Как я покупала без риелтора квартиру у 90-летней бабушки

Через внучку по доверенности

116
Как я покупала без риелтора квартиру у 90-летней бабушки
Аватар автора

Анна Беленева

купила квартиру без риелтора

Страница автора

Мы сами проверили квартиру на все риски и подстраховались нотариальной сделкой.

Осенью 2019 года мы с мужем решили купить квартиру в Санкт-Петербурге. После трех лет жизни на съемных квартирах хотелось уже въехать в собственное жилье и «вить гнездо».

Сначала планировали покупать однушку, но поняли, что можем позволить себе двушку в хрущевке. Это решение было одним из самых правильных в жизни. Разница в стоимости составляла 500 000 ₽, а ипотечные условия были очень привлекательными.

У нас было 200 000 ₽ накоплений, остальную часть взяли в кредит. Квартиру успели взять до повышения цен на недвижимость. Сейчас она стоит в два раза дороже.

Сделка была рискованной: собственник — девяностолетняя бабушка, а продавала квартиру внучка по доверенности. Мы обошлись без риелтора с обеих сторон. Документы проверяли самостоятельно, очень переживали, но в итоге сделка прошла удачно.

В статье расскажу, как нашли квартиру, как проверяли документы на квартиру и что пережили за месяц, пока оформляли сделку.

Как искали квартиру

Наши требования. Наш потолок по цене был 4 500 000 ₽. Мы искали квартиру в кирпичном доме, так как был опыт жизни в панельных домах: там плохая шумоизоляция и может быть холодно. Я рассматривала планировки, в которых можно было удобно организовать все наши функциональные зоны. И сразу отметала варианты с газовой колонкой, так как я их боюсь.

Район выбирали по ощущениям: просто гуляли по окрестностям, чтобы понять, нравится тут или нет. В результате у нас был список предпочтительных районов Петербурга: Приморский, Петроградский, Выборгский, Василеостровский.

Состояние квартиры тоже было важно. В идеале хотели готовый современный ремонт. Но, учитывая наш бюджет, были готовы на варианты с бабушкиным ремонтом или с ремонтом из девяностых. Выбирали из того, что есть, и оценивали, сколько придется вложить в квартиру: нужно ли менять окна, батареи, коммуникации.

Варианты, которые рассматривали. Я узнала у одного агентства недвижимости, что подобрать квартиру с помощью риелтора стоит 150 000 ₽. Это были почти все наши накопления. Такой вариант нас не устроил, и мы решили искать сами.

Квартиры смотрели на «Авито», так как там много объявлений от собственников. А нам нужно было исключить риелтора из всех этапов покупки. В итоге я обзвонила несколько вариантов и договорилась на просмотр двух квартир.

Первая была в зеленом Приморском районе в двух станциях метро от центра города. Но до метро идти 20 минут. Хозяева нам понравились, я считаю, что это важный фактор.

Это была типичная двухкомнатная квартира в кирпичной хрущевке с проходной комнатой. Стоимость — 4 550 000 ₽. Ремонт не новый, но чистый и аккуратный. Хозяева заменили окна, трубы и батареи. Главный минус был в том, что собственником квартиры была девяностолетняя бабушка, а квартиру продавала ее внучка по доверенности. Бабушка жила в квартире, мы познакомились на просмотре.

Причина продажи — родственники планировали купить другую квартиру, чтобы перевезти бабушку поближе к внучке: так проще за ней ухаживать.

Планировка была с проходной комнатой, нам это подходило
Планировка была с проходной комнатой, нам это подходило
Такой мы увидели квартиру на первом просмотре: в прихожей — узкий коридор со встроенным шкафом
В спальне был самый свежий ремонт и шкаф⁠-⁠купе, который оставался в квартире. Для нас это оказалось плюсом, так как своей мебели у нас было мало
Старенькая гостиная: с паркетом и бабушкиным ремонтом
Типичная хрущевская кухня: плита, холодильник и гарнитур оставались в квартире

Квартира нам понравилась с первого взгляда и запала в душу. Мы были готовы ее купить. Но для сравнения решили сходить и на второй просмотр.

Вторая квартира находилась в Красногвардейском районе, тоже в двух станциях метро от центра города, и стоила 4 400 000 ₽. До станции метро «Новочеркасская» — 10—15 минут. Район у метро делится на две части: красивая зеленая со сталинками и депрессивная с панельными хрущевками — в одну из них мы и шли на просмотр.

Решили посмотреть панельный дом из-за цены. Но нам сразу же не понравилось окружение вокруг дома: по дороге от метро до дома было много маргинальных элементов и совсем неуютно. Складывалось впечатление, что попал в Советский Союз, даже вывески на магазинах были из прошлого. Из-за трамваев рядом с домом оказалось шумно, поблизости красовалась унылая промышленная зона.

Видимо, общее ощущение от района наложилось и на восприятие от квартиры: нам не понравилась ни она, ни хозяева. А может, это просто была «не наша» квартира.

Так мы поняли, что нужно брать первую.

