Предполагаемая доходность наших апартаментов — 22% за год. Но это идеальный сценарий.

В декабре 2021 года мы с мамой продали квартиру в Иркутске и купили в ипотеку строящиеся апартаменты в Санкт-Петербурге. А ближе к концу строительства планировали продать их и заработать на разнице.

Перед покупкой мы взвесили все плюсы и минусы апартаментов по сравнению с жилой недвижимостью. Еще подсчитали возможную выгоду и учли налоги. Но правила налогообложения оказались сложнее, чем мы предполагали, и мы все равно совершили ошибки.

Еще мы не могли предугадать, что геополитическая обстановка изменится и спрос на апартаменты упадет. В декабре 2021 года мы думали, что продать их через год — худший вариант. А теперь, в июле 2022 года, когда я пишу эту статью, считаем, что лучший. Ведь когда мы получим ключи, не факт, что апартаменты быстро купят. А платить ипотечные взносы нам все равно придется.

Расскажу подробнее, почему мы выбрали именно апартаменты и как считали возможную выгоду. А еще объясню, почему мы советуем начинающим инвесторам покупать сначала жилую недвижимость, а апартаменты — когда уже будет опыт в инвестировании.

Почему мы решили инвестировать в недвижимость

Перед тем как продать квартиру в Иркутске, мы задумались, куда вложим вырученные деньги. Остановились на недвижимости, потому что вкладываться в нее безопасно: как минимум ее всегда можно продать по той же цене, по которой покупали. А как максимум — сдавать ее и получать регулярный доход. Или продать дороже, если цена вырастет.

К тому же мама много лет работала риелтором в Иркутске и Петербурге, изучала застройщиков и хорошо знала рынок. И мы подумали, что легко выберем перспективный вариант.

Рассказываю, почему мы выбрали именно апартаменты.

Мы изучили динамику рынка недвижимости Санкт-Петербурга и убедились, что цены на нее в основном растут
Мы изучили динамику рынка недвижимости Санкт-Петербурга и убедились, что цены на нее в основном растут
Мы изучили динамику рынка недвижимости Санкт-Петербурга и убедились, что цены на нее в основном растут
Мы изучили динамику рынка недвижимости Санкт-Петербурга и убедились, что цены на нее в основном растут
А доходность от сдачи в аренду остается на уровне 5—6% в год. Источник: bn.ru
А доходность от сдачи в аренду остается на уровне 5—6% в год. Источник: bn.ru
А доходность от сдачи в аренду остается на уровне 5—6% в год. Источник: bn.ru
А доходность от сдачи в аренду остается на уровне 5—6% в год. Источник: bn.ru

Почему апартаменты, а не квартира

В апартаментах нас привлекали низкая цена, удачное расположение, отельный сервис в комплексах и возможность сдавать жилье посуточно.

Низкая цена. Апартаменты обычно дешевле жилых помещений, ведь у них больше минусов. Например, в них нельзя прописаться постоянно. Есть апартаменты, где можно сделать регистрацию по месту пребывания, но МВД указывает, что законных оснований для этого не существует.

Суммы коммунальных платежей не регулируются государством и могут быть очень большими. Еще налог на нежилую недвижимость намного выше, чем на жилую. И за покупку и продажу апартаментов не положен налоговый вычет.

Но со всеми этими минусами мы готовы были смириться, потому что апартаменты в Петербурге были в полтора раза дешевле аналогичных квартир.

Это цены на однокомнатные апартаменты в Петербурге в районе метро «Фрунзенская». Источник: cian.ru
Это цены на однокомнатные апартаменты в Петербурге в районе метро «Фрунзенская». Источник: cian.ru
А это — на жилые квартиры-однушки. Некоторые в полтора раза дороже апартаментов. Источник: cian.ru
А это — на жилые квартиры-однушки. Некоторые в полтора раза дороже апартаментов. Источник: cian.ru

Удачное расположение. Застройщики знают, что апартаменты покупают в основном под сдачу или чтобы перепродать. Поэтому обычно выбирают самое удачное расположение для постройки: у метро и в районах с развитой инфраструктурой.

Можно сдавать посуточно. Квартиры незаконно использовать как гостиницы, то есть сдавать посуточно. А апартаменты — нежилые помещения, и там это не запрещено. Мы же как раз допускали, что можно будет сдавать апартаменты, в том числе посуточно, если не удастся их быстро продать.

