Как мне удалось сдать обычную квартиру в Подмосковье по цене Москвы
Аренда, покупка и продажа
36K
Обложка — AlexSviridov / Shutterstock

Как мне удалось сдать обычную квартиру в Подмосковье по цене Москвы

И как я искала своего арендатора

102

От редакции

Эта статья — личный опыт автора. Цены на аренду с 2021 года изменились. Но статья остается полезной для тех, кто хочет сдать квартиру выше рыночной цены.

Аватар автора

Полина Алексеева

сдает квартиру в Щелкове

Страница автора

Средняя стоимость арендных квартир в моем доме — 18 000 ₽, а я сдала свою за 27 000 ₽.

Мы с мужем купили в ипотеку квартиру в Москве и решили сдавать мою квартиру в Подмосковье. Причем как можно дороже, чтобы быстрее расплатиться с ипотекой.

Есть мнение, что дорого сдать квартиру можно, только если в ней сделан люксовый ремонт или она находится в пяти минутах от метро. У меня обычная однушка, но за год мне удалось сдать ее трижды, причем каждый раз по цене выше рыночной.

Расскажу, как я готовила квартиру и искала жильцов.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что у меня за квартира

Моя квартира находится в подмосковном городе Щелкове, в 15 км от Мкада и недалеко от поселка, где живет вся моя родня, в том числе и бабушка с дедушкой. Именно они и подарили мне в 2016 году эту квартиру: я только окончила второй курс университета и жила в съемном жилье. Дедушка с бабушкой захотели вложить в недвижимость деньги, которые хранились у них на вкладе, и заодно помочь мне решить жилищный вопрос. Квартиру оформили на меня.

Я ездила учиться в Москву и планировала там же работать, поэтому когда мы вместе выбирали жилье, большую роль сыграла транспортная доступность. В итоге мы купили квартиру в пяти минутах пешком от электрички. На ней можно доехать прямо до метро «Комсомольская», то есть фактически до центра Москвы.

Наш микрорайон построили и заселили в 2012—2016 годах. Рядом с домом есть ТЦ и несколько продуктовых магазинов, детские площадки и небольшой сквер. Дом построен в 2013 году, кирпично-монолитный. Дом экономкласса, так что излишеств — консьержа и закрытой территории — нет. Но построен дом добротно, к строительной компании нареканий никогда не было.

Решение о покупке мы принимали вместе с бабушкой и дедушкой, и нам всем квартира понравилась с первого просмотра — после нее мы уже ничего не смотрели и сразу вышли на сделку. Заплатили 3 млн рублей.

Даже спустя пять лет я ничего не хочу менять в квартире, потому что в ней прекрасно все:

  1. Она находится на среднем этаже — на 7 из 13.
  2. В ней есть большая лоджия площадью 7 м², которая выходит во двор.
  3. Высокие потолки — под 3 метра — и огромная гардеробная комната — 7 м².
  4. Хорошая для однушки площадь — 38 м².

Еще в квартире был хороший ремонт: качественные межкомнатные двери, пластиковые окна от застройщика, на стенах — нейтральные бежевые обои, на полу — ламинат под дерево, в санузле — качественная плитка и современная сантехника. В комнате даже стояла мебель: два дивана и тумбочки из «Икеи». Глобально доделывать надо было только балкон, плюс обставить кухню.

После переезда я постепенно обживалась: продала диваны на «Авито», докинула денег и взамен купила удобную двуспальную кровать с жестким матрасом. Потом появился рабочий стол, стеллаж, обеденный стол и стулья. Будущий муж купил нам холодильник и собрал кухню. В гардеробной появился комод и рейл для одежды.

Кухня светлая, но очень удобная и практичная
Кухня светлая, но очень удобная и практичная
Санузел в квартире совмещенный, но просторный
Санузел в квартире совмещенный, но просторный
1/2
Кухня светлая, но очень удобная и практичная
Главный плюс квартиры — то, что вещи можно хранить в гардеробной и не загромождать комнату шкафами
Главный плюс квартиры — то, что вещи можно хранить в гардеробной и не загромождать комнату шкафами

Спустя год мы добрались до балкона: выровняли стены, перекрасили все из некрасиво-желтого в благородный серый, полы тоже выровняли и постелили хороший линолеум. Еще через год установили там светильники. В целом мы счастливо прожили в этой квартире четыре года и очень ее любим.

Переезжать решили по двум причинам: во-первых, слишком далеко и утомительно было ездить до работы, а во-вторых, в Щелкове у нас не было почти никаких культурных развлечений и некуда сходить вечером.

Я не хотела сразу продавать эту квартиру. Мы с мужем взяли в ипотеку 7 млн рублей, чтобы купить новую квартиру в Москве. Подмосковную можно было бы продать максимум за 4 млн, и этих денег все равно не хватило бы, чтобы закрыть ипотеку. А эта квартира уже точно была моя — в отличие от ипотечной, которая находилась в залоге у банка.

В общем, мы переехали в Москву, а эту квартиру решили сдавать как можно дороже, чтобы быстрее гасить кредит.

Перед сдачей квартира выглядела примерно так
Перед сдачей квартира выглядела примерно так
Комнату я решила не загромождать вещами
Комнату я решила не загромождать вещами
1/2
Перед сдачей квартира выглядела примерно так
Для хранения в комнате мы оставили только модульный стеллаж и кровать с подъемным механизмом
Для хранения в комнате мы оставили только модульный стеллаж и кровать с подъемным механизмом

Как я готовила квартиру к сдаче

Ремонт предыдущих собственников прекрасно сохранился за время, пока мы там жили. Мы всегда поддерживали чистоту и регулярно чинили все, что выходило из строя.