Как подавали заявку на кредит

Мы подали заявки на кредит в Сбербанк и ВТБ. Все документы заполняли онлайн. Это удобно: не нужно тратить время на дорогу и очереди. По-моему, все вопросы в чате с сотрудником решаются гораздо быстрее. В банк пришлось идти только на сделку.

Чтобы подать заявки на кредит, потребовались копии таких документов:

  1. Анкеты-заявки.
  2. Страниц паспорта: главной и с отметкой о регистрации заемщика и созаемщика.
  3. Документа, который подтверждает регистрацию по месту пребывания.
  4. Справок 2-НДФЛ и трудовых книжек заемщика и созаемщика.

Через восемь дней мы получили ответы из банков. Поскольку мы с мужем зарплатные клиенты Сбербанка, то и предложение в этом банке оказалось выгоднее: предварительно нам одобрили 4 000 000 ₽ на 30 лет с первоначальным взносом 400 000 ₽ и ставкой 9%. А условий ВТБ спустя три года я уже не помню.

После этого нужно было одобрить квартиру в банке. Для этого требовался отчет об оценке недвижимости. У Сбербанка есть несколько аккредитованных оценочных компаний. Цены у всех примерно одинаковые. Оценщик самостоятельно связался с продавцом и договорился о встрече. Мы заплатили 3000 ₽ и получили отчет об оценке через три дня.

На основании отчета банк пересмотрел условия кредита: первоначальный взнос — 411 000 ₽, сумма кредита — 4 089 000 ₽ на 30 лет. Ставку подняли до 9,4%, так как мы не смогли получить скидку через «Домклик» из-за того, что объявления о квартире не было в сервисе.

Оставалось проверить юридическую чистоту квартиры. У Сбербанка есть услуга проверки, она стоит 20 000 ₽. Но из отзывов я поняла, что если хочешь сделать хорошо — сделай сам. К тому же каждая копейка у нас была на счету. Поэтому проверять квартиру мы решили сами.

Как проверяли квартиру

Еще до просмотров мы изучили, как самостоятельно проверить квартиру до сделки. Вся нужная информация для этого есть в открытом доступе в интернете и в документах на квартиру. Оказалось, что ничего сложного в этом нет. Вот что мы выяснили:

  1. Есть документы, которые может запросить только собственник квартиры, и на момент продажи они должны быть у него в наличии. О них расскажу дальше.
  2. Некоторые справки имеют срок годности, это важно проверить: иногда приходится запрашивать одни и те же документы по несколько раз.
  3. Каким бы хорошим ни казался собственник, документы на квартиру нужно проверять тщательно, так как мошенников много.

Вот какие документы мы запросили у продавца, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Выписка из ЕГРН. В первую очередь нужно было убедиться, что квартира действительно принадлежит бабушке. Мы запросили выписку из реестра ЕГРН и проверили вот что:

  1. Право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке.
  2. Продавец и собственник совпадают.
  3. На квартире нет обременений и арестов.
  4. Площадь квартиры соответствует той, что мы посмотрели.
  5. Квартира имеет статус «жилая».

Все оказалось в порядке.

Копия паспорта собственника и доверенного лица. А до того как вам пришлют копию, нужно посмотреть и оригинал. Следует обратить внимание на фотографию — человек должен быть узнаваем. На шрифты — ровные ли они. И еще на страницах документа не должно быть пятен и загрязнений. На первый взгляд мы не обнаружили никаких проблем. Это снижало вероятность, что паспорт поддельный, а мошенник заберет деньги и уйдет в закат.

Далее на сайте МВД проверили, не числятся ли паспорта как украденные и недействительные. Сравнили, действительно ли паспорт напечатан на бланках того подразделения, которое его выдало. Расшифровали серию и номер паспорта и сравнили с действительностью.

Как это сделать, подробно описано в статье Тинькофф Журнала «Какие документы проверять перед покупкой квартиры».

С паспортами наших продавцов все было в порядке.

Чтобы проверить, действительны ли паспорта, нужно ввести их серию и номер в сервисе МВД. Источник: серфисы.гувм.мвд.рф
Чтобы проверить, действительны ли паспорта, нужно ввести их серию и номер в сервисе МВД. Источник: серфисы.гувм.мвд.рф

Нотариальная доверенность на продажу квартиры. Существуют разные виды доверенностей:

  1. разовая доверенность — для одного конкретного действия, например подать документы на регистрацию в МФЦ;
  2. специальная доверенность — для однородных действий, например собрать документы для продажи квартиры;
  3. генеральная доверенность — у нее объем полномочий не ограничен. Такая была у нашего продавца. В ней были прописаны действия, которые продавец может совершать, например подавать документы, получать деньги от продажи квартиры, подписывать документы на сделке, принимать решения в медицинских вопросах.

