Как купить кладовку
Аренда, покупка и продажа
8K
Фотография — Eric Audras / Getty Images

Как купить кладовку

И можно ли на этом заработать

23
Аватар автора

Максим Савидов

купил кладовку

Страница автора

Я купил кладовку в многоквартирном доме в Подмосковье — теперь там хранятся елка, снегокат, лыжи и другие сезонные вещи.

Некоторые мои соседи приобрели такие же объекты под сдачу и получают по 5000 ₽ дополнительного дохода каждый месяц.

Расскажу, как купить кладовку, какие расходы с ней связаны и насколько это хорошая инвестиция.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что такое кладовка

Кладовка, или кладовая, — небольшое помещение для хранения вещей, которые редко используются и занимают много места. Велосипед зимой и лыжи летом, банки с консервами, оставшийся после ремонта рулон обоев — все это отправляют в кладовку.

Кладовками называют разные помещения: это и отдельная комнатка вроде гардеробной внутри квартиры, и часть общего пространства в холле многоквартирного дома, и нежилое помещение на подвальном этаже. Кладовки в квартире или общем коридоре — это не объект недвижимости, а часть жилого помещения или общего имущества.

Как правило, отдельный объект недвижимости — это кладовая в подвале или на первом этаже здания. На нее можно зарегистрировать право собственности, ее можно купить, продать и сдать в аренду. В статье буду рассказывать именно про такие кладовки.

Кладовки обычно без отделки: на полу и стенах — бетон и кирпич, сверху — металлическая сетка, потому что над кладовыми идут общедомовые коммуникации. Это фото не моей кладовой, но выглядит примерно так же. Разница в том, что в реальности метраж меньше, над кладовой натянута сетка, через которую можно заглянуть, — это не полностью изолированное помещение. Также не стоит рассчитывать на такие ровные швы между кирпичами и идеальную кладку, когда объект сдается без отделки. Фотографии: Брусника
Кладовки обычно без отделки: на полу и стенах — бетон и кирпич, сверху — металлическая сетка, потому что над кладовыми идут общедомовые коммуникации. Это фото не моей кладовой, но выглядит примерно так же. Разница в том, что в реальности метраж меньше, над кладовой натянута сетка, через которую можно заглянуть, — это не полностью изолированное помещение. Также не стоит рассчитывать на такие ровные швы между кирпичами и идеальную кладку, когда объект сдается без отделки. Фотографии: Брусника
Кладовки обычно без отделки: на полу и стенах — бетон и кирпич, сверху — металлическая сетка, потому что над кладовыми идут общедомовые коммуникации. Это фото не моей кладовой, но выглядит примерно так же. Разница в том, что в реальности метраж меньше, над кладовой натянута сетка, через которую можно заглянуть, — это не полностью изолированное помещение. Также не стоит рассчитывать на такие ровные швы между кирпичами и идеальную кладку, когда объект сдается без отделки. Фотографии: Брусника

Чем кладовка отличается от келлера

Келлер (от немецкого keller — подвал, погреб) — одно из названий кладовки. Обычно специалисты на рынке недвижимости так называют отдельные нежилые помещения на первом или цокольном этажах многоквартирного дома, которые предназначены для хранения вещей.

В нормативных документах термин «келлер» не встречается, да и в народе он пока не прижился. Поэтому на сайтах застройщиков обычно пишут «кладовые» или «кладовые помещения»: так покупателям понятнее.

Когда я покупал кладовую, которую можно назвать и келлером, в документах было указано, что я приобретаю нежилое помещение с назначением «хозяйственная кладовая (внеквартирная)»
Когда я покупал кладовую, которую можно назвать и келлером, в документах было указано, что я приобретаю нежилое помещение с назначением «хозяйственная кладовая (внеквартирная)»

Сколько стоят кладовки

Цена кладовки связана со стоимостью квадратного метра жилья в квартире. На первичном рынке многие застройщики предлагают кладовки в качестве замены балконам. Мода на кладовки отчасти берется из желания девелоперов делать более мелкую «нарезку» квартир, чтобы снизить цены и выжать максимум пользы из каждого квадратного метра.

Для покупателей приобретение отдельной кладовой выгоднее тех же метров в квартире.

Например, в ЖК «Ильинские луга» от ПИК в Подмосковье в 2024 году стоимость квадратного метра кладового помещения начинается от 65 000 ₽, тогда как в квартире того же ЖК минимальная цена за квадрат — 140 000 ₽.

При среднем размере кладовки от четырех до шести квадратных метров такие объекты обходятся в несколько сотен тысяч рублей и стоят как половина машино-места в подземном паркинге.

