Как определить стоимость наследственного имущества?

Нельзя заставить человека выкупить доли у других наследников. Если умерший не определил в завещании, кому и что достанется, имущество поступает в общую долевую собственность всех наследников согласно очередям.

Если совместное владение их не устраивает, есть два пути:

1. искать компромисс и заключать договор о разделе наследства;
2. обращаться в суд, который может принудить одного из наследников уступить долю другим с выплатой компенсации.

Расскажу, как оценивают стоимость имущества для вступления в наследство и что делать, если один из наследников с ней не согласен.

Когда нотариус выдает свидетельства о праве на наследство, он определяет только доли, положенные каждому наследнику. Например, треть квартиры, земельного участка, автомобиля. Это не всегда удобно, и тогда самый разумный выход — заключить соглашение о разделе наследственного имущества.

Этот документ — обычный гражданско-правовой договор. Если в число наследников входит организация или стоимость наследства превышает 10 000 ₽, его составляют в письменной форме. Нужно ли удостоверять договор у нотариуса, обычно наследники решают сами. Нотариальное удостоверение обязательно только приразделе недвижимости  .

Соглашение о разделе унаследованного движимого имущества не требует государственной регистрации. Но если оно недвижимое, нужно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Если часть наследства — недвижимость, раздел возможен, только когда наследники получат свидетельства о праве на наследство. Договор можно заключить до или после регистрации права собственности в Росреестре. В последнем случае соглашение о разделе наследства представляют в Росреестр как основание для перерегистрации прав собственности  .

Если наследники согласны, раздел проводят в любых частях и любыми удобными способами. Например:

1. Натуральный раздел вещей, имущественных прав и объектов. Тогда каждый наследник получает отдельный объект — дом или автомобиль, которым можно распоряжаться без согласия других владельцев.
2. Распределение денежной выручки, полученной от продажи наследства. Так бывает, когда нельзя выделить объекты в натуре. Например, три человека унаследовали один автомобиль.
3. Взаимный обмен наследственным и собственным имуществом. Например, одному наследнику достался дом, а другому — машина. Чтобы компенсировать разницу в стоимости, первый наследник отдает второму принадлежащую ему квартиру.
4. Сочетание этих способов.

Наравне с имуществом в договоре можно установить и имущественное право. Например, один наследник получает в собственность квартиру, а другой — пожизненное право проживания в ней. В соглашении можно оговорить, кто погашает долги наследодателя, кто исполняет завещательный отказ и прочее.

Такое соглашение можно составить, только если все наследники не против. Если договориться не удалось, наследство делят в суде. Суд может обязать одного из наследников уступить долю другим, получив взамен деньги или другую компенсацию. Так бывает, если доля незначительна и у наследника нет существенного интереса в использовании унаследованного имущества  . Но заставить человека выкупить долю без его согласия нельзя.

Стоимость наследства нужно определить, чтобы:

1. Узнать размер госпошлины за нотариальные действия. Для получения свидетельства о праве на наследство нужно внести деньги по тарифу пропорционально стоимости полученного наследства  .
2. Составить соглашение о разделе наследства.
3. Рассчитать компенсацию за долю в наследстве.
4. Определить размер долговых обязательств, которые наследник должен принять вместе с имуществом и исполнить.

Закон отводит на вступление в наследство полгода  . За это время наследники должны собрать документы о родстве, получить отчет об оценке объектов и предъявить все бумаги нотариусу.

Стоимость наследственного имущества определяют на дату смерти наследодателя, и в дальнейшем она меняться не может  . Это делает оценщик, у которого есть квалификационный аттестат с нужной специальностью  . Если в наследстве только недвижимость, можно обойтись кадастровой стоимостью, не привлекая оценщика.

При оценке составляют отчет, где:

1. Указывают объект оценки и его характеристики.
2. Описывают оценочную процедуру и перечисляют этапы, способы и методы определения стоимости.
3. Прописывают стоимость наследства с обоснованием этой цены.

Отчет — это бумажный или электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью  .

