![](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-01.v9s59btl05wg.png)
Как получить кредит на постройку дома по программе сельской ипотеки?
Мы хотим построить дом в деревне на земле, которая досталась нам по наследству. Слышали, что можно взять кредит на строительство по ставке 3% по программе сельской ипотеки.
Как понять, подпадаем ли мы под эту программу и можно ли построить жилой дом с нуля? Что стоит учесть?
Выдачу кредитов по программе «Сельская ипотека» могут приостанавливать
Программа «Сельская ипотека» работает уже несколько лет. Но получится ли взять ипотеку под 3% или нет, зависит от суммы, которую правительство выделяет на эту программу каждый год, и экономической ситуации в стране. Так, в августе 2023 года банки приостановили прием заявок по программе «Сельской ипотеки». Такое решение приняли из-за повышения ключевой ставки до 12% в середине августа. В октябре 2023 по этой программе вновь стали выдавать кредиты.
Если планируете взять кредит, рекомендуем прямо перед подачей заявки уточнить текущий статус программы в банке.
Иван, действительно в России есть программа сельской ипотеки, с помощью которой можно получить льготный кредит, в том числе и на постройку дома. В Тинькофф Журнале уже были статьи на эту тему:
По этой программе можно взять кредит на строительство жилого дома на земельном участке, который у вас уже есть, или оформить кредит на покупку земли под строительство.
В вашем случае нужно выяснить, подпадает ли земельный участок под программу сельской ипотеки и можно ли построить на нем дом. А затем подобрать строительную организацию и завершить строительство в течение 24 месяцев — иначе банк может поднять ипотечную ставку.
Сельскую ипотеку могут выдавать 16 аккредитованных банков. Низкая ставка сельской ипотеки обеспечена тем, что государство субсидирует банкам разницу по сравнению с ключевой ставкой ЦБ. На эти цели заложен определенный бюджет. В 2023 году это почти 20 млрд рублей. Когда бюджетные деньги заканчиваются, банки приостанавливают прием заявлений на ипотеки. Летом 2023 года сельскую ипотеку выдавали всего четыре банка: Россельхозбанк, РНКБ, «Кубань Кредит» и «Центр-Инвест», но ситуация постоянно меняется.
Для строительства нужно подрядить фирму или ИП из списка партнеров конкретного банка. Строить самостоятельно не получится: нужен договор подряда. А про требования к земельному участку и строительству я расскажу подробнее.
![Заявки на сельскую ипотеку в июле 2023 принимал банк «Кубань-кредит». Источник: kk.bank](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen1.kmizvxncqf8o..png)
![Для оформления ипотеки на строительство дома нужно заключить договор подряда с одним из застройщиков из списка партнеров банка. Источник: kk.bank](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen2-02.kft1ljats7xc..png)
Требования к земельному участку для сельской ипотеки
Земельный участок должен быть расположен на территории из списка населенных пунктов, которые включены региональным министерством сельского хозяйства в программу сельской ипотеки. Он может находиться в собственности или аренде. О том, как проверить, относится ли ваш участок к одному из таких населенных пунктов, мы очень подробно писали в статье про покупку готового дома по этой программе.
Если вы все проверили и ваш участок подходит, дальше нужно определиться с его характеристиками. От них зависит, одобрит ли банк предоставление кредита. Необходимо знать:
- К какой категории земель относится участок.
- В какой территориальной зоне он расположен.
- Какой у него вид разрешенного использования.
Категории земель. Земельный кодекс РФ делит все земли на определенные категории в зависимости от целевого назначения. Например, есть земли лесного или водного фонда, земли населенных пунктов или специального назначения.
Земельный участок, на котором можно возвести дом для проживания, может относиться только к землям населенных пунктов.
В какой территориальной зоне расположен участок. Земли делятся на зоны, для каждой из которых в правилах застройки прописан свой градостроительный регламент — собственники участков должны его соблюдать. Например, может быть установлено ограничение на строительство или его запрет. Так, если населенный пункт поделен на зоны: жилую, общественно-деловую, рекреационную, сельскохозяйственную, инженерно-транспортной инфраструктуры и зону спецназначения, — строить дом можно только в жилой.
Кредит не выдадут на покупку участка в охранной зоне или земли, зарезервированной для государственных и муниципальных нужд.
