Как мужчина пытался заставить брата выкупить свою половину дома

Двум братьям после смерти дяди достался земельный участок в Ставропольском крае с небольшим домом и подсобными строениями. Младший брат вселился в дом еще до смерти дяди и продолжил жить в нем после. А второму наследнику запрещал даже заходить во двор. Договориться о дальнейшей судьбе дома братьям не удалось.

Старший обратился в суд и потребовал разделить дом на два отдельных объекта. Но эксперты пришли к выводу, что это невозможно.

Тогда старший брат предложил, чтобы младший выкупил его долю или продал свою по рыночной стоимости. Но ответа не получил. В результате мужчина снова обратился в суд, на этот раз — с требованием принудительно передать младшему брату свою долю в домовладении и взыскать с него 363 766 ₽ компенсации.

Старший брат. Я законный собственник половины домовладения, но мирно сосуществовать с братом мы не можем. Получается, что он пользуется моей половиной дома, а я ничего не могу сделать. Требую восстановить справедливость. Считаю, что брату этот дом нужнее, а мне есть где жить. Поэтому пусть выкупит мою долю по рыночной стоимости.

Младший брат. Я не собираюсь выкупать долю у брата. Сумма, которую он просит, слишком велика. Я потратил много денег на уход за дядей и его похороны. Да и домовладение требовало вложений. Брат в этом не участвовал, а сейчас хочет получить за долю максимальную цену. С таким подходом я не согласен. Прошу отклонить его требования.

Собственник доли вправе попросить выделить ее в натуре. Если же имущество объективно разделить нельзя, он может потребовать, чтобы остальные собственники выплатили ему компенсацию.

Истец уже обращался в суд с требованием разделить имущество. Эксперт установил, что у дома один вход и единые коммуникации. Сам дом сделан из самана — кирпича с примесью соломы, он в плохом техническом состоянии. Разделить его без серьезного ущерба не получится.

Судебный эксперт определил рыночную стоимость домовладения — 727 533 ₽. Истец считает, что единственный способ для него реализовать права собственника — это взыскать с младшего 363 766 ₽, то есть половину рыночной стоимости имущества. Тогда тот станет единственным собственником домовладения, в котором живет.

Закон допускает выплату компенсации в счет доли в праве, если собственник согласен получить деньги. Если доля собственника незначительна и он не заинтересован в использовании имущества, суд может назначить компенсацию и отдать долю другим собственникам, даже когда ее владелец этого не хочет.

Вопрос, нужен ли собственнику этот дом, надо решать индивидуально. Суд должен учесть его жизненную ситуацию: возраст, состояние здоровья, наличие другого жилья и детей.

У старшего брата есть другое жилье — собственный дом площадью 84,4 м². Долей, которую он получил в наследство, мужчина не пользуется. Ее вполне можно считать незначительной.

Полностью удовлетворяю требования истца. Взыскиваю с младшего брата в пользу старшего 363 766 ₽. С момента получения компенсации истец утрачивает право на 1/2 домовладения, единственным собственником становится младший.

Младший брат не согласился с решением и обжаловал его в вышестоящем суде.

Районный суд вынес правильное решение. Раз невозможно ни совместно пользоваться имуществом, ни разделить его, старший брат вправе требовать выкупа своей доли. Младшему дом нужнее. Значит, он и должен выплатить компенсацию.

Ответчик не остановился и подал кассационную жалобу.

Коллеги правы. Оставляем акты нижестоящих судов в силе.

Младший брат не сдался — и жалоба дошла до Верховного суда.

Суды взыскали компенсацию исходя из того, что доля старшего брата незначительна, спорным домом он не пользуется и в целом не заинтересован в нем, потому что у него есть другое жилье.

Однако непонятно, почему именно долю старшего брата суды посчитали незначительной. Доли наследников одинаковые. Кроме того, коллеги не выяснили, согласен ли младший брат принять в собственность долю старшего и есть ли у него деньги, чтобы ее выкупить.

Закон исходит из того, что все участники гражданских правоотношений равны между собой. Вмешиваться в частные дела нельзя. Похоже, суды забыли эти принципы и заставили младшего брата без его согласия выкупать долю.

Вряд ли у истца не было других способов пользоваться своей половиной дома. Его доля достаточно большая, и он может распоряжаться ею как угодно, например сдать в аренду, заложить или продать.

Если долевые собственники не могут договориться о том, как владеть и пользоваться общим имуществом, этот порядок может определить суд. Если окажется, что в пользование одному из них отвели больше площади, чем приходится на его долю, суд может обязать его выплачивать другому собственнику компенсацию — по аналогии с арендной платой.

Обязать одного собственника выкупить долю у другого — крайняя мера. Чтобы применить ее, суды обязаны учесть интересы и намерения обоих собственников. Иначе искажается смысл нормы, которая допускает выкуп доли.

Судебные акты отменяем. Районный суд должен пересмотреть решение.

Ответчик заявил, что не готов платить за долю старшего рыночную цену. Он рассмотрел бы выкуп доли только по кадастровой стоимости, которая в два раза ниже. И только при условии, что брат компенсирует ему траты на лечение дяди, его похороны, поминки, а также расходы на ремонт дома, ЖКУ, уход за огородом, юридические услуги. И возместит моральный вред. Но такие условия не устраивают истца.

Довод истца о том, что его доля незначительна и мнение другого собственника не имеет значения, суд не принимает. Незначительность доли определяют по ее отношению к общей площади жилья, а не по тому, сколько метров на нее приходится.

В удовлетворении иска полностью отказываю.

Такое решение не устроило старшего брата, и он его обжаловал.

Коллега в районном суде все решил правильно. Он учел, что младший брат не согласен выкупать долю на предложенных условиях. При этом доли братьев равные, поэтому ни одна из них не может считаться незначительной.

Старший брат не сдался и решил пройти все инстанции.

Не видим причин не согласиться с коллегами. Решения об отказе в выкупе доли оставляем в силе, а кассационную жалобу отклоняем.

Истец успешно прошел три инстанции и был уверен в победе. Он даже успел взыскать с ответчика судебные расходы — 56 838 ₽. Но теперь тот не должен их возмещать и вправе потребовать со старшего брата компенсацию своих судебных издержек.

Скорее всего, сумма компенсации, которую требовал старший брат, была завышенной. Судебные эксперты оценили домовладение целиком, а брат требовал половину этой суммы. Если же он выставит долю на продажу, придется сделать скидку, ведь это доля в праве, а не целый объект. Покупателю будет непросто жить с посторонним человеком. То есть скидка должна быть ощутимой.

По итогам судебного процесса ничего не изменилось. Старший брат по-прежнему собственник половины дома и может продать ее посторонним людям. Однако младший защищен преимущественным правом покупки доли. Перед продажей старший должен предложить брату купить ее по цене, о которой договорился с покупателем.

Верховный суд не первый раз подчеркивает, что при взыскании денежной компенсации за долю нужно учесть интересы всех долевых собственников. Суды должны проверять это исходя из обстоятельств конкретного дела.

Вот в каких случаях баланс интересов, скорее всего, посчитают нарушенным.

Участник спора не согласен платить компенсацию. Важно оценить, какое требование заявляет истец: хочет выкупить долю другого собственника и готов внести нужную сумму на депозитный счет суда или пытается заставить второго выкупить свою долю. А еще — согласна ли вторая сторона принять долю, в состоянии ли выплатить компенсацию.

Доли участников спора равны. Суды часто обращают внимание, что нельзя признавать незначительной долю одного собственника по требованию другого, если доли равны. Шансы выше, если выкуп инициировал собственник большей доли.

Доля, которую собираются выкупить, слишком велика. Половину дома сложно назвать незначительной долей, но в законе нет критериев на этот счет. Площадь, которая приходится на собственника, не важна. Но в некоторых случаях суды могут ее учесть.

Например, если доля крупная, но на нее приходится менее 6 м², владельцу сложно распоряжаться ею. С 1 сентября 2022 года Росреестр не зарегистрирует договор о передаче в собственность постороннему менее 6 м². Но передавать такие доли совладельцам можно.

Кроме интересов сторон суд будет учитывать и другие факторы, например нуждаемость в жилье, возраст, здоровье. И проверит, не злоупотребляет ли один из собственников своими правами.

Также Верховный суд обратил внимание, что по закону долевые собственники не обязаны выкупать доли других. Это не единственное решение. Каждый собственник может требовать, чтобы ему обеспечили право пользоваться частью имущества, которая соразмерна его доле. Если это невозможно, он может требовать соразмерную компенсацию от собственников, которые целиком пользуются имуществом. Если бы старший брат иначе сформулировал свои требования, он бы мог добиться взыскания с младшего такой компенсации.

Т⁠—⁠Ж рассказывал и другие истории про выкуп долей в условиях семейного конфликта:

1. Как женщина пыталась продать свою долю в доме бывшему мужу, но он и без нее спокойно жил.
2. Как брат хотел выкупить у сестры 13,7 м², но они вдруг стали ей нужны, и суды поверили.
3. Как мужчина хотел жить в своей четверти однушки.