Как мы отсудили деньги жильцов у управляющей компании

Когда в многоквартирном доме меняется управляющая компания, на счету дома может не оказаться денег.

Такое может случиться, если старая УК перед тем, как передать дом новой, сняла их со счета и забрала себе.

Так делать нельзя: по закону это — неосновательное обогащение, ведь средства, которые поступают на счет УК, принадлежат собственникам квартир и коммерческих помещений в доме. Новой управляющей компании они нужны, чтобы содержать общедомовое имущество, делать текущий ремонт. Тем не менее бывают ситуации, когда старая УК просто отказывается передавать деньги новой и новой управляющей компании приходится идти в суд.

Именно с такой ситуацией столкнулась я, когда как юрист обслуживала управляющую компанию, которая получила в работу дом от другой УК. Расскажу, как мы с командой решили эту проблему.

Есть два способа поменять управляющую компанию в доме. За ее смену на общем собрании собственников могут проголосовать владельцы квартир и коммерческих помещений. Если они примут такое решение, договор со старой УК расторгнут и заключат с новой. Если же, например, собственники не хотят ничего решать или не могут договориться о собрании, управляющую компанию для дома через конкурс выберет орган местного самоуправления, например администрация района города.

Чаще всего жильцы прощаются с УК, потому что она просто ничего не делает: не следит за порядком в местах общего пользования, не реагирует на просьбы жильцов, не чистит снег, не убирается на придомовой территории, не проводит общие собрания с отчетами о том, куда были потрачены деньги, которые платят УК собственники.

Если жильцам категорически не нравится работа УК и они решили ее сменить, то она обязана им подчиниться и уйти.

За работой управляющих компаний следит Госжилинспекция — ГЖИ. Если инспекция узнает, что УК в доме, где жильцы не могут ничего решить, плохо справляется с обязанностями, то она передаст эту информацию в орган местного самоуправления, а там уже запустят конкурс для выбора новой управляющей компании.

Когда новая управляющая компания начнет работать, предыдущая должна за 3 рабочих дня передать ей ключи от общего имущества дома, техническую документацию на него, правоустанавливающие документы и документы на общедомовые счетчики, а также перечислить деньги, которые остались у нее на счетах.

Собственники должны платить за коммунальные услуги в квартирах, выплачивать взнос на капитальный ремонт, вносить плату за содержание дома, текущий ремонт и за общедомовые коммунальные услуги.

За свет, воду, отопление в квартирах, а также за капитальный ремонт владельцы помещений могут платить напрямую ресурсоснабжающей организации или фонду капитального ремонта. А вот за содержание, текущий ремонт и общедомовые коммунальные услуги — отопление, воду, электричество в подъездах, подвалах, чердаках — деньги может собирать только управляющая компания.

Деньги, которые собирает управляющая компания на текущий ремонт, — это деньги собственников. Да, они хранятся на счету, к которому есть доступ только у УК, но тратить их можно только на проведение текущего ремонта.

В 2020 году Верховный суд вынес определение, которое разъяснило, что деньги, которые управляющая компания собрала на текущий ремонт и не вернула после расторжения договора, считаются неосновательным обогащением. Забегая вперед, скажу, что мы опирались на это определение, когда составляли исковое заявление.

Если работы по текущему ремонту не выполнены, то и деньги потрачены быть не могут. Это значит, что после того, как новая УК начала управлять домом, старая управляющая компания должна передать ей не потраченные на текущий ремонт средства.

Я представляла интересы управляющей компании, которая получила многоквартирный дом в управление по итогам конкурса городской администрации. После подписания договора управления МКД  обнаружилось, что на счету дома нет денег. Старая УК собирала с собственников помещений деньги на содержание и текущий ремонт, но после того как с ней разорвали договор, она сняла их со счета, забрала себе и отказалась возвращать.