Вид разрешенного использования участка. Даже если участок расположен в нужной территориальной зоне, вид его разрешенного использования может предполагать запрет на строительство.
Виды разрешенного использования бывают самыми разными, все возможные перечислены в классификаторе. Например, бывают земли для ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, малоэтажной застройки, для предоставления коммунальных услуг и др.
Банк выдаст кредит только при условии, что участок находится в границах населенного пункта, территория которого подпадает под действие сельской ипотеки. А категория земель и вид разрешенного строительства позволяют построить на нем дом, пригодный для постоянного проживания.
Идеальный вариант для сельской ипотеки:
- Земельный участок находится в границах населенного пункта, подпадающего под сельскую ипотеку.
- Категория земель — земли населенных пунктов.
- Территориальная зона — жилой застройки или садоводства.
- Вид разрешенного использования — садовый участок, участок для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
А вот земельные участки из земель сельхозназначения всегда находятся за границами населенного пункта. Об этом прямо говорится в Земельном кодексе РФ, поэтому для строительства они не подходят.
Как правило, земельные участки в СНТ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, но не всегда. Иногда бывает, что СНТ находится на землях населенных пунктов и в них можно строить жилые дома. Тогда нужно смотреть градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки — ПЗЗ для данного муниципального образования.
Поэтому всегда уточняйте юридические характеристики конкретного земельного участка.
Как узнать категорию и вид разрешенного использования земельного участка
Есть несколько способов.
Первый — запросить выписку из ЕГРН или посмотреть информацию из нее онлайн. Данные об участке есть на публичной кадастровой карте Росреестра, и их можно запросить через портал госуслуг. В первом случае информация будет доступна любому пользователю, а во втором — только владельцу участка.
Собственник или арендатор земли также может получить градостроительный план на свой участок — в нем будет нужная информация о разрешенном использовании и параметрах допустимого строительства.
![Запросить градостроительный план собственник участка может через МФЦ или портал госуслуг. Электронный документ будет готов через 14 рабочих дней. При заказе через МФЦ к этому сроку нужно добавить еще два рабочих дня. Источник: gosuslugi.ru](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen4upd.liahl3qsqw44..png)
![План содержит полезную информацию для планирования строительства или реконструкции зданий на участке: его расположении, границах, видах разрешенного использования, предельных параметрах строительства и об ограничениях использования](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen5.8tmfsmjs63dq..png)
![В градостроительном плане перечислены основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования участка. К каждому прописаны предельные параметры строительства: этажность, отступы от границ, максимальный процент застройки и минимальная площадь участка](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen6upd.mt1ebsooesc7..png)
Для просмотра участка на публичной кадастровой карте вбейте в строку поиска кадастровый номер или адрес земельного участка.
Появится меню с данными о категории земель, а также виде разрешенного использования.
![Вбив кадастровый номер или адрес земельного участка, слева можно увидеть категорию земли и вид разрешенного использования. Категория земель сельхозназначения для сельской ипотеки не подходит](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/stroim-dom-v-sele-int_2upd.uwp2gnrk7wed..png)
![Категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства. Подходит для строительства по программе сельской ипотеки](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/stroim-dom-v-sele-int_3upd.fdhi8mvfqu5o..png)
![Категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства. Участок подошел бы для строительства по программе сельской ипотеки, если бы находился в населенном пункте, попавшем в перечень программы сельской ипотеки](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/stroim-dom-v-sele-int_4upd.xmaqgaqyd75c..png)
Если у вас нет кадастрового номера земельного участка, например вы только присматриваете землю, то подойдет другой способ. В целом я рекомендую всегда перепроверять данные из Росреестра этим способом.
Чтобы узнать, к какой категории земель относится земельный участок, необходимо открыть генеральный план соответствующего поселения, в котором расположен земельный участок.
Виды разрешенного использования устанавливаются органами местной власти в правилах землепользования и застройки — ПЗЗ. Там, исходя из территориальных зон, указываются основные виды разрешенного использования, а также градостроительные регламенты, где приводятся предельные параметры строительства: ограничения по этажности, минимальным отступам от границ земельных участков и другим параметрам, с которыми стоит ознакомиться, прежде чем начинать строительство.
Дальше я расскажу, где взять все эти документы.
Где искать генеральный план и ПЗЗ
Градостроительную документацию на свою территорию утверждают местная администрация — она обязана выкладывать генплан и правила в свободный доступ на официальных сайтах.