Единственный крупный косяк, который появился за время нашего проживания, — ободранные кошкой обои в коридоре и на кухне. Мы решили все оставить как есть и пускать арендаторов с животными. Забегая вперед, скажу, что никто из квартиросъемщиков на этот недостаток не жаловался.

Вот что мы сделали перед тем, как сдавать квартиру:

  1. Вызвали мастера, чтобы починить пластиковые окна, так как за несколько лет они сильно разболтались. Ремонт окон стоил 6000 ₽.
  2. Обновили цвет стен на балконе, а незадолго до этого установили там освещение и сделали полочки для цветов — навели уют, до которого за четыре года руки так и не дошли. Светильники заказывали на «Алиэкспрессе», и муж делал все сам, поэтому уют на балконе обошелся в 3000 ₽.
  3. Заменили люстру в комнате, так как старая барахлила и включалась не с первого раза. Люстра обошлась в 2000 ₽, установили сами.
  4. Купили новую красивую шторку в ванную за 500 ₽.
  5. Освободили все кухонные ящики и холодильник и помыли их. Оставили хорошую посуду: шесть плоских и четыре глубоких тарелки из «Икеи», несколько кружек, несколько пар бокалов, старый, но рабочий блендер. Лишнюю посуду — старые сковородки и кастрюли — положили в стеллаж на балкон или выбросили.

По опыту друзей, которые арендуют жилье, я поняла, что делать дорогой ремонт смысла нет. А вот светлые, чистые и уютные квартиры с нейтральной отделкой в стиле «Икеи» сдаются очень быстро.

11 500 ₽
я заплатила за подготовку квартиры для аренды

Также по опыту знакомых я знала, что больше всего в чужой квартире арендаторов бесит лишнее барахло: заваленные балконы, которые никто не потрудился разобрать, советские стенки с полным собранием сочинений Ленина, мебель с чужим застарелым запахом и все в таком духе.

Поэтому при первой возможности мы перевезли все наши вещи в новое жилье. В квартире оставили только пустую мебель, покрывало и один новый комплект постельного белья, а также пару полотенец и совсем немного посуды. Все это можно было либо оставить, либо вывезти из квартиры за один день, когда появится арендатор.

Перед выездом, а также перед просмотрами я делала обычную уборку: протирала пыль, пылесосила, мыла полы и чистила сантехнику. Можно нанять клининг, но в Щелкове это не очень распространено.

Цена

Я посмотрела на «Циане» и «Авито», за сколько сдают квартиры в моем доме и доме напротив. Дома однотипные — по пять подъездов, поэтому предложений много. Год назад аналогичные варианты сдавались за 15 000—16 000 ₽, а максимальное встретившееся мне предложение — 22 000 ₽ за двухкомнатную квартиру, которая была больше моей по площади. Причем в эту цену были включены коммунальные платежи.

В 2021 году цены подросли, но все равно большинство квартир стоит в диапазоне 18 000—20 000 ₽, а коммунальные платежи обычно включены в эту сумму.

Цена однокомнатной квартиры в доме напротив
Цена однокомнатной квартиры в доме напротив
При этом много предложений еще и с комиссией
При этом много предложений еще и с комиссией
Еще один вариант квартиры из дома напротив
Еще один вариант квартиры из дома напротив

Согласно оценке «Циана», я могла сдать свою квартиру максимум за 18 000 ₽ в месяц. Но я оценивала свое жилье дороже, и это побудило меня попробовать сдавать квартиру по цене выше рынка — в конце концов, снизить успею всегда. Для начала я решила назначить цену примерно на 40—45% выше, чем советовал мне «Циан». Сначала это было 26 000 ₽ в месяц, потом я еще осмелела и подняла ее до 27 000 ₽. За эти 27 000 ₽ я ее в итоге и сдала.

В окончательную стоимость аренды также входил интернет: мы заключили более выгодный контракт с единственным на нашей улице провайдером на год вперед за 300 ₽ в месяц.

Коммунальные услуги я планировала оплачивать сама. У нас установлены счетчики, но мы ими не пользуемся — нам лень с ними заморачиваться. Арендаторам тоже не хотелось вдаваться в подробности, никто так и не спрашивал насчет счетчиков и не потребовал начать платить по ним.

Так как в квартире сейчас никто не прописан, плату за коммунальные услуги начисляют по общедомовым показателям, и неважно, сколько человек по факту проживает в квартире. По такой схеме в летние месяцы коммунальные платежи составляют в среднем 3000—4000 ₽, в зимние 5000—6000 ₽.

Вот так оценивает арендную стоимость моей квартиры сервис «Циан» — даже ниже 20 000 ₽
Вот так оценивает арендную стоимость моей квартиры сервис «Циан» — даже ниже 20 000 ₽

Я промониторила рынок и поняла, что за 27 000 ₽ и ниже можно найти много квартир прямо в Москве и возле метро: в районе станций «Щелковская» и «Первомайская», «Кузьминки» и «Выхино», «Бабушкинская» и «Свиблово».

Например, пара моих родственников еще год назад снимали однокомнатную квартиру в Чертанове прямо у метро за 27 000 ₽. Правда, в эту цену не входили коммунальные услуги. Еще один знакомый сдает однушку у станции «Семеновская» за 28 000 ₽.