Отельный сервис в доме. Управляющие компании во многих апартаментах берут на себя все заботы о них. Они встречают и провожают гостей, вызывают клининг и химчистку, следят за придомовой территорией. Еще они рекламируют комплекс, чтобы привлечь арендаторов. Для собственников это удобно.

В комплексе, где мы потом купили апартаменты, как раз обещали отельный сервис. Источник: буклет комплекса In2it (PDF, 7,1 Мб)
В комплексе, где мы потом купили апартаменты, как раз обещали отельный сервис. Источник: буклет комплекса In2it (PDF, 7,1 Мб)

Как мы выбирали ЖК

Мы выбрали апартаменты еще до того, как выставили на продажу иркутскую квартиру. Потом это помогло сразу вложить деньги, чтобы они не успели обесцениться.

Сначала мы сходили на закрытую конференцию по инвестициям в недвижимость. Узнали о ней из телеграм-канала одного блогера, который пишет про инвестиции в недвижимость. Конференция проходила в Петербурге очно, а участие стоило 4920 Р с человека.

Там нам дали список из пяти жилых комплексов, в которых, по мнению организаторов, было выгодно покупать апартаменты:

  1. «Панорама-парк „Сосновка“».
  2. «Живи в Рыбацком».
  3. iD Moskovskiy.
  4. Valo Hotel City.
  5. In2it.

Первые три мы сразу отмели из-за низкой доходности, высокой цены или неудачного района. Потом долго сравнивали Valo и In2it и в итоге выбрали последний — он подходил нам по всем критериям.

Вот что это были за критерии.

Удачный район. Мы посчитали, что чем лучше инфраструктура, тем дороже можно будет продать апартаменты. In2it находился в Московском районе, и по карте было видно, что там много зеленых зон. Например, Пулковский парк, сквер Раисы Штрейс, парк Авиаторов, сквер Архитектора Троцкого, сад «Дубовая роща».

Там же были гипермаркеты «Окей» и «Метро», строительные магазины «Оби», «Максидом». Плюс много ТЦ, фитнес-центров, а рядом вокзал и аэропорт Пулково.

Чтобы проверить инфраструктуру, удобнее всего найти новостройку через поиск в едином реестре застройщиков. На этой карте видно, что в районе ЖК In2it она доступная, а район очень зеленый
Чтобы проверить инфраструктуру, удобнее всего найти новостройку через поиск в едином реестре застройщиков. На этой карте видно, что в районе ЖК In2it она доступная, а район очень зеленый
А, например, в районе ЖК iD Moskovskiy мало парков: индекс зеленой зоны там всего 2 из 10
А, например, в районе ЖК iD Moskovskiy мало парков: индекс зеленой зоны там всего 2 из 10

Вокруг мало апарт-отелей. Мы решили, что если рядом будет несколько апарт-отелей со множеством корпусов, то они будут сильно конкурировать. В итоге у нас не получится быстро и дорого сдать апартаменты.

Мы посмотрели по карте, что возле метро «Купчино» будет только комплекс апартаментов In2it, а другой ближайший находился в 2,5 км. И подумали, что это хороший вариант.

От In2it до ближайшего апарт-отеля было больше 2 км. Это нас устраивало. Источник: yandex.ru
От In2it до ближайшего апарт-отеля было больше 2 км. Это нас устраивало. Источник: yandex.ru

Низкая цена и большие перспективы ее роста. Когда мы выбирали между Valo Hotel City и In2it, зашли на сайт для риелторов TrendAgent. Там сравнили комплексы по двум критериям: стоимости квадратного метра и росту цен за последний год.

В Valo 1 м² стоил на 50 000 Р больше, а значит, однокомнатные апартаменты обошлись бы на 2 млн рублей дороже, чем в In2it. При этом цены апартаментов в этом комплексе за год выросли на 44%, а в In2it — на 54%. То есть купить недвижимость в In2it было выгоднее.

