«За полгода арендодатель уступил нам 1,7 млн рублей»: как бизнес решает вопросы с арендой

Весной 2020 года в начале первой волны коронавируса предприниматели надеялись, что ограничения на работу быстро отменят и бизнеса это не коснется.

Но спустя год ситуация не сильно изменилась. В конце июня — начале июля 2021 года в стране фиксируют рекордное число зараженных, отменяют массовые мероприятия. Для работников сферы услуг вводят обязательную вакцинацию, а заведениям в Москве запрещают принимать посетителей без QR-кодов.

Все это заставляет предпринимателей адаптироваться к новым проблемам, которые больше не кажутся кратковременными. Особенно это касается аренды помещения.

Мы поговорили с владельцами бизнесов, которые смогли договориться с арендодателем на небольшие уступки, создали новые условия договоров или не платили за аренду вообще. Вот, как им это удалось.

На производстве арендодатель сначала не соглашался делать скидку. Он говорил: «Выкручивайтесь. Закупайте и продавайте гречку. Нормально все работают, и вы тоже работайте». В апреле переговоры шли ни шатко ни валко. Потом он сказал, что составил дополнительное соглашение, и по нему сделает скидку. Когда я попросила прислать мне документ на почту, он отказался и заверил, что соглашение где-то там лежит, он нам его потом отдаст. Спустя некоторое время оказалось, что это не скидка, а отсрочка платежа — 40%. Отсрочка платежа предоставлялась до сентября, фактически на лето и май.

С сентября мы должны были платить полную аренду — 168 000 ₽ и доплачивать то, что недоплатили начиная с мая — по 48 000 ₽ за каждый месяц. И это было напряжно. Переезжать не стали — нынешнее помещение удовлетворяет наши запросы. Когда изменится запрос и текущий арендодатель не сможет его удовлетворить, будем искать другое место, это рабочий процесс.

Многим арендодателям, которые не занимаются таким бизнесом, как мой, кажется, что карантин закончился, значит, теперь уже все нормально. Но никто не думает о том, что за время карантина накопились долги, у людей снизилась покупательская способность. Это тоже нюанс — в России очень часто мыслят очень короткими промежутками времени. Им кажется, если ты уже работаешь полгода, значит, нужно не просто выйти в плюс, а иметь хорошую прибыль.

Несмотря на то что арендодатель сделал такую неудобную и маленькую отсрочку, он вел себя достойно. Было несколько форс-мажоров с электричеством и водой, которые он очень быстро решил. Еще у нас висит небольшой долг, потому что я не успела уложиться в график — к счастью, он с пониманием к этому относится и позволяет быть ему должным.

У меня были разные арендодатели, и каждый раз сложно было понять, с каким человеком я имею дело.

Спросите их: как решались проблемы? Задайте тот же вопрос арендодателю. Есть люди, которые оставляют решение проблем арендаторам. А есть те, кто предупреждает, например, о перепадах электрического напряжения.

И, конечно, нужно всегда внимательно читать договоры и обсуждать их. Часто бывает, что договор составлен на двадцати листах, и когда вы просите убрать какие-то пункты, арендодатель предлагает устную договоренность — этого ни в коем случае нельзя делать, это не работает.

И пункт с форс-мажорами должен быть переформулирован. Когда мы будем занимать следующее помещение, обратим на него внимание. Форс-мажор ⁠— юридическое понятие, наше государство не объявило его. Нужно будет расшифровать это условие.

Еще у меня есть кафе «Овсянки», мы открылись в июле прошлого года. До этого делали там ремонт. Сначала арендодатель хотел с нас брать деньги за весь этот период ремонта, хотя нам полагались арендные каникулы. В итоге он увеличил арендные каникулы по договоренности с нами, а потом уже к концу года, поскольку выручка была плохая из-за карантина, сделал скидку 50% от арендной платы. Из 103 000 ₽ в месяц мы платили 52 000 ₽. С января должны были платить уже полную сумму. Мне кажется, это вполне хороший вариант для всех.

Мы снимаем два помещения: первое — для кофейни, во втором строим обжарочный цех. Там разные ситуации. Помещение для обжарочного цеха мы арендовали в конце 2019 года. Сделали окна, поменяли входную дверь, и, кажется, больше ничего не успели, потому что на это не было отложено средств. Ремонт в цеху шел очень медленно. Когда было понятно, что начнется пандемия, не стали продолжать ремонт и перестали платить аренду. Там не было ни электрики, ни газа, ничего.

