Планируем купить готовый каркасный дом в Ленинградской области по программе сельской ипотеки. Первый взнос минимальный, а вот сумму в ипотеку хотим взять максимальную, поэтому бюджет проекта — 5,5 млн рублей.
Все готовые современные дома с участками в пределах этого бюджета находятся в различных СНТ, ДНП или коттеджных поселках. С последними все более-менее понятно, а вот с садоводческими товариществами и дачными поселками нет. Статус земли практически везде — земли сельскохозяйственного назначения.
Мы узнавали в банке, который дает сельскую ипотеку. Там нам внятно не ответили и сказали сначала подавать документы, чтобы получить одобрение.
Если взять список территорий, которые подпадают под эту программу, то там много интересного. Так, деревня Дони в Гатчинском районе в списке есть, а СНТ «Дони» отсутствует. Ни одного СНТ в списке нет вообще. Но при этом то же «Дони» — это множество частных домов, где есть центральное водоснабжение, асфальт, вывоз мусора и даже детская площадка.
Нужной информации в интернете не нашла. Подскажите, дадут ли сельскую ипотеку на готовый дом от собственника, если он находится в СНТ или ДНП?
Ксения П.
Ксения, действительно, с сельской ипотекой все не так просто. Это новая программа, поэтому информации о ней мало, а сотрудники банков не всегда могут квалифицированно ответить и объяснить. Я юрист и разбиралась в этой программе, когда покупала свою квартиру. Расскажу, что выяснила.
Что можно купить по программе сельской ипотеки
Можно купить квартиру в доме не выше пяти этажей, но это не единственный возможный вариант. По программе сельской ипотеки можно приобрести и дом. Причем можно как купить готовый дом с участком, так и взять кредит на его строительство на земле, которую вы приобрели раньше. Также можно получить кредит, чтобы купить земельный участок и построить на нем дом самим. С 2021 года для строительства подходят и арендованные участки.
В приобретенном жилье нужно оформить регистрацию. Если это не единственное жилье, придется как-то мудрить с пропиской.
Чтобы выбрать недвижимость, которая подходит под программу сельской ипотеки, необходимо определиться с юридическим статусом земельного участка и жилого дома.
Какие требования есть к земельному участку
Чтобы попасть под программу льготной сельской ипотеки, необходимо, чтобы земельный участок, на котором стоит или будет стоять дом, находился в определенном населенном пункте. Такой список утверждает правительство каждого региона. В нем указаны названия именно населенных пунктов, где могут располагаться соответствующие земельные участки, на которых, в свою очередь, могут быть дома или квартиры.
СНТ или ДНП — это формы объединения граждан в виде некоммерческих организаций, которые создают для садоводства или огородничества. Эти формы — не юридическая характеристика земельного участка, поэтому ориентироваться на них не стоит и нужно смотреть на другие характеристики земли.
Так, в первую очередь обращайте внимание на то, в каком населенном пункте находится участок и включен ли этот населенный пункт в программу сельской ипотеки. Разберу это на вашем примере СНТ «Дони» и деревни Дони.
Деревня Дони действительно включена в программу сельской ипотеки.
В программу сельской ипотеки включены конкретные населенные пункты. И деревня Дони как раз одна из них. СНТ «Дони» — это не населенный пункт, а форма объединения граждан, поэтому его в этом списке нет и быть не может.
Чтобы понять, может ли СНТ «Дони» подойти под программу сельской ипотеки, для начала необходимо посмотреть границы этого садоводческого некоммерческого товарищества и деревни Дони на «Яндекс-картах».
На карте видно, что СНТ «Дони» в состав территорий деревни Дони не входит, а значит, уже не подпадает под программу сельской ипотеки. И даже если там есть вся инфраструктура — и центральное водоснабжение, и вывоз мусора, и детская площадка, — по документам это все равно не деревня.
Территориальный фильтр по границам — первый фильтр, чтобы понять, подпадает ли земельный участок под программу сельской ипотеки. Если СНТ или ДНП находится за пределами нужного населенного пункта, в программу сельской ипотеки оно не входит.
Какие требования есть к строению на участке
Когда определились, что земельный участок находится в границах определенного населенного пункта, который вошел в программу сельской ипотеки, можно рассматривать юридические характеристики возведенного дома.
Главное требование к дому: он должен быть жилым, то есть пригодным для постоянного проживания. Чтобы это выяснить, посмотрите выписку из ЕГРН на дом. Это основной правоподтверждающий документ, на основании которого банк будет принимать решение о выдаче вам сельской ипотеки. Такую выписку можно взять у продавца либо за отдельную плату заказать самостоятельно в Росреестре. На MacOS эта страница может отображаться некорректно, поэтому лучше заказывать с устройств на Android или Windows.