Динамика роста цены в In2it. В декабре квадратный метр в апартаментах площадью 36&nbsp;м² стоил 190 955 <span class=ruble>Р</span>, а за год цены выросли на 54%. Источник: trendagent.ru
Динамика роста цены в In2it. В декабре квадратный метр в апартаментах площадью 36 м² стоил 190 955 Р, а за год цены выросли на 54%. Источник: trendagent.ru
Динамика роста цены в Valo Hotel City. В декабре 2021&nbsp;года 1&nbsp;м² стоил 242 656 <span class=ruble>Р</span>, а за год цена выросла на 44%. Источник: trendagent.ru
Динамика роста цены в Valo Hotel City. В декабре 2021 года 1 м² стоил 242 656 Р, а за год цена выросла на 44%. Источник: trendagent.ru

Выгодные условия ипотеки. Мы надеялись вложить минимум своих денег и максимум — денег банка. Но большинство застройщиков требовали первоначальный взнос 15—20%, а ставка предлагалась 9—10%. Только для покупки апартаментов в ЖК In2it достаточно было внести всего 10% от суммы.

Еще мы сравнивали предложения по ипотечной ставке у разных застройщиков и банков. И самая выгодная ставка, которую нашли, тоже была для апарт-отеля In2it — всего 7,9%.

Список возможных ипотечных программ обычно есть на сайтах застройщиков. Источник: plg.group
Список возможных ипотечных программ обычно есть на сайтах застройщиков. Источник: plg.group

Надежный застройщик. Мы погуглили информацию о застройщике PLG Group, который строил ЖК, и не нашли негативных отзывов. А еще проверили данные о нем в едином реестре застройщиков. Увидели, что он уже вовремя сдал один корпус, что регулярно проходит аудит и предоставляет порталу всю документацию.

Плюс мы добавились в чат покупателей первого корпуса и убедились, что на застройщика там никто не жалуется.

В списке объектов застройщика мы нашли предыдущий дом и увидели, что он без&nbsp;проблем введен в эксплуатацию. Источник: единый реестр застройщиков
В списке объектов застройщика мы нашли предыдущий дом и увидели, что он без проблем введен в эксплуатацию. Источник: единый реестр застройщиков
А в разделе о нашем комплексе мы посмотрели документы. И убедились, что у застройщика в порядке проектная документация и есть разрешение на строительство. Источник: единый реестр застройщиков
А в разделе о нашем комплексе мы посмотрели документы. И убедились, что у застройщика в порядке проектная документация и есть разрешение на строительство. Источник: единый реестр застройщиков

Высокая степень готовности дома. Мы понимали, что если стройку заморозят, то деньги вернутся к нам с эскроу-счета. Но на всякий случай искали апартаменты не на этапе котлована: это была первая недвижимость, которую мы брали для инвестиций, и побоялись рисковать.

На сайте нашего застройщика как раз были фото и видео со стройки, и мы поняли, что дом готов на 60—70%. Он был возведен и внутри шли отделочные работы: проводилось отопление, водоснабжение, вентиляция.

Наш застройщик честно выкладывал фотоотчеты со стройки. И на сайте можно было подключиться к камерам и посмотреть, что там происходит сейчас. Источник: plg.group
Наш застройщик честно выкладывал фотоотчеты со стройки. И на сайте можно было подключиться к камерам и посмотреть, что там происходит сейчас. Источник: plg.group

Несервисные апартаменты. Узнать, сервисные апартаменты или нет, можно еще на этапе котлована. Сервисные — это когда все номера апарт-отеля обслуживает одна управляющая компания. Она покупает всю мебель, рекламирует отель, встречает и провожает гостей и отвечает за клининг.

Она же сдает апартаменты в аренду и устанавливает на нее цену. Если апартаменты сервисные, собственник не может управлять ими сам или жить в них. А если вокруг мало других отелей, управляющая компания может установить высокую цену на обслуживание. Нам как инвесторам это было невыгодно.

Мы выбирали несервисные апартаменты, и в этом плане In2it нам тоже подходил. В нем тоже должна была быть управляющая компания, но она бы отвечала только за содержание дома. При этом каждый собственник мог сам решать, кто будет заниматься его апартаментами: эта же УК, какая-то другая или лично он. Еще в несервисных апартаментах можно было бы жить самому или сделать временную регистрацию.

Сдача под ключ. Апартаменты в In2it сдавались с отделкой. Еще застройщик предлагал «пакет инвестора» — полную меблировку помещения, включая сантехнику и электроприборы. Это удобно, если покупать недвижимость под сдачу: не нужно продумывать дизайн интерьера и ездить в мебельные магазины. Для однокомнатных апартаментов пакет стоил 1 100 000 Р.

Но мы не планировали сдавать апартаменты, так что не брали «пакет инвестора». А в целом отделка нас устраивала: мы посмотрели ее в шоуруме в офисе застройщика.