В ЖК «Квартал Румянцево» от «Самолета» в 2024 году цены на кладовки начинаются от 239 000 ₽, или чуть больше 100 000 ₽ за квадратный метр. Источник: samolet.ru
В ЖК «Квартал Румянцево» от «Самолета» в 2024 году цены на кладовки начинаются от 239 000 ₽, или чуть больше 100 000 ₽ за квадратный метр. Источник: samolet.ru
А вот однокомнатная квартира в том же ЖК будет стоить 335 000 ₽ за квадрат. Источник: samolet.ru
А вот однокомнатная квартира в том же ЖК будет стоить 335 000 ₽ за квадрат. Источник: samolet.ru

Как купить кладовку в многоквартирном доме

Покупка кладовки ничем не отличается от сделки с другим недвижимым имуществом: квартирой, машино-местом или коммерческим помещением. Купить кладовки можно как на первичном рынке у застройщика, так и на вторичном у частных владельцев.

Покупать кладовку можно в ипотеку. Но в отличие от квартир в новостройках, использовать льготную ипотеку, например семейную, на такой объект нельзя. Не получится потратить на кладовое помещение и материнский капитал. Зато некоторые застройщики устраивают акции, когда купить кладовку можно в рассрочку, разбив сумму на несколько платежей, либо дают скидки на такие помещения при покупке квартиры.

На «Авито» нет специального раздела для кладовых помещений, их надо искать в разделе гаражей и машино⁠-⁠мест. Источник: avito.ru
На «Авито» нет специального раздела для кладовых помещений, их надо искать в разделе гаражей и машино⁠-⁠мест. Источник: avito.ru
На «Циане» кладовые — в разделе складов в категории коммерческой недвижимости. Источник: cian.ru
На «Циане» кладовые — в разделе складов в категории коммерческой недвижимости. Источник: cian.ru

Когда я покупал кладовку у застройщика, я прошел те же этапы, что и во время приобретения квартиры:

  1. Оформил договор долевого участия.
  2. Зарегистрировал его в Росреестре — вернее, это сделал застройщик.
  3. Принял кладовку: осмотрел ее, подписал акты осмотра и передачи.

Я оплачивал покупку без ипотеки, но застройщик разрешил разбить сумму на два платежа: 50 900 ₽ я внес в первые три дня после подписания ДДУ, еще 91 000 ₽ — через два месяца после первого платежа.

В моей кладовой есть электроосвещение, но нет инженерных коммуникаций — водопровода, канализации, розеток и отопления
В моей кладовой есть электроосвещение, но нет инженерных коммуникаций — водопровода, канализации, розеток и отопления
Осмотр кладовки прошел за пару минут. Стены на месте, размер соответствовал, лампочка включалась, дверь на ключ запиралась. Больше проверять было нечего
Осмотр кладовки прошел за пару минут. Стены на месте, размер соответствовал, лампочка включалась, дверь на ключ запиралась. Больше проверять было нечего

Стоит ли рассматривать кладовку как инвестицию

Некоторые рассматривают кладовку как объект инвестирования, чтобы сдавать ее в аренду или позже перепродать по более высокой цене.

Главный минус при сдаче кладовых помещений в аренду — трудозатраты. Сдавать 10 кладовок по 5000 ₽ в месяц куда сложнее, чем одну квартиру за 50 000 ₽. Кладовки надо показывать арендаторам, напоминать им про оплату, отвечать на вопросы. Это нельзя считать пассивным доходом: это полноценная работа.

Арендаторы у кладовок меняются чаще, чем у квартир, потому что с такого помещения проще съехать. Для бизнеса по сдаче кладовок это значит, что придется чаще искать клиентов, ездить на просмотры, помещения будут чаще и дольше простаивать. Это потери денег и времени.

Кладовка и квартира как инвестиции

Параметр сравненияКвартираКладовка
Ремонт после покупки для сдачи в арендуОбычно нужен хотя бы минимальный ремонтМожно сдавать без ремонта
Текущее обслуживаниеНужно следить за сантехникой, сохранностью мебели и вещейНе требует обслуживания
ЖКУНадо платитьНадо платить
Льготные программы ипотекиДоступныНет
Налоговый вычетДоступенНет
Диапазон ставки налога на имущество (конкретная ставка зависит от региона)0—0,3%0—1,5%
Минимальный срок владения для продажи без декларации и НДФЛ3 года для единственной квартиры, 5 лет в остальных случаях5 лет
Вычет из доходов при продаже до истечения минимального срока владенияДокументально подтвержденные расходы на приобретение или 1 000 000 ₽Документально подтвержденные расходы на приобретение или 250 000 ₽
Средний срок окупаемости от аренды23 года8 лет
Возможность перепродажиМожно перепродатьМожно перепродать
СпросЗависит от рынкаНизкий спрос на кладовки в новостройках в первые годы из-за невысокой заселенности домов

