03.12.21
14K
92

​​Мнение: сейчас лучше не инвестировать в жилую недвижимость

​​Мнение: сейчас лучше не инвестировать в жилую недвижимость

Этот текст — комментарий читательницы. Вы тоже можете поделиться своим мнением: напишите развернутый комментарий или пост в Сообщество.

Сейчас рынок жилой недвижимости в Москве перекуплен — не нужно туда лезть.

Хотите инвестировать несколько миллионов — либо открывайте вклады, либо покупайте коммерческую недвижимость, если не хотите разбираться в фондовом рынке. Но если разберетесь, то как минимум 10% годовых на дивидендах и росте акций вы сможете себе обеспечить.

Однушки, студии — это самый настоящий геморрой. Коммерческие помещения — вариант получше, могу посоветовать обратиться к хорошему агенту либо найти объекты самостоятельно. Например, сейчас востребованы склады в связи с популярностью направления электронной коммерции. Даже с арендаторами можете приобрести — либо взять объект побольше и поделить его на несколько офисов.

Потом, когда цены упадут и закончится коронавирусное безумие, можно попробовать приобрести жилую недвижимость и сдавать посуточно или на длительный срок. Еще есть вариант купить недвижку на аукционах по банкротству, но могут быть подводные камни в виде прописанных жильцов или неузаконенной перепланировки, а также придется потратиться на ремонт. Вкладываться в котлованы не советую: сейчас нестабильная обстановка.

Лучший вариант — диверсифицировать свой капитал, потратить часть денег на коммерческую недвижимость, а остаток положить на вклад. Ради интереса можете оставить себе сумму, которую не боитесь потерять, и попробовать освоить торговлю на бирже и инвестиции, в том числе ИИС и дивидендные акции. В любом случае вам придется проконсультироваться с кем-то или обучиться самостоятельно: не существует волшебной кнопки «бабло», а жилая недвижимость сейчас — худший вариант.


Редакция
Редакция
03.12.21, 08:20
Согласны с таким мнением? Поделитесь своими аргументами:
Загрузка
Roman
Герой Т—Ж
Отредактировано

Непонятно, кто такая Юлия, на чём основаны её тезисы. Я понимаю, что аудитории Т-Ж это самоочевидные факты, как перекупленность рынка жилья, "как минимум 10% годовых на облигациях и акциях", "однушки и студии - геморрой, а вот коммерс - это лучше (видимо не геморрой?)", и советы типа диверсификации активов между коммерческой недвигой и вкладами (это советы кому вообще, с каким объёмом средств?).
Без каких-то хотя бы минимальных обоснований данных тезисов никакого конструктивного обсуждения не получится, а будет просто пустое бросание некими мнениями, что собственно не отличается от разговора бабушек на лавке

114
Fcük døwn
Герой Т—Ж

Roman, там в начале все четко описано — комментарий читательницы. Текст вырван из контекста, очевидно же.

19
Anton Karmanov

Fcük, вот ссылка чтобы делиться мнением https://journal.tinkoff.ru/opinion-form/

каждый аналитик с дивана без образования и опыта может рассказать своё очень важное мнение

6
Fcük døwn
Герой Т—Ж

Anton, спасибо за ссылку, но я знаю (и очень надеюсь), что мое мнение никому особо не нужно 😄

6
Юля
Герой статьи
Отредактировано

Очень неожиданно, что мой комментарий стал таким обсуждаемым, поэтому хотелось бы разложить по полочкам написанное мною. Начнем с того, что комментарий был к посту женщины с капиталом 10 млн., она спрашивала у читателей, куда можно вложиться, но без рисков (т.е. никакой крипты, бизнеса и т.д.). Ее идеей было продать свою вторую квартиру и купить однушки/студии и сдавать. Совет открыть вклад был дан с учетом того, что человек не планировал разбираться в инструментах инвестирования, а не потому что в них не разбираюсь я.

