Меня зовут Игорь Гребенюк. В 2017 году я открыл в Краснодаре хостел на 500 м² — самый большой в городе.
На запуск ушло 10 месяцев и почти 5 миллионов рублей, но бизнес проработал всего полгода.
Расскажу, почему так вышло и какие я сделал выводы.
Как вместо инженера я стал предпринимателем
После института я 5 лет работал по специальности — инженером-проектировщиком. Но в душе мечтал о собственном бизнесе, поэтому решил уволиться и открыть свое дело.
Так в 2012 году мы с друзьями запустили 5 магазинов продуктов здорового питания «Экояр» в Краснодаре. Тогда тема здорового питания становилась популярной. Мы решили стать лидерами в этой нише — пусть на местном уровне.
600 тысяч рублей на первые два магазина взяли у родственников. Остальные три точки открыли партнеры под нашим брендом — мы поставляли им товары.
В магазинах продавали муку, масло, фрукты и овощи от местных фермеров. Зарабатывали чистыми 100—150 тысяч в месяц. В это же время аналогичные товары стали появляться и у ретейлеров. У них цены были ниже, поэтому наша выручка начала снижаться. К концу года сеть пришлось закрыть с убытком 100 тысяч рублей.
В 2013 году с этими же партнерами я открыл бизнес по ремонту квартир. У нас была бригада, а мы руководили процессом. Через полгода каждый из нас зарабатывал до 50 тысяч рублей в месяц. Всех, кроме меня, не устраивал такой доход, и партнеры вышли из бизнеса. В итоге мы закрыли ООО, а я стал ИП и продолжил заниматься ремонтами. Бизнес приносил мне от 100 до 150 тысяч в месяц.
Как инженер я мог выполнить любой проект, а вот договариваться с клиентами и находить новых не умел. Все заказчики обращались ко мне по сарафанному радио. Поэтому в декабре 2014 года я решил прокачать себя в умении продавать. Устроился менеджером в отдел продаж одной строительной компании Краснодара, а бизнес на это время заморозил.
За полгода я прокачался в переговорах, начал разбираться в недвижимости и получил повышение до руководителя отдела. Но у меня были другие планы: летом 2015 уволился и вернулся в собственный проект.
На старой работе я нашел новый канал продаж для своей компании. Всем клиентам после покупки квартиры у застройщика я предлагал ремонт жилья. После увольнения из них выстроилась очередь. Прибыль бизнеса за два месяца дошла до 150 тысяч в месяц, хотя раньше к такому показателю я шел полгода.
Как пришла идея хостела
В декабре 2016 года бывший операционный директор моей компании предложил инвестировать в хостел.
Несколько лет назад он вел соцсети для двух предпринимателей, которые купили 10 квартир в жилом комплексе и сдавали их посуточно. Теперь же компаньоны задумали объединить несколько офисов на первом этаже этого дома, чтобы сделать большой хостел. Под это искали инвестиции.
Рядом с будущим хостелом ежедневно проходили тысячи людей и была удобная транспортная развязка. Рядом — магазины, супермаркеты, торговый центр, бизнес-центр, парк, парковка и остановка общественного транспорта. За 10 минут можно было дойти даже до автовокзала «Краснодар-2». Мне казалось, что это идеальное место для такого бизнеса.
Я встретился с основателями хостела. Мне показали помещение, смету, прогноз окупаемости и выручки. Для запуска проекта требовалось 4—4,5 млн рублей.
У меня были сбережения. В свое время родители построили дом в Армавире — городе Краснодарского края, откуда я родом. Когда мы с сестрой уехали в Краснодар поступать в институт, мама и папа продали дом за 5 млн рублей. На эти деньги купили мне и сестре по квартире. Свое жилье я перепродал за 4 млн.
Позже на эти деньги я купил 5 квартир в трехэтажном доме поселка Краснодарского ― пригороде Краснодара. На втором этаже была студия, а на третьем — двухкомнатная квартира, которые я через два месяца продал. На сделке заработал 2 млн рублей.
Эту сумму я и вложил в хостел за 30% доли. Еще 1,5 млн за 9% и 500 тысяч за 5% дали два частных инвестора. Оставшаяся доля принадлежала основателям — 56%.
Все эти деньги мы планировали потратить на аренду, ремонт, рекламу, закупку мебели и зарплату персоналу.
Вернуть инвестиции основатели обещали от 18 до 24 месяцев со дня открытия. По подсчетам в случае успеха хостел приносил бы мне 200 тысяч в месяц после возврата вложенных денег.
