«Ловушка для обывателя»: какие сюрпризы я обнаружил в договорах с риелторами

Опыт читателя

36
«Ловушка для обывателя»: какие сюрпризы я обнаружил в договорах с риелторами

Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала

Несколько лет назад я продал квартиру в Москве, чтобы купить жилье за городом.

Мне хотелось не стоять в пробках, пытаясь доехать до работы, да и вообще без проблем добираться до «цивилизации». В процессе поиска подходящих вариантов я несколько раз разочаровывался в риелторах, о чем подробно рассказал в другом материале Т⁠—⁠Ж.

Красивая легенда о незаменимости агентов начала распадаться почти сразу. И в итоге мы обошлись без них. Но я заметил, что сотрудников разных фирм многое объединяет.

Ожидания от работы риелторов

Когда риелторы проезжают вам по ушам, почему они так дорого берут за свои услуги, то называют трех китов, на которых базируется их необходимость для общества. Пойдем по порядку.

Мощная профессиональная рекламная поддержка. Специалисты этой сферы настаивают на том, что сами вы такую себе обеспечить не сможете. Это не так. Агентства размещают рекламу ровно на тех же топовых интернет-порталах, через которые проходит 95% всей продаваемой недвижимости. И стоит это копейки.

Максимальное рвение при продаже объекта. И это неправда. На нашем опыте мы убедились, что агенты стараются переложить все действия на владельцев. За город ездить они вообще отказываются.

Тщательная проверка документов. Мы считали, что риелтор собирает и проверяет все необходимые бумаги для оформления сделки и регистрации ее в государственных органах. И если что-то не так, то несет за это ответственность. И это самый мощный кит из этих трех — настоящий кашалот. Если обыватель вполне может разместить объявления и поговорить с покупателем, то перед страшной юридической неопределенностью он откровенно пасует.

Вот и я подумал, что без опыта в этом деле мне не очень-то помогут многочисленные образовательные статьи. Поэтому готов был заплатить за услуги профессионала. Но для начала решил изучить договоры, которые мне предложили несколько контор, — и удивился.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Горькая реальность

Дело было в 2017 году, и с тех пор у меня остались лишь несколько примеров таких договоров, которые на фоне остальных показались мне более или менее приемлемыми. Но даже их анализ показывает, что любой договор с риелтором — это ловушка для обывателя. И вот почему.

Конские проценты. Как только риелтор размещает объявление по продаже вашей недвижимости, вы не можете дать задний ход. Это уже считается выполнением обязательств риелтора: частичным, по первому этапу — как угодно. И по договору вы должны заплатить за это 50—70% от оговоренной суммы.

Если, не дай бог, вы зашли дальше и риелтор показал ваш объект хотя бы одному покупателю, то вам не избежать претензий на оплату 80—90% от суммы договора. А если вы по какой-то причине отказываетесь от услуг риелтора, когда он привел к вам покупателя, якобы готового к сделке, то оплатите 100%.

Почитайте, как ловко здесь прописаны варианты с неустойкой
Почитайте, как ловко здесь прописаны варианты с неустойкой

Незначительные компенсации. Вырваться из лап риелтора без ущерба для себя клиент может, только если истек срок, указанный в договоре с агентством.

И тогда там даже великодушно согласятся принять на свой счет все понесенные затраты — несколько сотен рублей за рекламу и оплату телефонных разговоров сотрудников. Разумеется, несколько месяцев простоя объекта недвижимости, недополученный клиентом доход, например от сдачи в аренду, или его расходы на оплату съемного жилья, изменение цен на рынке, за которым обязано следить именно агентство, — эти все чисто профессиональные проколы, причинившие материальный, временной и душевный ущерб клиенту, никто ему компенсировать не собирается.

Интересный момент, да?
Интересный момент, да?

Перекладывание ответственности. Что касается помощи в определении чистоты сделки, то не стоит возлагать на агентов особых надежд. Если присмотреться к тексту договоров, то риелторы снимают с себя ответственность.

Например, агентство требует от клиента представить все мыслимые и немыслимые документы и справки, но при этом предупреждает, что он должен гарантировать «отсутствие обстоятельств, препятствующих заключению сделки». То есть человек идет к риелтору с надеждой, что тот разберется в ситуации, а последний перекладывает ответственность на самого клиента.