После первой волны коронавируса это помещение было все еще свободным, и мы сняли его же. Фабрика, у которой мы арендуем, без проблем согласилась, снова дала на короткое время арендные каникулы, и мы спокойно продолжили платить аренду. Но весь промежуток пандемии 2020 года и то время, когда у нас не было финансовой возможности делать ремонт, мы не платили аренду, это было лояльно. До пандемии оно недолго стояло ничьим, а во время, наверное, никому не нужны были эти помещения, поэтому мы успели снять их обратно.

Что касается кофейни, мы в начале марта прошлого года поняли, что начнется дикий спад, потому что наша аудитория суперсознательная. С середины марта многие начали писать в соцсетях, что уходят на самоизоляцию. Мол, зашли в «Черный», запаслись пачками кофе и планируют не выходить из дома. Где-то в середине марта посещаемость начала падать, притом что люди брали как в последний раз и чашку кофе, и десерт, и пять пачек кофе в зернах.

1,7 млн ₽

столько уступил нам арендодатель

Тогда мы решили заранее поговорить с собственницей и понять, на что она готова. Хотели написать ей письмо, даже нашли форму, и дней за 10 до того, как закрыли Москву, я позвонил ей. Рассказал, что нам нужно встретиться, передать письмо, поговорить. Она ответила, что сидит на самоизоляции и встречаться не собирается. По телефону сказала, что если будет падать посещаемость, то она готова снижать аренду на соответствующий процент. Она говорит: «Давайте раз в месяц смотреть на кассовую выручку по отношению к этому месяцу прошлого года, и если было падение, то снижать аренду на соответствующий процент».

Если не будет возможности работать вообще, значит, не будете платить аренду.

И мы целых три месяца не платили аренду — в апреле, мае и в июне. Потом мы заплатили только половину аренды июля. И только с августа начали платить полную сумму.

Когда Москву открыли, я ей позвонил узнать насчет индексации, потому что у нас она составляет 8%, это очень существенно. Арендодатель сразу ответила, что никакой индексации в этом году не будет, все остается по ставке прошлого года.

За три месяца аренды она уступила нам 1 434 000 ₽. Если посчитать ее недополученные деньги за индексацию, то получится 1 700 000 ₽. Это уникальная история. Самое главное, после того как все это случилось, мы сделали допсоглашение о том, что все это было, и мы никакие деньги не должны.

Раклет — это швейцарское блюдо из расплавленного сыра, это визитная карточка нашего ресторана.

В первые месяцы локдауна, когда все было закрыто, с арендодателем диалога никакого не происходило. Мы находились в статус-кво. С одной стороны, он не отвечал на просьбы о скидке, с другой — мы не платили. Копился долг. Казалось, что через пару месяцев все закончится и можно будет продолжать нормальную работу. Тогда о фундаментальных мерах, может быть, нет смысла договариваться.

В июле мы вернулись к нормальной работе. Но с точки зрения психологии гостя возврат к нормальному посещению произошел не за один, не за два, не за три месяца. К прежним цифрам по количеству посещений мы вернулись осенью — в конце октября — начале ноября.

И нам, и арендодателю стало понятно, что мы живем в новой реальности, и надо принимать меры. Потому что бизнес перестанет существовать, если мы не договоримся. Наш аргумент был простой ⁠— если мы закроемся, то велика вероятность, что помещение полгода будет просто стоять. Думаю, что арендодатель пошел с нами на компромисс, потому что понял очевидную долгосрочность кризиса и следовал здоровому принципу — лучше синица в руках, чем журавль в небе.

В итоге придумали достаточно креативную схему. В месяцы, когда мы не работали вообще, получили скидку 40%. В месяцы, когда работа частично велась, скидка составила 20%. Получается, три месяца со скидкой 20% и три месяца со скидкой 40%. В деньгах это гораздо больше, чем то, что субсидировало нам государство.

Но, что самое важное, договорились даже о небольшой скидке начиная с июля и фактически до конца года — до того момента, как к нам вернется нормальный поток людей.

И вот еще до какой схемы мы договорились. В тот период, когда был локдаун, с марта по сентябрь, мы не платили, поскольку было нечем. Соответственно, накопился долг. Даже с учетом скидки, все равно в месяцы локдауна мы должны были платить от 60% до 80% за каждый месяц. Для того чтобы наш арендодатель эти деньги получил, мы воспользовались обеспечительным платежом.