Начало ремонта
Я предложил, чтобы моя компания сделала ремонт. Мне как инвестору так проще было контролировать, на что идут мои деньги. Вдобавок это дешевле, чем нанимать другую компанию. Я не собирался заработать на ремонте хостела, а хотел быстрее открыть его. Из-за этого все работы делал по себестоимости.
До Нового года мы открыли ООО, распределили доли и оформили инвестиционный договор с юристом.
Аренда 500 м² стоила 450 тысяч рублей в месяц. Это были 10 офисов, которые мы планировали объединить в один хостел. Арендодатель предоставил нам каникулы с января по июль 2017 года. В начале зимы мы начали ремонт.
Чтобы начать работать, нужно было установить пожарную сигнализацию и вентиляцию. Для этого мы заказали у подрядчика проект за 200 тысяч рублей. Когда все сделали, к нам пришел арендодатель со своим специалистом по пожарной безопасности.
Он проверил, работает ли сигнализация, в какую сторону открываются двери, где пожарный выход, схема эвакуации и план перепланированных помещений. Это нужно, чтобы получить заключение о соответствии нормам пожарной безопасности. Такие разрешения выдает МЧС через 15 дней после проверки, если все в порядке.
Из-за объединения 10 помещений в одно мы обратились в управляющую компанию, чтобы объяснить, что отапливаемая площадь изменится. Это нужно, чтобы нам корректно посчитали коммуналку и мы платили счет по одной квитанции, а не по 10 за каждый офис.
Как мы ошиблись в расчетах на 2 млн рублей
Мы планировали потратить на ремонт 1 млн рублей. В таких вопросах редко получается уложиться в определенную сумму — всегда есть доработки или неожиданные расходы. Мы с инвесторами это понимали, и я заложил резерв — 500 тысяч рублей. Если бы он не понадобился, мы бы потратили деньги на маркетинг, аренду или купили более дорогую мебель.
До этого я ремонтировал только квартиры, где все коммуникации уже проложены и остается уложить пол, поклеить обои и плитку. А в хостеле приходилось все делать с нуля: сносить перегородки в 10 офисах и организовывать все так, чтобы везде работала пожарная сигнализация и вентиляция. Такого опыта даже у меня как инженера-проектировщика не было.
В марте, спустя три месяца ремонта, нам не хватало на доделку еще 2 миллионов рублей.
Несколько месяцев мы безуспешно искали инвесторов. В июне основатели нашли человека, который собирался приобрести полуготовый проект за 2 млн рублей. Меня и двух инвесторов такой расклад не устраивал. Тогда основатели бесплатно отдали нам бизнес, а мы решили искать деньги сами, чтобы спасти проект.
С июня по декабрь 2017 года я провел 50 презентаций перед потенциальными инвесторами. Вложиться решили 10 из них — с разными суммами и процентами доли. Остальные не хотели рисковать: сомневались, что с арендой за 450 тысяч рублей в месяц хостел можно сделать прибыльным. В итоге я привлек 2 млн рублей за 20% доли.
Помочь согласился и мой знакомый предприниматель. В декабре 2017 года я предложил отдать ему в залог машину Мини Купер и 10% доли за 1 млн рублей. Если хостел бы обанкротился, машина становилась бы собственностью знакомого. Еще 1 млн я взял в кредит в банке на 5 лет под 16% с платежом 25 тысяч в месяц.
Всего получилось 4 миллиона. У ООО оставалось еще 26% доли, которую мы планировали продать.
Хостел меняет концепцию
Когда основатели хостела вышли из бизнеса в июне 2017 года, мы с партнерами решили изменить название и концепцию проекта, которая не сильно отличалась от конкурентов.
Номерной фонд планировался только из кроватей — как в обычном хостеле. Но мы решили еще сделать два семейных номера. По задумке, этим мы расширяли целевую аудиторию.
Название «Мунлайт» мы переделали в «Неслучайные связи». Решили сфокусироваться на предпринимателях, стартаперах, командированных сотрудниках, а не только на туристах или студентах. Хотели создать деловую атмосферу — чтобы люди встречались с партнерами по бизнесу и налаживали нетворкинг. Мечтали сдать в аренду блок хостела какому-нибудь ИТ-стартапу.
Чтобы соответствовать концепции, мы планировали открыть коворкинг на площади 40 м² с отдельным входом. Поставили там большой стол, стулья, телевизор и подключили вайфай.
Зал хостела должен был стать не просто зоной отдыха, но и местом для проведения тренингов и семинаров. Телевизор можно было бесплатно включить для показа презентаций проектов или обучающих фильмов. Для удобства мы купили и флипчарт с маркерами.
Чтобы создать деловую атмосферу, поставили синие кожаные диваны и деревянный лакированный журнальный стол. На стены повесили полки с бизнес-литературой.
