«Реставрация — недешевое удоволь­ствие»: риелтор — о жилье в старом фонде Петербурга

В Петербурге к старому фонду относятся здания, построенные до 1917 года. Хотя иногда так называют и постройки после революции, а также сталинки.

Риелтор Сергей Галлер занимается недвижимостью более 15 лет. Мы поговорили с ним про особенности покупки и продажи квартир в старом фонде, охранные обязательства и то, как снизить риски покупателю.

Ошибка некоторых продавцов в том, что они забывают про классическую воронку продаж, хотя квартира — это товар. Чтобы подготовить недвижимость к просмотрам, важно сделать несколько шагов.

Обезличить пространство. При продаже нужно убрать личные вещи и религиозные предметы, чтобы человек, который смотрит объявление, смог представить себя в этой квартире.

Сделать уборку и ремонт. На этом этапе часто возникает вопрос: может ли хоумстейджинг существенно повысить стоимость квартиры. Ответ во многом зависит от целевой аудитории, но мы редко прибегаем к этой услуге.

Например, делать хоумстейджинг в квартире, которая расположена в спальном районе, скорее всего, нет смысла: целевая аудитория этого не оценит. В бизнес-классе ситуация другая: человеку, у которого есть 200 миллионов рублей, как правило, все равно, сколько стоит квартира — 50 или 60 миллионов.

В старом фонде все будет зависеть от ряда факторов. Если квартира расположена в топовой локации, у нее хорошее окружение и порядочные соседи, чистая охраняемая парадная, есть уникальные сохранившиеся элементы вроде печи и лепнины, за счет ремонта можно продать квартиру дороже.

Иногда дорогой ремонт не нужен, но частичный может ускорить сделку.

У нас был случай, когда квартира долго не продавалась. Агент, просматривая фотографии, обратила внимание на коридор мрачного зеленого цвета и предложила клиенту перекрасить его в белый. Через неделю покупатель нашелся.

Другой пример: мы продавали хрущевку на юго-западе Санкт-Петербурга и предложили клиенту перекрасить квартиру в белый цвет. Он согласился. Квартира стала выглядеть нестандартно и быстро привлекла внимание покупателя.

Имеет смысл обращать внимание и на детали. Как-то мы продавали квартиру. На просмотре человек увидел трещину откоса окна на краске, решил, что дом падает, и отказался от сделки. Таких ситуаций лучше избегать и заранее подклеить обои, убрать пятно на потолке или покрасить подоконник. Эти мелочи стоят недорого, но могут помочь с быстрой продажей.

Сделать профессиональные фотографии. Снимки на телефон даже с хорошей камерой, скорее всего, будут с плохой цветокоррекцией и привлекут меньше внимания. Рекомендую не жалеть денег и обратиться к фотографу с профессиональным оборудованием.

Написать текст объявления. Самая большая проблема — слишком объемные тексты. Как правило, их не читают. Людям нужны ключевые факты: был ли в доме капитальный ремонт, на каком этаже находится квартира, какая площадь комнат. Информацию о том, что по набережной около дома мог прогуливаться Пушкин, лучше опустить или перенести в конец объявления.

Можно добавить сведения о том, кому подойдет квартира. Например, семье с детьми, потому что рядом детский сад, школа и поликлиника. Многие не указывают тип сделки — прямая продажа или альтернативная, в порядке ли документы, — хотя эти факторы тоже могут привлечь покупателя.

Сайты недвижимости. Начну с тех, которые доступны всем, — это «Авито», «Циан» и «Домклик». Там максимальная конверсия, и для продаж квартир в старом фонде эти каналы тоже актуальны.

На каждой площадке нужно настроить фильтр. Например, год постройки дома — до 1917, высота потолков — от трех метров, ключевые слова в описании — «лепнина», «печь», «парадная».

Соцсети. Предложения по квартирам старого фонда можно отслеживать и в социальных сетях. Например, исследователь старых квартир Максим Косьмин каждую неделю выкладывает подборки, на которые можно подписаться за ежемесячное пожертвование.

Часто квартиры в этих подборках появляются еще до того, как их выставляют официально на порталы для продажи. Кроме того, Максим иногда пишет про сам дом, а если эта квартира мелькала в его подборках раньше — о том, сколько она тогда стоила.

Специалисты моего агентства тоже ведут канал, где рассказывают об интересных квартирах в продаже. Например, в том году помогали продавать квартиру моей подруги Люды Горгуцы в Саперном переулке.

Квартира ушла до того, как официально появилась на порталах. Люда написала о ней в своем блоге, и за нее быстро внесли аванс.

Интересно, что изначально Люда пригласила другого риелтора и та оценила квартиру в 14—15 миллионов рублей. Но когда хозяйка вместе с хоумстейджером немного поработали над квартирой, цена выросла до 17 миллионов.

Хоумстейджинг обошелся в 120 000 ₽, но ключевую роль в продаже сыграли именно соцсети. Подписчики Люды были буквально влюблены в ее квартиру.

Нетворкинг. Этот канал часто используют риелторы на дорогих объектах. Например, у одного агентства есть покупатель, а у другого — хорошая квартира на продажу. Мы связываемся и заключаем сделку.

Если дом относится к объектам культурного наследия, на некоторые элементы квартиры могут быть наложены охранные обязательства — юридические требования к собственникам или пользователям помещения, чтобы они содержали его в надлежащем состоянии. Например, охранные обязательства могут быть наложены на лепнину, карнизы, оконные и дверные проемы, фрески, фасад дома.