Все сведения о нотариусах и выданных доверенностях можно проверить в специальном сервисе на сайте федеральной нотариальной палаты. Вот что нужно было сверить:

  1. Правильно ли указаны данные о доверителе и доверенном лице.
  2. Действительно ли существует такой нотариус.
  3. Не будет ли просрочена доверенность на момент сделки.
  4. Не отозвана ли доверенность.
  5. Полномочия доверенного лица продать квартиру и подписать договор купли-продажи.
Генеральная доверенность бабушки на внучку
Генеральная доверенность бабушки на внучку

Все было в порядке, поэтому сомнений насчет сделки больше не осталось. Хотя любой риелтор отговорил бы нас от сделки по доверенности, так как:

  1. Доверенность легко подделать.
  2. Собственник может в любой момент отозвать доверенность, и в Росреестре данные обновляются не сразу.
  3. Собственник может умереть до или во время сделки, в таком случае доверенность теряет силу. Поскольку у нас собственником была девяностолетняя бабушка, мы очень переживали по этому поводу.
  4. Нет возможности оценить адекватность собственника, возможно, доверенность была получена путем шантажа или собственник был невменяем.

Как видите, рисков много и цена ошибки велика.

Сведения о нотариусах и выданных доверенностях можно проверить в специальном сервисе. Для этого нужно ввести номер доверенности, дату и ФИО нотариуса
Сведения о нотариусах и выданных доверенностях можно проверить в специальном сервисе. Для этого нужно ввести номер доверенности, дату и ФИО нотариуса

Договор о приватизации. Здесь проверили информацию о составе семьи на момент приватизации. Проживай в квартире на тот момент другие люди, они должны были бы присутствовать в договоре купли-продажи. Поэтому мы смотрели в справку по форме 12 и искали зарегистрированных в квартире на момент приватизации.

У нас дополнительно фигурировал муж собственницы и сын. К моменту продажи муж уже много лет как умер, а сын подписал отказ от участия в приватизации — и этот документ собственник предоставил вместе с договором.

Также мы проверили, что дата приватизации в договоре и в выписке из ЕГРН совпадает.

Справки по форме № 9 и 12 — по ним мы убедились, что в квартире нет временно выписанных в места не столь отдаленные и людей, которые после продажи квартиры могут восстановить право на пользование ею, например дети собственников.

Справка по форме 12 — здесь перечисляются люди, которые временно выбыли из квартиры по каким⁠-⁠либо причинам
Справка по форме 12 — здесь перечисляются люди, которые временно выбыли из квартиры по каким⁠-⁠либо причинам

Технический паспорт, поэтажный план и экспликация — мы визуально проверили, соответствует ли планировка квартиры той, что нарисована в техническом паспорте и экспликации: просто сравнили чертеж с самими помещениями. Тем самым мы исключили риск незаконной перепланировки, так как в этом случае все затраты на то, чтобы ее узаконить, ложатся на плечи нового собственника.

Справки о том, что нет задолженностей по коммуналке. Запросили четыре справки:

  1. Из управляющей компании.
  2. Из фонда капитального ремонта.
  3. Об отсутствии задолженности за телефон.
  4. Об отсутствии задолженности за электроэнергию.

Задолженностей за коммунальные услуги и капитальный ремонт не было.

Справка из психоневрологического диспансера для собственника — убедились в дееспособности бабушки на момент выдачи доверенности. Эта справка хотя и не дает полной защиты, но снижает риск того, что в будущем собственник оспорит сделку.

В итоге нам повезло: квартира оказалась юридически чистой. Проверка заняла два вечера и две бессонные ночи. Я очень переживала и перебирала в голове различные варианты, как нас могут обмануть, а потом гуглила, как избежать этого, и какие еще документы нужно проверить.

Завещание собственника. Его мы запросили, чтобы убедиться, что квартира никому не перейдет по наследству. Завещание проверяют так же, как и доверенность: эта квартира там не фигурировала. Потом я узнала, что этот шаг был излишним, так как после перехода права собственности квартира уже не может перейти по наследству, даже если она указана в завещании.

Также мы взяли расписку с сына бабушки, что он не претендует на квартиру в случае ее продажи, чтобы подстраховаться на случай, если он решит оспорить сделку. Мало ли.

После того как мы убедились, что квартира в порядке, мы выслали продавцу на электронную почту предварительный договор купли-продажи и образец расписки, чтобы ознакомиться. Формами документов со мной поделилась коллега, которая недавно тоже покупала квартиру.

Продавец внесла правки: она хотела подписывать акт приема-передачи квартиры 10 января. Это означало, что мы получим ключи от квартиры только через два месяца после сделки. Нам не нравилась идея столько ждать и при этом платить ипотеку и снимать квартиру. Сделка была под угрозой. Морально я уже настроилась искать другой вариант, но было жаль потраченных нервов.

В итоге мы объявили продавцу, что не готовы ждать ключей два месяца. И тогда она пошла навстречу и согласилась на 1 декабря. Такой вариант нас устроил.

Продавец согласовала договор. 31 октября мы приехали в квартиру во второй раз, чтобы подписать документы и перевести 50 000 ₽ задатка на банковский счет, указанный в предварительном договоре. На всякий случай взяли расписку — мы сильно перестраховывались и запрашивали много документов. Чек по операции тоже сохранили — позже его нужно было предоставить в банк.

Так выглядел предварительный договор купли-продажи
Так выглядел предварительный договор купли-продажи
Задаток перевели на банковский счет, но перестраховались и дополнительно взяли с продавца расписку

С этого момента в сделке появилась третья сторона — банк. Мы отправили менеджеру текст договора купли-продажи, а он запросил те же самые документы на квартиру, что и мы, когда ее проверяли.