Арендодатель ставит ультиматум
Еще 1 июля 2017 года закончились арендные каникулы. Мы встретились с собственником и рассказали ему всю историю: что от нас ушли партнеры, что мы ищем деньги на открытие. Нам пошли навстречу и сдвинули срок на 3 месяца ― до 1 октября. Мы заключили допсоглашение к договору аренды, продолжили ремонт и каждый месяц присылали фотоотчет о работе.
В срок мы тоже не открылись — ремонтная бригада не успевала все закончить. Пришлось снова договариваться с арендодателем. Сначала он перенес срок до конца года, но в ноябре неожиданно поставил ультиматум.
Арендодатель думал, что мы специально тянем с ремонтом, чтобы постоянно продлевать каникулы. Чтобы мы открылись быстрее, он придумал такую схему. С ноября мы должны были начать выплачивать аренду — правда, по пониженной ставке, 150 тысяч рублей вместо 450. По новым условиям с 2018 года ставка каждый месяц росла на 50 тысяч. То есть в ноябре и декабре 2017 года от нас ждали 150 тысяч, с января — уже 200 и так далее.
Часть помещений мы так и не успели отремонтировать. Решили открываться с тем, что есть: 60 спальными местами, включая 2 семейных номера. Проход к недоделанным 10 спальным местам мы закрыли, чтобы продолжить там ремонт.
К тому моменту мы потратили на открытие 5,5 млн. Оставшиеся 1,5 млн решили вложить в операционку и аренду, пока по плану не выйдем в точку безубыточности в июне 2018 года. К этому времени выручка хостела должна была выйти на 800 тысяч рублей в месяц.
Хостел заработал с 7 ноября. В этот день у нас поселился первый клиент.
Расходы на открытие хостела в ноябре 2017 года ― 5,5 млн Р
Как работал хостел
Я плохо понимал в рекламе и маркетинге. Мой бизнес по ремонту квартир по-прежнему работал благодаря сарафанному радио. Я мог сделать конфетку из хостела, а как обеспечить хотя бы 50% загрузку номеров, не знал. Сейчас понимаю, что стоило обратиться к основателям хостела, чтобы те занялись рекламой. Ведь они спокойно нагружали посуточно 10 квартир.
Тогда я об этом не подумал и пошел по сложному пути. Из фонда инвестиций в сентябре 2017 года купил за 300 тысяч акселерацию с наставничеством Рустама Аюпова, который управлял сетью хостелов в Москве.
Мы провели пару встреч, где мне рассказали про маркетинг. Дали тьютора, которая 6 месяцев должна была помогать проекту и корректировать наши действия.
Каждую неделю от тьютора приходили гипотезы, которые мы проверяли. Купили продвижение на «2ГИС», «Яндекс-» и «Гугл-картах», разместились на букингах, наняли таргетолога, зарегистрировали хостел в соцсетях, оставляли объявления на «Авито», сайтах с расписанием тренингов и досках аренды помещений для семинаров. В среднем на маркетинг мы тратили 100 тысяч в месяц.
К этому моменту у нас уже появился персонал: две горничных, три администратора ресепшена и ассистентка, которая размещала рекламу и сдавала часть помещения в субаренду.
Сдача комнат. В хостеле было 4 типа номеров: стандарт, комфорт, люкс и семейный. Цены варьировались от 600 до 2100 рублей в сутки.
К 1 марта 2018 года мы вышли на загрузку 25%. Каждый день у нас останавливались 10—15 человек.
Два-три дня в хостеле жила сборная по баскетболу, из региона на соревнования по бальным танцам приезжали дети, а на гастроли по местным кабакам — две рок-группы.
Иногда за 15 тысяч рублей арендовали спальное место на месяц. Например, в доме, где был хостел, снимали квартиру парень и девушка. Пара не хотела, чтобы родители знали, что они живут вместе. Когда родственники приехали погостить к даме сердца, парень жил у нас. В другой раз неделю жил мужчина, которого жена выгнала из дома.
Дополнительно мы зарабатывали на сдаче помещений в почасовую аренду и субаренду. Это приносило примерно от 80 до 120 тысяч рублей в месяц и отбивало часть стоимости аренды.
Мечтали, что в летний сезон гости займут весь хостел целиком.
Коворкинг. После открытия хостела коворкинг сдавали фрилансерам по 100 рублей за час или за 500 рублей в день. Еще его за 3 тысячи рублей в день взяли в аренду на время занятий школа программирования и английского языка. В среднем площадка приносила 60—80 тысяч рублей в месяц.
