Купить новостройку: как выбрать надежного застройщика

С кризиса 2008 года прошло 15 лет. Он начался с ипотечного пузыря в США и затронул весь мир, в том числе Россию: многие застройщики обанкротились, а дольщики остались без жилья.

Это повлекло серьезные изменения в законодательстве: гарантии дольщиков усилили, ввели оплату через специальные счета эскроу и ужесточили требования к застройщикам. Тем не менее задержки сдачи дома и юридические споры не редкость.

Я работаю юристом в сфере недвижимости более восьми лет и нередко веду дела обманутых дольщиков. Расскажу, как правильно выбрать застройщика и на что обратить особое внимание.

В едином ресурсе застройщиков, ЕРЗ, есть страница с рейтингом застройщиков. Их можно отсортировать:

• по скорости строительства;
• объемам сдаваемого жилья;
• потребительским качествам жилищных комплексов — ориентир, который оценивает более ста параметров, таких как архитектура, парковка, социальная инфраструктура, безопасность, входные группы, инженерные системы и другие.

Всего в рейтинге ЕРЗ более 13 000 жилых комплексов в России.

Чем крупнее застройщик и чем реже нарушает сроки, тем он надежнее. Но гарантий все равно нет: даже солидные застройщики банкротятся, как это произошло в 2018 году с Urban Group.

Но ориентироваться только на рейтинг застройщиков не стоит по следующим причинам:

1. Это коммерческий рейтинг, а не государственный. Критерии оценки там не всегда понятны и прозрачны.
2. Рейтинг не учитывает нюансы. Например, компания строила дом с задержками, а потом у нее сменился владелец — с юридическими лицами такое бывает. И получилось, что сроки переносила первая компания, а достроила вторая — и ровно в тот срок, что обещала. И все следующие объекты сдавала в срок. Но в карточке объекта таких тонкостей нет.
3. В рейтинге могут быть неточности, особенно у небольших застройщиков. Например, может быть указано, что у застройщика несколько сданных ЖК, а на деле все эти ЖК строили разные юридические лица.

Я рекомендую рассматривать все критерии в совокупности. А перед заключением договора собрать актуальную информацию о конкретном ЖК. Расскажу подробнее, как это сделать.

Если собираетесь проверять застройщика, понадобятся его реквизиты. Обычно они есть на сайте застройщика в разделах «О компании», «Реквизиты», «Документы» или «Юридическая информация».

Некоторые застройщики размещают на сайте лишь общую информацию: сколько лет они на рынке и какие проекты строят. Тогда реквизиты можно посмотреть в тексте типового договора, который каждый застройщик выкладывает на сайте «Наш⁠-⁠дом⁠-⁠рф». Подробнее о сервисе я расскажу позже.

По ИНН или ОГРН застройщика можно проверить на сайте ФНС, который выдаст выписку из ЕГРЮЛ с полной юридической информацией о компании, или через сервис Т⁠-⁠Банка.

Искать можно и по названию компании. Но застройщиков с одинаковым названием в разных регионах может быть много. Поэтому поиск по ИНН или ОГРН надежнее.

Дата регистрации организации. Чем дольше застройщик на рынке, тем лучше. Правда, крупные застройщики нередко создают компании под строительство конкретного объекта. Регистрируют такие фирмы незадолго до строительства ЖК, а поэтому невозможно оценить их репутацию. Например, договор вы заключаете с небольшой компанией — АО СЗ «ПФК», ООО СЗ «Лиговский Сити» и прочими, — а на деле это девелопер «ПИК».

Формально все эти «дочки» входят в группу компаний большого застройщика, но в случае проблем он может откреститься от них. Застройщики объясняют такую схему распределением рисков: если с одним из объектов случится беда, остальные ЖК не пострадают.

С введением эскроу дольщиков это не должно волновать, кроме случаев переноса сроков. Если застройщик будет задерживать сдачу дома, привлечь к ответственности головную компанию или другие ее «дочки» будет невозможно.

Сведения об учредителе или директоре. В выписке из ЕГРЮЛ в графе «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юрлица» должно быть ФИО руководителя фирмы или название управляющей организации.