Первое, с чего я бы хотела начать, это цены. В Москве сейчас меньше, чем за 7 миллионов не купить однушку. Студии есть, но убитые, и даже 2 такие студии на 10 миллионов не купить, потому что понадобится немало средств вложить в ремонт. И если и вкладываться, то в коммерческую недвижимость, которая будет востребована, если находится в хорошем месте (именно поэтому я посоветовала обратиться к агенту). Я также видела комментарии о том, что это слишком дорого, что 10 миллионов не хватит на склад. Нет, такая недвижимость есть, а спрос на нее обеспечивает развитие екоммерц, дарксторов (тот же Самокат, у них небольшой метраж склада), в конце концов, многие сейчас открывают пункты выдачи для маркетплейсов, просто нужно понимать, для чего вы планируете приобрести коммерческую недвижимость, и кто в ней будет заходиться. Также я повторюсь, в комментариях к тому же посту я писала о том, что существуют другие способы вложиться в коммерческую недвижимость: это ЗПИФы. Порог входа от 1 500 000 р. Есть еще такой альтернативный инструмент инвестиций в жилую недвижимость, как апартаменты, тоже можно приобрести паи и получать прибыль.

Второе: рост цен искусственный. Рост цен на рынке недвижимости в первую очередь был вызван взрывом покупательского спроса на новостройки после появления льготной ипотеки, и те люди, которые приобрели такую недвижимость в 2020 году, очень даже выиграли в цене, и сейчас могут сидеть и хвастаться, как их квартирка выросла в цене на 30% (только не учитывая, что по текущим ценам они все равно квартиру не продадут, либо продадут, заплатив огромные налоги). Естественно, те, кто владеют квартирами (вторичкой), начали выставлять их на продажу по такой цене, по которой жадные застройщики продавали свои новостройки, чтобы получить побольше прибыли от людей, взявших льготную ипотеку. Растут цены у застройщиков, растут цены на циане и авито вслед за ними, это ничем абсолютно не обеспечено. При этом покупательский спрос идет на спад, особенно после сворачивания программы льготной ипотеки. А застройщики сейчас делают скрытые скидки на свои нереализованные квартиры. К чему это приведет, я говорить не могу, но по законам рынка, скорее всего, к снижению цен на недвижимость в ближайшем будущем, если государство не будет предпринимать меры для поддержки рынка недвижимости.

Прежде чем писать, что "моя квартира год назад стоила 7 500 000, а теперь 10 000 000 на авито", пожалуйста, посмотрите графики в $ и с 2000 года, а не в рублях за прошедшие 2 года, чтобы делать выводы о том, растут ли цены на недвижимость. И найдите покупателя за такую цену, прежде чем что-то утверждать. Я понимаю, что существуют люди, которые профессионально или не очень занимаются перепродажей недвижимости и зарабатывают на этом, но не забывайте о том, что это РАБОТА, а не пассивный доход, а комментарий был к посту, в котором человек просил совета о пассивном способе получать профит со своего капитала.

По поводу того, геморрой ли коммерция - ДА, но не настолько, как жилая. Если у вашего арендатора юр. лица сломается розетка, вы об этом даже не узнаете, а если что-то произойдет у жильцов вашей студии, вы будете решать вопрос самостоятельно и за свои деньги, тратить время и нервы. И по поводу количества табличек "АРЕНДА" на витринах коммерческих помещений - просто их не размещают на каждой простаивающей квартире, иначе бы адепты покупки студий были неприятно удивлены.

Мой ответ не является истиной в последней инстанции, не является исчерпывающим (эту тему обсасывают годами и никак не придут к общему знаменателю), а также не является инвестиционным советом - просто хотелось более подробно разъяснить мое мнение по этому поводу :)

Изображение пользователя Юля
68
Danil Ivanov

Юля, единственный адекватный комментарий, дай вам Бог доброго здоровья.

12
V VV

Юля, почему вклад вы рекомендуете открывать рублёвый, но при этом цены на недвижимость на графике предлагаете смотреть в долларах? В рублях по сравнению со вкладом недвижимость всегда выгоднее, можно посмотреть с 2000 года что произошло с условными 10 миллионов рублей на вкладе и теми же 10 миллионов потраченных на квартиру в Москве купленную в 2000 годуб и по коммерческой, на проходной улице под торговлю вам заломят такую цену и такой срок окупаемости что вы брать не захотите, а под Дарк склады типа самокаты люди покупали за копейки в нулевых и продают по конским ценам сегодня посадив туда условныйсамокаи, но рынок скоро насытится дарксторами и тоже пойдет спад по ценам

7
user1689590

Юля, в соседнем доме продавливались две убитые однушки, одна на первом этаже купили, цена 9,6 и 10 млн. Срок экспозиции менее двух недель. Это к тому что за 10 ничего не продать )

0
Dinara Lenskaya
Герой Т—Ж 🏅

Не покупайте квартиру. И в 2030 году я сдам вам студию в Мурино за 45 тысяч в месяц.