Мы начали с досудебной претензии. Досудебная претензия — это последняя попытка взыскать со старой УК деньги без суда, но если ничего не выходит, именно на ее основе составляют судебный иск.

В претензии обязательно нужно прописать реквизиты организации, в которую вы обращаетесь: название, ИНН, ОГРН, юридический адрес. Нужно объяснить, почему старая УК должна выполнить требования, и сформулировать просьбу к ней — перечислить деньги на реквизиты новой управляющей компании.

В нашем случае старая УК не прислала отчеты о выполненных работах, и мы не знали, делала ли она вообще текущий ремонт. Мы посчитали, сколько денег они должны были собрать за то время, что управляли домом.

Тариф на текущий ремонт устанавливают собственники помещений на общем собрании. Если собрания не было, то берется тариф, который устанавливает орган местного самоуправления.

Так было и в нашем случае. Мы умножили тариф на общую жилую площадь многоквартирного дома и сложили цифры, которые у нас получились, — вышло 152 116,43 ₽.

Старая УК в нашем доме категорически отказывалась выдать техническую документацию — техпаспорт дома и документы по подключению к инженерным сетям. Сотрудники компании уверяли, что документы утеряны. Кроме того, они отказались прислать отчеты о выполненных работах за время управления домом, отвечая, что уже присылали эти отчеты жильцам.

Управляющие компании должны проводить общие собрания с жильцами во втором квартале года, следующего за отчетным. На собрании они рассказывают, сколько денег собрали, какая у жильцов задолженность, какие работы были выполнены, сколько было потрачено денег и сколько осталось. Кроме того, на таких собраниях УК вместе с собственниками определяет, какие работы они выполнят на оставшиеся на счету деньги в текущем году.

Полные отчеты о выполненных работах УК публикуют в системе ГИС ЖКХ, доступной каждому собственнику.

В нашем случае бывшая УК отчетов не публиковала, и на общем собрании, которое провела уже новая УК, собственники уверяли, что никогда никаких отчетов не видели.

Когда мы отправили досудебную претензию, старая УК все же передала нам техпаспорт и документы по подключению к инженерным сетям, но отчеты о проделанной работе мы так и не получили.

Единой формы такого отчета нет, но чаще всего в нем прописывают виды и стоимость работ, которые провела УК, жалобы, сумму собранных с жильцов денег, размер задолженности перед управляющей компанией.

Срок на рассмотрение досудебной претензии — 30 дней. Этот срок нужен для того, чтобы стороны договорились полюбовно. Мы надеялись, что в ответ на претензию старая УК передаст нам отчеты, и мы поймем, сколько же денег собственников осталось на счету после всех работ. Наш оппонент на претензию не ответил, поэтому мы пошли в суд.

Споры между юридическими лицами рассматривает арбитражный суд. Именно туда мы направили исковое заявление.

Мы указали, что управляем домом, подтвердили это договором управления, протоколом администрации о рассмотрении заявок на участие в конкурсе и заключением ГЖИ о том, что мы можем приступить к работе с этим домом. К заявлению мы приложили расчет — сколько старая УК должна вернуть жильцам дома — и потребовали возврата.

Суд принял заявление. Мы просили рассмотреть дело без вызова на заседание наших представителей и представителей ответчика, так как нам казалось, что ситуация очевидна — старая управляющая компания просто должна вернуть деньги.

Ответчик написал отзыв на наше заявление, в котором просил провести обычное заседание, на котором будут присутствовать обе стороны. Бывшая УК была не согласна с нашими доводами, так как считала, что те деньги, которые остались у них после окончания договора управления, — это их деньги, так называемая экономия УК.

Что это значит. ЖК РФ позволяет управляющим компаниям оставить на счету часть средств — то есть фактически забрать себе — если жильцы не жаловались на качество работ в ГЖИ или администрацию, а УК потратила на них меньше, чем предполагалось изначально.

Именно это наш ответчик и пытался доказать. Но тут есть один нюанс.

ЖК РФ разрешает «экономить» только те деньги, которые собирали по статье «содержание». Бывшая УК не разделяла понятия «текущий ремонт» и «содержание», считала собранные на них деньги вместе. Это и стало их главной ошибкой, потому что это разные вещи.

«Содержание» — это работы, которые надо делать регулярно, чтобы дом был в порядке: менять перегоревшие лампочки в подъезде, мыть лестничные клетки, делать мелкий ремонт проводки. А «текущий ремонт» — это работы, которые делают тогда, когда что-то из общедомового имущества ломается и приходит в негодность: например, косметический ремонт лестничных клеток. Если провести параллель с автомобилем, то «содержание» — это замена масла и расходников один раз в 10 000 км, а «текущий ремонт» — это починка каких-то поломок.

Полный список работ, которые относятся к содержанию и текущему ремонту, утвержден Госстроем.

Суд захотел услышать аргументы обеих сторон. В итоге дело рассматривали больше года.

УК пыталась подтвердить, что проводила текущий ремонт, предоставила суду расчетные сметы, заказ-наряды, отчеты о выполненных работах.

Но мы внимательно изучили документы и увидели, что в сметах указаны примерные цены на работы, то есть сколько бы они стоили, если бы были выполнены.

Акты выполненных работ и заказ-наряды тоже были заполнены некорректно, отчетов о работах не было вообще. В актах и заказ-нарядах должно быть прописано, какие работы были выполнены, сколько стоили материалы. Кроме того, в них должна стоять подпись председателя совета дома или жильца, в квартире которого ремонтировали общее имущество — например, меняли стояк. В некоторых актах и заказ-нарядах ответчика не было подписей, в некоторых — дат, в некоторых — стоимости. Корректно не был заполнен ни один документ.

Как я уже говорила, понятия «содержание» и «текущий ремонт» старая УК не разделяла, относила все к последнему. Поэтому нам пришлось внимательно смотреть, какие из работ, которые якобы выполнила управляющая компания, действительно относились к текущему ремонту, а какие — все-таки к содержанию. Например, УК утверждала, что меняла лампочки в подъезде, укрепляла водосточные трубы, проводила дезинфекцию. Это «содержание», значит, тратить на это деньги из «текущего ремонта» нельзя.

Еще компания отнесла к текущему ремонту починку электропроводки и замену крана в квартире. Это неправильно, к этой категории относится только ремонт общедомового имущества.

Общее имущество дома — это все, что не относится к отдельным квартирам: лестничные клетки, крыши, несущие конструкции, земля под домом, элементы инженерных сетей, которые используют для поставки воды, света или тепла до квартиры. Например, водопроводная труба от места установки общедомового прибора учета до индивидуального счетчика, установленного в квартире — это общее имущество. Такое имущество ремонтируют на общие деньги жильцов, которые хранятся на счету УК. А от счетчика до крана в квартире — имущество собственника помещения. Поэтому за его ремонт платит сам собственник.

На второе заседание ответчик все-таки принес отчеты о выполненных работах. Но как я уже говорила, они должны быть опубликованы в системе ГИС ЖКХ до 1 апреля года, следующего за отчетным, чего старая УК не делала.

Кроме того, мы обнаружили, что часть работ, которые УК прописала в отчетах и заказ-нарядах, выполнены не в нашем доме, а в других.

Все эти доводы мы прописали в возражении на отзыв ответчика. Суд согласился с нашими аргументами и полностью удовлетворил требования: обязал ответчика вернуть собранные с жильцов деньги на текущий ремонт и выплатить неустойку.

УК не сдалась и подала апелляцию. Новых доводов при этом компания не приводила: в заявлении они по-прежнему утверждали, что деньги должны остаться у них, потому что они их сэкономили. УК считала, что некорректно заполненные документы и отчеты о работах в квартирах доказывают, что деньги были потрачены на текущий ремонт.