В некоторых ситуациях сведения об учредителе и директоре могут быть скрыты из выписки ЕГРЮЛ или ограничены — например, на основании заявления от руководителя компании или лица, уполномоченного на такие действия, в налоговую службу. Форма заявления утверждена приказом ФНС от 31 августа 2020 года.

Главное, чтобы в графе не было ФИО конкурсного управляющего: это означает, что компания на стадии банкротства.

Коды экономической деятельности компании — коды ОКВЭД. Есть основные и дополнительные коды. В качестве основного у застройщиков обычно указан 41.20 — строительство жилых и нежилых зданий. Дополнительные, как правило, такие:

• производство земляных работ — 43.12.3;
• производство электромонтажных работ — 43.21;
• производство санитарно-технических работ — 43.22;
• производство штукатурных работ — 43.31.

Если основные или дополнительные коды вообще из другой сферы и не связаны со строительством, стоит насторожиться. Хотя закон не запрещает ведение деятельности без профильных кодов ОКВЭД, возможно, это какая-то компания-«обертка».

• Ко мне обратились клиенты перед заключением договора долевого участия. Попросили оценить надежность застройщика и договор. Компания на рынке 10 лет, то есть, казалось бы, надежная. Но, изучив выписку ЕГРЮЛ и сведения из открытых источников, я выяснила, что строительством компания занимается только последний год. До этого она работала в сфере сельского хозяйства и называлась иначе. Поэтому я рекомендовала клиентам осторожнее отнестись к сделке.

Коды ОКВЭД — лишь верхушка айсберга. Застройщика нужно проверять тщательнее, потому что «правильные» коды ОКВЭД не гарантируют, что все остальное в порядке.

Строительные компании обязаны размещать разрешение на строительство и проектную декларацию в разделе «Карточка дома» сервиса «Проверка новостроек». Это сервис портала «Наш-дом-рф». Там есть и другая удобная функциональность: каталог новостроек, реестр застройщиков и единый реестр проблемных объектов.

В каталоге новостроек можно увидеть все новостройки на карте. Отдельный фильтр позволяет выделить среди них проблемные объекты.

Их указывают в проектной декларации. Сроки должны быть реальными. Сравните их со статистикой средней длительности строительства в разных регионах. Если вам обещают построить и сдать многоэтажку, которая на стадии котлована, за год — тут почти наверняка что-то не так.

Сроки строительства конкретного ЖК есть в сервисе проверки новостроек. Покажу, как их найти.

Внутри декларации, в пунктах 17.2.1 и 17.2.2, есть начальная и планируемая дата передачи объекта долевого строительства. Если у застройщика все по плану, даты совпадают. Если в ходе строительства какие⁠-⁠то проблемы, планируемая дата будет позже первоначальной

Именно так и есть в этом случае:

Застройщики обязаны размещать на сайте «Наш-дом-рф» минимум три фотографии со стройки в месяц. На своем сайте они могут также вести видеотрансляцию с площадки, чтобы показать ход строительства.

Я еще рекомендую выехать на объект и оценить ситуацию на месте. Обратите внимание не только на степень готовности здания, но и на активность процесса — много ли там рабочих и техники.

• Неподалеку от моего дома строится ЖК. По периметру стройплощадки стоит забор, на котором висит баннер с проектом дома и заманчивыми предложениями купить квартиру. Здесь же офис продаж, который работает без выходных с утра до вечера. Но кроме него активности нет. На стройке тихо, нет техники, и за все время я видела только одного рабочего. Сроки сдачи квартир при этом обещают ближайшие. Если понаблюдать за объектом, становится ясно, что их нарушат.

Хотя механизм эскроу защищает дольщика от потери денег, лучше проверить застройщика на предмет банкротства. Последнее чревато тем, что лежащие на счете деньги за время обесценятся и человеку вернется сумма, на которую уже не купить аналогичную квартиру. А если в дополнение к застройщику возникнут проблемы у банка, где открыт эскроу, дольщику компенсируют сумму в пределах 10 млн рублей, что может быть меньше уплаченной по ДДУ суммы.