Охранные элементы нельзя разрушить, выбросить или забрать. Это значит, что если собственник решит делать ремонт, который затронет такие элементы, придется согласовывать его с органом охраны объектов культурного наследия. Если этого не сделать, можно получить штраф до 200 000 ₽  .

В Петербурге объектами культурного наследия занимается Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Чтобы узнать, есть ли охранные элементы в квартире, можно запросить выписку из ЕГРН — в ней указана информация о наличии обременений, в том числе охранных обязательств. Заказать выписку можно через госуслуги или в МФЦ.

При переходе права собственности охранные обязательства сохраняют силу, переоформлять их на нового хозяина квартиры не нужно  .

Локация. Многие приходят в агентство недвижимости и не понимают, где хотят жить. Важно знать плюсы и минусы каждого района, так как в дальнейшем это будет влиять на уровень комфорта.

Возраст дома и тип перекрытий. В старом фонде дома бывают с железобетонными, деревянными и смешанным перекрытиями. Про два последних варианта говорят, что стоимость ремонта сопоставима со стоимостью самой квартиры: реставрация — недешевое удовольствие. Поэтому хорошо, если в доме был капитальный ремонт.

Не все банки дают ипотеку под покупку квартиры в доме с деревянными перекрытиями, но оформить ее все-таки можно. Все зависит от износа дома — он должен быть не более 60%, оценку проводит оценочная компания.

Если смотрите квартиру в доме со смешанными перекрытиями без капремонта, надо быть осторожным с покупкой. В процессе может выясниться, что балки сгнили и их надо менять.

Иногда на просмотр имеет смысл позвать специалиста. Опытный риелтор, скорее всего, увидит недостатки, но и он может не знать всех нюансов. Поэтому классическая ситуация — когда риелтор на просмотре начинает прыгать, чтобы проверить, как установлены лаги и в каком они состоянии. Забавно, но все до сих пор так делают.

Соседи. Как правило, в сталинках и домах с капитальным ремонтом люди более состоятельные.

Также от соседей зависит наличие в доме клопов, тараканов и грызунов, которых сложно вывести. Все потому, что люди не всегда готовы совместно решать проблему: из одной квартиры вытравят — насекомые переходят в другую. Чтобы перестраховаться, перед покупкой лучше проверить, были ли в доме заявления о дезинсекции и дератизации  . Например, можно это сделать на портале «Наш Санкт-Петербург». Если такие заявления по дому часто повторяются, лучше отказаться от покупки.

Элементы интерьера. В старом фонде часто встречаются красивые старинные элементы, например оконная фурнитура, анфиладные двери, витражи. Случается, на приемке покупатель обнаруживает, что продавец забрал их с собой. Чтобы избежать этого, имеет смысл сфотографировать интересующие детали и прописать их в договоре или дополнительном соглашении.

Среди рисков, которые мы проверяем:

1. Отказы от приватизации. Например, семья состоит из папы, мамы и двух детей. Родители приватизировались, а дети — нет. Тогда даже спустя 20 лет они могут заявить о праве проживать в квартире. Узнать, когда проходила приватизация и кто в ней участвовал, можно из выписки из ЕГРН.
2. Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан или форма № 12. Среди этих категорий — люди, которые отбывают срок в местах лишения свободы, длительно находятся в лечебных учреждениях или считаются пропавшими. Вернувшись, они могут заявить о праве на квартиру после покупки. Чтобы исключить этот риск, проверяют справку — квартира чиста, если напротив каждой категории людей написано «нет».
3. Слишком низкая цена может означать проблемы с документами, соседями или самой квартирой. Если риелтор работает в сфере давно, он интуитивно понимает, когда лучше отказаться от сделки.
4. Сомнения по документам — еще один красный флажок. Например, продавец потерял документы на собственность и их нужно восстанавливать либо в них есть ошибки или опечатки. Несогласованная перепланировка также может затруднить сделку.

Не стоит забывать о мошенниках. Недавно к нашему агенту пришла на консультацию девушка. Рассказала, что самостоятельно купила квартиру у супругов, которые приобрели ее у бабушки. Выяснилось, что бабушка давно умерла, родственников не было и по ее документам недвижимость продала совершенно чужая женщина. Теперь девушка будет судится, но, скорее всего, потеряет квартиру, потому что недвижимость должна была отойти государству как выморочное имущество.

В старом фонде риски связаны с более высоким износом зданий, также чаще встречаются более сложные истории смены правообладателей. Вот что можно сделать, чтобы подстраховаться при покупке квартиры.

Воспользоваться помощью эксперта. Риелтор поможет собрать документы, организовать и провести сделку. А для проверки документов и составления договора купли-продажи, скорее всего, подключит юриста — чтобы ничего не упустить.

Ходить на просмотры с человеком, который разбирается в ремонте. Либо самому изучить, какие подводные камни могут быть. В старом фонде не всегда можно обойтись косметическим ремонтом.

Застраховать титул. Это важно сделать особенно тем, кто приобретает квартиру самостоятельно. Это единственная гарантия защиты покупателя от финансовых потерь, которые связаны с проблемами права собственности на недвижимость. Например, если в документах обнаружат ошибки или придется отстаивать право на квартиру в суде.