31
Фекла Худая
Герой реалити Т—Ж 🏅
Отредактировано

Dinara, а за 45 тысяч в 2030 можно будет купить молока в Мурино.
Инфляция не стоит на месте 😜

23
Наталья Ингеройнен (Крылова)

Аглая, это в долларах

12
Dinara Lenskaya
Герой Т—Ж 🏅

Аглая, ну, не настолько))

0
Фекла Худая
Герой реалити Т—Ж 🏅

Dinara, Вы правы.
Обойдетесь просто оплатой коммуналки.
Налоги на недвижимость будут на Вас.

1
Dinara Lenskaya
Герой Т—Ж 🏅

Аглая, на вас будет всего лишь арендная плата за 20 метров)

2
Владимир

Какие индикаторы будут сигнализировать о том, что рынок недвижимости начнет остывать? Из каждого утюга слышу, что рынок перегрет, но в силу возраста и опыта не представляю ситуацию, когда недвижимость будет дешеветь. Что может на это повлиять? Снижение темпов роста цен еще могу представить, а вот чтоб дешевела - ну никак.

30
Дмитрий Никонов
Отредактировано

Владимир, повлиять на это может обнищание населения и снижение покупательной способности этого населения, на фоне чего вторичку будут продавать за столько за сколько купят, так было после 2008г. и после 2014г.
Сам лично покупал 1к. в 2012г. за 1,9, в 2016г., её продал за 1,5, но тогда все квартиры дешевеют и потеря, когда ты продаешь например и покупаешь на эти же деньги квартиру не особо ощутима.

Продавать будет те кому квартира не нужна, а нужны деньги и снижать будут до тех пор пока не купят.

Сейчас спрос высокий и стабильный, поэтому и не снижается стоимость.

33
Nikolay Kovalenko

Дмитрий, из того, что я вижу, дешевеют, в основном, квартиры в умирающих городах и районах, какой-нибудь Север, откуда все уезжают. В больших городах цены снижают неохотно, они просто стоят годами, пока не подешевеют в реальном выражении за счет инфляции.

14
Дмитрий Никонов

Nikolay, я не вижу, что стоят, я бы не сказал, что я слежу, но несколько квартир которые продавались в нашем доме, довольно таки долго, были проданы с солидной скидкой 500-800тыс. от таких же квартир, но которые до сих пор продаются.

Квартиры с ценником чуть ниже рынка быстро уходят.

5
Nikolay Kovalenko

Дмитрий, ну, кому-то деньги нужны срочно, приходится снижать цену. Опять же надо смотреть, что за квартира, где находится. Очень много факторов, очень сложно с недвижкой.

5
Ерофей Дорогин

Дмитрий,
>>обнищание населения и снижение покупательной способности этого населения>>
Население нищает с 2014 г как минимум, а, до этого лет 6 если и богатело, то весьма условно, на небольшие %% по офиц статистике. Только жильё с тех пор подорожало, причём в разы.

>>вторичку будут продавать за столько за сколько купят, так было после 2008г. и после 2014г.
Сам лично покупал 1к. в 2012г. за 1,9, в 2016г., её продал за 1,5, >>

Так продавать жильё будете только Вы, потому что Вы не умеете его продавать. И Вам, как и топистартеру, не надо ни покупать, ни продавать. А лучше зайти в другой инструмент, широко известный с массой вариантов:

1. Депозит в госбанке
2. Депозит в госбанке
3 Депозит в госбанке

0
Булат
Герой Т—Ж

Владимир, квартиры дешевеют тогда, когда повышается ключевая ставка, ипотека становится дорогой, объем сделок падает. На рынке жилой недвижимости 70-90 процентов сделок в зависимости от региона происходит с использованием ипотеки. Так было в 2008, в 2014 и 2016 годах. В 2021 году ключевая ставка также растет, в декабре 8,5 будет, кредиты станут дороже. Ипотеку поддерживает сейчас отчасти субсидирование государством по разным программам, против которых последовательно против выступает ЦБ, так как они разгоняют инфляцию.

9
Владимир

Булат, выходит либо льготная ипотека, либо низкие цены. На двух стульях не усидеть, что логично в целом.

6
Margarita Pershina

Булат, а дешевеют ли все квартиры, или только условные 1к кв или студии в новых районах на окраине? Мне сложно представить, что квартиры в удачных локациях подешевеют так же, как жилплощадь в скворечнике спального района.