Проверять, не запущена ли процедура банкротства застройщика, я рекомендую на следующих ресурсах:

1. Единый реестр сведений о банкротстве — посмотрите, не запущена ли процедура банкротства застройщика.
2. Сайт издания «Коммерсантъ» — проверьте новости и сообщения, связанные с проблемами и банкротством застройщика.
3. Картотека решений арбитражных судов — какие судебные дела связаны с застройщиком. Возможно, к компании предъявлены иски на большие суммы и не исключено скорое банкротство.

Еще важно оценить, по каким поводам идут судебные разбирательства. Одно дело, когда претензии к нарушению сроков сдачи, — такое не редкость. А если иск, например, со стороны прокуратуры — все плохо.

Отследить судебные дела застройщиков в Москве можно через поиск по судебным делам на сайте Мосгорсуда. В других регионах используйте раздел «Судебное делопроизводство» на сайтах районных или городских судов.

• На сайте Мосгорсуда поиск по судебным делам застройщика ООО «А101» выдал 1662 дела. Большинство из них связаны с защитой прав потребителей, а именно по части взыскания неустойки за задержку сдачи объекта. Но это типичная ситуация: ко многим застройщикам предъявляли подобные иски. Количество судебных дел тоже не должно сильно пугать — достаточно затянуть сроки по одному крупному ЖК, чтобы получить пару тысяч исков.

Бывают застройщики, у которых вообще нет судебных дел. Идеальная репутация тоже должна насторожить. Если компания на рынке давно, сложно избежать исков о компенсации за нарушение сроков и строительные недостатки. Отсутствие судебных дел обычно означает, что компания работает недавно. Хотя зарегистрирована она может быть десятки лет назад, просто не построила ни одного объекта.

Обязательно почитайте отзывы в интернете о застройщике и конкретном ЖК, где собираетесь купить квартиру. Это можно сделать на форумах, в социальных сетях и на сайтах, посвященных строительству. Также посмотрите переписку жильцов других строящихся и готовых ЖК застройщика — в открытых чатах и мессенджерах.

Найти чаты можно по названию ЖК, обычно там бурное общение. Из переписки можно узнать, что действительно происходит в ЖК. Жильцы делятся разными проблемами: где-то задерживают сроки, где-то застройщик подолгу не устраняет недостатки, а где-то регулярно затапливает подземную парковку. Здесь же, в чатах, можно задать вопросы. Люди, как правило, охотно делятся мнением.

В сервисе «Единый реестр застройщиков» есть данные о строящихся и сданных домах с указанием адреса, даты ввода в эксплуатацию, количества этажей, квартир и общей площади. Система запущена в 2018 году, и ЖК более ранних годов постройки может там не быть.

Нелишним будет съездить на несколько объектов и оценить качество застройки. На месте можно сравнить внешний вид домов с проектом, размещенным на официальном сайте застройщика. Бывает, что там нарисованная на компьютере картинка, а в жизни иначе.

Если часть квартир в ЖК уже сдали, поспрашивайте жильцов, с какими проблемами они сталкивались. Только жильцы знают о таких нюансах, как перепады электричества, поломки лифтов, плохая работа управляющей компании, нехватка парковочных мест.

Некоторые ЖК обещают дополнительные услуги: спортзал, сауну, бассейн и прочие. Они есть в проекте и должны работать, но по факту их могли не запустить. Это тоже лучше уточнить у жильцов.

Еще посмотрите на сайте застройщика, какие проекты запланированы в ближайшие годы. Желательно, чтобы после строительства вашего ЖК были еще объекты. Обычно, если у застройщика начинаются проблемы, под удар попадают именно последние проекты.

Проверьте, с какой организацией и какой договор вы заключаете. При покупке в новостройке есть две основные схемы:

1. Договор заключают напрямую с застройщиком.
2. Право требования по ДДУ уступается от другого лица.

Покупка по ДДУ. Раньше застройщик привлекал деньги по ДДУ и на них строил дом. С введением закона № 214-ФЗ все изменилось. И теперь схема работает так: покупатель открывает счет эскроу в банке, в котором находится счет застройщика, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги.

