Мы сами проверили квартиру на все риски и подстраховались нотариальной сделкой.

Осенью 2019 года мы с мужем решили купить квартиру в Санкт-Петербурге. После трех лет жизни на съемных квартирах хотелось уже въехать в собственное жилье и «вить гнездо».

Сначала планировали покупать однушку, но поняли, что можем позволить себе двушку в хрущевке. Это решение было одним из самых правильных в жизни. Разница в стоимости составляла 500 000 Р, а ипотечные условия были очень привлекательными.

У нас было 200 000 Р накоплений, остальную часть взяли в кредит. Квартиру успели взять до повышения цен на недвижимость. Сейчас она стоит в два раза дороже.

Сделка была рискованной: собственник — девяностолетняя бабушка, а продавала квартиру внучка по доверенности. Мы обошлись без риелтора с обеих сторон. Документы проверяли самостоятельно, очень переживали, но в итоге сделка прошла удачно.

В статье расскажу, как нашли квартиру, как проверяли документы на квартиру и что пережили за месяц, пока оформляли сделку.

Как искали квартиру

Наши требования. Наш потолок по цене был 4 500 000 Р. Мы искали квартиру в кирпичном доме, так как был опыт жизни в панельных домах: там плохая шумоизоляция и может быть холодно. Я рассматривала планировки, в которых можно было удобно организовать все наши функциональные зоны. И сразу отметала варианты с газовой колонкой, так как я их боюсь.

Район выбирали по ощущениям: просто гуляли по окрестностям, чтобы понять, нравится тут или нет. В результате у нас был список предпочтительных районов Петербурга: Приморский, Петроградский, Выборгский, Василеостровский.

Состояние квартиры тоже было важно. В идеале хотели готовый современный ремонт. Но, учитывая наш бюджет, были готовы на варианты с бабушкиным ремонтом или с ремонтом из девяностых. Выбирали из того, что есть, и оценивали, сколько придется вложить в квартиру: нужно ли менять окна, батареи, коммуникации.

Варианты, которые рассматривали. Я узнала у одного агентства недвижимости, что подобрать квартиру с помощью риелтора стоит 150 000 Р. Это были почти все наши накопления. Такой вариант нас не устроил, и мы решили искать сами.

Квартиры смотрели на «Авито», так как там много объявлений от собственников. А нам нужно было исключить риелтора из всех этапов покупки. В итоге я обзвонила несколько вариантов и договорилась на просмотр двух квартир.

Первая была в зеленом Приморском районе в двух станциях метро от центра города. Но до метро идти 20 минут. Хозяева нам понравились, я считаю, что это важный фактор.

Это была типичная двухкомнатная квартира в кирпичной хрущевке с проходной комнатой. Стоимость — 4 550 000 Р. Ремонт не новый, но чистый и аккуратный. Хозяева заменили окна, трубы и батареи. Главный минус был в том, что собственником квартиры была девяностолетняя бабушка, а квартиру продавала ее внучка по доверенности. Бабушка жила в квартире, мы познакомились на просмотре.

Причина продажи — родственники планировали купить другую квартиру, чтобы перевезти бабушку поближе к внучке: так проще за ней ухаживать.

Планировка была с проходной комнатой, нам это подходило
Планировка была с проходной комнатой, нам это подходило
Планировка была с проходной комнатой, нам это подходило
Планировка была с проходной комнатой, нам это подходило
Такой мы увидели квартиру на первом просмотре: в прихожей — узкий коридор со встроенным шкафом
Такой мы увидели квартиру на первом просмотре: в прихожей — узкий коридор со встроенным шкафом

Квартира нам понравилась с первого взгляда и запала в душу. Мы были готовы ее купить. Но для сравнения решили сходить и на второй просмотр.

Вторая квартира находилась в Красногвардейском районе, тоже в двух станциях метро от центра города, и стоила 4 400 000 Р. До станции метро «Новочеркасская» — 10—15 минут. Район у метро делится на две части: красивая зеленая со сталинками и депрессивная с панельными хрущевками — в одну из них мы и шли на просмотр.

Решили посмотреть панельный дом из-за цены. Но нам сразу же не понравилось окружение вокруг дома: по дороге от метро до дома было много маргинальных элементов и совсем неуютно. Складывалось впечатление, что попал в Советский Союз, даже вывески на магазинах были из прошлого. Из-за трамваев рядом с домом оказалось шумно, поблизости красовалась унылая промышленная зона.

Видимо, общее ощущение от района наложилось и на восприятие от квартиры: нам не понравилась ни она, ни хозяева. А может, это просто была «не наша» квартира.

