квартиры. А один сможет сохранить право на вычет по процентам. То есть кто-то из супругов получит шанс вернуть еще до 390 тысяч рублей налога, если возьмет другую ипотеку один или в браке.
Это удобно, если кто-то уже получал вычет по процентам и потерял это право. Как бы ни распределялись расходы и право собственности, весь вычет получит другой супруг — бюджет вернет семье 13% от уплаченных процентов.
Совместная и долевая собственность
Для супругов. Вид собственности не имеет значения с 2014 года. Раньше его нужно было распределять пропорционально долям, а теперь считается, что квартира общая в любом случае и право на полный вычет есть у каждого супруга. Можно распределять вычет как угодно. Для этого даже не нужно быть созаемщиком и платить только со своего счета.
Вот как это можно использовать с выгодой:
- Чтобы быстрее вернуть налог, можно распределить вычет по расходам на квартиру в пользу того супруга, который больше зарабатывает.
- Если проценты по ипотеке меньше 3 млн рублей, вычет по ним можно заявить одному из супругов. А второй сохранит свое право для другой ипотеки.
- Один может получать вычет за квартиру, а другой — за проценты. Это удобно, когда один супруг уже использовал право на вычет за квартиру, но не хочет платить НДФЛ.
- Распределять вычет по процентам в разных пропорциях можно каждый год с учетом дохода. Сначала вычет можно заявить поровну, а если потом супруга уйдет в декрет или уволится, НДФЛ с процентов будет возвращать только муж.
- Если один из супругов пенсионер, он сможет сразу вернуть налог за четыре года, поэтому в его пользу можно распределить больше вычета.
Созаемщики не в браке. Чаще всего квартира оформляется в долевую собственность. Налог можно вернуть только с тех расходов, которые относятся к конкретной доле и с учетом своего лимита. Вычет нельзя перераспределить в любой пропорции, его не может получить один собственник, и его не получит тот созаемщик, который не подтвердит свои расходы по кредиту.
До 2014 года лимит вычета при долевой собственности был привязан ко всей квартире — 2 млн рублей делили между созаемщиками пропорционально долям. Сейчас каждый созаемщик может использовать до 2 млн рублей на свою долю, а остаток вычета перенести на другой объект.
С вычетом по процентам так не получится: по ним остаток не переносится на другие объекты в любом случае. А делить сумму процентов тоже нужно пропорционально: каждому заемщику вернут налог только с его части уплаченных процентов.
Условия получения и требования к созаемщику
Созаемщики оформляют вычет как все остальные покупатели квартир. Нужно подтвердить право собственности и расходы на квартиру и уплату процентов. У супругов эти документы могут быть оформлены на кого угодно из них, а у других созаемщиков — только на свое имя.
Все условия для вычета за квартиру описаны в подробной инструкции.
Как созаемщикам вернуть больше НДФЛ при покупке квартиры
Если вы планируете регистрацию брака, лучше покупать квартиру и брать кредит после свадьбы. Тогда можно как угодно распределить вычет.
У вас проценты по ипотеке меньше 3 млн рублей. Это значит, лучше получать этот вычет в браке кому-то одному. Тогда вы все равно вернете 13% от суммы процентов, но другой супруг сохранит право на этот вид вычета на будущее.
Если оформлять отношения не собираетесь, то квартиру нужно оформлять в таких долях, чтобы каждый платил именно за ту долю, которой владеет. Например, вы договорились платить поровну — тогда и доли должны быть равными. Или вы будете вносить деньги в пропорции 70/30 — тогда разумно и доли делить так же. Иначе оба недополучите деньги.
Обо всем этом надо думать до того, как будете подавать заявку в банк. Или хотя бы до подписания договора. Бывают случаи, когда люди покупают квартиру, становятся созаемщиками, право собственности оформляют на кого-то одного. А потом женятся и понимают, что потеряли право вернуть из бюджета 300 тысяч рублей. Но переиграть уже ничего нельзя.
Здравствуйте! У меня раньше была ипотека и все вычеты были получены. Я в прошлом году взял в ипотеку другую квартир, явлюясь ее собственником. Сейчас планирую рефинансирование; если я возьму брата в созаемщики и оформлю на него некоторую долю этой квартиры, сможет ли он получить вычет на расходы по процентнам от данной ипотеки (при условии, что с его счета будут поступать платежи на ее оплату)?
Мы вне брака купили квартиру (2 равные доли) в ипотеку (ипотека на втором дольщике), а я просто каждый месяц отдаю второму дольщику деньги за свою долю.
Могу ли я получить налоговый вычет, если составлю расписку второму дольщику, что я как будто бы отдала средства за свою долю.
Здравствуйте. Я являюсь соцзаемщиком у матери. Отдаю ей часть по кредиту, но доли в квартире у меня нет. Могу я вернуть вычет по процентам?
Здравствуйте, мы с мужем в браке, собираемся брать квартиру в ипотеку у его сёстры, вопрос: получит ли муж налоговые вычеты по ипотеки и единоразово выплату?
День добрый! Подскажите пожалуйста, взяла ипотеку мама созаемщик, собственник я, оплата производится со счета мамы. Могу ли я получить вычет за % по ипотеке? мама может получить вычет по процентам?
Всём привет.В браке взяли ипотеку на квартиру. Жена всё оформила на себя кредит и она-же собственник с 2 детьми. Я был созаёмщик. Оплату за кредит жена платила ,я только давал деньги наличкой.Брак ростался,ипотеку погасили полностью.
Вопрос; какие я могу получить вычеты ( квартиры, проценты за кредит), и как это лучше сделать?
Подскажите, пожалуйста, ссылки, из которых следует, что при общей долевой собственности (мать и дочь по 1/2 квартиры), в случае, когда 100% расходов по ипотеке (включая %) несёт дочь, вычет дочь может получить только в размере 1/2?
Ситуация такая: налоговая сначала сама предложила по заявлению от матери, что дочь уплачивает 100% расходов по ипотеке вернуть дочери оставшуюся 1/2 вычета по процентам по ипотеке (как бы вернуть часть матери, она не работает официально, вычет не получает, дочери выплачивали все годы только половину вычета - от 1/2 от уплаченных процентов, короче оставшуюся часть предложили вернуть, к тому же дочь основной созаемщик, действительно все оплачивала только она и только с одного её счета). Заявление мать и дочь предоставили, вычет налоговая им вернула. Теперь налоговая требует его обратно (объяснений нет, но как я поняла из ресеча, распределение процентов по заявлению возможно только в отношении супругов и общей совместной собственности, то есть кто-то из инспекторов дал неверный совет вернуть вторую часть 1/2 вычета по заявлению, и вернули его тоже по ошибке, получается). Не могу только найти ссылки, из которых это все следует, и вообще пытаюсь понять, могу ли как - то, ссылаясь на положения НК, отстоять возможность непропорционального распределения % и, как следствие, полученного вычета или это в любом случае только с супругами возможно. Спасибо большое!!
Добрый день, супруга купила квартиру до брака в ипотеку, через полгода мы расписались. Могу ли я как её супруг вернуть уплаченные проценты по ипотеке?