В то же время в Щелкове квартиры сдаются гораздо дешевле: я видела варианты за 16 000 ₽ даже в своем доме. Родственница мужа сдает в соседнем районе двушку за скромные 17 000 ₽, из которых только около 7000 ₽ уходят на оплату коммуналки. Так что мне повезло сдать квартиру в Щелкове практически по цене Москвы. Думаю, я попала в целевую аудиторию, поэтому все получилось.

За 26 000 ₽ и ниже сдавались на тот момент квартиры и внутри Мкада
За 26 000 ₽ и ниже сдавались на тот момент квартиры и внутри Мкада
Например, эта квартира по площади как моя, но со стенкой и коврами. Арендаторам такое нравится меньше
Например, эта квартира по площади как моя, но со стенкой и коврами. Арендаторам такое нравится меньше
А однушку прямо у станции «Бабушкинская» и недалеко от платформы «Лось» — как раз мое направление электрички — можно было арендовать всего за 18 000 ₽
А однушку прямо у станции «Бабушкинская» и недалеко от платформы «Лось» — как раз мое направление электрички — можно было арендовать всего за 18 000 ₽

Целевая аудитория

Расскажу, как я оценивала, кто может снять квартиру по цене на 40% выше рынка.

Когда я искала арендаторов, то понимала, что стоимость квартиры выше рынка станет фильтром и сразу отсечет те категории квартиросъемщиков, с которыми я точно не хочу связываться:

  1. Студенты с низким уровнем дохода.
  2. Большие семьи и семьи с детьми, особенно если ребенок не один.
  3. Приезжие иностранцы — я слышала много историй, как квартиру снимает один человек, а живут десять.

Кроме того, у нас маленький областной город без достопримечательностей и не бывает туристов, поэтому стоило сделать ставку на долгосрочных арендаторов.

Также я принимала во внимание площадь квартиры — 38 м², количество комнат — одну, и удаленность от центра Москвы — один час на электричке.

В итоге у меня получилась такая целевая аудитория:

  1. Одинокие люди, пары или семьи без детей со стабильным доходом выше среднего.
  2. Люди, которые приехали жить и работать в Щелково.
  3. Те, кто работают в Москве, но устали платить те же деньги за «бабушкин ремонт».
  4. Те, кто живут рядом и делают ремонт в своей квартире.
  5. Крупные компании нашего города, которые ищут квартиру для приезжих сотрудников.

Именно людям из всех этих категорий я и сдавала квартиру. Если проанализировать, их всех привлекли одни и те же «пунктики».

Продающее объявление

Как только мы съехали и перевезли все вещи, я навела в квартире чистоту и сфотографировала ее с разных ракурсов на телефон. Я понимала, что классные фотографии — это именно то, с помощью чего квартира выделится среди других неказистых объявлений и что позволит мне сдать ее дороже.

Еще лет пять назад, когда я сама искала съемное жилье, меня приводили в ужас фотографии в объявлениях. Сейчас ситуация не изменилась: на большинство объявлений о сдаче квартир в интернете без слез не взглянешь.

Вот что я сделала, чтобы добиться нормальных фотографий:

  1. Убрала из кадра все мелочи, личные вещи и вообще все, что говорит о том, будто в квартире кто-то есть, то есть обезличила пространство.
  2. Использовала самую лучшую камеру, которая была в моем распоряжении: я снимала на Айфон 11.
  3. Фотографировала при хорошем дневном свете, часов в 12—13 дня, но не когда солнце бьет в окно. Иначе фотографии вышли бы или темными, или пересвеченными.
  4. Делала несколько кадров с одного ракурса, а затем отбирала самый четкий и выигрышный.
  5. Использовала широкоугольную камеру, если нужно было сфотографировать очень маленькое помещение, например гардеробную или коридор, но не злоупотребляла ей, так как она часто искажает реальные размеры комнат.
  6. На отобранных фото в настройках тыкала кнопочку «Улучшить качество» — это стандартная функция в Айфоне. Никаких фильтров я не применяла.

Фотосъемка заняла от силы час вместе с уборкой. Результат фотосессии мне понравился.

Текст к объявлению я стала обдумывать заранее, еще на этапе подготовки квартиры. Сначала я просто подмечала, что мне нравится и не нравится самой в объявлениях о сдаче и продаже квартир. Потом завела отдельную заметку на телефоне и периодически возвращалась к тексту, чтобы добавить важное или убрать лишнее.

Еще я применила свои профессиональные знания о продающих постах. Например, я понимала, что в объявлении важно:

  1. Выделить самое интересное и главное, можно даже капсом.
  2. Подсветить все реальные преимущества жилья.
  3. Закрыть возражения относительно транспортной доступности, расположения дома, легальности аренды.
  4. Обосновать цену.
  5. Предложить бесплатных «плюшек».

Вот с каким текстом и в каком оформлении в итоге сдавала квартиру я.

Сдается просторная 1-комнатная квартира с хорошим ремонтом. Общая площадь — 43 м².

БЕЗ АГЕНТСТВ И КОМИССИИ! ВСЕ КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ И ИНТЕРНЕТ УЖЕ ВКЛЮЧЕНЫ В СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ (27 000 ₽)!

В комнате есть большая двуспальная кровать и рабочая зона с компьютерным столом.

Просторная кухня 10 м² с духовкой, большим количеством шкафов и новым холодильником. Остается много посуды.