Кладовка и квартира как инвестиции

Ремонт после покупки для сдачи в аренду
КвартираОбычно нужен хотя бы минимальный ремонт
КладовкаМожно сдавать без ремонта
Текущее обслуживание
КвартираНужно следить за сантехникой, сохранностью мебели и вещей
КладовкаНе требует обслуживания
ЖКУ
КвартираНадо платить
КладовкаНадо платить
Льготные программы ипотеки
КвартираДоступны
КладовкаНет
Налоговый вычет
КвартираДоступен
КладовкаНет
Диапазон ставки налога на имущество (конкретная ставка зависит от региона)
Квартира0—0,3%
Кладовка0—1,5%
Минимальный срок владения для продажи без декларации и НДФЛ
Квартира3 года для единственной квартиры, 5 лет в остальных случаях
Кладовка5 лет
Вычет из доходов при продаже до истечения минимального срока владения
КвартираДокументально подтвержденные расходы на приобретение или 1 000 000 ₽
КладовкаДокументально подтвержденные расходы на приобретение или 250 000 ₽
Средний срок окупаемости от аренды
Квартира23 года
Кладовка8 лет
Возможность перепродажи
КвартираМожно перепродать
КладовкаМожно перепродать
Спрос
КвартираЗависит от рынка
КладовкаНизкий спрос на кладовки в новостройках в первые годы из-за невысокой заселенности домов

Кроме того, если кладовок у одного собственника несколько и все они в аренде, налоговая может квалифицировать это как предпринимательскую деятельность. Самозанятость здесь не подойдет — нужно регистрировать ИП и платить больше налогов на УСН, АУСН или патенте.

Можно ли купить кладовку в ЖК без квартиры. Можно, поскольку кладовка — самостоятельное нежилое помещение.

Например, моя расположена в соседнем доме. А некоторые знакомые купили в ЖК кладовки, но не квартиры.

Можно ли сдавать кладовку в аренду. Да, можно, и она окупится быстрее квартиры.

Например, покупка кладовки на вторичном рынке обойдется в 495 000 ₽, а аренда такого объекта — в 5000 ₽ в месяц. Время окупаемости — чуть больше восьми лет, не считая прироста стоимости кладовки. В случае покупки квартиры инвестиции вернутся примерно через 23 года.

Можно ли жить в кладовке многоквартирного дома. В кладовой разрешено хранить только вещи. Поскольку она не относится ни к одному виду жилых помещений, жить в ней нельзя.

Но в интернете встречаются объявления о продаже кладовок, переделанных в койко-места. Покупателям предлагают ходить в общий туалет в холле подъезда, а душ не предусмотрен. Также можно найти рассказы людей, которые в кладовках живут, а мыться ходят в соседний фитнес-клуб. Назвать это нормальной жизнью сложно, а еще соседи могут пожаловаться в полицию или управляющую организацию — и проблем не избежать.

Как сэкономить при покупке кладовки

Проще всего сэкономить на кладовке тем, кто планирует купить жилье в том же комплексе. Застройщики часто предлагают кладовки в подарок, дают беспроцентную рассрочку либо позволяют разбить платеж, как в моем случае.

Вот еще способы сэкономить:

  1. Следить за стартом продаж кладовок, чтобы приобрести небольшие — размером два-три квадратных метра. Они дешевые, их раскупают быстрее.
  2. Купить кладовку на этапе котлована: будет дешевле, чем уже готовая.
  3. Скооперироваться с соседями и взять кладовую в долевую собственность. Это возможно: как и в случае с квартирой, в документах будут прописаны доли и их собственники.

Что важно знать при покупке кладовки

Дадут ли налоговый вычет. Нет, налоговый вычет можно получить только на строительство или приобретение жилой недвижимости: дома, квартиры, земельного участка под жилье  . Кладовка к жилым помещениям не относится.

Нужно ли платить коммуналку. Нужно, и размер платы за ЖКУ зависит от оснащения кладовки. Например, у меня только лампочка, поэтому я плачу за свет, а еще за содержание и ремонт по количеству квадратных метров. Тариф тот же, что и для квартиры.

Еще приходится платить за ресурсы на общедомовые нужды: отопление, электричество, воду и водоотведение.