Почему мы выбрали однокомнатные апартаменты

Мы рассуждали так: чем больше похожих квартир в доме, тем выше будет конкуренция среди них. Например, когда мы соберемся продавать свои апартаменты, в доме могут одновременно продаваться еще несколько таких же квартир. И чтобы привлечь покупателей, нам придется снижать цену. Так что мы решили выбирать из вариантов, которых в доме меньше всего.

В In2it продавалось больше всего студий, так что мы выбирали между однокомнатными и двухкомнатными апартаментами. Остановились на первых, потому что, на наш взгляд, их лучше покупают.

Если бы почти все апартаменты были распроданы, было бы сложнее сориентироваться, каких в доме больше. Пришлось бы смотреть проектную декларацию на «Наш-дом-рф». Информация о количестве апартаментов и их площадях есть в пункте «О характеристиках нежилых помещений». А если бы мы покупали не апартаменты, а квартиру, нужен был бы пункт «О характеристиках жилых помещений».

Так в проектной декларации выглядят студии и однокомнатные апартаменты. В студиях только гостиная, санузел и входная зона, а в однокомнатных апартаментах — еще и спальня. Источник: «Наш-дом-рф»
Так в проектной декларации выглядят студии и однокомнатные апартаменты. В студиях только гостиная, санузел и входная зона, а в однокомнатных апартаментах — еще и спальня. Источник: «Наш-дом-рф»

Как прошла покупка

Продав квартиру в Иркутске, мы забронировали апартаменты онлайн на сайте застройщика. Для этого внесли 10 000 Р в качестве брони и отправили фото маминого паспорта, чтобы менеджер застройщика составил договор. Договор оформили на маму.

Это оказался договор цессии, а не ДДУ, и мы не знаем, почему застройщик использовал именно его. Но менеджер объяснил, что с таким договором наши деньги все равно уйдут на эскроу-счет, то есть мы будем застрахованы от банкротства застройщика.

Мы прочитали проект договора и отправили его в банк. Там его проверили, проанализировали данные и одобрили покупку квартиры. Через неделю после отправки документов банку мы поехали к застройщику и подписали договор цессии, а после отвезли его в банк, подписали кредитный договор и оплатили страхование жизни, которое стоило 25 459 Р за год.

Наши апартаменты площадью 37 м² стоили 6 445 226 Р. Первоначальный взнос был 644 522 Р, а 5 800 703,40 Р мы взяли в ипотеку: это была максимальная сумма, которую одобрил банк. Срок кредитования — 18 лет, ставка 7,9%, а ежемесячный платеж — 48 670 Р.

Потом мы оформили доверенность на представителя застройщика, чтобы он сдал наши документы на регистрацию в Росреестр. Это было бесплатно. И через две недели получили зарегистрированный договор цессии.

Наш договор цессии
Наш договор цессии

На какую доходность мы рассчитывали

Дом сдали в эксплуатацию в июне 2022 года, но пользоваться апартаментами пока нельзя. По договору у застройщика есть шесть месяцев на выдачу ключей, поэтому мы можем ждать их до декабря 2022 года. В это время мы и хотели продать квартиру, то есть ровно через 12 месяцев после покупки.

Вот как мы рассчитывали доходность: ежемесячный платеж по ипотеке — 48 670 Р, это значит, что за год мы должны выплатить банку 584 040 Р. Прибавляем к этой сумме 644 522 Р первоначального взноса и стоимость страховки — 25 459 Р. Получаем, что за год расходы на апартаменты — 1 258 563 Р.

Построенные однокомнатные апартаменты в нашем районе продаются на «Циане» примерно по 7 200 000 Р. Мы предположили, что за столько продадим и свои. Вычли из этой суммы остаток основного долга по ипотеке, который будет у нас через 12 месяцев, — судя по графику платежей, это 5 653 594 Р. Мы решили, что после продажи апартаментов сразу его погасим и получим на руки 1 546 406 Р.

Из этой суммы мы вычли все расходы на апартаменты за год — 1 258 563 Р. И получили предполагаемую чистую прибыль от всей этой истории — 287 842 Р. Это плюс 22% за 12 месяцев. Изначально мы допустили ошибку в расчетах, поэтому нам казалось, что прибыль будет больше.

Но этот сценарий — идеальный. Объясняю, что может уменьшить нашу прибыль.