Сделку запланировали на 14 ноября. Все общение с сотрудниками банка было в чате: мы уточняли нюансы сделки, а банк попросил внести небольшие правки по договору. Например:

  1. Мы указали площадь квартиры 42 м², а банк попросил уточнить в соответствии с выпиской из ЕГРН — поменять на 42,3 м².
  2. Мы в договоре написали условие, что вместе с выпиской из ЕГРН банк предоставляет закладную на квартиру и право залога на нее, а банк попросил это убрать, так как закладная остается в банке на весь срок кредита — собственнику ее передают после того, как ипотека погашена.
  3. Банк попросил внести техническую корректировку в соответствии с новым нормативным документом.
Мы обсудили правки с менеджером банка и внесли их в договор
Мы обсудили правки с менеджером банка и внесли их в договор

Как прошла сделка

В назначенный день мы с мужем приехали в банк и подписали кредитный договор. Страхование титула, то есть риска утраты права собственности, мы не делали — только обязательное страхование жизни и недвижимости. К тому моменту мы уже перестали волноваться и относились ко всему спокойно.

Банк не требовал нотариального заверения сделки, но мы решили перестраховаться. Поэтому заранее переслали проект договора купли-продажи нотариусу по электронной почте. В день сделки вместе с внучкой приехали к нему на встречу, чтобы всем вместе проверить текст договора. Бабушка в сделке не участвовала. На поездку в банк и к нотариусу ушло три часа.

Потом опять поехали в банк и перевели деньги продавцу через аккредитив. За эту услугу банк взял 2000 ₽.

И снова к нотариусу, чтобы расписаться в договоре купли-продажи. За услуги он взял 25 000 ₽: сумму с продавцом не делили, так как нотариальная сделка была нашей инициативой. Еще мы заплатили 3000 ₽ госпошлины за регистрацию прав собственности.

Нотариус сам передал документы в Росреестр, а через пять дней мы просто забрали у него зарегистрированный договор с отметкой Росреестра об ипотеке в силу закона и выписку из ЕГРН.

В итоге на сделку ушел целый рабочий день, так как везде пришлось ждать.

В выписке из ЕГРН указано, что из⁠-⁠за ипотеки на квартире обременение
В выписке из ЕГРН указано, что из⁠-⁠за ипотеки на квартире обременение

С этого дня мы официально платили ипотеку, ждали заселения в новую квартиру и собирали вещи.

Продавец уточнила, оставить ли нам мебель, но у нас была своя, поэтому мы попросили вывезти все, кроме кухни, гардероба и тумбочек. Для нас это был удобный вариант: тратить силы, чтобы вывозить чужую мебель, желания не было.

До момента, как подписывать акт приема-передачи квартиры, собственник должен был сняться с учета.

Как получили ключи и переехали

За месяц мы предупредили нашего арендодателя, что съезжаем. Он поступил не очень хорошо: не стал терять время и начал водить на просмотры новых квартирантов. Нам это доставляло неудобства, поскольку просмотры были почти каждый день. Так что, когда съехали, вздохнули с облегчением.

Как и договаривались, 1 декабря мы приехали подписывать акт приема-передачи. Все прошло штатно. Продавец предоставила свежую справку по форме 9, в которой было указано, что в квартире никто не зарегистрирован. В этот же день мы перевезли с собой первые два чемодана. А уже на следующий день запланировали масштабный переезд: наняли минивэн в каршеринге и все вещи таскали сами.

С этого момента мы начали постепенно готовиться к ремонту. О нем я рассказывала в другой статье Тинькофф Журнала.

Какие риски могут быть, если покупать квартиру без риелтора

Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Документы можно проверить самостоятельно, но есть риск, что по неопытности вы что-то упустите. Приведу примеры документов, которые проверяют особо тщательно.

Правоустанавливающий документ, на основании которого продавцу принадлежит квартира. В данном случае это договор о передаче квартиры в собственность или договор о приватизации.

Покупатели правильно сделали, что проверили состав семьи на момент, когда подписывали договор, и удостоверились, что приватизация оформлена по правилам. Но квартира может принадлежать продавцу и на основании других документов: свидетельства о праве на наследство, договора дарения, решения суда, договора о пожизненном содержании с иждивением. И везде свои нюансы. Если проверяете без помощи юриста, стоит поискать информацию и об этих документах в гражданском кодексе.

Регистрация права собственности. До 1998 года регистрирующим органом было БТИ. Регистрацию подтверждал прямоугольный штамп на правоустанавливающем документе, заверенный круглой печатью с подписью. Обязанности перерегистрировать такой документ в Росреестре нет. Но для сделки придется получить справку в БТИ, которая подтверждает, что на квартире нет ареста или обременения. Если договорились с продавцом о задатке, попросите, чтобы справка была актуальна на дату, когда подписываете соглашение о задатке.

С 31 января 1998 года регистрация идет через единый реестр прав. Если право собственности зарегистрировано в этот период, понадобится свежая выписка из ЕГРН. По ней проверьте, нет ли на квартире запрета или ареста и ФИО собственника: ориентироваться только на свидетельство о регистрации права рискованно, ведь хозяин мог получить дубликат и по нему продать квартиру. А на руках у него останется экземпляр свидетельства без отметки о его погашении.

Паспорта собственников и доверенных лиц. Вряд ли обычный человек сможет отличить качественную подделку — хотя это редкость. Зато убедитесь, что паспорт производит впечатление подлинного, проверите, что он действителен на момент сделки и нет исправлений или повреждений.

Доверенность. Автор статьи поступила грамотно: проверила, есть ли такой нотариус и не отозвана ли доверенность. Еще проверьте, чтобы в доверенности четко было прописано, что доверитель поручает доверенному лицу продать принадлежащую ему квартиру и подписать договор купли-продажи. Убедитесь, что на момент сделки доверенность действует.

Основной риск — что непосредственно с собственником вы не общаетесь. А он может болеть и быть не в состоянии адекватно оценивать реальность. Справка от врача в этом случае не поможет, потому что не сможет подтвердить, что в момент подписания доверенности собственник был дееспособен.

А вот если вы покупаете квартиру напрямую у собственника, можно подстраховаться и запросить справку из психоневрологического диспансера на дату сделки.

Задолженностей по коммунальным платежам быть не должно, но еще стоит проверить оплату капремонта. Задолженность по коммунальным платежам взыскивают с того, кому принадлежала квартира на момент образования долга, она не переходит к новому собственнику. А задолженность по капремонту переходит.

Технический план и экспликацию стоит смотреть, если умеете «читать» чертежи и сможете разобраться, где на схеме стены, где окна, двери и выход на лестницу. Если нет — обратитесь за помощью к специалисту.

Во всех документах не должно быть помарок, подозрительных исправлений и дописок.

Документы, которые понадобятся для самостоятельной проверки квартиры

Самостоятельно проверить квартиру — это посильная задача, хотя и немного нервная.

Главное — внимательно проверить все документы и не полагаться на случай или честность продавца. Вот что вам понадобится:

  1. Договор о приватизации: чтобы проверить состав семьи на момент приватизации и сверить с числом собственников в договоре. Смотрели справку по форме 12 и искали зарегистрированных в квартире на момент приватизации.
  2. Оригиналы и копии паспортов всех собственников и доверенного лица: чтобы проверить, что документы действительны.
  3. Нотариальная доверенность на продажу недвижимости: чтобы проверить, есть ли полномочия у доверенного лица продавать квартиру и принимать за нее деньги, документ должен действовать на дату сделки.
  4. Справки по форме 9 и 12: чтобы проверить, что в квартире не числятся временно выписанные жильцы.
  5. Технический паспорт или поэтажный план и экспликация: чтобы убедиться, что нет незаконных перепланировок.
  6. Выписка из ЕГРН: чтобы убедиться, что продавец и собственник квартиры — это одно лицо: сравнивали паспорт продавца с выпиской ЕГРН.
  7. Справки из управляющей компании, фонда капитального ремонта, справки об отсутствии задолженности за телефон и электроэнергию: чтобы убедиться, что нет долгов по коммуналке.
  8. Справка из психоневрологического диспансера для собственника: чтобы снизить риск того, что продавец оспорит сделку или ее признают недействительной.

А вы покупали квартиру без риелтора? Расскажите про свой опыт:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

Покупали без риелтора. В большинстве своем это паразиты на рынке.
Даже если риелтор все проверил (а делать он будет по тем же базам, что и вы), он не несет никакой ответсвенности, если что-то упустил или совсем не проверил и сделку оспорили. Вам придется все проверять за риелтором. Отсюда вопрос- зачем ему платить? Разумнее заплатить юристу за консультации, если есть вопросы.
Проверяется сейчас все легко. В дополнение к статье - стоит проверить наличие судимостей, т.е. с кем судился собственник и по каким вопросам. Возможно были какие-то суды по интересующей вас квартире.
Когда брали квартиру, риелтор был на стороне продавца, но были огромные вопросы к ее работе. Например, составление дкп перекинули на нас (покупателей), ок, составили. Этот договор риелтор переслал продавцу, хотя она сама должна была это сделать согласно договору. Выяснилось это только потому, что мы тесно общались с продавцом. И это была лишь малая часть ее "работы". За все просила 200тыс.
В сложных сделках, возможно, участие риелтора необходимо. И безусловно, на рынке есть специалисты, которые отрабатывают свой хлеб, но большинство абсолютно некомпетентны.

41

DN, в дополнение к Вашим замечаниям, стоит собственника проверить на банкротство и наличие больших долгов по исполнительному производству.

8
0
Отредактировано

Сейчас она стоит в два раза дороже.

Откуда вы это берете? Когда в циане смотрите хотелки соседей? А так за статью лайк, я бы не решился на такое.

13
Автор статьи

Ilya, Соседка снизу продала квартиру с неузаконеной планировкой за цену в 2 раза больше, чем мы купили свою квартиру. Оттуда и беру. Если люди готовы покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой за такие деньги, то смею рассчитывать на хотя бы такую же сумму за нашу квартиру.