Всем, кто арендует коммерческую недвижимость, знакомо это понятие. В нашем случае это были деньги за два месяца аренды. То есть деньги, которые мы сразу вносим в первый день заключения договора, и они лежат как некая обеспечительная подушка на случай неприятностей.

Средства были у арендодателя, но он не имел к ним доступа. Допсоглашением оформили возможность арендодателю получить доступ к обеспечительному платежу, и он забрал их в счет долга за простойные месяцы. А мы взяли на себя обязательство начиная с ноября прошлого года увеличить стоимость ежемесячной аренды на определенный процент, чтобы в течение этого года вернуть обеспечительный платеж арендодателю. По факту арендодатель дал нам взаймы. Деньги, которые были в обеспечительном платеже — это беспроцентный заем, который мы постепенно отдаем.

Обычная стоимость аренды составляла примерно 15% от оборота в месяц, обеспечительный платеж, соответственно, — 30% от среднего допандемийного оборота. В месяцы простоя получилось, что с учетом скидки аренда была 9%, в месяцы низкого сезона — 12%, в месяцы возврата нормального потока — 17% от оборота.

Мы заехали в помещение в июне 2017 года, это был пустой ангар площадью 175 м². Очень долго строились. Нам дали полтора месяца арендных каникул, но мы не успели закончить работы и растянули стройку на четыре месяца. К ноябрю завершили ремонт на 70% площади и вложили в это 1,2 млн рублей.

Потом в течение нескольких лет доделывали оставшийся ремонт параллельно с работой и к декабрю 2020 года закончили его полностью. Проект был сделан с нуля: возведение перегородок, постройка звукоизолированных комнат, вентиляция, проводка, отделка — весь комплекс работ.

Мы начали работать сразу с минуса. Но постепенно ситуация улучшалась, хоть аренда и продолжала расти каждый год на 5—10%. Ближе к весне у нас выровнялось положение, начали получать небольшую прибыль. Но бахнул карантин.

Арендодатель ни на какие уступки не пошел — здание не в его собственности. Он платит земельный налог и аренду за землю городу Москве. А для такого бизнеса город уступок никаких не сделал. Арендодатель не получил уступок и не смог дать их нам. Ситуация логичная и нормальная. Но у нас не было ни финансовой подушки, ни возможности работать.

К концу марта, перед самым карантином, накопилось около 100 000—120 000 ₽ долга для платы за апрель. Эти деньги я платить не стал, потому что ничего не было понятно. Может быть, нам сделают скидку, может, нет. К тому же нам изначально не хватало суммы, чтобы оплатить следующий месяц, потому что мы недоработали неделю или полторы. Я решил, что можно вложить эти деньги в ремонт на будущее, чем все равно остаться должным.

Начал изучать компенсации. Мне полагались выплаты на МРОТ в размере 12 000 ₽ в месяц, но поскольку у меня был долг по ИП больше 3000 ₽, я не получил никаких выплат.

В конце карантина я встретился с арендодателем и обсудил, как и что у нас будет продвигаться, заодно погасил часть долга. Накопилось 450 000 ₽ долга за три месяца аренды. Часть мы погасили сразу и дальше в течение года отдавали небольшими суммами — по 10 000, 20 000, 30 000 ₽. Фактически арендодатель дал нам рассрочку на год без процентов. Но в конце мая заканчивается отведенный срок, и всей суммы у нас на руках нет.

Мы сделали пост в социальных сетях о том, что у нас долг за карантин. И нас поддержало очень большое количество людей. Многие репостнули нашу запись, она быстро разлетелась по друзьям и знакомым. Кто-то оплатил услуги наперед, кто-то задонатил. При покупке абонемента на все наши услуги мы делали скидку до 20% и во время поддержки мы не вводили никаких дополнительных тарифов. В итоге за две недели мы получили 340 000 ₽ и смогли полностью закрыть долг.

Сейчас мы платим 158 000 ₽ аренды в месяц. Когда заезжали, платили где-то 110 000 ₽. Но переезжать не будем, потому что предложений по аренде не так много, плюс в ремонт мы вложили большие деньги. Да и условия вполне устраивают. В течение того времени, что мы работали раньше, у нас и без карантина возникали ситуации, когда мы не могли оплатить аренду на следующий месяц, и просили растянуть долг. Нам всегда шли на уступки.

В этом году с января работаем в полный оборот, стабильно получаем около 30 000 ₽ в месяц. Стало легче, появились излишки бюджета, которые смогли внести в счет долга. В мае на волне поддержки и упоминаний возрос спрос, люди оплачивают услуги на следующий месяц, чтобы поддержать. У этой истории хорошая развязка.