В 2024 году каждый месяц за кладовку 3,3 м² я плачу 278 ₽, а в 2021 году платил всего 131 ₽
В 2024 году каждый месяц за кладовку 3,3 м² я плачу 278 ₽, а в 2021 году платил всего 131 ₽

Что нельзя хранить в кладовке. Взрывоопасные вещества и материалы, легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, масла, баллоны с горючими газами и под давлением, пиротехнику.

Еще в кладовках многоквартирных домов нельзя хранить автомобильные шины  и мебель  , хотя часто это основная причина покупки такого помещения. Но контролировать такие запреты трудно, так как кладовка — частная собственность и без разрешения владельца туда не заглянешь.

В рекламе застройщики и продавцы недвижимости до сих пор публикуют фото кладовок с покрышками. Когда мы покупали кладовку, застройщик тоже так делал, но после вопросов потенциальных покупателей быстро поменял изображение. Источник: megapolis-rielt.com
В рекламе застройщики и продавцы недвижимости до сих пор публикуют фото кладовок с покрышками. Когда мы покупали кладовку, застройщик тоже так делал, но после вопросов потенциальных покупателей быстро поменял изображение. Источник: megapolis-rielt.com
Аватар автора

Александр Харыбин

эксперт по инвестициям в недвижимость

Страница автора

Вложения в кладовку под аренду дадут около 10% годовых

Кладовки в 2024 году сдают в аренду за суммы от 5000 до 10 000 ₽. Если купить кладовку за 700 000 ₽ в новом современном доме и сдавать ее за 7000 ₽, получится 10% доходности, что неплохо. Я не могу назвать это вложение выгодным, но в целом его можно рассматривать.

При выборе кладовки под аренду я бы советовал смотреть на три вещи:

  1. Насколько дом заселен. Чем больше людей, тем лучше — выше спрос.
  2. Какие в доме квартиры. Если там трех- или четырехкомнатное жилье, кладовки понадобятся немногим: в квартире достаточно места. А если много маленьких студий, вопрос с кладовкой становится для жильцов очень острым — спрос будет выше. Жильцы квартир до 20 м² будут платить по 7000 ₽ за аренду кладовки, для них это нормальный вариант.
  3. Площадь кладовки. Три-четыре квадратных метра — это оптимально. Двух слишком мало, а свыше четырех не стоят той доплаты, которую возьмет застройщик.

Я бы поспорил с мнением, что из кладовки чаще «выезжают», так как если арендатор уже разложил свои вещи, их обычно становится все больше, и потом деть их уже просто некуда. Разве что снимать другую кладовку, но тогда какой смысл прекращать аренду этой, учитывая, что все они примерно одинаковы?

Сравнивать доходность кладовок с депозитами и акциями можно только в моменте. В 2024 году депозит дает доходность больше, но она в любой момент может снизиться. Фондовый рынок тоже выше по доходности, но это риск, а еще необходимо разбираться в торговле акциями. В общем, кладовка под аренду — надежный вариант со стабильным небольшим доходом.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Как вам идея с покупкой кладовки под сдачу?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Купил квартиру и кладовку в строящемся доме в Казани. Цена за квадратный метр отличается довольно сильно: квартира - около 200 000 за квадратный метр, кладовка - чуть больше 30 000 за квадратный метр. Площадь кладовки около 6.5 квадратов, заплатил примерно 200 000. Как и с квартирой, заключил ДДУ и застройщик зарегистрировал помщение в Росреестре.

Кладовка располагается на -1 этаже, с одной стороны парковка, с другой - кладовки. На этот этаж ходит лифт, удобно будет добираться.

Из возможных минусов:
- в кладовке только лампочка, нет розетки. Не получится, например, купить две кладовки и оборудовать одну под мини-мастерскую.
- под потолком могут проходить коммуникации (разные трубы и прочее), а могут не проходить. На этапе покупки неизвестно, в каких кладовках они будут (или застройщик хитрит и не говорит). Постарался угадать и купить ту, где не будет никаких труб. Трубы в кладовке означают повышенный риск затопления, также надо будет предоставлять доступ УК для обслуживания и во время аварий.
- кладовка на цокольном этаже, нет отопления. Возможно, будет повышенная влажность. Поэтому нельзя будет хранить вещи, чувствительные к низким температурам и влажности.
- нет никакой отделки, но это не проблема для меня, можно покрасить светлой краской прямо поверх кирпича и поставить стеллажи и вкрутить крюки в стены.