Так мы поняли, что нужно брать первую.

Как подавали заявку на кредит

Мы подали заявки на кредит в Сбербанк и ВТБ. Все документы заполняли онлайн. Это удобно: не нужно тратить время на дорогу и очереди. По-моему, все вопросы в чате с сотрудником решаются гораздо быстрее. В банк пришлось идти только на сделку.

Чтобы подать заявки на кредит, потребовались копии таких документов:

  1. Анкеты-заявки.
  2. Страниц паспорта: главной и с отметкой о регистрации заемщика и созаемщика.
  3. Документа, который подтверждает регистрацию по месту пребывания.
  4. Справок 2-НДФЛ и трудовых книжек заемщика и созаемщика.

Через восемь дней мы получили ответы из банков. Поскольку мы с мужем зарплатные клиенты Сбербанка, то и предложение в этом банке оказалось выгоднее: предварительно нам одобрили 4 000 000 Р на 30 лет с первоначальным взносом 400 000 Р и ставкой 9%. А условий ВТБ спустя три года я уже не помню.

После этого нужно было одобрить квартиру в банке. Для этого требовался отчет об оценке недвижимости. У Сбербанка есть несколько аккредитованных оценочных компаний. Цены у всех примерно одинаковые. Оценщик самостоятельно связался с продавцом и договорился о встрече. Мы заплатили 3000 Р и получили отчет об оценке через три дня.

На основании отчета банк пересмотрел условия кредита: первоначальный взнос — 411 000 Р, сумма кредита — 4 089 000 Р на 30 лет. Ставку подняли до 9,4%, так как мы не смогли получить скидку через «Домклик» из-за того, что объявления о квартире не было в сервисе.

Оставалось проверить юридическую чистоту квартиры. У Сбербанка есть услуга проверки, она стоит 20 000 Р. Но из отзывов я поняла, что если хочешь сделать хорошо — сделай сам. К тому же каждая копейка у нас была на счету. Поэтому проверять квартиру мы решили сами.

Как проверяли квартиру

Еще до просмотров мы изучили, как самостоятельно проверить квартиру до сделки. Вся нужная информация для этого есть в открытом доступе в интернете и в документах на квартиру. Оказалось, что ничего сложного в этом нет. Вот что мы выяснили:

  1. Есть документы, которые может запросить только собственник квартиры, и на момент продажи они должны быть у него в наличии. О них расскажу дальше.
  2. Некоторые справки имеют срок годности, это важно проверить: иногда приходится запрашивать одни и те же документы по несколько раз.
  3. Каким бы хорошим ни казался собственник, документы на квартиру нужно проверять тщательно, так как мошенников много.

Вот какие документы мы запросили у продавца, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Выписка из ЕГРН. В первую очередь нужно было убедиться, что квартира действительно принадлежит бабушке. Мы запросили выписку из реестра ЕГРН и проверили вот что:

  1. Право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке.
  2. Продавец и собственник совпадают.
  3. На квартире нет обременений и арестов.
  4. Площадь квартиры соответствует той, что мы посмотрели.
  5. Квартира имеет статус «жилая».

Все оказалось в порядке.

Копия паспорта собственника и доверенного лица. А до того как вам пришлют копию, нужно посмотреть и оригинал. Следует обратить внимание на фотографию — человек должен быть узнаваем. На шрифты — ровные ли они. И еще на страницах документа не должно быть пятен и загрязнений. На первый взгляд мы не обнаружили никаких проблем. Это снижало вероятность, что паспорт поддельный, а мошенник заберет деньги и уйдет в закат.

Далее на сайте МВД проверили, не числятся ли паспорта как украденные и недействительные. Сравнили, действительно ли паспорт напечатан на бланках того подразделения, которое его выдало. Расшифровали серию и номер паспорта и сравнили с действительностью.

Как это сделать, подробно описано в статье Тинькофф Журнала «Какие документы проверять перед покупкой квартиры».

С паспортами наших продавцов все было в порядке.

Чтобы проверить, действительны ли паспорта, нужно ввести их серию и номер в сервисе МВД. Источник: серфисы.гувм.мвд.рф
Чтобы проверить, действительны ли паспорта, нужно ввести их серию и номер в сервисе МВД. Источник: серфисы.гувм.мвд.рф

Нотариальная доверенность на продажу квартиры. Существуют разные виды доверенностей:

  1. разовая доверенность — для одного конкретного действия, например подать документы на регистрацию в МФЦ;

  2. специальная доверенность — для однородных действий, например собрать документы для продажи квартиры;

  3. генеральная доверенность — у нее объем полномочий не ограничен. Такая была у нашего продавца. В ней были прописаны действия, которые продавец может совершать, например подавать документы, получать деньги от продажи квартиры, подписывать документы на сделке, принимать решения в медицинских вопросах.