Зал для отдыха. Раз в неделю у нас арендовал зал инвестиционный клуб, где обсуждали, как им купить коммерческую недвижимость, сколько стоит биткоин и во что еще вложиться. Постояльцы играли здесь в «Денежный поток» Кийосаки и «Монополию». Приходили к нам и тренеры по финграмотности. Для тренингов и семинаров мы сдавали этот зал за 5 тысяч в день. Пришел к нам и местный франчайзи «Лайк-центра»: арендовал помещение на 8 лекций за 30 тысяч рублей.
В среднем в месяц аренда зала приносила от 30 до 50 тысяч.
Кофе-бар. В обычных хостелах ты сам себе варишь напиток, а я хотел предложить постояльцам сервис. Арендатором стала знакомая. Она согласилась снять 10 м² кухни под кофейню за 15 тысяч рублей в месяц. Поставила кофемашину и барную стойку и продавала к напиткам печенья, сэндвичи и пирожные.
Из-за низкой загруженности хостела арендатор продержался недолго и через три месяца ушел. Мы поставили новую стойку, купили кофемашину за 50 тысяч и попросили администраторов продавать постояльцам кофе за 10% от выручки. С кофе-бара зарабатывали от 10 до 15 тысяч в месяц.
Вендинг. Тьютор советовала, чтобы мы зарабатывали с каждого квадратного метра. Для этого на стойке ресепшена за 5 тысяч в месяц сдали место под два вендинговых аппарата. Аппараты проработали 3 месяца и принесли 15 тысяч рублей.
В январе 2018 года мы заработали 230 тысяч рублей. Эти деньги тратили на оплату аренды и коммуналки. На остальные расходы брали деньги из инвесторской кубышки.
Прибыль в январе 2018 года — минус 252 200 Р
Операционные расходы в январе 2018 года — 482 200 Р
Неожиданный поворот
К 1 марта 2018 года от инвесторских 1,5 млн рублей осталось 200 тысяч, которые обычно шли на оплату операционных расходов. При этом мы все еще собирались отремонтировать закрытое крыло и добавить туда 4 капсульных и 2 номера с удобствами.
Чтобы исправить ситуацию, я нашел инвестора, который купил бы у нас за 2 млн рублей оставшиеся 26% доли проекта. Почти провел сделку, но тут случилось страшное.
15 марта к нам пришел менеджер по аренде жилого комплекса и сказал, что за апрель мы должны заплатить не 350, а 450 тысяч. Как я понял, у многих арендаторов в здании накопились долги перед собственником. В отместку он неожиданно решил расторгнуть со всеми договоры, отменить скидки, рассрочки и каникулы.
Я посчитал, что если мы начнем платить 450 тысяч с 1 апреля, то даже с привлеченными деньгами уйдем в минус на 150—200 тысяч в месяц только по аренде. Мне снова бы пришлось брать кредит или отдавать что-то в залог.
Прибыль в марте 2018 года — 47 400 Р
Операционные показатели в марте 2018 года — 292 600 Р
Закрытие хостела
До этого мне почему-то казалось, что я и собственник друзья. Нам и так часто шли на уступки с переносом арендных каникул. Чтобы это сгладить и как-то компенсировать, я в счет аренды размещал в хостеле участников новогодней ярмарки. 30 человек жили в хостеле на таких условиях 10 дней. Хостел находился в нескольких сотнях метров от мероприятия. Арендодатель выступал одним из организаторов и хотел показать участникам, что заботится об их комфорте.
Я пробовал передоговориться с менеджером, но к успеху это не привело. Мне сказали: либо 450 тысяч с 1 апреля, либо в этот же день вы съезжаете. 1 апреля у нас забрали ключи и опечатали хостел вместе с мебелью и техникой — мы даже ничего не успели вывезти. Пришлось рассчитаться с персоналом и всех уволить. Вдобавок арендодатель насчитал нам долг по аренде за март в 300 тысяч рублей.
Я не отчаивался и пробовал продать хостел как готовый бизнес, чтобы отбить хоть какую-то часть вложений. В июле 2018 года два инвестора хотели купить проект за 2 млн рублей, закрыть мой долг в 300 тысяч и заплатить собственнику помещений за полгода аренды вперед. Арендодатель не согласился.
В сентябре 2018 года он сдал помещения хостела по частям трем компаниям, которые начали там ремонт.
Результаты
У меня остался кредит на 1 млн рублей и 500 тысяч переплаты по нему. Выплачивать деньги осталось еще 4,5 года. Вместе с отданной инвестору машиной и вложениями на старте запуск хостела обошелся мне примерно в 4,8 млн рублей.
