«В любой квартире можно найти 10⁠—⁠15 недостатков»: эксперт — о качестве новостроек

Строительные компании стремятся сдавать больше жилья, но часто страдает качество.

Рынок приемки квартир, когда на процедуру передачи жилья от застройщика клиенту приглашают профессионала-строителя, вырос одновременно с рынком новостроек. И если раньше приемщики работали в основном в мегаполисах, то теперь не проблема найти их и в маленьких городах.

Мы поговорили с Антоном Клюшиным, специалистом по приемке квартир и инженером-строителем, о типичных недостатках новостроек и о том, какую компенсацию за них можно получить.

Приемка квартиры — это выявление недостатков в новостройке. Цель — найти все, что неправильно сделано, зафиксировать и передать застройщику. Мы руководствуемся 214-ФЗ о долевом строительстве и в нем три варианта развития событий.

Застройщик сам устраняет недостатки. Это основной и самый частый вариант. У застройщика на это есть 45 дней с момента подписания акта приема-передачи, в котором должны быть отражены все замечания.

Но у меня были случаи, когда в ходе приемки прибегали строители и буквально следом за мной устраняли проблемы: меняли окна, чинили двери и так далее. Где не могли сделать сразу, говорили, что компенсируют деньгами. В итоге акт клиент подписывал почти без замечаний. Это редкие случаи в премиальном сегменте, когда застройщик хочет прямо сегодня отдать квартиру. В комфорт-классе я такого еще ни разу не встречал.

Застройщик платит деньги за недостатки. Если застройщик не устранил проблемы за 45 дней, у него можно потребовать компенсацию деньгами, а потом на них самому нанять бригаду. Хотя бывают недостатки, с которыми можно жить.

Покупателю придется заказать строительную экспертизу. Ее может проводить только человек с техническим образованием и статусом судебного эксперта. В отличие от приемщика судебный эксперт не просто находит недостатки, но еще и оценивает их в деньгах — составляет смету, затем оформляет заключение и передает его владельцу жилья.

По сути дела, эксперт подтверждает то, что уже нашел приемщик, и определяет, сколько стоит устранение недостатков. Бывает, приемщик сам выступает судебным экспертом, если есть нужное образование и документы.

Как правило, когда дольщик получает результаты экспертизы, он нанимает юриста и дальше уже тот ведет дело. Юрист отправляет претензию застройщику, и если тот не соглашается платить сам, следом подает иск в суд. Суммы хорошие, обычно это около 22 000 ₽ с квадратного метра, то есть с квартиры 40 м² можно получить компенсацию 880 000 ₽. Это только недостатки, еще могут присудить возмещение морального ущерба и наложить штраф на застройщика — 50% от суммы к выплате, назначенной судом.

Стоимость экспертизы и услуг юриста также взыскивают с застройщика в суде. То есть сначала все это оплачивает хозяин квартиры, а потом получает компенсацию.

Покупатель отказывается от квартиры. Тогда акт приема-передачи не подписывают. Я не знаю людей, которые бы согласились на этот вариант, потому что это невыгодно: деньги возвращают без учета роста цен.

Например, покупали квартиру два года назад за пять миллионов рублей, сейчас она стоит семь миллионов, но застройщик по закону вернет пять: сколько заплатили, столько и забирайте.

Есть еще четвертый вариант, который тоже укладывается в закон, — это замена квартиры. Тут также потребуется экспертиза. У меня был случай, когда из-за плесени и червоточин владелец добился замены жилья. У застройщика не было аналогичной по параметрам квартиры, и он предоставил жилье выше классом в другом доме. Кроме того, по решению суда строительной компании пришлось даже выполнить отделку в новой квартире по проекту дольщика, хотя первая квартира сдавалась без отделки.

В среднем я нахожу 10—15 недостатков в любой квартире. Однажды я использовал рекламный трюк: написал в объявлении, что если не найду недостатков, моя работа будет бесплатной. По этому объявлению позвонили несколько десятков человек, и во всех квартирах были проблемы.

Расскажу про основные дефекты. Обычно на первом месте — окна. На оконных блоках я постоянно нахожу царапины, сколы и трещины. Это либо некачественная установка, либо конструкцию повредили при перемещении. На стеклопакетах могут быть окалины и посечки — они появляются при попадании искр от болгарки на стекло во время фасадных работ. Искры как бы впиваются в него — и появляются характерные «рыжики».