Все сведения о нотариусах и выданных доверенностях можно проверить в специальном сервисе на сайте федеральной нотариальной палаты. Вот что нужно было сверить:

  1. Правильно ли указаны данные о доверителе и доверенном лице.
  2. Действительно ли существует такой нотариус.
  3. Не будет ли просрочена доверенность на момент сделки.
  4. Не отозвана ли доверенность.
  5. Полномочия доверенного лица продать квартиру и подписать договор купли-продажи.

Все было в порядке, поэтому сомнений насчет сделки больше не осталось. Хотя любой риелтор отговорил бы нас от сделки по доверенности, так как:

  1. Доверенность легко подделать.
  2. Собственник может в любой момент отозвать доверенность, и в Росреестре данные обновляются не сразу.
  3. Собственник может умереть до или во время сделки, в таком случае доверенность теряет силу. Поскольку у нас собственником была девяностолетняя бабушка, мы очень переживали по этому поводу.
  4. Нет возможности оценить адекватность собственника, возможно, доверенность была получена путем шантажа или собственник был невменяем.

Как видите, рисков много и цена ошибки велика.

Сведения о нотариусах и выданных доверенностях можно проверить в специальном сервисе. Для этого нужно ввести номер доверенности, дату и ФИО нотариуса
Сведения о нотариусах и выданных доверенностях можно проверить в специальном сервисе. Для этого нужно ввести номер доверенности, дату и ФИО нотариуса

Договор о приватизации. Здесь проверили информацию о составе семьи на момент приватизации. Проживай в квартире на тот момент другие люди, они должны были бы присутствовать в договоре купли-продажи. Поэтому мы смотрели в справку по форме 12 и искали зарегистрированных в квартире на момент приватизации.

У нас дополнительно фигурировал муж собственницы и сын. К моменту продажи муж уже много лет как умер, а сын подписал отказ от участия в приватизации — и этот документ собственник предоставил вместе с договором.

Также мы проверили, что дата приватизации в договоре и в выписке из ЕГРН совпадает.

Справки по форме № 9 и 12 — по ним мы убедились, что в квартире нет временно выписанных в места не столь отдаленные и людей, которые после продажи квартиры могут восстановить право на пользование ею, например дети собственников.

Справка по форме 12 — здесь перечисляются люди, которые временно выбыли из квартиры по каким-либо причинам
Справка по форме 12 — здесь перечисляются люди, которые временно выбыли из квартиры по каким-либо причинам

Технический паспорт, поэтажный план и экспликация — мы визуально проверили, соответствует ли планировка квартиры той, что нарисована в техническом паспорте и экспликации: просто сравнили чертеж с самими помещениями. Тем самым мы исключили риск незаконной перепланировки, так как в этом случае все затраты на то, чтобы ее узаконить, ложатся на плечи нового собственника.

Справки о том, что нет задолженностей по коммуналке. Запросили четыре справки:

  1. Из управляющей компании.
  2. Из фонда капитального ремонта.
  3. Об отсутствии задолженности за телефон.
  4. Об отсутствии задолженности за электроэнергию.

Задолженностей за коммунальные услуги и капитальный ремонт не было.

Справка из психоневрологического диспансера для собственника — убедились в дееспособности бабушки на момент выдачи доверенности. Эта справка хотя и не дает полной защиты, но снижает риск того, что в будущем собственник оспорит сделку.

В итоге нам повезло: квартира оказалась юридически чистой. Проверка заняла два вечера и две бессонные ночи. Я очень переживала и перебирала в голове различные варианты, как нас могут обмануть, а потом гуглила, как избежать этого, и какие еще документы нужно проверить.

Завещание собственника. Его мы запросили, чтобы убедиться, что квартира никому не перейдет по наследству. Завещание проверяют так же, как и доверенность: эта квартира там не фигурировала. Потом я узнала, что этот шаг был излишним, так как после перехода права собственности квартира уже не может перейти по наследству, даже если она указана в завещании.

Также мы взяли расписку с сына бабушки, что он не претендует на квартиру в случае ее продажи, чтобы подстраховаться на случай, если он решит оспорить сделку. Мало ли.

После того как мы убедились, что квартира в порядке, мы выслали продавцу на электронную почту предварительный договор купли-продажи и образец расписки, чтобы ознакомиться. Формами документов со мной поделилась коллега, которая недавно тоже покупала квартиру.

Продавец внесла правки: она хотела подписывать акт приема-передачи квартиры 10 января. Это означало, что мы получим ключи от квартиры только через два месяца после сделки. Нам не нравилась идея столько ждать и при этом платить ипотеку и снимать квартиру. Сделка была под угрозой. Морально я уже настроилась искать другой вариант, но было жаль потраченных нервов.

В итоге мы объявили продавцу, что не готовы ждать ключей два месяца. И тогда она пошла навстречу и согласилась на 1 декабря. Такой вариант нас устроил.

Продавец согласовала договор. 31 октября мы приехали в квартиру во второй раз, чтобы подписать документы и перевести 50 000 Р задатка на банковский счет, указанный в предварительном договоре. На всякий случай взяли расписку — мы сильно перестраховывались и запрашивали много документов. Чек по операции тоже сохранили — позже его нужно было предоставить в банк.

С этого момента в сделке появилась третья сторона — банк. Мы отправили менеджеру текст договора купли-продажи, а он запросил те же самые документы на квартиру, что и мы, когда ее проверяли.

Сделку запланировали на 14 ноября. Все общение с сотрудниками банка было в чате: мы уточняли нюансы сделки, а банк попросил внести небольшие правки по договору. Например:

  1. Мы указали площадь квартиры 42 м², а банк попросил уточнить в соответствии с выпиской из ЕГРН — поменять на 42,3 м².
  2. Мы в договоре написали условие, что вместе с выпиской из ЕГРН банк предоставляет закладную на квартиру и право залога на нее, а банк попросил это убрать, так как закладная остается в банке на весь срок кредита — собственнику ее передают после того, как ипотека погашена.
  3. Банк попросил внести техническую корректировку в соответствии с новым нормативным документом.
Мы обсудили правки с менеджером банка и внесли их в договор
Мы обсудили правки с менеджером банка и внесли их в договор

Как прошла сделка

В назначенный день мы с мужем приехали в банк и подписали кредитный договор. Страхование титула, то есть риска утраты права собственности, мы не делали — только обязательное страхование жизни и недвижимости. К тому моменту мы уже перестали волноваться и относились ко всему спокойно.

Банк не требовал нотариального заверения сделки, но мы решили перестраховаться. Поэтому заранее переслали проект договора купли-продажи нотариусу по электронной почте. В день сделки вместе с внучкой приехали к нему на встречу, чтобы всем вместе проверить текст договора. Бабушка в сделке не участвовала. На поездку в банк и к нотариусу ушло три часа.

Потом опять поехали в банк и перевели деньги продавцу через аккредитив. За эту услугу банк взял 2000 Р.

И снова к нотариусу, чтобы расписаться в договоре купли-продажи. За услуги он взял 25 000 Р: сумму с продавцом не делили, так как нотариальная сделка была нашей инициативой. Еще мы заплатили 3000 Р госпошлины за регистрацию прав собственности.

Нотариус сам передал документы в Росреестр, а через пять дней мы просто забрали у него зарегистрированный договор с отметкой Росреестра об ипотеке в силу закона и выписку из ЕГРН.

В итоге на сделку ушел целый рабочий день, так как везде пришлось ждать.

В выписке из ЕГРН указано, что из-за ипотеки на квартире обременение
В выписке из ЕГРН указано, что из-за ипотеки на квартире обременение

С этого дня мы официально платили ипотеку, ждали заселения в новую квартиру и собирали вещи.

Продавец уточнила, оставить ли нам мебель, но у нас была своя, поэтому мы попросили вывезти все, кроме кухни, гардероба и тумбочек. Для нас это был удобный вариант: тратить силы, чтобы вывозить чужую мебель, желания не было.

До момента, как подписывать акт приема-передачи квартиры, собственник должен был сняться с учета.

Как получили ключи и переехали

За месяц мы предупредили нашего арендодателя, что съезжаем. Он поступил не очень хорошо: не стал терять время и начал водить на просмотры новых квартирантов. Нам это доставляло неудобства, поскольку просмотры были почти каждый день. Так что, когда съехали, вздохнули с облегчением.

Как и договаривались, 1 декабря мы приехали подписывать акт приема-передачи. Все прошло штатно. Продавец предоставила свежую справку по форме 9, в которой было указано, что в квартире никто не зарегистрирован. В этот же день мы перевезли с собой первые два чемодана. А уже на следующий день запланировали масштабный переезд: наняли минивэн в каршеринге и все вещи таскали сами.

С этого момента мы начали постепенно готовиться к ремонту. О нем я рассказывала в другой статье Тинькофф Журнала.

Какие риски могут быть, если покупать квартиру без риелтора

Документы можно проверить самостоятельно, но есть риск, что по неопытности вы что-то упустите. Приведу примеры документов, которые проверяют особо тщательно.