Огромная и удобная гардеробная 7 м² (!) для всех вещей, чемоданов, техники и прочего — у вас всегда будет чисто, а вещи не будут мешаться и портить интерьер.

Совмещенный санузел с ванной, раковиной и стиральной машиной.

Оборудованный балкон площадью 7 м² отлично подойдет для летних посиделок и станет настоящим спасением в период карантина:)

Отличная транспортная доступность: 3 минуты от автобусной остановки (20—30 минут до м. Щелковская) и ж/д платформы (45 минут — 1 час до м. «Комсомольская»).

Залог в размере 1 месяца проживания.

ВАРИАНТ ПРИСУТСТВИЯ ДОМАШНИХ ЖИВОТНЫХ ОБСУЖДАЕМ В ИНДИВИДУАЛЬНОМ ПОРЯДКЕ.

Когда я сдавала квартиру первый раз, указала, что она сдается впервые. Для некоторых это важно. Отдельными строками в настройках объявления добавила, что я собственник и что сдаю легально — у меня оформлена самозанятость.

Почему я решила сдавать квартиру легально

У меня уже была оформлена самозанятость: я сотрудничаю как автор с частными заказчиками и издательствами. Когда я только думала о сдаче квартиры, сразу решила, что буду фиксировать доходы и уплачивать налоги.

Многие знакомые меня отговаривали, потому что так почти никто не делает. Но для меня это была принципиальная позиция: лучше спать спокойно, получать всю сумму целиком на карточку и не волноваться о налоговой, ушлых соседях и прочих неприятностях.

Кроме того, уже в процессе сдачи всплыли и более весомые преимущества такой легализации.

Арендаторы охотнее идут на контакт, когда видят, что ты готов предложить договор и будешь хоть каждый месяц присылать чек за аренду. Ведь именно квартиросъемщики обычно гораздо сильнее переживают из-за своего положения и возможности в один день оказаться на улице.

Договор защищает мои интересы. Например, мне в договоре было важно прописать, что квартира сдается с определенной техникой, а также взять официальный залог за сохранность квартиры. Также в договоре прописан тот факт, что если арендаторы не предупредили о своем выезде хотя бы за месяц, залог я оставляю себе.

Можно сдавать юридическому лицу и крупной компании. Последние обычно не торгуются, готовы заплатить больше и даже возместить стоимость этого самого налога. Если фирма заключает договор с физлицом — это договор ГПХ на оказание услуг. В этом случае она платит 13%. Если же с самозанятым — она не платит ничего, а самозанятый платит всего 6%.

Легализоваться со сдачей квартиры через самозанятость просто: нужно знать свой ИНН и уметь пользоваться приложением на смартфоне. Вся отчетность и чеки также формируются в приложении, налог можно платить там же. В итоге за год сдачи квартиры мне начислили 14 800 ₽ налогов. Считаю, что это небольшая плата за мое спокойствие и отсутствие проблем.

По факту я заплатила в налоговую меньше, так как часть налога пока покрывается за счет специального бонуса для самозанятых. Его можно получить в личном кабинете сразу после регистрации в приложении, а потом его еще раз начисляли как материальную помощь самозанятым во время пандемии.

Я не поняла, откуда он берется и какую точно часть налогов покрывает, но вот прямо сейчас вместо 1350 ₽ я каждый месяц плачу по 900 ₽. Когда бонус полностью израсходую, буду платить сумму целиком.

Так выглядит список моих «сделок»
Так выглядит список моих «сделок»

Поиски арендаторов

Я разместила объявление о сдаче на «Авито» и «Циане». Так как цена была выше среднего, звонили нечасто: в среднем два-три раза в день. Чаще всего это были агенты, которые подбирали жилье клиентам и интересовались, актуально ли объявление. Они обещали перезвонить через несколько дней и исчезали.

За неделю таких нечастых звонков нарисовался всего один просмотр. Молодой человек приехал из Тюмени играть в футбол за местную команду и искал себе постоянное жилье. Его очень смутило, что в квартире нет телевизора, хотя я была готова купить б/у или поделить расходы на новый пополам. Но в итоге он так и не перезвонил.

Первый арендатор. Еще через неделю мне позвонили в выходной в восемь утра. Это была милейшая женщина в возрасте около 60 лет, которая жила рядом. Она особо ничего не спрашивала, но очень настаивала на просмотре в тот же день. Повезло, что мы как раз приехали погостить у родных, поэтому с ней мы договорились о просмотре уже через пару часов.

Выяснилось, что она затеяла дома крупный ремонт, а сама страдает от астмы и не может жить в пыли. Она работает учителем музыки и подрабатывает репетитором, поэтому доход позволяет ей снять квартиру на два самых грязных месяца ремонта. Думаю, мой вариант привлек ее как раз чистотой и ухоженностью, отсутствием пылесборников и тараканов.

Квартиру она явно снимала впервые, поэтому ей было важно, что я подписываю договор. Она хотела удостовериться, что я не мошенница. В свою очередь, мне тоже было очень страшно, так как я впервые выступала в роли арендодателя. Мы договорились только на половину залога за сохранность — 13 000 ₽. В связи с ремонтом больше денег у нее не было, да и сама женщина выглядела как божий одуванчик и внушала доверие.

Вечером того же дня мы встретились, подписали договор, обменялись деньгами за первый месяц и ключами. Далее в основном общались по телефону и в «Вотсапе», вдобавок я дважды приезжала за деньгами, так как арендатор не умела переводить деньги.