Еще на мне висело 40% от 300 тысяч рублей долга по аренде за март, но я и партнеры эту сумму собственнику не выплатили. В мае 2018 мы подали на собственника в суд, который нам удалось частично выиграть.
По договору аренды на 5 лет он не имел права закрывать нас так, не предоставив возможности рассчитаться и продать мебель с техникой. По сути у нас ее просто отобрали.
Судья постановил, чтобы в счет долга нам засчитали мебель с техникой. Мебель мы согласились отдать, а вот по технике на 400 тысяч рублей до сих пор судится один из инвесторов, который ее купил.
Опыт с хостелом помог мне стать венчурным инвестором в сфере недвижимости и других сферах. Завершив проект, я открыл клуб инвесторов. Мы вкладываемся в коммерческую недвижимость и тестируем валютных роботов, которые зарабатывают на бирже. Это приносит деньги, но потерянные 4,8 млн я так и не вернул.
Мои ошибки и выводы
Я арендовал огромное помещение вместо того, чтобы его купить. Если умножить 450 тысяч на 12 месяцев, то получим 5,3 млн в год. Это только затраты на аренду.
Можно было взять кредит в банке на 5 лет или привлечь инвесторов на покупку 10 офисов. В случае провала инвесторам бы оставалась недвижимость, которую можно было сдать или продать.
Не договорился делать ремонт в счет аренды. Я был уверен, что мы сделаем ремонт и начнем работать еще до конца каникул, которые дал нам собственник помещений, а 4 млн хватит на запуск.
Если бы я попросил хотя бы половину стоимости ремонта включить в аренду, то сэкономил бы 1,8 млн рублей. А лучше арендовать такое помещение, где практически не нужно вкладывать в ремонт.
Не перепроверил смету. Только через 3 месяца понял, что в смете на ремонт мы ошиблись на 2 млн рублей. Нужно было сразу смотреть помещения со специалистами по прокладке вентиляции и пожарной сигнализации, чтобы оценить точнее траты на проект.
Я был слишком уверен в проекте и вовремя не остановился. 450 тысяч за аренду 500 м² в месте с большим трафиком почему-то не заставили меня сомневаться в успехе проекта и просчитать риски. Когда смету нужно было увеличить еще на 2 млн рублей, мне стоило задуматься о выходе из проекта.
Из-за этого потерял 4,8 млн рублей, хотя мог изначально остановиться только на 2 млн.
Рассчитывал, что нас не попросят съехать. Мы объединили 10 офисов, раздолбали 500 м², у нас росла выручка и потихоньку налаживались дела. Я был в шоке, что с арендодателем не удалось договориться. Стоило не терять времени и сразу продавать мебель и технику, чтобы отбить часть затрат и не судиться. Я зря не заложил в кубышку больше неожиданных расходов на ремонт и не подготовился к тому, что собственник в любой момент может поднять аренду до максимальной ставки по договору.
Рано расстался с основателями проекта. Они могли помочь найти клиентов для хостела. Вместо этого я потратил 300 тысяч на обучение. Это, конечно, дало свои плоды, но можно было обойтись меньшими тратами.
Плохо изучили рынок
Герой статьи плохо изучил рынок и целевую аудиторию. Клиенту хостела, как и клиенту гостиницы, нужно создавать и высокий сервис, и комфорт, но при расчете бизнес-плана это должно обходиться недорого. Если завтрак, то бюджетный, если белье, то чистое глаженое, а не дорогое. ЦА бизнеса готова покупать максимум за 400—500 рублей койко-место, а не за 600 рублей и выше как у героя статьи.
При аренде 450 тысяч рублей в месяц, даже опустив цены до рыночных 350—500 рублей за сутки, хостел не вышел бы в плюс, потому что загрузку хостела до 100% довести нельзя.
Тратить 300 тысяч рублей за наставничество не стоило. Чтобы узнать простые вещи о рекламе и нише в целом, можно было купить консультации у владельца хостела в другом городе в пределах 50 тысяч рублей. Или устроиться на месяц администратором в другой хостел.
Остаётся пожелать Игорю дальнейших успехов. Печальная, но поучительная история. Насмехаться над чужими проваламии каждый сможет, это не красиво, господа.
Дмитрий, благодарю 🙏🏻 ❤️
Игорь, цены на аренду нереально завышены!!! какой дурак у Краснодаре у них снимет эт помещение? и никогда не сравнивай Краснодар и Москву
Лариса, помещение уже поделено и полностью сдано новым арендаторам
Игорь, здравствуйте. Как можно с Вами связаться по поводу вашего клуба инвесторов?
Андрей, связаться со мной можно в WhatsApp 89184304929
Игорь, а как же в отдаете банку кредит?
Лариса, всё ещё отдаю с новых доходов
Игорь, желаю Вам удахи и не опускайте руки!
Лина, благодарю 🙏🏻
"Опыт с хостелом помог мне стать венчурным инвестором в сфере недвижимости и других сферах. Завершив проект, я открыл клуб инвесторов"
ААААААААААААааааа))
Леонид Сёмов, так у нас большинство тьюторрв из таких. Успешные заняты своим делом, лузеры-обучением
Леонид Сёмов, дадада, тоже поржал с этого))))
Мне кажется, что сам по себе формат хостела подразумевает, что он должен быть построен «из говна и палок». Если снимать помещение — то требующее максимум легкого косметического ремонта. Кровати по 2 тыщи? Шикарно! Берем!.
Gleb, так и есть, не самый дешман конечно, но приемлемо ))
Gleb, все верное говорите!
Предприниматель молодец, всех накормил.
Хочу поблагодарить автора статьи Андрея Горелова, журнал Тинькофф за возможность поделиться моей историей и для кого-то ценным опытом. А так же благодарю всех кто комментирует данную статью. Благодарю и за положительную и за отрицательную обратную связь, ценно всё 🙏🏻❤️
Игорь, спасибо что поделились опытом! Мне кажется всё у вас бы там получилось, клиенты то шли, и отзывы положительные... Со стройкой всегда так - один пишем, два - в уме, это я как коллега-слаботочник говорю) Видно что душу в него вкладывали, даже по фото очень приятный хостел получился, очень жаль Вас, надеюсь долг погасится быстро и Вы откроете более крутой хостел в Сочи!)))
Виктор, благодарю 🙏
Игорь, Так получается, что автор статьи не Игорь Гребенюк, а Андрей Горелов? Или Андрей просто со слов Игоря написал читабельный вариант его рассказа?
Irina, автор Горелов, написал с моих слов
Игорь, спасибо за Вашу историю и опыт. Сам недавно искал в интерне отзывы об этой сфере бизнеса. Но такого подробного описания опыта, прочитал только у Вас. спасибо, что спасли меня от разорения.
Теперь открыл клуб инвесторов и учит других как пролететь с деньгами.
Андрей,
Обманулся сам– обмани другого)
Муж сейчас открывает мини гостиницу. Собственник 320 квадратов. Хотел сначала хостел, но как выше рекомендовали, взял консультации у действующих собственников успешных хостелов. Они оценили все факторы и пожелания и все трое посоветовали мини гостиницу вместо хостела именно в нашем случае и многие вещи предостерегли делать. То есть консультации окупились уже до открытия в виде экономии на многих ненужных вещах. Но предусмотреть все в ремонте невозможно, поэтому просто нужно обязательно закладывать резерв не только денег, но и времени. Пример: поскольку ремонт на первом этаже жилого дома, куча времени уходит на согласование с жильцами, без которых лишний гвоздь не вбить, а жильцы как на беду упертые. Им предложено 100500 вариантов в виде ремонта подьезда, консьержа и прочих плюшек засчет мужа, но они отказываются от всего просто из вредности. Для примера-стоит старый отвратительный забор , чтобы двор был непроходной, забор незаконен. Муж хочет поставить новый красивый с дизайном на выбор жильцам и узаконить. Переговоры с ними идут третью неделю. И так по любой мелочи.
Евгения, в каком городе вы открываете гостиницу?
Простите, Игорь, но Ваша история достаточно безумная, в стиле "как делать стартапы". При этом Вы не студент МБА, а вроде человек, который по земле ходил и даже какие-то деньги зарабатывавший в "поте лица своего". Ошибки можно долго разбирать, кое-что уже отмечено в комментах, но тем не менее:
1. Нельзя начинать проект, не ознакомившись с аналогами, локально расположенными рядом с вами.
2. Нельзя начинать проект, не имея представления о том, как вы будете привлекать клиентов. Неужели было непонятно, что местный траффик не является поставщиком клиентов для хостела?
3. Нельзя начинать бизнес на арендованных площадях, если у вас нет депозита на оплату первых 6 месяцев аренды.
4. Надо было ремонтировать и сдавать койки по частям, ведь логистика помещений это позволяла.
...
Но на самом деле, все мои вышеприведенные нотации не имеют значения, если финансовая модель вашего бизнеса не позволяет демпинговать в момент выхода на рынок. А при такой аренде (1000 рублей за кв.метр в месяц) это невозможно в принципе. То есть проект был обречен изначально, ИМХО...
Олег, он сейчас скажет "это ограничения в твоей голове"
Жесть. 5 миллионов грохнуть в такой провальный проект. Надо ж понимать что только для оплаты аренды в день нужно зарабатывать 15000₽. Это анриал.