Как вам такой расклад?
Как вам такой расклад?
Как видно, напрягаться в агентстве ради клиента никто не собирается
Как видно, напрягаться в агентстве ради клиента никто не собирается

Вы думали, что профессионалы не ошибаются? Очень даже часто ошибаются, но каждый раз за их ошибки платят не они сами, а их клиенты.

При этом, если за то долгое время, пока риелтор будет пытаться монопольно продать вашу квартиру, цены на рынке упадут, в этом случае риелтор снова не виноват — читайте, под чем вы подписались в договоре.

Проблемы клиента — это проблемы клиента
Проблемы клиента — это проблемы клиента

Риелторы не несут ответственности и в том случае, если они неправильно составили или не полностью собрали документы, в результате чего регистрирующие органы их отклонили. Согласно договору это может быть представлено как неправомерные действия должностных лиц, за которые агентства не несут ответственности.

Ну и напоследок: в еще одном примере агентство, посчитав, что недостаточно обезопасило себя на случай нештатных ситуаций, в самом конце договора приписывает пункт 6.6, которым как бы намекает: «У меня лапки». В нем черным по белому написано: «Исполнитель не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по сделке». Мощно, да?

Здесь безалаберность риелтора называется обстоятельствами непреодолимой силы
Здесь безалаберность риелтора называется обстоятельствами непреодолимой силы
А здесь агентство вообще обнаглело и прописало, что никому ничего не должно
А здесь агентство вообще обнаглело и прописало, что никому ничего не должно

Маленький список обязательств. В целом любой договор с риелтором — это прежде всего длиннющий перечень обязательств, накладываемых на заказчика. Вторую половину занимает перечень условий, которые снимают с риелтора всякую ответственность. Наконец, где-то далеко в хвосте вы с трудом обнаружите несколько строк, которые относятся к обязательствам, возлагаемым на себя риелторами.

Итак, агент обязуется рекламировать, искать, показывать и организовывать. То есть продать вашу квартиру он, в общем-то, даже и не обещает. Вы согласились бы сотрудничать с фирмой, которая не обязуется построить вам дом, а лишь обязуется его строить? И сколько так она будет строить? Или с транспортной компанией, которая заверяет, что она будет прилагать усилия по доставке вашего груза, но вот доставить его так и не обещает? А если сделка не состоялась, то вы все равно обязуетесь оплатить услуги исполнителя — работа-то делалась.

Интересные формулировки
Интересные формулировки

Разумеется, все мы надеемся на русский авось. Знаем или подозреваем, что если в сделке обнаружатся подводные камни, то риелтор тут же переложит проблему на нас. Но просто надеемся, что все обойдется. А помощь специалистов все равно нужна. Хочется, чтобы кто-то подсказывал, куда идти, какие документы заказывать и оформлять.

Вот поэтому многие даже не читают эти лукавые договоры — все равно ведь обманут. И тем не менее отдаются в лапы «специалистов». И я тоже поначалу пытался отдаться. Но риелторы сами же меня и оттолкнули. Они настолько привыкли к своему жирному существованию, что не хотели адекватно оценивать свои услуги. Но я нашел другой выход и сделал все сам, а на оформление сделки нанял юриста. И знаете, все получилось, притом гораздо дешевле: вместо 150 000 ₽ я заплатил 50 000 ₽.


Какие риелторы попадались вам?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Роткив, что за такая ценная база риэлтора? Объявление о продаже размещают на всем известных и доступных ресурсах, а не на каких-то закрытых площадках продаж. Базы риэлтора имели место быть в давние времена, когда не было таких известных сейчас площадок по продаже недвижимости.

11
0

Столкнулась ещё с такой проблемой от риелторов. Нашли несколько подходящих квартир на Авито и Циан, позвонили, просим показать. Риелторов говорит, что приезжайте, заключайте с нами договор, после этого покажем квартиру. Мы говорим, что нам не нужен договор, мы сами можем посмотреть об'явлении и выбрать. Но нет, пока договор не подпишите, ничего показывать не будем. То есть, у них договор с продавцов и они хотят ещё второй договор с покупателя, только не понятно за какие такие услуги. Потом продавц удивляется, а что это его квартиру никто не смотрит и не покупает.

11

Роткив, на вторичку точно нет такой базы. Подруга была риэлтор. Всё берётся из открытых источников- Авито, циан и т. Д. Если только какие-то личные договорённости с застройщиками, но и то сильно сомневаюсь. У застройщиков есть отделы продаж.

7
0

Оформляла квартиру и для этого нанимала риелтора, на квартире был долг за воду, с ним все обговорили должны были заплатить продавцы. В итоге долг все еще висит, когда дергаешь риелтора он говорит я все решу и ничего с мертвой точки не сдвигается.

6

Вероника, в соответствии с п.5 ч.2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника на момент возникновения права собственности на вышеуказанное помещение. Все задолженности предыдущих владельцев, за исключением капитального ремонта, Вас не касаются. Ваши платежи начинаются с моменте приобретения, поэтому смысла дергать риэлтора нет. Сходите в УК с выпиской из ЕГРН, поставьте их в известность, что вы - новый собственник, сделайте поверку счётчиков и переоформляйте на себя.

10
0

Давно пора выпустить законодательный акт, который строго регламентирует работу риелторов: обязанности, права, ответственность. А то получается, что деньги берут конские на пустом месте

6
0

«Ну это же просто формальность, что Вы читаете? Давайте подписывайте, не тратьте время» 😂😂😂
Ps многие пункты договора даже мне без юридического образования кажутся противоречащими гражданскому кодексу (ну и здравому смыслу 😂), т.е., в случае суда будут признаны ничтожными.
Ps2 я так было чуть с юристами договор не подписал, где они сверху обещанных 10 или 15% отсуженного, прописывали себе все что присудят за услуги представителя, штраф 50% за добровольное неисполнение требований потребителя, а также хорошие такие неустойки, если я в процессе откажусь от их услуг и пойду на отказ от иска или мировое 😂 зато экспертизу обещали бесплатно провести… в общем подумал-подумал, да и решил сам судиться 🤷‍♂️

5

Эльмар, чушь это нет таких баз, для "своих" если бывают хорошие варианты они расходятся быстро и точно в базах не висят. Бывает ниже рынка продают из-за обстоятельств, но там и продать быстро надо так что такие базы -миф. Скидывали мне такие базы, начинаешь что-то подбирать, ах этой уже нет, это уже продана.

5
0

Хотели приобрести квартиру. Риэлтор,как мне кажется, должен был нам предложить варианты,какие были на тот момент. Но мы сами искали квартиры и спрашивали "а эта ок?". В результате остановились на одном жк, строящийся дом на этапе котлована и начали оформлять ипотеку с брокером (он от риэлтора). В результате 12% ипотека, риэлтор говорит 'надо брать, хорошая сделка". Ну мы и взяли. Через год квартира упала на млн в цене, так ещё у нас и процент по ипотеке конский. Теперь думаю,что не пойду больше ни к риэлторам, ни к ипотечному брокеру.

4
0

Продаем сейчас квартиру в Москве и тоже уже устали от риэлторов. Сделка простая, квартира чистая, но центр Москвы. Во-первых, все говорят как по скрипту - и покупатель уже у них есть и им надо просто прийти и посмотреть квартиру до прихода с покупателем. И работают они по нашему району (я одному так и сказал, что такое ощущение, что по другим районам никто не работает и все они пасутся у нас в районе). Сначала супруга на это купилась, но быстро поняла, что просмотр очень быстро переходит в навязывание услуг за ценник, который не может обосновать ни один риэлтор. Средняя цена в Москве на квартиры сейчас около 18 миллионов, риэлторы хотят от 2 до 3%. На простой вопрос, что вы сделаете за 350-400К такого, что не сделает юрист за те же 50К, начинают мямлить про рекламу (на тех же сайтах, что даем мы сами), про большую базу покупателей именно на нашу квартиру (а что ты без них пришел?), про юридическое сопровождение (я 25 лет в юридической практике, что ты мне можешь сопроводить такого, что стоит 400К? Адвокаты с именем столько берут за процессы), мы гарантируем чистоту сделки (чем гарантируете, своим имуществом или филькиной грамотой под названием "сертификат"?). Одни прислали эксклюзивный договор, от которого у меня, как у юриста-практика, волосы дыбом встали, настолько он кабальный и криво составленный ("у нас большой штат супер-юристов" говорили они). В общем, решили мы их не водить по одному, а сделать так, как делают они - собрать всех в один день и в одном месте. Посмотрим, что из этого получится.

4

Moscow, о, а мы сейчас в поисках квартиры к покупке. Муж у меня очень рвался риелтора нанять, я категорически против ) именно потому, что толку от них как от козла молока, а денег заплати. Но вот вам интересная история с риелтором: смотрели мы квартиру у собственницы с ее риелтором. Подумали какое-то время, решились, звоню и спрашиваю, сделают ли скидку в 100 к., риелтор в отказ. Звоним через пару дней, говорим мы согласны, давайте завтра подпишем документы на аванс и будем оформлять, нам удобно в такое-то время. Риелтор: ага. И всё. Тишина ) он не перезвонил, ничего не уточнил, вообще канул в лету. Объявление так и висит. Вот и за что ему денег заплатят?))

2

Moscow, О, написали бы чем все закончилось! Интересно!

0
0

Ну мне кажется даже подписанный договор можно оспорить в суде, если с вас требует деньги ни за что или отказываются от ответственности на основании пункта «у меня лапки»

3

Ветер, верно. Даже если бы там действительно было прописано освобождение от ответственности за свои нарушения (а это не совсем так). Свобода договора не является абсолютной и имеет свои пределы, которые обусловлены в том числе недопущением грубого нарушения баланса интересов сторон.
Ну и вообще можно заглянуть в пункт 4 статьи 401 ГК РФ и увидеть отношение закона к таким выкрутасам.

2
0

Проводили сделки и без риелтора, и с риелтором. Для меня это дело случая. Поэтому никого не склоняю ни к риелторам, ни к самостоятельным сделкам.
Часто встречались наглые или просто странные риелторы при просмотре объектов. На сделки продавцы пару раз приводили некомпетентных риелторов.
Я в 2022 провела две сделки с риелтором которая изначально пришла к нам на просмотр со своими клиентами. Ее клиентам наша недвижимость не подошла, а вот риелтор нам понравилась.
В результате она мне помогла в другой сделке при общении с продавцами. Ведь не всегда есть время и желание общаться с весьма странными людьми. А нам попались ооочень специфические продавцы и был риск срыва сделки по их вине. Еще риелтор настояла чтобы один из продавцов выплатил все личные долги своими средствами до сделки и не оставлял повода для последующего банкротства и оспаривания продажи квартиры. Это высший пилотаж на мой взгляд))
В моем договоре с риелтором не было никаких кабальных условий.

3

Adaa, Хорошие риэлторы попадаются, да. Но редко. Мне посоветовали одну даму по знакомству. С ней сосед массу сделок провел (он строит дома и продает). Действительно, она брала недорого, грамотный специалист, в местных регистрирующих органах у нее все схвачено. Но мне нужно было продать квартиру и в другом месте, а не дачу в накатанном поселке. И тут начались буксовки. А главное, выяснилось, что она недостаточно внимательно следит за изменениями на рынке. Т.е. человек оказался способным оказывать качественные услуги только в нужном месте в нужное время.

0

Александр, бывает и так. Поэтому для загородной недвижимости у меня есть на примете другой риелтор. Она была риелтором со стороны продавца когда я покупала землю. Если буду продавать загородную недвижимость, то возможно воспользуюсь ее услугами.
Еще я бережно храню контакты помощника нотариуса и других подобных специалистов, которые могут пригодиться на сделках.

1
0

Продавали и покупали квартиру , была цепочка из нескольких квартир .Все делали сами , в сделке только один оказался с риелтором, Все участники и собственники сделки косились на него как на слабоумного Буратино. Сейчас бессмысленно нанимать риэлтора.

3

Maxim, солидарен! Сейчас особенно ярко и наглядно стала понятна ситуация. Если люди массово готовы бросаться в объятия инфоцыган и пропагандистов, то чего уж о риэлторах говорить.

0

Эльмар, с тех пор я уверен, что такие базы используются для создания значимости работы, а по факту это развод

3
0

Работал с 4 разными риэлторами по продажи своей квартиры, договор не заключал ни с кем, оплата услуг по факту продажи, кто быстрее нашел покупателя, тот и получил оплату за услуги, заключение с риэлтором договора и оплата услуг происходила во время сделки ДКП.

2

Эльмар, то есть вы думаете, что люди, желающие продать свои квартиры, тем более привлекательные, тупо сидят, чего-то ждут и позволяют "держать" их "в базах"?? 🤣🤣🤣

2
0

Я в целом тоже риелтороскептик, но у автора, справедливости ради, есть передергивания:

«В нем черным по белому написано: «Исполнитель не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по сделке». -
Написано, что исполнитель не отвечает по сделке, заключенной ее участниками, а не по своей сделке. Очевидно, что имеется в виду сама сделка по недвижимости, ни один суд не признает, что этот пункт освобождает риелтора от обязанностей по своему договору перед заказчиком.

«Здесь безалаберность риелтора называется обстоятельствами непреодолимой силы» - где? В 8.1 написано, что исполнитель не отвечает за неправомерные действия/бездействия Росреестра и иных лиц. А почему он должен за чужие неправомерные действия отвечать? Нет в пункте того, что свои нарушения он называет обстоятельствами непреодолимой силы, как вы говорите. Такое тоже в суде никогда бы не устояло.

1

Ксения, ну вы как с Луны. В подавляющей массе случаев "неправомерные" действия сотрудников госструктур - это возврат плохо оформленных документов. Мне регистрационная контора три раза доверенность возвращала не переделку - нотариус безграмотный попался. И в таких случаях запросто могут выйти сроки, может уйти покупатель, могут измениться цены. И что, думаете, что агентство признает, что оно неграмотно документы составило? Да никогда! Клиенту об этом сообщать необязательно. Просто регистрирующие органы продинамили - форс-мажор!

0

Ксения, там четко не указано, какая сделка имеется в виду. Не написано, что сделка между покупателем и продавцом. Написано, что между участниками сделки. Риэлтор тоже участник сделки - сделки на оказание услуг между агентством и клиентом. Понятно, что суд сразу этот пункт отметет. Но суд вообще отметет 75% текста в подобных договорах. Другое дело - кому хочется идти в суд!?
И еще. Клиент агентства знать не знает, кого ему привело агентство в качестве покупателя. Оно само находит покупателя, обрабатывает его, проверяет все документы, оформляет и т.п. Клиент ждет успешного завершения сделки, а ему, вдруг, агентство сообщает: "Покупатель ваш оказался козлом, отказался подписывать, послал всех нафиг... Но мы, согласно, договору, за это не отвечаем! А услуги наши вы нам все равно оплатите, т.к. мы честно работали! Какие издержки, какие компенсации!? Окститесь! Вы , что, договор не читали?!"

0

Слава, так может Вы сможете ответить на вопрос, за что вам платить 2-3% от стоимости квартиры, а не, допустим, 50-100, максимум 150К? Какие услуги риэлтора стоят больше, чем услуги квалифицированного юриста?

1

Эльмар, вот у меня такие же подозрения возникли в ходе работы с ними и прочтения комментариев и статей. Очень хорошие варианты они зачастую "придерживают". Т.е. клиенту надо продать быстро, он готов снизить цену. И вот тут риэлтор начинает "тянуть резину". Он-то понимает, что подвернулась редкая выгодная сделка. И тянет до последнего, чтобы найти вариант с макисмальной отдачей для себя.

1

Роткив, Нет у риэлторов никакой базы. Базы были в доинтернетовскую эру. Уже появление газет бесплатных объявлений сильно подорвало значение риэлторского бизнеса. Он вообще держится исключительно на невежестве и лени народных масс. Представьте, что вам нужен посредник для покупки продуктов в супермаркете. И этот посредник пытается вам доказать, что без него вы нормально не сможете купить продукты - обязательно возьмете все дорого и несвежее. Да, супермаркет и является таким посредником. А в недвижимости - это специализированные сайты, юристы и госрегистраторы.

0

Слава, так получилось, что я не собирался ни статью писать, ни каких-то своих задач с ее помощью решать. Я просто написал большой подробный комментарий к чужой статье. И тогда на меня вышли редакторы ТЖ и попросили написать статью. Получилось аж две. Поэтому между моим опытом работы с риэлторами и публикацией прошло несколько лет. Это раз. Во-вторых, я выкинул тогда же массу вопиющих договоров с риэлторскими фирмами. То, что в данной статье приведено - это самые "нормальные" договора, которые я оставил на случай сотрудничества. Там как раз видно, что сомнительные пункты перечеркнуты. Это я звонил, ругался, риэлторы соглашались переделать договор. Теперь понятно, почему я не стал указывать конкретные названия компаний? Я указал бы не совсем тех, которых действительно надо было бы с грязью перемешать.

0

Слава, ну давайте еще и инфоцыган защитим от нападок. ;-))

0

Сообщество