Что может уменьшить нашу прибыль

Нам придется платить НДФЛ с доходов от продажи апартаментов, а если мы будем их сдавать, то еще и с арендной платы. К тому же, если мы не продадим их сразу, как только получим ключи, нам грозят высокие коммунальные платежи и повышенный налог на имущество физлиц. А процесс продажи может затянуться из-за того, что рынок недвижимости замер и спрос на апартаменты упал.

Налоги. У нас есть два варианта: либо сразу продать апартаменты, либо сначала сдавать их. В обоих случаях придется платить налог с доходов.

Если мы сразу продадим апартаменты, то заплатим 13% от разницы между суммой покупки и суммой продажи. Это (7 200 000 Р  6 445 226 Р) × 13% = 98 120 Р. Если перед покупкой апартаментов мы зарегистрировали бы ИП с УСН «Доходы» и выбрали правильный код ОКВЭД, то налог был бы 6%, но не с разницы между доходом и расходом, а со всей суммы, за которую продадим апартаменты.

Например, если продадим за 7 200 000 Р, то 7 200 000 Р × 6% = 432 000 Р.

Если же перед продажей мы будем сдавать апартаменты в аренду хотя бы один день, при продаже придется заплатить налог от всей полученной суммы, то есть от 7 200 000 Р. Без регистрации ИП с УСН «Доходы» это 936 000 Р, а с ним — 432 000 Р. К тому же нам придется уплатить НДФЛ с арендной платы. Вывод: если хотите сэкономить на налогах, когда инвестируете в апартаменты, сначала изучите налоговые ставки по УСН в своем регионе. Возможно, выгоднее сначала оформить ИП, а потом купить апартаменты. Нам уже поздно это делать.

Мы все еще можем не платить НДФЛ с доходов от продажи апартаментов, если в течение пяти лет не будем сдавать их в аренду и получать плату.

Раз недвижимость нежилая, нам не положен имущественный налоговый вычет. А если бы мы купили квартиру, то могли бы его получить. Так что еще один способ сэкономить на налогах при инвестициях в недвижимость — покупать квартиру, а не апартаменты.

Но стоит уточнить, что этот пункт двоякий. Как мы писали выше, апартаменты могут стоить дешевле жилой недвижимости на миллион и больше, а максимальная сумма НДФЛ к возврату из-за имущественного налогового вычета — 260 000 Р. Поэтому экономии может не быть вообще, если квартира изначально стоит сильно дороже апартаментов.

Высокие коммунальные платежи. Если бы мы купили квартиру, размер коммунальных платежей регулировался бы жилищным кодексом. В апартаментах таких ограничений нет, и управляющая компания может установить любые цены, в том числе очень высокие. А чем выше коммунальные платежи, тем меньше наша прибыль — что от сдачи апартаментов в аренду, что от продажи. Так что нам нужно продать их как можно скорее.

Отсутствие спроса на апартаменты. После событий весны 2022 года рынок недвижимости в России замер, ведь с марта по июнь 2022 года ставки по ипотеке были высокими. И мне кажется, что на момент написания статьи спрос на недвижимость еще не восстановился.

Мы еще не получили ключи, но уже выставили апартаменты на продажу. И даже потратили 8551 Р на платное продвижение объявления на «Авито». Однако за два месяца была всего пара откликов. Поэтому ждем, когда ставки по ипотеке снизятся и рынок недвижимости оживет.

Когда спрос восстановится, предполагаю, что на квартиры он будет выше, чем на апартаменты. Ведь квартиры выгоднее в плане налогообложения и коммунальных платежей. Так что не факт, что мы быстро продадим апартаменты. А в каждом лишнем месяце нам придется вносить платежи за ипотеку и коммунальные услуги.

Что мы думаем о своем вложении

Мы хотели купить апартаменты на этапе строительства, а потом продать их. Но поняли, что выгоднее было покупать жилую недвижимость, чтобы попытаться сэкономить на налогах.

Но если мы решим сдавать апартаменты, думаю, их снимут быстрее, чем сняли бы квартиру. Ведь они находятся возле метро, а в доме будет полноценный отельный сервис.

Пока мы не жалеем о своем опыте. Ведь мы пока ничего не потеряли, а год, который мы закладывали на эксперимент, еще не истек. Когда это случится, ситуация на рынке недвижимости может измениться. Возможно, мы все-таки быстро продадим апартаменты, не успеем сильно потратиться на коммунальные платежи и получим максимально возможную прибыль.


Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили