Как работает программа дальневосточной ипотеки

Чтобы развивать Дальний Восток, правительство субсидирует ипотеку — банки дают ее всего под 2%.

Количество выданных кредитов ежегодно растет, несмотря на главное ограничение программы — купить или построить жилье с помощью программы можно только на Дальнем Востоке. Есть и другие особенности, которые стоит изучить, прежде чем обращаться в банк.

Я с 2014 года помогаю людям одобрить ипотеку и хорошо знаю параметры всех льготных программ. В статье расскажу о нюансах дальневосточной ипотеки, требованиях к заемщикам и недвижимости.

Дальневосточная ипотека — это программа ипотечного кредитования со сниженной ставкой, которую можно оформить на покупку или строительство жилья в Дальневосточном федеральном округе — ДФО.

Главная задача программы — улучшение жилищных условий жителей округа. В то же время дальневосточная ипотека должна стимулировать строительство новых объектов в регионах, которые подпадают под действие льготной ставки.

Дальневосточную ипотеку можно сочетать с другими льготными ипотечными программами, если кредитные договоры с субсидиями заключены до 23 декабря 2023 года. После этой даты допустима только одна ипотека с субсидированной ставкой. То есть можно быть заемщиком, созаемщиком или поручителем только по одной льготной ипотеке: с господдержкой, семейной, ИТ-ипотеке, дальневосточной или арктической.

Основной документ, который регламентирует выдачу дальневосточной ипотеки, — постановление правительства от 07.12.2019 № 1609 «Об утверждении условий программы «Дальневосточная ипотека». Я буду ссылаться на него и в том числе на условия программы «Дальневосточная и арктическая ипотека», которые действуют на текущий момент  .

Дальневосточная ипотека распространяется только на субъекты ДФО:

1. Амурская область.
2. Еврейская автономная область.
3. Забайкальский край.
4. Камчатский край.
5. Магаданская область.
6. Приморский край.
7. Республика Бурятия.
8. Республика Саха (Якутия).
9. Сахалинская область.
10. Хабаровский край.
11. Чукотский автономный округ.

Кому положена. Дальневосточная ипотека выдается гражданам РФ, но не всем.

Кредит дадут:

1. Супругам в официальном браке, если оба не достигли возраста 36 лет.
2. Родителю с ребенком до 18 лет, если родитель не в браке и не достиг 36 лет включительно.
3. Участникам программы «Дальневосточный гектар». Дальневосточную ипотеку можно использовать только на строительство дома на полученном участке.
4. Тем, кто переехал в ДФО по программе повышения мобильности трудовых ресурсов.
5. Медикам и педагогам, которые работают в государственных или муниципальных организациях ДФО.

Полный список участников программы опубликован на сайте Минфина.

Ставка по кредиту. Дальневосточную ипотеку дают по ставке до 2% годовых на срок до 242 месяцев и только на покупку или строительство жилья. Рефинансировать действующую ипотеку под льготную ставку не получится.

Первоначальный взнос. Первоначальный взнос должен быть не менее 20%, в том числе за счет средств материнского капитала.

Максимальная сумма кредита:

1. 9 000 000 ₽, если ипотеку берут под новое жилье или вторичку в моногородах, при этом в обоих случаях площадь недвижимости должна быть больше 60 м²;
2. 6 000 000 ₽ на новостройки меньше 60 м² и на все остальное вторичное жилье.

Какое жилье можно приобрести. С помощью дальневосточной ипотеки можно купить:

1. Квартиру у застройщика на этапе строительства — по договору долевого участия.
2. Квартиру у застройщика в готовом доме — по договору купли-продажи.
3. Индивидуальный жилой дом от застройщика — по договору долевого участия.
4. Индивидуальный жилой дом у любого юридического лица или индивидуального предпринимателя, если владелец — первый собственник. То есть продавец купил земельный участок, построил на нем дом, ввел его в эксплуатацию и теперь продает.
5. Любую новостройку или вторичку, включая индивидуальный жилой дом, в сельской местности  , кроме комнаты.
6. Любое вторичное жилье на Чукотке и в Магаданской области, а также в моногородах ДФО.

На практике самый простой и понятный способ реализовать дальневосточную ипотеку — это купить квартиру у застройщика. Тут и рисков минимум, и на каждом этапе сотрудники строительной компании будут сопровождать.

Но покупка жилья по дальневосточной ипотеке на вторичном рынке тоже пользуется спросом, включая покупку у физлиц. Причем это распространяется и на квартиры, и на дома. Правда, в этой ситуации нужно учитывать не только ограничения действия льготной программы по местности, но и дополнительные юридические риски. Они могут быть связаны с правоустанавливающими документами и прежними собственниками.

Дальневосточную ипотеку также можно использовать, чтобы купить земельный участок. Назначение земли должно быть ИЖС или ЛПХ, а заемщик обязан построить дом — самостоятельно или по договору подряда. По условиям программы, можно взять ипотеку и на строительство дома на уже имеющемся в собственности земельном участке.

Срок действия программы. Программа действует до 31 декабря 2030 года. Воспользоваться ею можно только один раз. Если человек уже выступал поручителем или созаемщиком по льготной программе, оформить дальневосточную ипотеку он не сможет.