Мы подготовили отзыв на апелляционную жалобу, прописали в ней доводы, которые уже приводили раньше. Кроме того, возник дополнительный вопрос — что делать с задолженностью жильцов?

Так как изначально у нас не было ни одного документа о том, что УК делала в доме, мы просили вернуть деньги в той сумме, которую компания должна была собрать с жильцов. И только тогда, когда УК поделилась отчетами, мы увидели, что у собственников есть задолженность за коммунальные услуги. Мы подумали и решили, что старая УК должна ее компенсировать. Как мы рассуждали.

Управляющая компания должна собирать плату за предоставленные услуги, в том числе и работать с задолженностью: выставлять квитанции, писать предупреждения или досудебные претензии, идти в суд для взыскания такой задолженности.

Наш ответчик ничего не делал, чтобы взыскать задолженность. Передавая дом в управление нашей УК, старая управляющая компания могла бы заключить с нами договор уступки права требования — наподобие того, что банки заключают с коллекторскими агентствами. Для этого старая УК должна была проанализировать, кто сколько должен, и передать нам эту информацию. Тогда мы могли бы сами взыскать задолженность с собственников.

Однако компания не захотела заключать с нами такой договор, хотя мы им это предлагали. Поэтому мы решили, что старая УК должна передать новой всю начисленную сумму: то, что компания никак не пыталась взыскать долг, — это ее проблема, а не наша. Уже потом они могут, если захотят, обратиться в суд и все-таки попытаться взыскать задолженность. По моей информации, никто этим в итоге заниматься не стал.

Жалобу рассмотрели в одном судебном заседании. Суд согласился с нашими выводами, решение суда первой инстанции устояло. С аргументами про задолженность суд тоже согласился.

Постановление суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его вынесения, поэтому мы сразу обратились в суд, чтобы получить исполнительный лист.

Его мы отнесли в банк, где у бывшей УК был открыт счет, через месяц мы получили все деньги, которые УК была нам должна: 152 116,43 ₽ — деньги, которые компания должна была собрать с жильцов, 6375,83 ₽ — проценты за то время, что они пользовались деньгами, 5755 ₽ — госпошлина и 25 000 ₽ — расходы на услуги представителя в суде. В итоговую сумму вошли и те деньги, которые старая управляющая компания реально получила от жильцов, и те, которые она должна была взыскать с должников.

Мы провели общее собрание, где собственники решили пока не тратить полученные деньги, а собрать еще за полгода нужную сумму и отремонтировать в доме водопроводные трубы.

Старая УК, однако, направила кассационную жалобу через два месяца после неудачной апелляции. Мы написали отзыв, в котором указали, что суды первой и апелляционной инстанции были правы.

Важно: никакие новые документы приобщать в кассации нельзя. Эта инстанция только проверяет работу двух первых. Если истец или ответчик что-то забыл приобщить к делу, это только его проблемы.

Судья кассационной инстанции еще раз спросил, как мы считали сумму, которую просим вернуть. Мы повторили все, что утверждали до этого. Суд согласился с нашими доводами и оставил решения первых двух инстанций в силе.

1. Деньги, которые собственники сдают на текущий ремонт в доме, могут быть потрачены на текущий ремонт и ни на что больше. Эти деньги — общее имущество собственников.
2. Старая УК должна передать новой все документы на дом: технический план, паспорта на общедомовые приборы учета, ключи от общих помещений. Восстанавливать утраченные документы — дорого.
3. Новая УК должна запросить у старой отчеты обо всех работах и узнать у жильцов, согласны ли они с этой стоимостью.
4. Если старая УК указала некорректные суммы или отчиталась о работах, которые не делала, ее действия можно обжаловать в суде.
5. Если ушедшая управляющая компания забрала со счета дома деньги, нужно сначала составить досудебную претензию, а потом идти в суд, чтобы их вернуть.