3
Булат
Герой Т—Ж

Margarita, думаю, что дешевеют в первую очередь большие по квадратам квартиры, потом маленькие. От района по-моему мало что зависит, пропорции удешевления одни и те же. Изменение цены по конкретным районам больше зависит от других факторов, инфраструктуры, транспортной доступности, окружающей застройки, пробок и их динамики.

3
Margarita Pershina

Булат, спасибо за ответ!

0
Ерофей Дорогин

Булат,

>>>Так было в 2008, в 2014 и 2016 годах.

С матчастью совсем слабо у вас. В 2008 г. слово ипотека было ругательным. Испытал лично на себе. Она активно году так в 2003 появилась, но тогда денег в стране было столько , что всё за кэш шло. Никакого снижения цен в 14 и 16 гг не было, был небольшой непродолжительный застой. Поменьше слушайте разных быдло-инфоцыган-блоггеров вроде Смирнова и пр.

0
Булат
Герой Т—Ж

Ерофей, посмотрите графики цен и вы увидите падение в 14-16 годах.

Понятия не имею кто такой Смирнов, так кому из нас надо поменьше смотреть инфоцыган?

По 2008 году комплекс причин был, но не отменяет сути - высокая ключевая ставка является препоном к дешёвым кредитам как покупателей, так и застройщиков. Это же относится и к 2014 году.

0
Ерофей Дорогин

Булат,
1. Кто составлял эти графики ?Вы сами? На основании каких данных? У меня друг в 2014 г продал квартиру на 10% дешевле тогдашнего рынка с одной целью - быстрее вытащить деньги, т.к. у него за границей подвернулся хороший объект. Если брать лобовую статистику, то, блин снижение не 2-3%, а аж целых 10. Только это кривые необъективные данные. Специально следил за своими объектами - да, не росло, но никакого падения не было. Поэтому советую эти графики в цилиндрический файл отправить и не дезинформировать людей.

2. Вы, пардон, в 2008 г что делали? В детсад ходили или школу? Я вот сделки тогда делал. И до +/- сентября 2008 г с ипотекой что-то худо-бедно приличное купить в Москве было крайне сложно. Потому что кэш у людей из ушей лез, нефть была $140+ и народ скупал всё пачками не смотря. Поэтому не надо мне тут ля-ля про ключевые ставки и иные ваши комплексы в 2008 г. Тогда 1к кв в Москве стоила ~ $230-250К и улетали со свистом. Без всяких кредитов, а застройщики продавали всё по ДДУ без всяких кредитов. Я лично 2 чел таких знаю.

0
Булат
Герой Т—Ж

Ерофей, да, все графики в интернете мои, я в свое время их продавал за хорошие деньги.

0
Ерофей Дорогин

Булат, молодец !

Ещё, небось, и ветеран Куликовской битвы... орденоносец

0
Roman
Герой Т—Ж
Отредактировано

Nikolay, опять эти формулировки, типа россияне тупые. Посмотрите на рост стоимости недвиги в Америках, Европах, да и вообще во всём мире - и OH SHI, она везде растёт, а аренда, ипотечная кабала на всю жизнь появились в капиталистическом мире задолго до "постсоветского перехода". Ой, а что за ипотечный кризис 2008 года в Америке, не из-за того ли, что все полезли инвестировать в недвигу с кредитным плечом?
Видимо по всему миру у людей травмы постсоветского перехода?
Надоели эти дилетантские высказывания с принижением на пустой почве по национальному признаку.

28
Ярослав Невский

Население сокращается нереальными темпами (Ковид ещё постарался), доходы населения падают, инфляция бешеная, а темпы строительства растут. Кто скупает всю эту недвижимость?

15
Владимир Абронов

Ярослав, например тот кто переселяется из умирающих городов/регионов? Посмотрите на стоимость недвижимости в Воркуте, жилье даром отдают

10
Афанасий Бомж

Цена справедлива в любой момент времени, так как рынок недвижимости достаточно эффективен. И выгода от инвестиций плюс-минус одинакова, в последнее время просто очень сильно снизился риск покупки (эскроу-счета), поэтому и упала доходность, но в своей нише "4% сверх инфляции" недвижимость так и держится, просто пропала составляющая риск/доходности при покупке на этапе котлована
Главное, не бросаться в крайности, как ув. блогер и консультант по недвижимости Сергей Смирнов, который рассказывает сказки про чуть не тройную выгоду от аренды, в сравнении с ипотекой или покупкой, полностью пренебрегая инфляцией, так как она ему не удобна и не выгодна для продажи курсов и консультаций

14
Булат
Герой Т—Ж

Nikolay, не соглашусь, занимаюсь недвижкой последние лет 6, и доходность от этого дела гораздо больше, чем доход от инвестиций в размере 10-20 %, как тут на т-ж заявляется, в такие моменты я снисходительно улыбаюсь, без обид) Согласен с вами только в том, что сдавать жилую недвижку смысла нет от слова вообще, в крайнем случае посуточно с наймом работников под это дело.