Сложно прогнозировать, что будет дальше — какие требования выдвинут и как все будет работать. Нам остается верить в лучшее и следить за соблюдением мер безопасности. Если новые ограничения затронут нашу сферу деятельности и придется закрыться на карантин, мы рискуем вновь оказаться в том же положении. Будем стараться найти пути решения с арендодателем, так как финансовой подушки для оплаты простоя у нас нет.

Перед тем как все закрыли, можно было работать только до 23:00. И это нас подкосило, основной поток гостей на пятницу-субботу — после 11 вечера. А мы соблюдаем и любим законы, поэтому, естественно, закрывались.

Тогда договорились с владельцами помещения о встрече и предложили пересмотреть ставку аренды, потому что мы теряем очень много денег, и это ставит работу бара под сомнение. Они затянули вопрос, как это любят делать. Предложили подождать месяц. И это нам сыграло на руку, потому что через месяц объявили карантин, все прикрыли от и до. Мы хотели попросить у владельцев скидку на аренду, но они нас опередили и сами предложили одни из лучших условий рынка. Спорить мы не стали.

За первый месяц карантина мы на тот момент уже внесли плату, а за следующие два, по условиям скидки, — нет. Третий месяц договорились выплатить половину суммы, и в четвертый получили скидку 25%. В последующие месяцы до конца года у нас скидка 30%.

Еще во время карантина мы сделали доставку и сами развозили заказы, придумали тематические ужины, работали семь дней в неделю и держали связь с нашими постоянными гостями. Когда все открылось, один из них сказал: «А слабо вам сутки поработать в день открытия?» Мы ответили, что не проблема, если он просидит с нами в баре 24 часа. Он согласился. В тот день в 23:30 у дверей уже собралась небольшая толпа, в ноль часов мы их запустили и отработали 27 часов. Месяца за полтора мы вернулись к значениям до пандемии, то есть примерно к сентябрю-октябрю.

Условия аренды к третьей волне коронавируса пока в процессе обсуждения.

Мы сдаем в аренду лофты для мероприятий — вечеринок, дней рождения, корпоративов. Когда в конце марта все закрыли, были очень сложные и тяжелые переговоры с арендодателем. Ни мы не понимали, что делать, ни они — такое было впервые.

Договорились до скидки от 30% до 50% в течение трех месяцев — март, апрель, май, пока все было закрыто. Арендодатели пошли нам навстречу. Тогда рушилось все, они понимали, что лучше сохранить надежного арендатора.

Но мы платили аренду с нулевой выручкой. Я ходил по банкам, и мне все отказывали в кредите, хотя у нас нормальные обороты за 2019 год. Хотел взять 700 000 ₽ в кредит, и эту сумму должны были дать. В одном из банков мне сказали: «Дима, пойми нас правильно, ты — ИП, вы сейчас все обанкротитесь. Мы тебе дадим деньги, и ты нам потом этот кредит не вернешь».

В итоге первый месяц мы проработали на прибыль за март, апрель прожили на часть этой прибыли, потом уже были займы у знакомых — 2 млн рублей. Мне повезло, потому что они были беспроцентными. Позже один банк дал еще небольшой кредит.

Когда открылись, рынок изменился, но мы продолжили работать на тех же условиях. Только на одной площадке получили скидку 10%, которая длится до сих пор и закончится в сентябре. На остальных сразу же начали платить полную сумму несмотря на частичные ограничения, которые были. Несколько месяцев работали в убыток.

Можно было свернуться и переехать на другие локации, но держимся за те помещения, в которых размещены — они близко к метро, все на первых этажах, с отдельным входом, под наш бизнес это лакомые кусочки. Поэтому не съезжали и несли убытки. Как только отменили ограничения и офисные работники частично вернулись в офис, мы начали работать в плюс.

Тем не менее к маю выручка все еще не вернулась к докарантинному уровню. За аналогичный период в 2019 году она была больше на 10—15%.

Любые ограничения, которые влекут падение выручки на 10—30%, делают практически любой бизнес убыточным. Пока что паники нет, потому что мы успели немного укрепиться за счет открытия новых направлений. В случае нового локдауна, возможно, будем избавляться от «тяжелых» активов, где есть аренда. На данный момент ведем переговоры с собственниками о работе в партнерстве, а не на аренде.

В 2020 году была паника, никто не верил в происходящее. Сейчас понятно, что может произойти что угодно, и важно с холодной головой адаптироваться, развиваться, возможно, закрываться.