Еще посмотреть эти документы можно в общероссийской информационной системе территориального планирования — ФГИС ТП.
Разберем на примере.
![На сайте ФГИС ТП выбираем «Документы» — «Поиск по территории»](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen7.bzj8hicwirrz..png)
![Нужно прописать адрес участка, выбрав поэтапно название субъекта, городского округа или муниципального района и населенного пункта. На сайте можно увидеть действующие, неактуальные и проекты будущих землеустроительных документов. Я выбрала для примера Веревское сельское поселение, где находится СНТ «Дони» и деревня Дони](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen8.tme2xixcqdew..png)
![Открывается перечень действующих документов для выбранного поселения. Тут есть генеральный план, нормативы, программы комплексного развития и ПЗЗ. Нужно выбрать последнюю версию ПЗЗ и открыть ее](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen9.8tqxhsw6nc1x..png)
![Слева в меню нужно выбрать раздел «Данные»](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen10.5kenspyufbem..png)
![Откройте карту градостроительного зонирования и градостроительный регламент. Все прикрепленные документы доступны к скачиванию](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen11.jv0dcym1wa3b..png)
![Выберем сначала карту зонирования. Перед нами открывается карта категорий земель всего муниципального района. Справа указаны условные обозначения](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen12.htb4bfguezpd..png)
![Наглядно видно, что земельные участки в деревни Дони относятся к категории земель населенных пунктов: они помечены как зона жилой застройки — ТЖ.1. А земельные участки в СНТ относятся к категории земель под садоводство — ТСХ.4](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen13.mneheyyxcgit..png)
Итак, по карте мы определили, в какой территориальной зоне находится наш земельный участок.
Дальше переходим к самим ПЗЗ, чтобы установить вид разрешенного использования.
![Открываем градостроительный регламент. Мы видим, что в зоне ТЖ.1 можно строить индивидуальные жилые дома](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen14upd.eteokytl92zf..png)
![Там можно найти предельные параметры строительства: ограничения по этажности, размеру земельного участка и другие важные характеристики](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen15upd.j66tvna3cc5e..png)
![В зоне ТСХ.4 можно вести садоводство и огородничество](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen16upd.hmkaivsfcoro..png)
![Строить дома на них тоже можно, но не выше трех этажей](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/ask-stroim-dom-v-sele_tune082023_screen17upd.nqbxuk0vtyil..png)
Сельская ипотека — это целевой кредит
Банк выдает целевой кредит на строительство объекта недвижимости и не проверяет, соответствует ли строящийся дом градостроительным нормам и правилам. Вы должны самостоятельно позаботиться об этом и перед началом строительства уведомить органы местного самоуправления. Мы уже писали, как отправить такое уведомление.
Если органы местного самоуправления не согласуют строительство, то вы не сможете оформить дом в собственность, а значит, банк может потребовать вернуть деньги, поскольку это будут нецелевые расходы.
Поэтому, прежде чем взять сельскую ипотеку на строительство дома, обязательно выясните категорию и вид разрешенного использования земельного участка, а затем определитесь с параметрами строительства будущего дома. По общему правилу это должно быть отдельно стоящее здание не выше трех этажей, высотой не более 20 метров и не предназначенное для разделения на самостоятельные объекты недвижимости.
Все важные критерии для строительства на конкретном участке прописаны в ПЗЗ территории, на которой он расположен. Например, минимальные размеры земельного участка, высота жилого дома, расстояние до других домов, отступы от красных линий. Посмотреть их можно в градостроительном плане участка.
Что в итоге
- Если берете сельскую ипотеку на строительство дома, то земельный участок должен находиться в населенном пункте, который входит в программу сельской ипотеки.
- Участок должен быть расположен в жилой зоне и не иметь ограничений. Территории, предназначенные для садоводства, также могут входить в состав жилых зон — на таких участках можно строить дома по сельской ипотеке.
- Участок должен иметь определенный вид разрешенного использования — садовый участок, участок для индивидуального жилого строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
- При строительстве нужно учитывать градостроительные регламенты, которые устанавливаются на муниципальном уровне в правилах землепользования и застройки.
- Нужная информация о виде разрешенного использования и категории земель есть в выписке из ЕГРН и градостроительном плане участка.
- Проверяйте информацию на публичной кадастровой карте, а также в ПЗЗ территории.