Правоустанавливающий документ, на основании которого продавцу принадлежит квартира. В данном случае это договор о передаче квартиры в собственность или договор о приватизации.

Покупатели правильно сделали, что проверили состав семьи на момент, когда подписывали договор, и удостоверились, что приватизация оформлена по правилам. Но квартира может принадлежать продавцу и на основании других документов: свидетельства о праве на наследство, договора дарения, решения суда, договора о пожизненном содержании с иждивением. И везде свои нюансы. Если проверяете без помощи юриста, стоит поискать информацию и об этих документах в гражданском кодексе.

Регистрация права собственности. До 1998 года регистрирующим органом было БТИ. Регистрацию подтверждал прямоугольный штамп на правоустанавливающем документе, заверенный круглой печатью с подписью. Обязанности перерегистрировать такой документ в Росреестре нет. Но для сделки придется получить справку в БТИ, которая подтверждает, что на квартире нет ареста или обременения. Если договорились с продавцом о задатке, попросите, чтобы справка была актуальна на дату, когда подписываете соглашение о задатке.

С 31 января 1998 года регистрация идет через единый реестр прав. Если право собственности зарегистрировано в этот период, понадобится свежая выписка из ЕГРН. По ней проверьте, нет ли на квартире запрета или ареста и ФИО собственника: ориентироваться только на свидетельство о регистрации права рискованно, ведь хозяин мог получить дубликат и по нему продать квартиру. А на руках у него останется экземпляр свидетельства без отметки о его погашении.

Паспорта собственников и доверенных лиц. Вряд ли обычный человек сможет отличить качественную подделку — хотя это редкость. Зато убедитесь, что паспорт производит впечатление подлинного, проверите, что он действителен на момент сделки и нет исправлений или повреждений.

Доверенность. Автор статьи поступила грамотно: проверила, есть ли такой нотариус и не отозвана ли доверенность. Еще проверьте, чтобы в доверенности четко было прописано, что доверитель поручает доверенному лицу продать принадлежащую ему квартиру и подписать договор купли-продажи. Убедитесь, что на момент сделки доверенность действует.

Основной риск — что непосредственно с собственником вы не общаетесь. А он может болеть и быть не в состоянии адекватно оценивать реальность. Справка от врача в этом случае не поможет, потому что не сможет подтвердить, что в момент подписания доверенности собственник был дееспособен.

А вот если вы покупаете квартиру напрямую у собственника, можно подстраховаться и запросить справку из психоневрологического диспансера на дату сделки.

Задолженностей по коммунальным платежам быть не должно, но еще стоит проверить оплату капремонта. Задолженность по коммунальным платежам взыскивают с того, кому принадлежала квартира на момент образования долга, она не переходит к новому собственнику. А задолженность по капремонту переходит.

Технический план и экспликацию стоит смотреть, если умеете «читать» чертежи и сможете разобраться, где на схеме стены, где окна, двери и выход на лестницу. Если нет — обратитесь за помощью к специалисту.

Во всех документах не должно быть помарок, подозрительных исправлений и дописок.

Документы, которые понадобятся для самостоятельной проверки квартиры

Самостоятельно проверить квартиру — это посильная задача, хотя и немного нервная.

Главное — внимательно проверить все документы и не полагаться на случай или честность продавца. Вот что вам понадобится:

  1. Договор о приватизации: чтобы проверить состав семьи на момент приватизации и сверить с числом собственников в договоре. Смотрели справку по форме 12 и искали зарегистрированных в квартире на момент приватизации.
  2. Оригиналы и копии паспортов всех собственников и доверенного лица: чтобы проверить, что документы действительны.
  3. Нотариальная доверенность на продажу недвижимости: чтобы проверить, есть ли полномочия у доверенного лица продавать квартиру и принимать за нее деньги, документ должен действовать на дату сделки.
  4. Справки по форме 9 и 12: чтобы проверить, что в квартире не числятся временно выписанные жильцы.
  5. Технический паспорт или поэтажный план и экспликация: чтобы убедиться, что нет незаконных перепланировок.
  6. Выписка из ЕГРН: чтобы убедиться, что продавец и собственник квартиры — это одно лицо: сравнивали паспорт продавца с выпиской ЕГРН.
  7. Справки из управляющей компании, фонда капитального ремонта, справки об отсутствии задолженности за телефон и электроэнергию: чтобы убедиться, что нет долгов по коммуналке.
  8. Справка из психоневрологического диспансера для собственника: чтобы снизить риск того, что продавец оспорит сделку или ее признают недействительной.