Жаль что у меня нет родителей которые мне столько денег бы дали)
What, проект провалился спустя 1,5 года. На старте мы были уверены в успехе. И вообще, Я считаю что лучше сделать попытку и иметь шанс на успех, чем не сделать её и иметь гарантию что ничего не изменится 😉
Аренда это рабство,вы всегда накатываете место готового бизнеса рано или поздно у вас его отожмут и дадут под жопу! только свое,с хорошо продуманным менеджментом,Игорь находишь свою звезду и идешь к ней,не распыляясь,будет счастье. Скажу так, ты молодца,сделать такую махину привести в работу это супер,думаю у тебя все получится.
Вот так и сдавай недвигу. Там каникулы, там отсрочка, а в конце концов у арендатора и денег нет =(
Максим, Ремонт они ему делают под свой бизнес. Такой ремонт собственнику не нужен. Мало того, что он бесполезен, потом после арендатора переремонт делать надо.
Максим, пусть приходит независимый оценщик и оценивает. А то все думают что их ремонт 100% кому-то нужен. Ага приходит следующие арендатор и всё сносит под ноль с тем же аргументом. И вообще по-хорошему надо брать депозит хотя бы 3 месяца, а лучше больше, чтобы не было внезапных конфликтов.
Я просто в шоке - 450 тыс только АРЕНДЫ. И ведь еще нашел дураков, которые на это повелись, не удивительно, что сам теперь стал лохотронщиком, рассказывая как зарабатывать)
Опыта ноль - так поработай в хостеле, потом купи помещение метров 200. Зачем было 10 офисов ломать? Ломай 5.
5,4 млн АРЕНДА В ГОД!!! Т.е. через 3 года окупил арендодателю помещение)
Да и вообще, развел мужика на год бесплатной аренды, понятно, что он кипятком писал. Я бы тоже таких умников послал, причем намноооого раньше. В итоге еще и оставили помещение, которое опять надо дробить.
Очень жаль!!! Очень!!!
Был в 20-х числах ноября 2017, хостел только открылся.
Проезжал Краснодар, устал. Ввел в поиске, выдало первой строкой этот, и поехал. Цена была 600 рублей и еще скидка. Просто афигел от условий и несоответствия цены. Такое должно начинаться от 1000.
Честно говоря, мнение, что хостел это койка за 500 рублей с тараканами и типа норм, меня всегда убивало. Да я готов платить и тысячу и полторы, дайте только чистоту и порядок, гостиница всё-равно от +2000 стартует.
Этот хостел был как раз из таких. Идеальная чистота, сервис, тишина, отношение персонала. Сразу ощущалось, что люди делали, думая о клиенте. Это очень было приятно и неожиданно. До этого я пожил в разных хостелах в Москве, Ростове, Симферополе. Нигде такого уровня не встречал. Нигде. В основном это был трэш с тараканами и гастарбайтерами. Ну сами знаете...
Так что "дорогие" хостелы тоже имеют место быть.
Тут аренда и вложения нереальные....
Ещё бы полгода-год и приносил бы хорошую прибыль.
Игорю, сил и удачи!
"Если умножить 450 тысяч на 12 месяцев, то получим 5,3 млн в год."
Игорь, вам не в бизнес, вам в школу надо.
Аренда, аренда и еще раз аренда. Для таких проектов надо брать помещение в собственность. Пусть это будет ипотека, но все же. С банком проще договориться, чем с непонятным ИП у которого семь пятниц на неделе.
Даже если не сможете платить по кредиту за недвижимость, то никто из банка не придет и не опечатает ваше оборудование, за которое потом еще и посудиться придется. В залоге у банка - только помещение. Банк не поменяет по желанию левой пятки цену кредита и не изменит по собственному усмотрению месячный платеж. Много статей на Т-Ж где арендодатели в воздухе переобуваются и меняют правила игры. Аналогичная история - чайный магазин. Поэтому, мой вывод - если открывать бизнес, то только в собственном помещении. Да, помещение стоит дорого, но вы страхуете себя от невменяемых арендодателей, а если что то не взлетит - максимум на что попадаете так на то самое помещение. Что с арендой, что с кредитом его у вас заберут. Но геммора меньше.
Меня учили - не приносит бизнес больше чем 15%, не мучай попку, положи на депозит, гарантированная сумма. 5 млн, это при минимальных трудозатратах 500 000 в год, 41 600 в месяц. Ремонтируй хаты дальше +150, на руках почти 200 000.
Изначально понятно, что город не подходит для хостела. Туристы? Мало. Море далеко. Коммандировочные? - 80% останавливаются в гостинице. Остаются случайно забежавшие и спорт группы. Это загрузка макс 50% или 15 дней в месяц.