Банк зачастую кредитует застройщика, чтобы у того были деньги на стройку, контролирует его финансовое состояние и отслеживает судебные споры. Когда дом введут в эксплуатацию, застройщик получит деньги со счета эскроу.

Это более надежный вариант для дольщика, чем оплата застройщику напрямую.

То, что застройщик принимает оплату через эскроу-счет, указано в договоре долевого участия и в разделе 19 проектной декларации.

Уступка прав требования по ДДУ. В этом случае квартиру покупают не у застройщика, а у аффилированной фирмы или частного дольщика, которые приобрели квартиру по ДДУ ранее. Поскольку квартира еще не построена и право собственности не зарегистрировано, они продают лишь право требования на нее.

Преимущество переуступки — покупатель может получить квартиру, которой уже нет в продаже у застройщика: с желаемой планировкой и на нужном этаже. И чаще всего — в высокой степени готовности. Тем не менее покупка квартиры по такой схеме несет дополнительные риски:

1. Нужно проверить всю цепочку сделок по квартире, так как, возможно, квартиру ранее уже переуступили: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю. Если хотя бы одно звено в цепочке обанкротится, это может обернуться судами и необходимостью доказывать, что вы добросовестный приобретатель.
2. Не получится внести изменения в текст уже заключенного ДДУ — покупатель принимает все его условия в первоначальном виде. Все условия договора будут действовать в отношении нового покупателя: сроки передачи квартиры, цена, гарантийный срок и другие. А к покупателю, в свою очередь, переходят все обязанности предыдущего владельца.
3. Все компенсации и штрафы рассчитываются от первоначальной цены по ДДУ. На момент переуступки квартира, как правило, уже на другой стадии готовности. Ее рыночная стоимость выше, чем при заключении ДДУ. При задержке дома и судебных разбирательствах все компенсации и штрафы будут считать от первоначальной суммы, указанной в ДДУ, а не от реально уплаченной покупателем.
4. Может понадобиться согласие застройщика и банка. Нужно тщательно изучить договор долевого участия на предмет того, требуется ли согласование переуступки прав по нему с застройщиком. Если продать квартиру в обход пункта о согласовании сделки с застройщиком, сделка может быть оспорена. Согласие банка на переуступку требуется во всех случаях, когда ипотечный кредит на квартиру не погашен.

В нем прописаны параметры дома и покупаемой квартиры, а также срок, в который застройщик обязуется ее передать.

Согласование отделки. Индивидуальные моменты, например тип отделки, обычно идут в приложении к договору. Зачастую застройщик предлагает на выбор несколько дизайнов, и в договоре прописывают условный номер — например, «Дизайн-проект № 1». Но я рекомендую попросить застройщика, чтобы он включил в документ цветные картинки с дизайном. Объясню на примере из моей практики.

• Один из застройщиков предлагал два дизайна на выбор: или в светлых тонах — бежевые полы, двери и пастельные обои, или в темных — коричневые полы, двери, темные обои. Визуальные различия были кардинальными. Покупатель выбрал проект в светлых тонах, и все было согласовано — письменно и с иллюстрациями.
• Он очень удивился, когда при приемке квартиры увидел коричневые двери, полы и темные обои. Если бы дизайн-проект согласовали на словах и присвоили условный номер, почти невозможно было бы доказать свою правоту. Но моему клиенту удалось отстоять свою позицию, так как допсоглашение было подробным. Он обратился к эксперту, который оценил стоимость переделки дизайна в 800 000 ₽. Эту сумму затем успешно взыскали с застройщика.

Не всегда застройщик знает, какие материалы будет использовать, поэтому пишет обтекаемо. Но если есть возможность, лучше прописать в приложении к договору характеристики отделки и указать, что именно входит в стоимость.

Штраф за переуступку в ДДУ. Внимательно изучите договор перед подписанием. Застройщики могут включать невыгодные для дольщика пункты.