Женщина осталась очень довольна арендой и без конца хвалила нашу квартиру: говорила, что как будто уехала на курорт — у нас рядом лес и вообще район очень приятный, в отличие от остального Щелкова. Я тоже была довольна: в квартире все время было чисто, кажется, даже чище, чем когда мы сами там жили. Арендатор постелила чехлы на все горизонтальные поверхности и каждый день пылесосила.

Спустя два с половиной месяца ремонт у нее закончился и она уехала к себе домой. В итоге за все время аренды я получила от нее 65 000 ₽. За вычетом коммуналки и налогов получилось около 55 000 ₽ за все время, или 22 000 ₽ в месяц.

65 000 ₽
я получила за два с половиной месяца от первого арендатора

Женщина предупредила меня, что выезжает, за две недели, поэтому я сразу восстановила объявление на сайте и вышла на второй круг поиска.

Второй арендатор. Я уже знала, что звонков будет не очень много, но своего человека я найду. Кроме того, я стала чуть увереннее и поставила цену 27 000 ₽. Одной из первых позвонила женщина 35—40 лет. За 15 минут разговора я узнала, что она работает косметологом в московской клинике. У нее взрослая дочь 15—16 лет — спортсменка, которая постоянно на сборах.

Женщине надоело снимать квартиры за 30 000—35 000 ₽ с ужасным ремонтом в Москве, поэтому она хочет перебраться в Подмосковье. Наш район она рассматривала, потому что там же живут ее родственники. Я немного рассказала о квартире и заверила, что фото полностью соответствуют действительности и что могу показать жилье, как только выедет арендатор. Договорились созвониться через две недели.

По разговору женщина показалась мне очень адекватной, и я сохранила ее номер. Почти все, кто звонил после нее, казались мне сомнительными типами, и я почти всем отказывала. В то же время я переживала, что за полмесяца ожидания женщина найдет и другие варианты, а мне придется искать квартиранта еще неизвестно сколько.

Как только первый арендатор выехала, я перезвонила женщине-косметологу. Оказалось, что ей тоже понравился мой вариант и она действительно ждала моего звонка, чтобы посмотреть квартиру. На просмотр она приехала сразу с полной суммой — за первый месяц проживания плюс залог — и мы сразу же заключили договор. Я даже не думала, что так бывает!

Сыграло роль то, что фотографии на сайте и правда полностью соответствовали действительности. Женщина очень обрадовалась новой кухне с духовкой, большой двуспальной кровати и огромной гардеробной, так как у них с дочкой была какая-то невероятная гора вещей. С собой она также завезла раскладное кресло, которое поставила на кухне. Возможно, на нем спала дочь или кто-то из гостей.

Все время ее проживания мы общались очень тепло. Она также не особо дружила с переводами по карте, поэтому мне приходилось раз в месяц заезжать за деньгами, но мне так было даже спокойнее. Я заходила в квартиру и могла удостовериться, что с ней все в порядке.

Только с этим арендатором у меня один раз случилась неприятность. Женщина позвонила мне 2 января в десять вечера, и я сразу поняла, что что-то не так. Оказалось, у них с дочерью заклинил дверной замок, поэтому они не могут выйти из квартиры.

Пришлось срочно искать исполнителя на «Профи-ру» или «Юду», который бы вскрыл дверь. Повезло еще, что арендаторы находились внутри квартиры, иначе мне как владелице пришлось бы приезжать и показывать документы на недвижимость. Без них замок не вскрывают.

К счастью, исполнитель нашелся быстро, а дверь не пришлось раскурочивать полностью — пострадал всего один замок из двух. Услуга обошлась в 2000 ₽, расходы мы поделили пополам с арендатором, так как трудно было сказать, чья здесь вина. После этого мы поменяли замок на новый.

Эта женщина прожила в моей квартире четыре месяца и, к сожалению, решила переезжать обратно в Москву. Она привыкла ездить на электричках, но у нее возникли еще другие обстоятельства, поэтому она съехала.

Она предупредила о выселении за месяц и даже была согласна на периодические просмотры по предварительной договоренности. Суммарно я получила от нее 108 000 ₽, из них за вычетом коммуналки и налогов осталось 86 000 ₽, или 21 500 ₽ в месяц.

108 000 ₽
я получила за четыре месяца от второго арендатора

Третий арендатор. В третий раз квартира сдавалась дольше. Звонили также нечасто — один-два раза в день. Агенты стали звонить реже, в основном попадались частные лица, которые искали жилье без комиссии. Два реально заинтересованных арендатора сорвались из-за того, что я не могла оперативно показать квартиру. Людям надо было заезжать срочно, чуть ли не завтра, а у меня еще жила предыдущая съемщица.

Один раз мне позвонил молодой человек, вроде как местный, и дал понять, что планирует снимать вдвоем с девушкой. Однако во время просмотра выяснилось, что они хотят снимать и пересдавать квартиру посуточно. Я была в шоке.

Разозлило даже не само предложение — хотя очевидно, что в Щелкове выгодно сдавать жилье посуточно, только если организовать там притон, — а то, что он сказал об этом после просмотра, потратив наше время и время нашего нынешнего жильца. Я отказалась от такой сделки.

Но в итоге все опять закончилось хорошо. Примерно через неделю после «бизнесмена»-посуточника мне с «Авито» позвонил молодой мужчина. Он переезжал из Краснодара с женой и кошкой и устраивался работать на крупный завод в Щелкове. Квартиру ему оплачивала компания.