8

Ilya, я тоже с этого очень смеялся. Что там стоить дороже в 2 раза? Влажные фантазии покупателя. Эта вторичка не дорожает так никогда, дорожает ровно на уровень по рынку. И уж точно не в 2 раза.

4

Борисов, знакомые продали в марте точно такую же квартиру (Питер, та же площадь, планировка, того же типа дом, та же цена покупки в 2018) действительно в 2 раза дороже. Но то март, сейчас говорят рынок стоит.

6
Автор

Ilya, "хотелки соседей" ну да-ну да. Весь рынок - хотелки соседей)

3

Михалыч, в МФЦ запись открыта всегда, 15 минут ожидания, хотя сейчас вообще не нужно, госуслуги росрееестр и справки получишь онлайн через максимум 3 минуты, менеджер банка сам вас облизывать будет, только придите

13

Михалыч, в какие кабинеты надо входить чтобы куковать без риэлтора? очень интересно.
А то я как-то и без кабинетов и без риэлторов обхожусь.
Может что не так делаю.

10
Герой

Михалыч, мы с вами в разной Москве живем. Без каких-либо очередей получали все выписки и документы. Даже в мфц не ходили- все через сайты ведомств.

10
Герой

DN, в очень разных Москвах мы живём, я вот вообще в Питере )))

5
0
Отредактировано

Риелтор ни за что не отвечает, а если попадётся ленивый и безграмотный (коих полно на рынке) - пиши пропало.
Расширял жилплощадь: студия -> двушка. Покупал и продавал без риелтора. В обоих случаях у продавца/покупателя риелтор был.

При покупке была жадная и безграмотная дура, от которой был только вред мне как покупателю. Хотела, чтобы я положил в ячейку её комиссию, после отказа угрожала разрывом сделки. Нашёл контакты продавца, всё решили без мадам. При продаже студии, у покупателя был нормальный риелтор, который почти всё сделал сам.

Оба раза сделки производились через Сберклик с электронной регистрацией в Росреестре и оплатой через ипотеку+перевод первого взноса через банк.

После продажи студии подержал деньги 2 месяца под высоким процентом, т.к. сократили на работе. Потом процент по вкладу снизился до некомфортного, закрыл ипотеку.

Обе сделки были простыми. С одним собственником и без зарегистрированных в квартире.

9

Маша, зависит от договора аренды. У меня было прописано, сколько раз и при каких условиях собственник может приходить в квартиру. Соответственно, никаких осмотров, пока арендатор не съедет. Тут либо не предусмотрели в договоре, либо его не было.

9
0

Для старта неплохой вариант, плюс метро недалеко и район зеленый. Жаль только, что сейчас расширили границы реновации в Питере и теперь все хрущевки попадают под эту программу. Так что теперь покупать хрущевку стремно, вот так купишь, а потом отправят на выселки, хоть и в границах города.

6
0
Герой

Много раз оказывался по разные стороны сделок с недвигой, расскажу свой опыт.
1. Риелтор совсем не лишнее звено, особенно если это ваша первая сделка и у вас есть сомнения в искренности второй стороны. У автора проскакивает сумма в 150 000, но это какие-то мифические деньги, такие цены есть только для продавцов не особо ликвидной недвиги, где риелтор на себя берёт все этапы от поиска покупателя до передачи вам суммы, а вы тупо на диване плющите... Простое сопровождение сделки, т.е. когда риелтор вам подсказывает какие документ надо собирать, какие не надо, составляет и проверяет тексты договоров, расписок и т.п. и присутствует на ключевых моментах сделки стоит 15-50 т.р. в зависимости от специфики сделки. И поверьте, оно того стоит!
2. Это немного оффтоп, но финансовая уверенность автора меня прям удивляет. При своих 200К взять ипотеку на 4,5М это прям верх безрассудства. Есть просто мнемоническое правило, которое позволяет оценить можете ли вы себе квартиру в ипотеку позволить в принципе, называется 10-30-50. Срок ипотеки не более 10 лет. Не менее 30% первый взнос по ипотеке СВОИМИ, а не заёмными средствами. Не более 50% от семейного бюджета ежемесячный взнос. Можно слегка варьировать в зависимости от ситуации (например ожидаете наследство в ближайшие 3-5 лет) типа 15-25-40, но это как в RPG когда героя собираете, если где-то добавляете, то где-то убираете.

Ну а в целом автор молодец, основные моменты верно описаны, рад что сделка прошла и все довольны!

6

Михалыч, почему же мифические. Риелтор продавца двушки претендовала на 250к комиссии. При том, что нифига не делала, кроме показа квартиры. Очередная родственница. А продавец, из-за того что не хотел ни во что вникать, вероятно продал квартиру на 250к дешевле.

3
Герой

psysteel, так продавца же. Об этом я и написал в тексте. Там в случае элитной недвиги могут и миллионы быть, автор же покупатель и там ценник мной озвучен и вполне разумен, вот не то это дело на котором стоит экономить доли процента от риска.