10
V VV

Светлана, 4 конца на недвижимости за три года? То есть условно вложили 10 миллионов а вышли 40 миллионов? И это невыгодно? Да не один фонд не даст такого. А на инвестициях так заработать можно только случайно, вложив все в одну условную теслу или биткоин и с огромным риском потерять всё, не угадав с бумагами

7
Наполеон Бонапарт

Серьезно? Цены на недвижку в Москве упадут? Ни разу не расписано в чем именно геморрой, зато инвестиции прорекламировали. Надпись «советует не рисковать» и тут же совет идти на фондовый рынок. Какие минимум 10%? Почему не мильен за месяц?

7
What It
Герой Т—Ж 🏆🏅

Nikolay, ну а как еще в россии железно сохранить средства? люди научены опытом истории нашей страны, когда в один момент могут обнулить накопления, обвалить курс и тд и тд.
Квартира никуда не денется, если конечно очередной алкаш не забудет выключить плиту.

6
Nikolay Kovalenko

What, так и с квартирой может случиться все, что угодно. Если вклады могут пропасть, почему не могут квартиры национализировать? Тоже было такое. Если из менее радикальных сценариев, то реновация, например. Заберут ваше жилье, выдадут вам черти-что и все, законы все уже написаны, кстати.

А железную гарантию, как говорил Остап Бендер, может дать только страховой полис.

6
Fcük døwn
Герой Т—Ж

What, жаль, что истории обвала цен на недвижимость не придаются широкой огласке. Квартира может никуда и не деться, но вдруг кому-то захочется принять новый план развития города и цена конкретной постройки просто упадет в несколько раз.

5
Андрей Титов

Nikolay, хорошо, что в инвестициях в акции и облигации цена не может упасть (нет)

6
Nikolay Kovalenko

Андрей, во-первых, акции и облигации куда ликвиднее, если это не мусор какой-то, их можно продать буквально вот сейчас. Квартиру, даже хорошую, быстро продать не получится.

Во-вторых, как уже вам ответили, диверсифицировать в ценные бумаги гораздо легче. Как выглядит диверсификация в недвижимости? Квартиры в разных районах, городах, странах?

В-третьих, для вложений в ценные бумаги не надо глубоко вникать в рынок. Можно вложиться в несколько фондов, и все. И это, кстати, чаще будет лучше чем вникать.

Жду ответных рассуждений, что с рынком может случиться все что угодно, а квартира детям останется)

7
Дарья

Кто-то утверждает , что рынок перегрет и нельзя заработать на инвесте в Недвижку, а кто-то покупает (естественно, нужно хорошо анализировать, что брать) и зарабатывает ))

5
Dan

Дарья, выглядит как отмазка адептов пирамид😂

18
Наташа Филатова

Nikolay, в советское время нельзя было купить квартиру. Были только обмены. Так что не надо ля-ля. В Канаде только и богатеют на покупке недвижимости в ипотеку под их низкий процент.

4
Наташа Филатова

В ближайшие год-два фондовый рынок обвалился. Вот тогда-то и посмотрим как выгодно и интересно вкладывать в акции 😈😁

4
What It
Герой Т—Ж 🏆🏅

Otto, но мы живем в россии и рассчитываемся за рубли

4
Maxim Belkov

What, за что вы рассчитываетесь рублями за репу и кокошники? Цены в рублях очень сильно зависят от внешних рынков. С падением курса рубля растут сразу цены на одежду, отдых, технику и автомобили. Вроде вещи очевидные в 21 году должны быть.

11
user1689590

Цена на те же авто в Европе и России отличатся. Расчёт вы ведёте в рублях. Зарабатываете рубли. Почему с йеной не сравниваете?

4
user1689590

Максим, и песо) не релевантное сравнение. У вас доход в рублях, у покупателей продавцов в рублях, расчёты тоже в рублях.

4

Сообщество

Лучшее за неделю