Через несколько дней мы познакомились по видеосвязи: я показала квартиру онлайн, рассказала про район, как дела с парковкой, сколько идти до его новой работы и ехать до Москвы.

Этой семейной паре все очень понравилось, и они передали мои контакты в отдел кадров компании. Дальше я общалась уже с сотрудниками компании.

За неделю звонков и переговоров мы обговорили с менеджером из отдела кадров все условия относительно цены:

  1. Фирма оплачивает саму аренду в размере 22 500 ₽, деньги приходят на карточку.
  2. Я уплачиваю из этой суммы налог в размере 6% через приложение для самозанятых. С учетом бонуса для самозанятых, о котором писала раньше, у меня выходит 900 ₽. Потом я формирую чек и высылаю его на почту отдела кадров.
  3. Сами арендаторы дополнительно переводят мне деньги за коммунальные услуги по квитанции. Летом это где-то 3500 ₽, зимой 5000—6000 ₽.
  4. Залог за сохранность имущества в размере 22 500 ₽ платит компания.

Такие условия оказались для меня даже выгоднее, так как после уплаты всех обязательных платежей у меня на руках гарантированно остается сумма в размере 21 500 ₽. Я сдаю квартиру по стандартному договору аренды жилого помещения, где арендатором выступает компания.

Сейчас квартира сдается уже шесть месяцев, договор по желанию фирмы заключили на 11 месяцев с возможностью продления. За все время арендаторы попросили только вывезти старый матрас, так как купили себе новый. Еще начал протекать старый кран в ванной, его они заменили сами. Я лишь возместила расходы на покупку нового смесителя — 1500 ₽.

Стандартный договор аренды, который я адаптировала для сотрудничества с юрлицом
Стандартный договор аренды, который я адаптировала для сотрудничества с юрлицом
Стандартный договор аренды, который я адаптировала для сотрудничества с юрлицом
Стандартный договор аренды, который я адаптировала для сотрудничества с юрлицом
Акт, который мы подписали, когда мой наниматель заезжал
Акт, который мы подписали, когда мой наниматель заезжал

Как сдать квартиру по цене выше рыночной

  1. Освободите жилье от лишних вещей: никому не понравится жить в окружении чужих книг, ковров и лишней мебели.
  2. Лучше сделать свежий недорогой ремонт или привести в порядок тот, что есть.
  3. В квартире должно быть все необходимое, чтобы можно было заехать и жить. Например, комплект посуды, постельное белье, чистая шторка для ванной.
  4. Если определить свою целевую аудиторию, легче будет составить объявление и продвигать квартиру.
  5. Качественные фотографии и продающий текст в объявлении привлекут внимание потенциальных арендаторов. Но лучше не приукрашать — тогда люди не разочаруются при просмотре.
  6. Зарегистрируйте самозанятость и подготовьте шаблоны договоров, чтобы арендаторы понимали, что у вас все серьезно. Еще с договором можно не бояться налоговой и спать спокойно.
  7. Стоит позаботиться об оперативных показах, так как редко кто ищет квартиру долго. Большинство находят подходящий вариант с первого просмотра или за пару дней.
  8. Не бояться рассматривать нестандартных арендаторов. Например, компании вашего города.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

За счет каких факторов можно еще увеличить стоимость аренды?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

»У нас установлены счетчики, но мы ими не пользуемся — нам лень с ними заморачиваться.

У богатых свои причуды. И платите вы не по общедомовым показателям, а по нормативу с повышающим коэффициентом

74
Герой

Дмитрий, хитрость со счетчиками заключается в потреблении ресурса бесконтрольно и выше норматива.

У нас сейчас гор. вода 4 м3/человек и холодная вода 5м3/чел. А если в квартире никто не зарегистрирован?

А есть привычка ванну принимать каждый день у некоторых индивидов. Там расход будет бешенный и заплатит за эту воду сверх нормы остальные жильцы дома.

3
0
Герой Т—Ж

+6

Отредактировано

Не вижу принципиальной разницы между:
18к + счетчики + интернет (обычная схема схема)
27к с включенными счетчиками по нормативу и интернетом (схема автора)
На руках у автора остается та же сумма денег по сути, ну может выигрыш тысячи 2-3.
В любом случае заголовок слишком громкий.

Если бы вы заморачивались с счетчиками - выигрыш был бы больше.

56

Darth, обычная схема - это аренда + счетчики за свет/воду, а коммунальные фиксированные платежи обычно входят в стоимость самой аренды.
Так получается, что те, кто сдают за 18к + счетчики, самостоятельно оплачивают еще и коммуналку, и чистая прибыль у них получается +/- 14к.

3
Герой Т—Ж

+6

Красотка, я вроде так и сказал.
А в схеме автора: 27к, в которвые включены и фиксированные коммунальные, и свет/вода по нормативам (это дороже счетчиков), и интернет.

По факту просто платежи арендатора в первой схеме перекладываются на арендодателя из второй схемы с мнимым увеличением стоимости.

3

Darth, ну налить воды и нажечь электричества на 9к надо постараться... Если ток ферму видюх поставить.

5
Герой Т—Ж

+6

Магомед, вы правы.
Я просто подчеркнул суть того, что мне не понятно.
То, что фактически автор сдала квартиру дороже, чем оценил циан вопросов и спору нет.

ЦИАН просто не умеет, наверное, пока различать источник фото, айфон или фигня какая, поэтому и недооценил.
Не суть.

Просто фактически автор сдала не за +50% стоимости, а меньше.
Порядок сумм можно обсуждать долго, нюансов много.