Цена ваша за койку - 700р? 700р. х 15 дней х количество коек, 40 возьмем = 420 000. Только на аренду.
Дальше и думать не стоило.
Жил последний раз в Мск, в хостеле не скажу каком на Покровке. Заполняемость была 110% + букинг постоянно косячил и приходили люди на несуществующие свободные места. Постоянные звонки - есть ли места.... Так что товарищ Костричко абсолютно не прав. Наверное от города зависит все же? Нахера в Краснодаре люкс-хостел, когда ценник приближается к гостиничному номеру? Хостел это вообще эрзацжилье - жутко тесно и неудобно абсолютно.
Молодец Игорь! Не ошибается тот, кто ничего не делает. Главное, что не унывает он. Сделал выводы и пошел дальше. Так держать, удачи Игорю!
》》Из фонда инвестиций в сентябре 2017 года купил за 300 тысяч акселерацию с наставничеством Рустама Аюпова
Тут взоржал))
》》Опыт с хостелом помог мне стать венчурным инвестором в сфере недвижимости и других сферах.
А тут просто вголосину))
больше всех в этой истории поднял тот чел с менторством за 300к
изи мани, как говорицца
Кирилл, Игорь на самом деле приобрел классный опыт - он понял, что коучи\менторы\организаторы инвест клубов получают свои деньги независимо от успеха бизнеса. Поэтому дальнейшая деятельность Игоря неслучайна))
Ашалеть....5 Лямов в воздух.
1) слишком высокую планку взял, по стоимости и качества материалов, слишком много помещения сразу (как автор и отметил)
2) не просчитали сроки ремонтов
3) можно было купить небольшое помещение и с налаженным выходом в плюс выкупать остальное поэтапно
4) все таки надо было найти профи который на вскидку оценил бы успешность проекта в целом
5) С финансовой позиции необходимо считать более детально расходы/доходы, все таки деньги любят счёт как говориться
Автор конечно амбициозен, смел, за это уважение.
Все таки чем дороже проект тем серьёзней должен быть подход со всех сторон!
И ещё.....что то не сказано ничего о законе запрета хостелов в жилых домах?! Или к тому моменту хостел был уже закрыт?
Получился колосс на глиняных ногах.
Не просчитал правильно кэш резервного фонда: нужно было заложить как минимум полгода-год аренды в полную стоимость: это 3-6М (нет столько, значит пока не время для таких проектов)
А так история 99% такая же:на пальцах посчитал, как всегда подумал, что отбоя от клиентов не будет, арендодатель не выгонит и не повысит ставку и все уперлось в то, что деньги резко кончились на самом старте и бизнес не успел взлететь. Классика.
P.S. С торговыми ботам завязывай, разорит тебя на первом же вертолете от ММ.
материал похож на краткий пересказ , какого-то художественного произведения , на тему " Трест, который - лопнул ". Любую идею , можно реализовать , как минимум в, в - двух воплощениях : 1- опубликовать в виде фантастического рассказа, 2 - организовать реализацию по правилам проектного менеджмента. Тут похоже на 1 вариант. А в Проекте должны быть записаны: Стратегия, Цели , задачи , принципы. Каждая задача должна иметь два варианта стоимости - " идеальный " и " достижимый ( план " В " ) " и риски - условия , при которых задача становится не выполнимой. Цель должна быть " разбита " по времени , на этапы , каждый этап , это - комбинация нескольких задач, с обозначением показателей выполнения этапа. Принципы , это - " коридор ограничений , на пути к цели , нарушение которых - недопустимо в рамках проекта. Само написание , такого проекта - это опыт , сравнимый с реализацией : Написал - прочитал - доработал , показал специалистам - доработал , сопоставил с условиями " в поле " - доработал, собрал команду - обсудили детали - доработал. После всех доработок - окончательная смета. Конечно , можно быть " Юлием Цезарем " и держать всё это в голове , но для работы с людьми - инвесторами , партнёрами , подрядчиками , банком, и даже - сотрудниками; необходимо , что-бы всё было максимально понятно - визуализировано : каждый ясно видит -в чём участвует , а ознакомившись с отчётом о выполнении этапа - утверждается в целесообразности своего участия ( не впадает в панику от " минутных потрясений " ). Опыт за 5 миллионов - дорого.
Люди! Не ведитесь на сладкие речи Игоря Гребенюк. Этот аферист, лично меня обманул на 1,5 млн руб, пообещав не сбыточные блага пайщика в жилищно-строительном кооперативе! Полагаю, место такого "предпринимателя" на нарах!