В прошлом году я снял квартиру и заключил договор найма на 11 месяцев через агентство недвижимости. При заключении договора присутствовали я, двое агентов по недвижимости, наймодатель и ее подруга.

Я проверил все документы. Квартира по свидетельству о государственной регистрации права принадлежала женщине, которая ее сдавала. В графе «Существующие ограничения (обременения) права» было указано, что их нет. Но серия и номер паспорта собственницы в свидетельстве не совпадали с текущими. Мне объяснили, что она недавно поменяла паспорт, а в свидетельстве были старые данные.

После того как мы заключили договор, устно договорились с собственницей, что все финансовые вопросы — о ежемесячной плате, оплате счетов за водоснабжение, водоотведение и электроэнергию — будем решать через ее подругу. Наймодатель пояснила, что из-за работы ей сложно следить за квартирой и всеми платежами. Все мои выплаты должны были фиксироваться в реестре платежей, который есть в договоре найма.

Я вносил плату каждый месяц своевременно и в полном объеме через подругу собственницы, как и договаривались. Подруга расписывалась в реестре платежей о полученной сумме от имени собственницы. Отметки ставились только в моем экземпляре договора. За 11 месяцев не было ни конфликтов, ни разногласий.

Скоро нужно продлять договор найма, и я только сейчас начал осознавать свою глупость: подруга же нигде не была оговорена. Эта же подруга настаивает, чтобы мы заключили соглашение о продлении договора, в котором она распишется от имени наймодателя. Я же требую, чтобы мы перезаключили договор найма в присутствии собственника или договорились, что он закончился.

Каков наихудший вариант развития событий в сложившейся ситуации? Что необходимо предпринять и как нужно действовать, чтобы избежать последствий?

Может ли собственница потребовать взыскать с меня всю сумму по договору найма с учетом пеней за просрочку оплаты за 11 месяцев, так как она фактически нигде ничего не отмечала и не расписывалась о полученных платежах?

На какие еще нюансы в будущем следует обращать внимание?

Что предпринять и куда обращаться, если возникнут проблемы с наймодателем?

Александр Д.

Александр, вы правильно беспокоитесь. Если собственница скажет, что ничего от вас через подругу не получала, вы вряд ли сможете доказать, что добросовестно исполняли свои обязательства по договору найма. А если она обратится в суд, то с вас помимо платежей могут взыскать еще неустойку и проценты за пользование чужими деньгами.

Как быть с расхождением данных паспорта собственника

Думаю, что с паспортными данными действительно все в порядке. Вы можете сами в этом убедиться, если заглянете в конец паспорта собственницы. Там есть страница со сведениями о ранее выданных паспортах. Их можно сверить с теми, что указаны в свидетельстве о регистрации права собственности.

В теории может быть и так, что полный тезка сдает квартиру вместо собственника, а тот целый год не возражает. Но версию о таком мошенничестве я рассматривать не буду. Хотя понимаю, что в этой мутной ситуации вы сомневаетесь уже во всем.

Как должен исполняться договор

Наниматель обязан платить за квартиру ту сумму и в те сроки, что указаны в договоре найма. За ЖКУ обычно тоже платит наниматель.

Если в договоре не оговорено иное, деньги должен получать собственник. Обычно конкретный порядок оплаты указывают в договоре найма: какого числа и как передаются деньги; приезжает за ними наймодатель лично или ему нужно переводить их на карту. В последнем случае указывают реквизиты этой карты.

Наймодатель вправе доверить другому человеку получать за него плату за квартиру. Но это должно быть оформлено юридически. Вот как можно сделать:

  1. Указать этого человека в договоре как надлежащего получателя платы за квартиру.
  2. Письменно сообщить нанимателю после заключения договора, кому следует передавать деньги.
  3. Оформить нотариальную доверенность на получение денег.

В законе прямо указано, что если вы не проверили полномочия представителя кредитора, то весь риск последствий несете сами. Поэтому отдавать деньги подруге, когда нет ни доверенности, ни ее фамилии в договоре, было опрометчиво.

Вы вправе требовать расписку о получении денег каждый раз, когда вносите плату за квартиру, а наймодатель обязан вам ее выдавать. Если откажется, вы имеете право не отдавать деньги и при этом не стать должником. Поэтому теоретически можно было договориться отдавать деньги подруге в обмен на расписку от собственницы. Хотя тут тоже могли быть риски: вы же не знаете, кто на самом деле писал расписку.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как вы можете защитить себя

Допустим, собственница решит, что поскольку расписок нет, то можно попробовать получить с вас деньги за квартиру снова. Для этого она подаст иск в суд. К сожалению, она его выиграет: документов, что собственница была согласна получать деньги через подругу, нет.