• У дольщика есть право продать объект на этапе строительства, то есть переуступить право. По закону он должен только уведомить застройщика. Согласие застройщика не требуется, если такого пункта нет в договоре. И некоторые застройщики прописывают, что переуступка без их согласия невозможна, и даже указывают штраф, если дольщик не уведомил их.

Застройщику выгодно быть монополистом при продаже квартир. А тут появляется еще один продавец, который к тому же может выставить квартиру по более низкой цене.

• Допустим, дольщик заключил ДДУ на стадии котлована, когда цена квадратного метра была 100 000 ₽. А переуступает квартиру через четыре года, когда дом почти сдан и цена квадратного метра у застройщика — 200 000 ₽. Дольщику при этом срочно нужны деньги, поэтому он может выставить квартиру по 180 000 за м². Чтобы такого не было, застройщики стремятся прописать в договоре штрафные санкции за переуступку — обычно 10% от стоимости объекта по ДДУ.

Зачастую это условие в договоре прячут поглубже: когда один пункт отсылает к другому, а второй — к третьему, и только там прописаны санкции для дольщика. Поэтому читать договор нужно внимательно, проходя по всем отсылочным пунктам. А если это сложно, привлеките юриста: услуга по оценке рисков ДДУ стоит 10 000—50 000 ₽ в зависимости от региона и исполнителя.

Неустойка за нарушение срока сдачи квартиры. По моему опыту, с этим чаще всего связаны уловки застройщика. Обычно дома сдают с задержкой, поэтому застройщики стремятся заранее уклониться от выплаты компенсаций.

Отказ от взыскания неустойки может подаваться в договоре по-разному: это может быть как конкретный пункт, что у дольщика нет претензий, так и хитросплетение пунктов отсылочного характера. А выплату неустойки часто привязывают к выполнению дольщиком других условий. Например, если квартира больше по площади и дольщик по договору должен компенсировать разницу, то при задержке оплаты застройщик снимает с себя обязательство платить неустойку за просрочку сдачи дома.

Еще застройщики часто прячут в договоре срок передачи квартиры. Выглядит это так: на видном месте пишут срок ввода дома в эксплуатацию. Например, в пункте 1 указано: «Срок ввода в эксплуатацию — второй квартал 2023 года». А дальше где-то в тексте договора: «Начало процедуры передачи объекта — в течение двух месяцев с момента наступления срока, указанного в п. 1». Дольщики ориентируются на первую дату, а по факту застройщик может затянуть передачу еще на два и более месяца и не платить неустойку за этот период.

Кроме ДДУ застройщики также часто стараются снять с себя ответственность в других документах. Например, в акте приема-передачи квартиры указывают, что «стороны не имеют взаимных претензий». Несмотря на все ухищрения застройщика в договоре и акте, дольщик может добиться через суд, чтобы их признали ничтожными. Правда, на судебные тяжбы могут уйти годы, поэтому лучше внимательно читать документы перед подписанием.

Нужно учитывать, что за период с 25 февраля 2022 по 30 июня 2023 года размер процентов, штрафов и пени рассчитывается, исходя из текущей ключевой ставки ЦБ, которая действует на день исполнения обязательств, но не выше 9,5% — ключевой ставки на 25 февраля 2022 года.

Также неустойку не начисляют за периоды: с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года и с 29 марта 2022 по 30 июня 2023 года.

В 2014 году ввели гражданское страхование ответственности застройщика для защиты прав дольщиков. Процедура предполагала, что застройщик оформит страховой полис, где выгодоприобретателем будет покупатель. Если по каким-то причинам застройщик не выполнит обязательства, убытки покупателю возмещает страховая компания.

С 2014 по 2018 год застройщики были обязаны оформлять страхование гражданской ответственности по каждому объекту. Без страховки было невозможно зарегистрировать ДДУ в Росреестре.

С 1 июля 2019 года застройщиков обязали работать через эскроу-счета, на которых лежат деньги дольщиков до окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут их использовать до передачи готового жилья или расторжения ДДУ.