Справки об оценке, выписки, заключения и другие документы не равнозначны отчету квалифицированного оценщика. Для оформления наследства они не подойдут.

Налоговый кодекс допускает оценку стоимости на выбор наследника: кадастровую, рыночную, номинальную или инвентаризационную. Но последнюю не делают уже несколько лет: нет уполномоченных организаций.

Оценку по номинальной стоимости используют для акций предприятий. Реестродержатели акций  указывают сведения о номинальной стоимости в своих выписках, но для оформления наследства их справки не подойдут.

Получается, сейчас есть два основных вида оценки: кадастровая и рыночная.

Кадастровую оценку применяют только к объектам недвижимости: квартирам, домам, земельным участкам. Кадастровую стоимость указывают в кадастровом паспорте на объект. Она учитывает только часть параметров, из которых состоит рыночная цена. Например, транспортную доступность, инфраструктуру, расположение дома.

Кадастровую стоимость рассчитывают методом массовой оценки  , а она не учитывает индивидуальные особенности объекта недвижимости. Поэтому кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно получить выписку из ЕГРН. Ее выдают в электронном виде или в территориальном отделе, а также высылают почтой в течение трех дней.

Если в состав наследства входит недвижимость и для нотариального действия нужны сведения из Росреестра, нотариус может сам запросить выписку об имуществе. Он не вправе требовать эти сведения от наследников и брать с них плату за запрос в регистрирующий орган.

Рыночная оценка учитывает больше факторов: индивидуальные особенности наследства, условия на рынке, спрос и предложение. Она позволяет оценить любое имущество, а некоторые его виды, например автомобили и другие транспортные средства, — только по рыночной стоимости, потому что другой у них нет.

Если в составе наследства есть доли в бизнесе или другие имущественные права, их оценивают по рыночной стоимости.

Чтобы оценить все по рыночной стоимости, с оценщиком заключают договор  . Это коммерческая услуга без утвержденных тарифов.

За основу расчета наследники могут взять любую разрешенную стоимость имущества  . Госпошлину посчитают исходя из самой низкой.

Нотариус должен принять любую законную оценку и не вправе настаивать на одном способе. Отказ в выдаче свидетельства о праве на наследство по такому основанию можно обжаловать в суде.

Иногда нотариус может потребовать оценку имущества по рыночной стоимости. Например, если наследники попросили разделить все не поровну, а так, чтобы каждому достались целые объекты: одному — два автомобиля, а второму — квартира. Автомобили можно оценить только по рыночной стоимости, поэтому кадастровая оценка квартиры не подойдет: она может быть ниже рыночной и сравнение стоимости будет некорректным.

Наследственное имущество оценивают наследники, которые хотят его получить. Они могут сообща обратиться к оценщику или доверить процедуру одному из своей группы. Расходы также делят по договоренности.

Кто не согласен с отчетом, может представить свой. Тогда нотариус выберет вариант с наименьшей ценой  .

Если умерший не определил в завещании, кому и что достанется, все его имущество поступает в общую долевую собственность наследников. Выделить доли можно с помощью соглашения о разделе наследственного имущества. Если договориться о разделе не удалось, придется идти в суд.

Суд может обязать одного наследника уступить долю другим, получив взамен деньги или другую компенсацию. Но заставить человека что-то купить против воли нельзя.

Два основных вида оценки имущества — рыночная и кадастровая. Первая основана на рыночной стоимости имущества, вторая подходит только для объектов недвижимости и берется из кадастрового паспорта на объект. Наследники сами решают, какую оценку выбрать. Нотариус должен принять любую и не вправе настаивать на конкретном способе.

Если наследники решили так поделить имущество, чтобы каждому достались целые объекты, все нужно оценивать по рыночной стоимости. Для соглашения о разделе понадобится оценочный отчет — справки об оценке, выписки, заключения и другие подобные документы не подойдут.

Если один из наследников не согласен с оценочным отчетом, он может заказать свой. Тогда нотариус выберет вариант с наименьшей ценой.