Для покупки кладовки завёл кредитную карту с льготным периодом на покупки 1 год. С этим ошибся - после заключения ДДУ деньги надо было перевести на эскроу счёт самому (а не покупать кладовку платежом через терминал, как я думал), поэтому банк взял коммисию за перевод с кредитной карты (около 12 000), плюс к этому, льготный период в 1 год действует только на покупки, не на переводы. Для переводов он 2 месяца. Если бы покупал сейчас, взял бы отдельную ипотеку на кладовку.

Несмотря на недостатки, если бы были свободные деньги, купил бы ещё одну кладвку в этом же ЖК и парковочное место рядом - на вырост.

3
Автор статьи

NarrowVictory, с ипотекой на кладовку, как по мне, дольше возиться с документами. Получить одобрение, заключить договор с банком, возить документы о собственности в банк- потом из банка доки в МФЦ (Росреестр) и обратно, после выплаты ипотеки снимать обременение на собственность после закрытия ипотеки (тоже с заездом в банк и МФЦ). Проще с обычным потребкредитом, т.к. база покупки небольшая, то и переплата невелика. Разница в деньгах не стоит затраченного времени, имхо.

0
Герой

NarrowVictory, можно демонтировать лампочку с патроном и оттуда пустить провода

0

Ivasic, Там проводка рассчитана на лампочки только. Да и УК будет против таких манипуляций.

2
0

Тема интересная, но не ясно как обстоят дела с затратами на владение.
Кладовка - это уже коммерческая недвижимость, а значит электричество и тепло по коммерческим ценам будут?

1
Автор статьи

Гладиоус, в моем кейсе 278 рублей в месяц за объект 3,3 кв. м — в статье приложил скриншот квитанции.

1

Гладиоус, сейчас столько альтернативных ламп, я не подключаю счетчик в кладовой. Очень не хочу связываться с лишними счетами на оплату))

1

Гладиоус, насколько знаю, кладовка - это не коммерческое помещение. В моём ЖК в уже построенных домах за кладовку в 5-6 квадратов коммуналка до 500 рублей в месяц, насколько знаю. Это без тепла, потому что отопления там нет.

1
0
Герой

Москва, очень смущают меня видео из районных пабликов, где каждую зиму у нескольких новых домов в каком-нибудь ЖК прорывает трубы и топит подвальные помещения с машиноместами и кладовками. Каждый раз думаю о том, сколько имущества у людей пострадало :(

1
Автор статьи

blackrabbbit, тоже регулярно такое вижу. Тут спасают стеллажи и не хранить что-либо на полу и нижней полке, и что-то, что может отсыреть тоже. Про все прорывы, которые видел по чатаи разных ЖК, вода поднималась по щиколотку максимум.

1

blackrabbbit, еще могут быть крысы, у моей жены в ЖК у соседей в кладовке такие бегали =(((

1
0

Раздумываю над покупкой кладовки под сдачу и личное пользование (в основном). Искала в Москве в пределах МЦК, цены кусаются( не понимаю насколько ликвидно помещение ценой 1-1,5 млн и площадью 4 м2. Пока думаю... Удобная штука, когда снимаешь квартиру и не хочешь все в ней держать.

1
0
Герой

А почему в кладовой нельзя хранить резину и мебель? По поводу резины, предположу, что выделяются вредные вещества, но вот мебель почему?

0

Helg, резину точно потому что при горении она выделяет крайне токсичные вещества и сильно дымит. Мебель, думаю, тоже попадает в какую-то статью пожароопасности.

0
0

Мне кажется кладовки рекламируют горе инвесторы ибо повелись на лекции чудоватого блогера. Они на фиг никому не нужны. Ибо это хранение хлама за деньги. у вас коммуналка 300-1000 и затраты на содержание от 1000 до 2000 руб. В том. В том же пике кладовка стоит миллион, а место на паркинге от 700. Во втором случае у вас и место для авто есть и место под вещи. Все остальное - неумещающееся хламье должно отъехать на ближайшую помойку

0

Сергей, именно, это полный не ликвид, потом не продадите

0
0

Я бы купила рядом с домом, но нет рядом. Хотя квартира двухкомнатная, но шины...

0

Дарья, сдавайте на хранение, у шиномонтажек бывает такая опция

1

Зеленая Фея, да правильно, просто шины это до кучи уже, так хлама хватает))

0

Дарья, вот я мечтаю для хлама) вернее для сезонных вещей и на случай срочного переезда место иметь. Но хочется поближе к метро, к дому, а это сразу очень дорого и выбора почти нет🥲

1

Дарья, снимите гараж. Это удобней.

0

Сергей, гараж будет далеко от дома, а кроме шин хочется ещё хлама добавить)))

0
0

Почему про машиноместо в статью не добавили?

0

Сообщество