Как купить кладовку

Я купил кладовку в многоквартирном доме в Подмосковье — теперь там хранятся елка, снегокат, лыжи и другие сезонные вещи.

Некоторые мои соседи приобрели такие же объекты под сдачу и получают по 5000 ₽ дополнительного дохода каждый месяц.

Расскажу, как купить кладовку, какие расходы с ней связаны и насколько это хорошая инвестиция.

Кладовка, или кладовая, — небольшое помещение для хранения вещей, которые редко используются и занимают много места. Велосипед зимой и лыжи летом, банки с консервами, оставшийся после ремонта рулон обоев — все это отправляют в кладовку.

Кладовками называют разные помещения: это и отдельная комнатка вроде гардеробной внутри квартиры, и часть общего пространства в холле многоквартирного дома, и нежилое помещение на подвальном этаже. Кладовки в квартире или общем коридоре — это не объект недвижимости, а часть жилого помещения или общего имущества.

Как правило, отдельный объект недвижимости — это кладовая в подвале или на первом этаже здания. На нее можно зарегистрировать право собственности, ее можно купить, продать и сдать в аренду. В статье буду рассказывать именно про такие кладовки.

Келлер (от немецкого keller — подвал, погреб) — одно из названий кладовки. Обычно специалисты на рынке недвижимости так называют отдельные нежилые помещения на первом или цокольном этажах многоквартирного дома, которые предназначены для хранения вещей.

В нормативных документах термин «келлер» не встречается, да и в народе он пока не прижился. Поэтому на сайтах застройщиков обычно пишут «кладовые» или «кладовые помещения»: так покупателям понятнее.

Цена кладовки связана со стоимостью квадратного метра жилья в квартире. На первичном рынке многие застройщики предлагают кладовки в качестве замены балконам. Мода на кладовки отчасти берется из желания девелоперов делать более мелкую «нарезку» квартир, чтобы снизить цены и выжать максимум пользы из каждого квадратного метра.

Для покупателей приобретение отдельной кладовой выгоднее тех же метров в квартире.

При среднем размере кладовки от четырех до шести квадратных метров такие объекты обходятся в несколько сотен тысяч рублей и стоят как половина машино-места в подземном паркинге.

Покупка кладовки ничем не отличается от сделки с другим недвижимым имуществом: квартирой, машино-местом или коммерческим помещением. Купить кладовки можно как на первичном рынке у застройщика, так и на вторичном у частных владельцев.

Покупать кладовку можно в ипотеку. Но в отличие от квартир в новостройках, использовать льготную ипотеку, например семейную, на такой объект нельзя. Не получится потратить на кладовое помещение и материнский капитал. Зато некоторые застройщики устраивают акции, когда купить кладовку можно в рассрочку, разбив сумму на несколько платежей, либо дают скидки на такие помещения при покупке квартиры.

Когда я покупал кладовку у застройщика, я прошел те же этапы, что и во время приобретения квартиры:

1. Оформил договор долевого участия.
2. Зарегистрировал его в Росреестре — вернее, это сделал застройщик.
3. Принял кладовку: осмотрел ее, подписал акты осмотра и передачи.

Я оплачивал покупку без ипотеки, но застройщик разрешил разбить сумму на два платежа: 50 900 ₽ я внес в первые три дня после подписания ДДУ, еще 91 000 ₽ — через два месяца после первого платежа.

Некоторые рассматривают кладовку как объект инвестирования, чтобы сдавать ее в аренду или позже перепродать по более высокой цене.

Главный минус при сдаче кладовых помещений в аренду — трудозатраты. Сдавать 10 кладовок по 5000 ₽ в месяц куда сложнее, чем одну квартиру за 50 000 ₽. Кладовки надо показывать арендаторам, напоминать им про оплату, отвечать на вопросы. Это нельзя считать пассивным доходом: это полноценная работа.

Арендаторы у кладовок меняются чаще, чем у квартир, потому что с такого помещения проще съехать. Для бизнеса по сдаче кладовок это значит, что придется чаще искать клиентов, ездить на просмотры, помещения будут чаще и дольше простаивать. Это потери денег и времени.

Кроме того, если кладовок у одного собственника несколько и все они в аренде, налоговая может квалифицировать это как предпринимательскую деятельность. Самозанятость здесь не подойдет — нужно регистрировать ИП и платить больше налогов на УСН, АУСН или патенте.

Можно ли купить кладовку в ЖК без квартиры. Можно, поскольку кладовка — самостоятельное нежилое помещение.

Можно ли сдавать кладовку в аренду. Да, можно, и она окупится быстрее квартиры.

Можно ли жить в кладовке многоквартирного дома. В кладовой разрешено хранить только вещи. Поскольку она не относится ни к одному виду жилых помещений, жить в ней нельзя.

Но в интернете встречаются объявления о продаже кладовок, переделанных в койко-места. Покупателям предлагают ходить в общий туалет в холле подъезда, а душ не предусмотрен. Также можно найти рассказы людей, которые в кладовках живут, а мыться ходят в соседний фитнес-клуб. Назвать это нормальной жизнью сложно, а еще соседи могут пожаловаться в полицию или управляющую организацию — и проблем не избежать.

Проще всего сэкономить на кладовке тем, кто планирует купить жилье в том же комплексе. Застройщики часто предлагают кладовки в подарок, дают беспроцентную рассрочку либо позволяют разбить платеж, как в моем случае.

Вот еще способы сэкономить:

1. Следить за стартом продаж кладовок, чтобы приобрести небольшие — размером два-три квадратных метра. Они дешевые, их раскупают быстрее.
2. Купить кладовку на этапе котлована: будет дешевле, чем уже готовая.
3. Скооперироваться с соседями и взять кладовую в долевую собственность. Это возможно: как и в случае с квартирой, в документах будут прописаны доли и их собственники.

Дадут ли налоговый вычет. Нет, налоговый вычет можно получить только на строительство или приобретение жилой недвижимости: дома, квартиры, земельного участка под жилье  . Кладовка к жилым помещениям не относится.

Нужно ли платить коммуналку. Нужно, и размер платы за ЖКУ зависит от оснащения кладовки. Например, у меня только лампочка, поэтому я плачу за свет, а еще за содержание и ремонт по количеству квадратных метров. Тариф тот же, что и для квартиры.

Еще приходится платить за ресурсы на общедомовые нужды: отопление, электричество, воду и водоотведение.

Что нельзя хранить в кладовке. Взрывоопасные вещества и материалы, легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, масла, баллоны с горючими газами и под давлением, пиротехнику.

Еще в кладовках многоквартирных домов нельзя хранить автомобильные шины  и мебель  , хотя часто это основная причина покупки такого помещения. Но контролировать такие запреты трудно, так как кладовка — частная собственность и без разрешения владельца туда не заглянешь.