В остальном недостатки такие:

1. Кладочные швы продувает. Это если квартира без отделки, а стены бетонные или кирпичные. Недостаток виден в основном зимой, когда есть возможность проверить квартиру тепловизором. Чтобы он что-то показал, нужна большая разница температур снаружи и внутри.
2. Неровные стены. За них я бы посоветовал брать компенсацию деньгами, а не просить застройщика выровнять. Все частные отделочники, с которыми я знаком, предпочитают сами исправлять кривизну стен и не доверяют это застройщикам.
3. Плохо сделана стяжка. Внутри нее могут быть пустоты — их я нахожу простукиванием. А еще сама прочность стяжки может быть недостаточной: бывает, отверткой бетон сковырнуть можно. В обоих случаях стяжку надо сдалбливать и делать заново. Найти эти недостатки можно, только если еще нет финишного покрытия пола.
4. Не сделано заземление. Оно нужно, чтобы избежать удара током, когда возникнет неисправность в бытовой технике. Электрика в квартире будет работать, заземление на это в целом никак не влияет, но безопасной проводку без него назвать нельзя.
5. Нет перепада уровня пола между санузлом и коридором. По нормам должна быть ступенька в два сантиметра, то есть сам санузел должен представлять собой такое небольшое корыто. Это нужно на случай протечек, чтобы вода не вылилась сразу в другие комнаты. Если большой залив, толку от этой ступеньки не будет, но когда хозяева дома, этот перепад даст время среагировать на проблему.

У многих застройщиков замечания повторяются. Например, у компании «ПИК» часто проблемы с кривизной стен. По нормативам отклонение должно быть не более трех миллиметров на метр  , по факту регулярно получается 10 мм. Еще у них напольная плитка часто с пустотами под ней, особенно в санузлах. Такую плитку надо менять. У «Донстроя» и «Инграда» больше замечаний к окнам, и эти компании постоянно не делают порожек в санузле.

Помимо базового комплекта — уровня, лазерного дальномера, правила, молотка, отвертки и прочего — я использую тепловизор и анемометр. Это дорогие профессиональные приборы.

Тепловизор позволяет определить места утечек тепла, некачественное утепление наружных стен, промерзание окон. У меня был случай, когда клиент сам принял квартиру, а уже потом заказал экспертизу. Выяснилось, что под подоконником была большая дыра, прямо за радиатором — сквозное отверстие в наружной стене, оттуда зимой тянуло ледяной воздух. Рабочие проводили трассу для кондиционера в кирпичной кладке, и это место ничем не заполнили.

Но тепловизор можно использовать только зимой, в теплое время года он ничего не покажет.

Анемометр — это измеритель скорости воздуха. С его помощью проверяю вентиляцию. Но также анемометр заменяет летом тепловизор: он может показать явные продувания, а иногда находит и такие вещи, которые тепловизором не всегда увидишь. Мой анемометр кроме скорости воздуха еще показывает его температуру, это тоже сильно помогает.

Например, я подношу анемометр к розеткам и смотрю, не дует ли из них. В панельных домах это частое явление, когда из розеток тянет холодком.

Как правило, нормально. Иногда представитель застройщика идет с нами и сам фиксирует все замечания. Другие просто отдают ключи и говорят: «Осматривайте сколько нужно».

Но есть несколько вариантов, как застройщик может помешать приемке.

Потребовать нотариальную доверенность на приемщика. Такая доверенность действительно нужна, если приемщик приходит один, без будущего владельца квартиры. Но в большинстве случаев мы приходим вдвоем, фактически приемку проводит дольщик, он и подписывает все документы.

Сослаться на то, что приемщик входит в черный список застройщика. Строительные компании ведут такие списки и включают в них тех, кто прославился большим количеством необоснованных, по мнению застройщика, замечаний или же просто что-то испортил во время осмотра. Я ни разу с таким не сталкивался, но слышал о таких случаях. У некоторых застройщиков есть не черные, а белые списки — реестры аккредитованных приемщиков, с которыми они работают.

Потребовать у приемщика свидетельство, что он состоит в национальном реестре специалистов в области строительства, проектирования и изысканий — НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Такой документ подтверждает квалификацию строительного эксперта. Но в законе ничего не сказано о том, что дольщик должен на первую приемку вести с собой именно эксперта. Он может пригласить друга, коллегу или принять жилье самостоятельно. В этом смысле приемщик ничем от них не отличается.

Не пустить приемщика без объяснения причин. У меня один раз был такой случай. Видимо, была установка от руководства минимизировать число замечаний, и нас вместе с клиентом не хотели пускать, то есть не пропускали дольщика в его же квартиру. Конфликт удалось разрешить мирным путем, нам все-таки позволили пройти.