3
Герой

Борат, в чем заморочка, открыть люк, посмотреть глазами(или даже одним) и вбить циферки в квиток? Вот сложности-то, не каждый математик осилит!

48

kino, они, наверное, эти счетчики не регистрировали еще. Надо будет поверку делать. Но всё равно, странно, конечно, установить счетчики обычно очень недешево (ну, если делать всё как положено официально), и дальнейшее их использование понемногу должно отбить эти затраты.

5
Герой
Отредактировано

Ева, а чего их регистрировать? Позвонить в ук или напрямую в водоканал, дождаться тётеньки с бумажками и подписать их. Если счётчики давно стоят неопломбированные, то купить новые за 500₽/шт и поставить как новые, но нет, мы лучше будем платить по нормативу со всякими коэффициентами
И насчёт установки - мне ставил друг бесплатно, если ставит сантехник, то получается не больше косаря, все спокойно регистрируется и пломбируется

9
0
Герой

"...У меня обычная однушка, но за год мне удалось сдать ее трижды, причем каждый раз по цене выше рыночной..."

Трижды ... ? за год ... ? Серьезно?
Все арендодатели вздрогнули сейчас.

42
0

Ну, откровенно говоря, всегда найдется дурачок, который не мониторит рынок и берет первое попавшееся. Вопрос времени, если готовы ждать долго-долго, просите хоть миллион

34

Ховард, ага, и 1 месяц простоя это -2 тыс в месяц в пересчёте на год вперёд

10
0
Герой Т—Ж
Отредактировано

Квартира то симпатичная,но лично я не вижу смысла ее снимать,учитывая что это область (и не ближайшее Подмосковье),и есть вполне приличные варианты за сумму до 20 тысяч рублей
Тем более в эти 27 уже входит вся коммуналка,так что чистая прибыль с учётом налогов получается то не особо большая,в то время как конкурент может сдавать квартиру за 18 тысяч,но дополнительно ещё брать за коммуналку-получится плюс минус столько же как и у вас
Да и вообще,мало кто после съёма в Москве готов ездить по час полтора на работу общественным транспортом)

32

Маша, в статье по большей части снимали местные

1
Герой Т—Ж

Даламит, Была женщина которая же ездила поначалу на работу в Москву)но даже если так,местные вполне могут открыть циан и промониторить рынок,не виду смысла переплачивать

1
0
Герой Т—Ж

+4

Лучше буду жить в квартире с бабушкиным ремонтом внутри МКАДа и шаговой доступностью к метро, чем с красивым ремонтом в е**нях

31
Герой Т—Ж

+1

Фрёкен, если там не будет красивого ремонта, то ее вообще не сдашь. или сдашь, но дешево. моя квартира, как тут говорят, две минуты до электрички, стоит 17 т.р. плюс коммуналка. Но у меня район хороший, рядом пляж, парк, набережная, пешеходная улица.

1
0

20-30 мин до метро это откровенная ложь

25

Скажи,, ночью на авто...

15

Борат, во время локдауна

9

Скажи,, Щелковское шоссе стоит всегда обе стороны

4
0
Герой

Нууу, на любителя квартира. Ремонт и обстановка на мой взгляд экономный-эконом) Поэтому снимать такую выше рынка не интересный вариант.

22
0
Герой

"В квартире должно быть все необходимое, чтобы можно было заехать и жить. Например, комплект посуды, постельное белье, чистая шторка для ванной".

С этим пунктом не согласна. Я заинтересована сдавать квартиру на длительный срок надёжным арендодателям - у таких все это есть свое (ну кроме разве что шторки для ванной). Более того, меня пару раз просили вывезти некоторые вещи, например, телевизор, потому что у человека был свой.

Да и опыт автора противоречит её утверждению. У первых двух дам явно было свое белье и своя посуда.

Исключение составляет разве что ситуация, когда человек только переехал из другого региона с минимумом вещей - и ему нужно перекантоваться, пока он обустроется. То есть третий арендатор из рассказа. Но по моим наблюдениям это все-таки не очень частый случай. Во всяком случае мне такие ни разу не попадались, хотя сдаю я уже довольно много лет.

Но даже если в будущем такие возникнут, то для меня станет настораживающим звоночком, что для человека есть какие-то проблемы купить комплект постельного белья и пару тарелок с чашками. На фоне прочих трат на съем это такая мелочь.

16

Лагу, сколько снимаю, постельного белья ни разу не видела. Да и я бы не воспользовалась, странно это как-то, даже если новое. А вот посуда иногда очень кстати.

17
Герой

Лагу, автор просто не разделяет долгосрочную аренду и посуточно, раз пишет про посуду и постельное белье. Ей ещё повезло, что ее сразу предупредили, а то сколько таких историй о субаренде или мошенниках.

10

Лагу, про белье я вообще не понял. Спать на хозяйском белье? Да ну нафиг, кто его знает, кто на нём ещё спал

8
0

Хороший маркетинговый ход!
Сдается просторная 1-комнатная квартира с хорошим ремонтом. Общая площадь — 43 м².

16
Герой

Борат, 43 - это 38 метров + площадь лоджии 7 метров.

1
Герой Т—Ж

+6

Ekaterina, вас ничего не смущает, да?

9
Автор статьи

Darth, балкон в общей площади квартиры считается с пониженным коэффициентом. Строго говоря, в документах на квартиру и правда значится: 38 кв м жилая и 43 кв м общая, так что ошибки вроде бы нет.