0

Михалыч, т.е. не понятно, что я заплатил на 250к больше из-за риелтора? 🌚

0
Удалённый пользователь

Для того, чтобы понять "удачливость" сделки, как минимум надо, чтобы сроки исковой давности прошли...
Странно, что Банки, нотариус пошли на данного рода сделку, так как по доверенности обычно ни нотариус, ни Банк не соглашается...
Многие комментаторы правы, риэтор берёт %, когда продаёт под "Ключ", то есть от рекламы до ячейки, а так, если сами всё нашли и надо проверить документы, то это не 200 к.
Сделка реально очень рискованная, человеку 90 лет, продают по доверенности. Нормальный риэлтор бы от такой сделки отговорил бы...
Доверенность - риски, тем более доверенность от 90 летнего человека.

6

Murzik, полностью согласен. Суд по заявлению потерпевшей 90 летней старушки на раз-два признает сделку незаконной и вернет все в исходное состояние. Только покупатель окажется у разбитого корыта с ипотекой.

3
Герой

Маша, ну как бы да, должен был дождаться выезда, потом начать водить, принять финансовые издержки на себя. Когда арендуешь квартиру, рассчитываешь в ней жить с определенным комфортом, а не мчаться домой из любой точки города и показывать квартиру желающим или вещи караулить. Наверное, если собственник хочет именно такого сценария, то имеет смысл снижать стоимость аренды за последний месяц, чтобы компенсировать неудобство жильцам. Я бы ни в жизнь не согласилась на показы. Мы предупредили за месяц, как и положено по договору, в последний день отдали ключи, вытрясли свой залог, потом только собственница разместила объявление и начала показы.

6
Редактор Т—Ж

Виктор, про страхование в статье все есть. Они застраховали жизнь заемщика и саму недвижимость. Страховать титул банк у них не просил.

5
0
Герой

Статья обман! Риэлтора нет, но была юридическая проверка чистоты сделки в банке. А то все сами, сами. Сами собрали документы - да, молодцы.

ИМХО, риэлторы самые не нужные люди на свете, которые не создают своими действиями никакой надбавленной стоимости, а только норовят залезть в карман стороны сделки. И не важно сколько это стоит 10,20 или 100 тысяч рублей.

Точно так же покупал квартиру в ипотеку. Я выбрал квартиру и сообщил банку. Банк проверил, предварительно одобрил и вперед - собирать документы.

5
Герой

Pianist, вы как-то не очень понимаете как работает ипотека и банк ((( Банк проверяет только дай бог треть от документов, которые описаны в статье. Им важно чтобы недвига не была в залоге, продаван не был судим или под лупой ФССП и чтобы не было слишком сложных прав собственности, типа 1/10 у бабушки, 4/10 по маткапиталу, 5/10 у мужа с женой в процессе развода. Всё остальное банк легко отобъёт продажей квартиры попавшей ему в залог в крайнем случае.

5

Михалыч, банк никогда бы не связался с выдачей ипотеки на квартиру и не вышел бы на сделку, стороной которой был представитель по доверенности. Это одно из краеугольных условий.

Поводов откатить такую сделку миллион.

0
Отредактировано

Железный, это интересно. Вы говорите про риски сделки по доверенности хотя бы с одной стороны? Положим, в этом случае так и было.
Какие еще поводы оспорить описанную сделку вы видите? (вариант с возрастом собственника исключаем пока)

0
Редактор Т—Ж

Эльмар, продать можно. Просто об этом лучше узнать заранее и, например, оговорить, что при подписании актов продавцы погасят задолженность. Мы покупали квартиру, где был долг за коммуналку, причем большой. Мы просто разбили оплату за квартиру на части и прямо в договоре оговорили, при каких условиях продавцы получают деньги: после перехода права собственности они получили первую часть, с нее погасили долги, а когда выехали и выписались — получили остаток.

4

Елена, пусть лучше расскажут ктоим справку по форме 9 и справку по форме 12 выдал. Статья полный обман.

3

psysteel, долги продавца, а покупатель начнёт с чистого листа=лицевого счета

4
Герой Т—Ж

+1

=>> сопровождение сделки обычно 10% от стоимости квартиры

Скока-скока?! Т.е. если продавать квартиру стоимостью, допустим, 6 млн., то 600 тыс. выложить за "сопровождение"? У сопровождальщика ничего не слипнется?

4
0

"сын подписал отказ от участия в приватизации "
Отказавшийся от участия в приватизации гражданин имеет право пользования этим помещением, которое в силу статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также требований части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации сохраняется за ним бессрочно.
да, это обычно применяется в случае если до сих пор зарегистрирован в данной квартире, но... в общем оч напряжный момент, предполагаю что даже если снят с регистрации и решит восстановить право пользования -решение суда может быть и в его пользу.

3
Герой

Светлана, там ниже автор попросила от сына расписку, что не претендует. С такой подпоркой, вряд ли в суде что-то светит.

9

Михалыч, это легче, да

0

Эльмар, по идее можно купить и с долгами по к/у. Дочь знакомых так сделала.

3
0

Молодцы! Если можете сами разобраться в деталях, то платить риэлтору смысла нет. Непонятно, зачем нужен нотарис и зачем делать по доверенности. Проще было бы организовать на сделке присутствие врача с соответствующим сертификатом, который бы определил дееспособность бабушки и она бы все сама подписала.
Недавно тоже самостоятельно покупали квартиру, но подобные варианты не рассматривали (хотя они были дешевле), выбрали самый безрисковый (на наш взгляд) вариант без альтернативных цепочек, без доверенностей, с первичными документами после приватизации и т.д.