Кроме счетов эскроу, есть и второй способ защиты дольщиков — уплата застройщиком взносов в компенсационный фонд. Этот способ можно встретить в домах-долгостроях. Если начали строить до 1 июля 2019 года и если застройщик до 1 октября 2019 года подтвердил степень готовности жилого дома — не менее 30% строительной готовности, а объем проданных площадей не менее 10%, — застройщик до сих пор может принимать деньги дольщиков без эскроу-счетов.

Если застройщик утверждает, что может принимать деньги напрямую, это еще не значит, что он имеет такое право. Это нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает орган, который отвечает за долевое строительство в регионе, а информацию размещают в единой системе жилищного строительства на сайте «Наш-дом-рф».

В другой статье мы подробно писали о том, когда можно платить застройщику напрямую.

Этот пункт работает по принципу «скажи, кто твой друг, и я скажу, кто ты». Застройщики по роду деятельности взаимодействуют с контрагентами — банками и производителями стройматериалов. Солидные фирмы вряд ли будут портить себе репутацию, сотрудничая с сомнительными застройщиками. Партнеры застройщика обычно указаны на его сайте. Также можно посмотреть эту информацию на сайте банков.

Чем надежнее партнеры, тем больше доверия вызывает сам застройщик. Особенно хорошо, если он предлагает субсидированные программы с крупными банками, такими как Сбер или ВТБ.

Льготные и субсидированные программы. Многие застройщики предлагают специальные программы — когда квартиру продают без первоначального взноса, в рассрочку или когда ставка по ипотеке очень низкая. Часть льгот дотируют из федерального бюджета — например, по семейной ипотеке. Субсидированные программы — результат договора между застройщиком и банком.

Раз застройщик наладил такие связи, это в некоторой степени подтверждает его надежность. Также это весомый критерий при выборе жилья в том или ином ЖК, так как условия ипотеки от застройщика везде свои.

Крупные застройщики для стимулирования спроса также предлагают развернутые программы: разные рассрочки, отсроченные платежи и трейд-ин. Бывают совсем необычные предложения — по принципу «купи сейчас — плати потом», «назови свою цену на квартиру» и другие.

1. При выборе застройщика нет лишней информации. Собирайте все доступные сведения из разных источников. Изучайте документы, судебные процессы, наблюдайте за ходом строительства и общайтесь с будущими соседями.
2. Перед подписанием договора внимательно читайте его. Даже если он состоит из хитросплетенных пунктов, ссылающихся друг на друга и на кучу законов. Стоит потратить время и ознакомиться с этими законами.
3. Если сложно проверить юридическую чистоту документа самому, не пожалейте 10 000—50 000 ₽ на юриста. Ведь постфактум будет сложнее и затратнее отстаивать свои права в суде.
4. Попросите по итогам проверки у юриста письменное заключение с анализом всех рисков. Возможно, это отведет вас от рискованной покупки и проблем в будущем. А если вы все-таки пойдете на рискованную сделку, контакты юриста в будущем могут пригодиться в суде.
5. Помните, что лучше тысячи устных договоренностей — письменные обязательства от застройщика в договоре. Это касается всего: сроков сдачи, работ по отделке, дизайн-проекту и прочего.
6. Обращение к риелтору для подбора недвижимости — хороший способ подыскать жилье и упростить общение с застройщиком. При покупке в новостройке услуги риелтора могут быть бесплатны — комиссию ему платит застройщик. Но не забывайте, что риелторы не проводят глубокой юридической экспертизы и проверить надежность застройщика нужно своими силами или обратившись к юристу.
7. После введения эскроу-счетов для дольщика остались два значимых риска: перенос сроков и плохое качество постройки. При банкротстве компании сработает механизм эскроу, но есть нюанс: если через несколько лет застройщик обанкротится, дольщику вернут ровно то, что он заплатил, без компенсации инфляции. К тому времени аналогичные квартиры наверняка будут стоить дороже.
8. В теории банкротство банка, где открыт счет эскроу, намного опаснее, чем проблемы у застройщика. Страховое покрытие эскроу депозита — не более 10 млн рублей. В Москве и Санкт-Петербурге эта сумма часто не покрывает и половины стоимости квартиры. Поэтому кроме проверки застройщика рекомендую обратить внимание, в каком банке будет эскроу-счет.