Список банков-участников, которые выдают дальневосточную ипотеку, формирует АО «Дом.РФ». Вот список на лето 2024 года:

1. Сбербанк.
2. ВТБ.
3. «Дом.РФ».
4. Азиатско-Тихоокеанский банк.
5. Газпромбанк.
6. Совкомбанк.
7. Алмазэргиэнбанк.
8. ФК «Открытие».
9. Росбанк.
10. Дальневосточный банк.
11. «Альфа-банк».
12. Россельхозбанк.
13. ПСБ.
14. Примсоцбанк.
15. «Приморье».
16. «Новикомбанк».
17. ВБРР.
18. Банк СГБ.
19. УБРИР.
20. МКБ.
21. Банк «Финсервис».
22. «Ланта-банк».
23. «Долинск».

Список банков периодически корректируется. На сайте Минфина он отображается в зависимости от лимитов, которые получает банк на финансирование льготной ипотеки. Чем больше денег у банка, тем выше он в списке.

Банки с большими лимитами выдают дальневосточную ипотеку чаще, шансов получить одобрение там больше. Когда лимит исчерпан, банк может прекратить выдачу денег. Поэтому, как только одобрили кредит, не стоит медлить со сделкой.

Важное преимущество дальневосточной ипотеки — банку не нужно дополнительно согласовывать объект с государственными организациями, как, например, в программе сельской ипотеки.

Из практики скажу, что лучше в любом случае согласовать объект, даже если закончились лимиты. Когда банк получит новый транш субсидии, он в первую очередь будет выводить на сделки тех клиентов, чьи объекты уже согласовал.

Процесс ничем не отличается от оформления ипотеки на стандартных условиях.

Банки сами определяют список документов. Как правило, требуются следующие документы.

Для всех:

1. Паспорт.
2. СНИЛС.

Для наемных работников:

1. Справка о доходах или справка по форме банка за последние 12 месяцев.
2. Заверенная копия трудовой книжки с отметкой «работает по настоящее время» либо электронная трудовая с портала госуслуг. Копия трудовой не требуется, если клиент получает зарплату в том же банке, где берет ипотеку.

Для предпринимателей:

1. ИНН.
2. ОГРНИП либо выписка из ЕГРЮЛ с сайта налоговой.
3. Декларация за прошедший отчетный период — обычно просят декларацию за предыдущий год.

Кредитор рассматривает потенциального клиента с учетом его характеристик как заемщика: важна кредитная история, количество уже взятых кредитов, возраст, трудоустройство и прочее.

Технический процесс одобрения дальневосточной ипотеки — способы подачи заявки и документов — в банках разный и нужно узнавать у конкретного кредитора. Получить корректную информацию можно на сайте банка или позвонив на горячую линию.

Например, Сбер принимает заявки на ипотеку через сервис «Домклик». Вы регистрируетесь на этом ресурсе по номеру телефона и загружаете все необходимые документы на сайте или в мобильном приложении.

Если хотите оформить дальневосточную ипотеку в банке, в котором являетесь зарплатным клиентом, в большинстве случаев достаточно подать заявку в личном кабинете, а на сделке потребуется предоставить только оригинал паспорта.

В то же время классический формат подачи заявки на ипотеку никто не отменял. Можно обратиться лично в отделение банка и предоставить оригиналы документов.

Я сторонник современных способов коммуникации с банками — все, что можно сделать дистанционно, делаем дистанционно. При этом нужно быть предельно внимательными при отправке документов и указывать свои персональные данные только на проверенных и безопасных сторонних ресурсах.

Скорость принятия решения по заявкам на дальневосточную ипотеку различается в разных банках. Так, Сбер вполне может одобрить или отказать менее чем за пять минут. А некоторые кредиторы до сих пор способны рассматривать заявку пять дней и более. По моему опыту, средний срок рассмотрения заявки на дальневосточную ипотеку ничем не отличается от других программ и составляет один-два рабочих дня с момента предоставления полного пакета документов.

Выдавать дальневосточную ипотеку всем подряд банк не обязан и вполне может отказать.

Самые распространенные причины отказа:

1. Не подтверждены доход и занятость. Например, из банка позвонили на работу потенциального заемщика, а работодатель не подтвердил доход или сам факт трудоустройства.
2. Есть просрочки по уже взятым кредитам.
3. Есть долги в базе судебных приставов.
4. У заемщика и так много кредитов — ипотека, даже по сниженной ставке, выглядит слишком рискованной.
5. За последние пять лет человек проходил банкротство или находится в этой процедуре прямо сейчас.

На практике нередко бывают ситуации, когда люди получают отказы по забавным и даже абсурдным причинам.

Ситуации бывают самые разные. Я рекомендую проверять базовые характеристики себя как заемщика перед подачей заявок в банк, чтобы избежать нелепого отказа в ипотеке.

1. Дальневосточную ипотеку по ставке 2% можно оформить на покупку и строительство жилья в ДФО на сумму до 9 000 000 ₽ на новостройки площадью более 60 м² и вторичку в моногородах. В остальных случаях лимит будет 6 000 000 ₽. Максимальный срок — 242 месяца.
2. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал и жилищные сертификаты. Но первоначальный взнос должен быть не менее 20% — неважно, из каких источников он формируется.
3. Дальневосточную ипотеку можно сочетать с другими льготными ипотечными программами, если кредитные договоры с субсидиями заключены до 23 декабря 2023 года. Но программой можно воспользоваться только один раз и только при условии, что человек не выступает созаемщиком или поручителем по другой дальневосточной ипотеке.