В графе «Назначение» в выписке из ЕГРН должно быть указано: «Жилой дом».
Предварительно все оценить можно и без выписки. Для этого нужно знать кадастровый номер земельного участка или дома или сориентироваться, где он находится, на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы узнать статус земельного участка, в левом верхнем углу выбирайте «Участки», чтобы выяснить статус дома — «ОКС».
Я выбрала дом на публичной кадастровой карте в той же деревне Дони. Слева на странице отобразилась информация о нем. В графе «Назначение» указано, что это жилой дом, а в адресе — деревня Дони. Если бы собственник продавал этот дом, то он бы попал под программу сельской ипотеки.
Если мы посмотрим на СНТ «Дони», то увидим, что в нем есть как жилые, так и нежилые дома. Но под программу сельской ипотеки не попадут даже жилые, так как они находятся не в деревне, а в СНТ.
Но это не значит, что любой жилой дом в любом СНТ сразу не подходит под программу сельской ипотеки. Проверяйте каждый земельный участок и дом индивидуально.
Совпасть должны два условия одновременно:
- Земельный участок должен находиться в населенном пункте, который включен в программу сельской ипотеки.
- Дом на этом участке по документам должен быть жилым.
То есть у продавца должны быть две выписки из ЕГРН: на земельный участок и на жилой дом.
Дом, который фактически является жилым, но не отображен юридически в Росреестре, то есть на него нет правоустанавливающих документов, под сельскую ипотеку не подойдет. Банк смотрит документы, а не фактическое состояние дома.
Подойдет ли для сельской ипотеки садовый дом
Нет, поскольку чаще всего назначение таких объектов — нежилое.
Но садовый дом можно признать жилым. Тогда в ЕГРН внесут изменения, и дом приобретет статус жилого. Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления.
Для перевода понадобится заполнить заявление, представить выписку из ЕГРН, нотариальное согласие других собственников, если они есть, и заключение о техническом состоянии садового дома, что он соответствует требованиям надежности и безопасности. Такое заключение выдает специальная организация — член СРО в области инженерных изысканий.
Отказать тоже могут: если не представите все документы и если вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение на нем жилого дома.
Процедуру перевода садового дома в жилой дом должен провести сам продавец недвижимости. Сделать это надо до того, как покупатель будет подавать заявку на сельскую ипотеку. Тогда в банк уйдет выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что дом жилой, а не садовый или нежилой.
В программе сельской ипотеки есть определенные требования к жилому дому. Дом должен:
- Быть пригодным для постоянного проживания.
- Иметь подведенное электричество, воду, канализацию, отопление, а в газифицированных районах — и газоснабжение. Это могут быть как централизованные, так и автономные инженерные системы.
- Быть определенной площади: не меньше учетной нормы на человека, размер которой устанавливает орган местного самоуправления на одного члена семьи.
Для покупателя это означает, что если в выписке из ЕГРН в графе «Назначение» стоит «Жилой дом», то дом соответствует всем предъявляемым требованиям: и по пригодности для постоянного проживания, и по инженерной инфраструктуре. Что касается учетной нормы площади жилого помещения, то необходимо поискать соответствующий нормативный акт местного уровня.
Так, в нашем примере деревня Дони находится в Веревском сельском поселении. Поэтому необходимо руководствоваться решением совета депутатов МО Веревского сельского поселения, где учетная норма площади — 9 м² на человека.
Если в доме собираются проживать трое — мать, отец и ребенок, то площадь дома должна быть не менее 27 м². Такое требование установлено для того, чтобы граждане, которые получили сельскую ипотеку, не вставали на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Что в итоге
СНТ и ДНП — это формы объединения граждан. А вам нужно смотреть на населенный пункт.
Если хотите купить недвижимость по программе сельской ипотеки, смотрите границы поселений. Один дом в СНТ может формально находиться в границах деревни, а другой нет.
Если понравится дом, проверьте его статус. Купить дом, который по документам является нежилым, по программе сельской ипотеки нельзя. Но если дом очень понравился, его можно попробовать перевести в статус жилого. Сделать это нужно обязательно до того, как будете подавать заявку на сельскую ипотеку. Сначала купить, а потом перевести не получится.
Можно ли получить ипотечный кредит на строительство такого вот жилого дома в деревне, попадающей под сельскую ипотеку?