1
Герой Т—Ж

+6

Сказочница, тоже не бьется.

0
0

У нас установлены счетчики, но мы ими не пользуемся — нам лень с ними заморачиваться.

Мем "Миллениалы не умеют..." актуален как никогда)

14
0
Герой Т—Ж

+1

Живу в Щелково. По фото понимаю, что это район Потапово (ст Чкаловская или Гагаринская). Вот это что за бред: "Отличная транспортная доступность: 3 минуты от автобусной остановки (20—30 минут до м. Щелковская) и ж/д платформы (45 минут — 1 час до м.«Комсомольская»)." За 20 минут вы никогда не доедете до метро Щелковская. Вы или не ездили по щелковскому шоссе, или ездили, но в два часа ночи.
Автор, укажите сколько идти пешком до жд станции (Чкаловская или Гагаринская). А до Москвы на электричке более часа (примерно 1 час 05-10 минут), а не 45 минут. 45 минут это на экспрессе, но стоит он 215 рублей (обычная электричка 130 рублей) в один конец. Может у кого есть такие возможности платить почти 500 рублей за проезд в день, но у основной массы нет.
Плюс данного района как раз в том, что тут нет никаких "активностей" и других движух. Как раз для тех, кто хочет жить спокойно.
То, что у вас за год было аж три арендатора, говорит о том, что людям нужно было где-то перекантоваться временно. Поэтому они и платили такие суммы. Тут только думаю выгодно тем, кому предприятие оплачивает жилье.
Плюсы проживания в Щелково это жизнь на природе (относительно, пока еще не все застроили) и близость к Москве. Час - и вы прямо в центре.

12
Герой
Отредактировано

Саша, это микрорайон рядом с платформой "Чкаловская", там до электрички и правда 2 минуты. Только круглосуточный шум, что от электричек, что от Щелковского шоссе, какая уж там природа.

P.S. Как же режет ухо "В Щёлкове", из серии в "Строгине", В "Тушине"...

7

Alexey, другим, как и мне, наоборот, режет, когда не склоняют названия. Я даже своих сотрудников заставляю склонять названия в деловой переписке. Все потому, что это строгая литературная норма. Так что там "в СтрогинЕ", "в ЩелковЕ" и пр. будут всегда. И это будет правильно.

4
0

Вот из-за таких "а напишу как я продающее объявление, и цену повышу" горе инвесторы, покупающие квартиру с целью сдачи, тоже необоснованно лупят цены, и рынок бежит вверх.

11
0
Герой

Сорри, но как тут многие и писали - квартиру сдали не за 27 тыс., а за 22 примерно - не знаю сколько электричество и вода стоит в месяц в этой квартире (т.к. минус коммуналка и налог). Потому что обычно коммуналка (электричество и вода) платится жильцами отдельно - дополнительно к цене сдаваемой квартире.

10

Саша, 160м за 6 мин? Это скорость ползущего человека, а не идущего) Это расстояние вразвалочку проходится за 2.5 минуты

9
Герой Т—Ж

+1

Фархад, начните вкалывать на ферме. покажите пример.

9
0
Герой

Подпись под одной из фотографий « А однушку прямо у станции «Бабушкинская» и недалеко от платформы «Лось» — как раз мое направление электрички — можно было арендовать всего за 18 000 Р».
Адрес на скриншоте - ул. Палехская.
Теперь откройте Яндекс-карты и ответьте на вопрос, с каких пор 3,5 км (41 мин пешком) - это «прямо у станции метро»???

8
Герой Т—Ж

+6

Aleksandr, это если уж молчать о том, что Бабушкинская от Лоси в 15-20 на автобусе.
И тут уж одно из двух, либо у метро, либо у станции.

6
0
Герой
Отредактировано

Так какая площадь квартиры- то 38 или 43? Что-то сегодня во всех статьях редакторы понаисправляли с квартирами.
Ну и вы занимаетесь краткосрочной арендой, раз за три года вас три раза пришлось заморачиваться со сдачей, странно сравнивать с 18 тысячами, когда просят их, сдавая на годы.
Сдавайте по суточно, еще больше ставкп будет.
Статья в итоге ни о чем.

7

Саша, неее. Когда человек называет мне время от дома, меня меньше всего волнует, что ему нужно лифт ждать или тамбуры открывать. Это уже второстепенное.

5
0

А как спалился бизнесмен с посуточной арендой?

4

Саша, а, ну это уже другое. Расстояние и время до электрички всё-таки лучше мерить от крыльца

4
Герой Т—Ж

+1

xpioh, абонемент на экспресс от Чкаловской до Москвы стоит 9 140 рублей на месяц. если считать аренду квартиры 27 тысяч, плюс абонемент на электричку, еще 9, то проще в Москве квартиру снять.

4

Саша, ну смысл от квартиры время мерить. У кого-то лифт есть, у кого-то нет. Кто-то возится при закрывании двери тремя ключами. Кто-то проверяет почтовый ящик при выходе. А расстояние до дома - объективная мера, всем понятная. А вы закрывание двери в расчёт включаете)

4
0

За рабочий стол в комнате большой респект. Очень сложно найти квартиру для съема, в которой есть стол, за которым можно поработать.

3
Герой

+3

Отредактировано

Саша, 160м за 6 мин - это скорость 1.6 км/ч. Очень медленно для ходьбы. Мне кажется, даже на каблуках быстрее. Если у вас не каблуки 15 см и вы не бредёте, шатаясь и спотыкаясь)

3

Сообщество