Пропустить в квартиру, но не принять замечания. Так и говорят: «Проходите, но замечания примем только от дольщика». В таком случае дольщик под диктовку эксперта переписывает все замечания, либо уже позже списывает их с мессенджера, в который эксперт их отправляет.

Еще были случаи, когда застройщик отказывался принимать мои замечания, ссылаясь на неработающую почту либо сломанный принтер.

Многие участники долевого строительства принимают квартиры сами и находят нарушения. Вот несколько советов, как это сделать.

Посмотреть договор долевого участия. Там есть специальный раздел о том, что передает застройщик дольщику, в каком виде будут отделка, электроснабжение и так далее. Можно идти прямо по договору и проверять, все ли выполнено.

Проверить площадь квартиры. Дольщики обычно верят в замеры БТИ, но они далеко не всегда корректны. Я сталкивался со случаем, когда инженеры БТИ проверили площадь в черновой отделке, а застройщик должен был передать жилье в чистовой. Когда сделали стяжку, оштукатурили стены и потолок, «съелся» один квадратный метр. А застройщик исходя из данных БТИ требовал доплатить за лишний.

Не торопиться. Это больше психологический совет, но он важен. Обычно когда хозяин заходит в свою будущую квартиру, у него эйфория — квартира светлая, все прибрано, особенно если чистовая отделка. Человек походит 10 минут и подписывает акт, в общем-то, ничего не посмотрев.

А если задержаться, становится видно, что вот тут обои отклеиваются, тут грязь, тут окна с трещинами. Начинаешь проливать воду — канализация подтекает.

Приемка квартиры — это час работы минимум.

Фиксировать все недостатки. Вроде бы это очевидно, но я знаю много случаев, когда застройщик говорит: «Мы все поняли, передадим бригадам». А потом ничего не происходит. Либо этот менеджер вообще забыл, потому что у него таких квартир еще два десятка, либо уже и менеджера нет, а на его месте новый человек, который ничего не знает.

Поэтому недочеты нужно сфотографировать, вписать в акт, проверить, что застройщик поставил подпись.

В целом ничто не мешает принять квартиру самому, но думаю, что профессиональный приемщик обнаружит больше недостатков. Работа приемщика окупается: стоимость приемки составляет 7000—8000 ₽, а пара недостатков с оконными блоками — это уже в среднем 30 000 ₽, если не устранять, а взять деньгами.

Если жилье с отделкой, можно попросить представителя застройщика взять ключи от соседней квартиры, зайти и пошуметь в ней — поговорить, покричать, включить музыку на телефоне. И слушать, что будет в квартире, которую принимают.

Бывает, соседи уже живут, тогда проще. У меня был случай, когда на приемке мы услышали плач ребенка за стеной. Но проблема в том, что это не считается недостатком автоматически. Нужно вызывать эксперта со специальным прибором — шумомером, ловить время, когда есть шумы от соседей, фиксировать все это и предъявлять претензию застройщику.

В квартире без отделки проверять звукоизоляцию бесполезно, поскольку отделка усиливает защиту от шума. Зато в такой квартире можно уложить хорошую звукоизоляцию под стяжку пола и проконтролировать это самому. Звукоизоляция под стяжкой поможет застраховаться от претензий соседей снизу, да и их слышно будет поменьше.

В чистовой отделке нет никаких способов проверить, уложил ли застройщик звукоизоляцию под стяжку и какая она — только снимать покрытие и долбить стяжку, но этого никто не даст сделать.

В общем, однозначно надежных способов проверить звукоизоляцию нет.

Когда я работал у застройщика в отделе строительного контроля, часто общался с инспекторами Госстройнадзора и знаю, как они работают. Они смотрят параметры построенного объекта: чтобы дом соответствовал проектной документации, градостроительному кодексу — особое внимание уделяют нормам пожарной безопасности.

У них проверка делится на этапы: сперва они принимают устройство строительной площадки, потом котлован, потом приезжают, когда возведена подземная часть здания, затем надземная и так далее. Могут приехать пять-шесть раз за всю стройку, но в каждую квартиру зайти они не могут физически.

Строят сейчас очень много, и даже внутренний контроль застройщиков не успевает следить за всеми квартирами, поэтому приемщики и находят так много недостатков. Если бы жилье строили по нормам, приемщиков бы не было. Думаю, качество страдает из-за больших объемов и постоянной смены субподрядчиков: застройщики пробуют разные бригады, далеко не все делают хорошо. И если в Москве ситуация улучшается, то в регионах наоборот.