Бояться судебного иска всю жизнь не придется. Собственница может подать исковое заявление и потребовать взыскать плату за квартиру только в течение трех лет после месяца оплаты, пока действует срок исковой давности.

Но лучше предупредить негативное развитие событий. Попросите у собственницы расписку, что у нее нет претензий по оплате квартиры за тот год, что вы передавали деньги подруге.

Что делать с деньгами, которые вы отдавали подруге

Если собственница даст расписку, что плату за квартиру в течение года она получала, то все в порядке. Но если вдруг у нее появятся к вам претензии, то вы можете потребовать назад свои деньги у подруги и передать их собственнице.

Подруга должна вернуть вам деньги, поскольку она получала их без правового обоснования, — значит, это неосновательное обогащение.

Посмотрите, что именно написано в реестре платежей. Если по нему можно идентифицировать человека, который получал у вас деньги, вы сможете забрать их обратно.

Мы уже рассказывали, как можно вернуть деньги даже без договора.

Какие неприятности вам грозят

Возможно, в вашем договоре есть условие об автоматическом продлении договора, если ни вы, ни наймодатель не сообщите о намерении его расторгнуть. Это условие избавит вас от необходимости перезаключать договор, если вы получите от собственницы расписку, что к вам нет претензий, и решите остаться в квартире.

Но это же условие о пролонгации означает, что вы не можете просто взять и молча выехать из квартиры. Дату выезда надо зафиксировать в присутствии собственницы, подписать акт приема-передачи квартиры. В противном случае женщина сможет потребовать с вас деньги еще и за тот период, когда вы уже не жили в квартире.

Вот какие неприятности бывают, если съехать из квартиры без договоренности с собственником.

Девушка снимала квартиру в Гатчине и съехала, но расписку об оплате за время проживания не взяла и акт приема-передачи квартиры не составила. Собственник знал, что подтвердить передачу денег и дату выезда девушке нечем, и потребовал в суде арендную плату и долг за ЖКУ за пять месяцев.

Девушка не смогла доказать, что уже оплатила два месяца проживания и еще три месяца не жила в квартире. В итоге суд полностью удовлетворил требования собственника. Девушка подала апелляционную жалобу, но ей удалось только частично уменьшить сумму, взысканную в счет оплаты коммунальных услуг.

Другой пример.

Две девушки сняли квартиру в Свердловской области. Одна прожила в ней месяц, другая — три. Собственники квартиры предъявили к ним требование об оплате за семь месяцев — до даты, когда вскрыли квартиру и зафиксировали факт выезда нанимательниц.

Девушки пытались доказать, когда они съехали. Одна из них ссылалась на учебу в другом городе и свидетельские показания друга, который помогал ей переезжать. Сказала, что у нее есть привычка доверять людям, из-за которой она не брала расписки о передаче денег и возврате ключей. Другая девушка сняла на видео неизвестного человека, который сообщил, что жил в спорной квартире три из семи предъявленных к оплате месяцев.

Однако суд посчитал недоказанным факт, что девушки не жили в квартире, и взыскал деньги за весь неоплаченный период.

Кроме того, вместе с договором девушки подписывали передаточный акт, где было перечислено имущество в квартире. Когда квартиру вскрыли, собственники при участии соседей составили акт о повреждении этого имущества и сделали фотографии. На основании заключения оценщика суд взыскал еще 23 500 Р за испорченную мебель. Девушки пытались бороться, но апелляционная инстанция оставила решение без изменения.

Суды не учитывают свидетельские показания как подтверждение прекращения договора найма. Но ими можно подтвердить, что наниматель вернул ключи собственнику.

В Ростовской области женщина выехала из квартиры после месяца проживания и вернула ключи собственнику в присутствии свидетеля.

Собственник подал в суд. Он хотел получить плату за три месяца, поскольку именно за такой срок нанимательница должна была предупредить его о выезде по договору. Суд посчитал, что поскольку женщина выехала из квартиры и добровольно вернула ключи собственнику, то не должна ничего оплачивать, и отказал собственнику в иске.

Что в итоге

Советую вам срочно связаться с наймодательницей и попросить у нее расписку. В ней должно быть указано, что плату за весь период проживания вы внесли и претензий к вам нет. В этом случае все может закончиться хорошо.

Если после этого вы будете перезаключать договор, предусмотрите в нем порядок платы за квартиру. Например, предложите перечислять деньги на банковский счет собственнице или укажите паспортные данные подруги, которая будет принимать плату в будущем.

Если договориться не удастся, съезжайте из квартиры и возвращайте ключи в присутствии свидетелей, чтобы с вас вдобавок не потребовали деньги за период после переезда.

Если не хотите продлевать договор найма, известите об этом собственницу заказным письмом или получите ее подпись на акте приема-передачи квартиры с указанием даты.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.