Andrey, да можно. Об этом будет еще небольшая статья.
Алина, когда будет такая статья? Очень надо... Спасибо!
Алина, добрый вечер! Если у дома статус ( назначение ) по документам ЖИЛОЙ ДОМ, но отопление печное, вода из колодца, туалет на улице, можно ли рассчитывать на сельскую ипотеку?! Заранее благодарю за ответ!
Irina, добрый день. Я считаю, что такой дом должен попадать под программу, раз у него есть статус жилого (исходя из толкования Постановления Правительства РФ).Но как банк расценит, предсказать не могу.
Алина, как же так, у вас же в статье написано, как и в п.19 Постановления от 30 ноября 2019 г. N 1567:
"В программе сельской ипотеки есть определенные требования к жилому дому. Дом должен:
....Иметь подведенное электричество, воду, канализацию, отопление, а в газифицированных районах — и газоснабжение"
Прочитал, что Московская область не попадает под это :( Очень-очень жаль
Андрей, видимо считается, что в МО итак хорошо живут)
Есть ли обязанность по данной программе впоследствии строить жилой дом? Или можно использовать ее только на приобретение участка?
Рассматриваю покупку участка ИЖС в посёлке из списка, но строить планирую через пару лет. Не хочется чтоб надо мной висела обязанность строить как можно скорее.
Grisha, вы обязаны построить в течение 24 месяцев. Так указано в Постановлении Правительства РФ.
Алина, здравствуйте! Можно ли приобрести по программе сельской ипотеки два жилых дома на одном земельном участке? И есть ли рефинансирование обычной ипотеки в сельскую, если эти два дома мы приобретем в обычную ипотеку?
Вы забыли упомянуть два важных момента. Во-первых, сельскую ипотеку не дадут на каркасник. Во-вторых, сельскую ипотеку не дадут на дом на свайном фундаменте.
Григорий, но это не точно? Можно источник?
Мия, я ходил в Россельхозбанк (основной банк по выдаче сельской ипотеки) и там мне дали список требований к строению. Там все это прописано.
Григорий, я, конечно, слоупок, но можно спросить, почему каркасник нельзя? По телефону мне про это не сказали, деревянные стены и перекрытия допускаются. Чего я не понимаю?)
Irina, в сентябре 2020 я ходил в Россельхозбанк. На тот момент это был основной банк по сельской ипотеке. И они мне озвучили эти условия. Для справки, в каркаснике стены не деревянные.
Большое спасибо! Такого материала ранее не было в интернете!
Здравствуйте, Алина. Подскажите, пожалуйста. У нас есть участок в деревне, если мы возьмём сельскую ипотеку и будем строиться, то мы как должны отчитываться перед банком о потраченных суммах? Если у нас уже есть ипотека, то даст ли банк вторую ипотеку?
Очень ясно, подробно, круто.
Если село газифицировано но фактически в этом краю села и в доме газа нет, но есть электрокотел, радиаторы канализация свет
Алина, спасибо за полезную статью! Подскажите, а где найти список поселений, попадающих под сельскую ипотеку? У вас приведен скан такой страницы для ЛО. Я понимаю, что каждая администрация района этот список утверждает, но он наверное где-то публикуется? Если я ищу дом где-то совсем далеко от моего места проживания, то иметь список просто необходимо
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, если участок в СНТ перевести в ИЖС, он попадает под сельскую ипотеку?
Когда возобновят финансирование, никто не в курсе?
Спасибо за подробные разъяснения
Может ли быть такое, что дома нет на кадастровой карте, а продавец говорит, что на дом есть "свидетельство"? Подойдет ли такой дом под программу?
в банке Банк центр -Инвест мне сказали, что дом должен быть не старше 5 лет, нигде больше я такой информации не читала, это самодеятельность банка? Разве не должны быть условия у всех банков одинаковые?
Подскажите пожалуйста, есть земельный участок в собственности, на нем есть дом старой постройки. Возможно ли оформление сельской ипотеки для постройки на этом участке нового дома?
Здравствуйте. Можно ли получить сельскую ипотеку если в документах прописано жилой дом блокированной застройки?
Здравствуйте подскажите пожалуйста. Хотим брать ипотеку сельскую . Стоимость недвижимости 5.5
Какой платеж надо вносить ?
Одни говорят каждый супруг вносит по 10% от стоимости жилья
Но ограничение на регион 3 млн. Р
Вопрос общий платеж должен быть 10% или каждый из в данном случае я и супруга́ вносим по 10% и это получается 550 000 на человека