3
Герой

Михалыч, все из вышеперечисленного стоит перепроверить после риелтора. Особено договоры и акты, он может упустить какие-то моменты, которые могут быть важными для продавца/покупателя. Шаблоны всех документов, кстати, давно есть на сайте росреестра. Можно дополнять своими пунктами, можно взять готовый.

3

DN, полнрстью с Вами согласен. Из собственного опыта - риелтор покупателя ошиблась с датой его рождения в ДКП, инициативно вызвавшись его подготовить, не доверяя мне как продавцу. Ошибку обнаружил я, вычитывая ДКП на сделке, попросив паспорт у покупателя. За любым риелтором надо все проверять, особенно покупателю.

3

Михалыч, и да банки ни один банк, даже Сбербанк не спрашивает форму-9, уже давно. Сами запросить могут по электронному взаимодействию, но ты ни куда не бегаешь и да УК не обязана вести учёт граждан.
Для Москвы сделано иссключение там на mos.ru выдается комплект документов о квартире и жителях
https://www.gosuslugi.ru/help/faq/family/2340
В регионах это не так, при том в крупных городах УК напишет количество прописанных о справке в лицевом счёте, но даст только имя отчество и первую букву фамилии, а в пригородах нет, не ведут они сейчас учёт
По закону МВД через МФЦ может выдать форму 8 и форму 3, все. Это огромная проблема когда собственник не может получить сведений о прописанных на его жилплощади, без их согласия, а в семье может быть и конфлик и мертвецы прописанные и просто паспортистка таджиков в 2002м прописала не спросив.
Вот закон чтоб получать сведения внесли только в 2022 году
http://duma.gov.ru/news/54434/

3

Михалыч, эта справка не закона, т.е ее не один суд не возьмёт как доказательство, вам как ещё объяснить то

3
0

По всей стране у всех резко подорожали квартиры в два раза, только кто их покупать у вас будет в ответ? Если это только не альтернативная сделка.

2
Сообщник
Отредактировано

Михалыч, а хочешь скажу что риэлтор не компетентен, форму-9 могут вообще не давать и иммею законное право

2
Герой

Мария, вы тоже из этой секты свидетелей дорогих риелторов?!?!? Пиндец... Ну просто вот в гугл вбейте "сопровождение сделки по недвижимости" если мне лично не верите. У меня кагбэ 10 объектов за последние 15 лет купли-продажи и НИ РАЗУ я не платил более 40К рублей.

2
Герой

Александр, есть справка из ПНД и свежая нотариальная гендоверка. Т.е. дважды гражданка признана полностью дееспособной, нужна ли тут писулька от опеки?!? Сильно сомневаюсь.

2

Мария, что-то многовато...3-5% уже много.

2
0

Имея опыт купли-продажи квартир могу сказать, что грамотный и быстро ориентирующийся в ситуациях риэлтор, очень даже не помешает. Конечно, если финансы на оплату его услуг есть. Мы покупали несколько квартир и дачу. При каждой покупке были свои "нюансы". При покупке недвижимости возникали следующие ситуации: 1. Хозяева - несколько собственников ее продавали квартиру, которая была куплена ими у недееспособной старушки, а ее, как оказалась, выписали в ленобласть. 2.Продавцы представили справку, что никто не зарегистрирован в квартире, хотя член семьи находился в тюрьме 3. Самый жесткий вариант: за 10 минут как должны были ехать и вносить первый взнос на покупку квартиры в новостройке, нам позвонили, что умерла свекровь. Риелтор взял в свои руки сделку: с момента звонка и до выезда на похороны в течение 1,5 часа успели оформить необходимые бумаги у нотариуса,
оформили договор у застройщика и внесли аванс. Он договорился и нам пошли навстречу, зафиксировали стоимость квартиры и дали 3 месяца на погашение всей суммы. Через неделю стоимость каждого квадратного метра застройщик поднял на 300 долларов! Поэтому огромная благодарность нашему риелтору. Без него, когда находились в состоянии стресса, мы бы не купили и сейчас не имели бы замечательную квартиру, удобную, расположенную рядом с метро, с собственным парком во дворе.

2
0
Герой

Господи 4 550 000 р за такую халупу... Мир сошел с ума)))
За 3,5 млн можно купить участок 15 соток, и построить дом со всеми коммуникациями (не дворец, а дом)

2

Artem, Подскажите где будет такой участок в 15 соток, в Сибире где-нибудь?
Да и какой дом можно построить на 3,5млн я столько только на ремонт однушки отдал.
Реально напишите пожалуйста варианты таких домов!

0
0

Не совсем поняла про накопления 200 тыс и сумму первого взноса 411 тыс, сумма накоплений была на первый взнос или на оплату расходов по сделке?

1
0

Скупой платит дважды. Но экономный - иногда трижды.

1
0

Я также покупала квартиру без риелтора, всё, что они делают, можно сделать самостоятельно и не платить баснословные суммы за «ничего»)

1

Сообщество