В 2005 году я унаследовал комнату в маленьком поселке под Мурманском. Не думал, что она станет источником проблем.

Сначала казалось, что комнату удастся продать, но ее состояние и дом, в котором она располагалась, оказались настолько плачевными, что это стало непосильной задачей.

В статье расскажу, как я избавлялся от неликвидной недвижимости, как договаривался с судебными приставами и сколько на это потратил.

Как мне досталась комната

Я родился в Мурманске. Мой отец был неблагонадежной личностью и совмещал в себе уверенную бесхарактерность и тягу к алкоголю. В итоге, когда умер дед, родители под благовидным предлогом разъехались: отец переехал ухаживать за моей бабушкой, своей матерью, которой без деда стало тяжело жить. Потом мы с матерью и вовсе уехали в другой город. Никаких особо хороших воспоминаний, связанных с отцом, у меня не было, потому переезд меня не сильно огорчил.

Потом умерла и бабушка. Квартира в Мурманске полностью отошла отцу. Какое-то время мы изредка созванивались, а потом он пропал на длительное время. А когда объявился, выяснилось, что он то ли пропил квартиру, то ли отписал ее черным риелторам, что, в общем-то, одно и то же, либо каким бы то ни было другим способом ее потерял. И теперь живет в комнате в небольшом поселке под Мурманском с населением 700 жителей, которую ему эти «черные риелторы» предоставили.

Несложно догадаться, что все это закончилось грустно. В 2005 году нам позвонили. Я поднял трубку — на другом конце провода была пожилая женщина, которая сообщила, что мой отец умер. На тот момент мои отношения с отцом охладели настолько, что, когда мать вернулась с работы, я просто забыл ей об этом сказать и вспомнил только через час.

После отца осталось наследство — его комната, а точнее доля ½ в двухкомнатной квартире.

Это была обычная двухкомнатная квартира, не коммуналка. Во второй половине проживал такой же любитель выпить. Как были точно поделены места проживания, я не знал и не знаю до сих пор. Это и не важно. Я не уверен, что можно выделить доли в натуре в таком помещении. Да и заниматься оба собственника этим не собирались.

Второй собственник впоследствии тоже умер. Его сын и наследник также жил в этой квартире, все время пил и не платил за коммуналку.

На тот момент мне было 13 лет, и я не мог самостоятельно принять наследство или отказаться от него.

Стоило задуматься: если человека по мошеннической схеме выселили в некую квартиру, в ней нет ничего ценного. Однако наши родственники из Мурманска заверили мать, что помогут с продажей и от недвижимости ни в коем случае нельзя отказываться. Тем более от такой «ценной», как в Мурманской области.

Мама прислушалась к ним и приняла за меня наследство. При этом ни дом, ни квартиру на тот момент никто не видел. Все обещания помощи вскоре забылись, и мы остались с долей в квартире в маленьком поселке.

Какие проблемы были с той комнатой

Проблемы начались примерно через год, когда пришли первые налоги. Мама почему-то решила, что если их игнорировать и ничего не платить, то они сами по себе исчезнут. Примерно то же самое убеждение применялось и к коммуналке. Это был абсолютно безрассудный подход, но он себя оправдал. Как — расскажу чуть ниже.

Долгое время мы вообще ничего не предпринимали, а счета от налоговой продолжали приходить. Счета приходили, мы ничего не платили, но и санкций никаких не было. Так прошло несколько лет, пока я не окончил школу.

Продажа квартиры откладывалась в долгий ящик по нескольким причинам:

  1. В 2005 году у нас был еще очень плохой интернет, а из сайтов по продаже недвижимости мы знали только «Бюллетень недвижимости». Не уверен, что там были квартиры в поселках под Мурманском. Не уверен, что они там есть и сейчас.
  2. Лично продавать квартиру — значит ехать в город, заниматься этим, подписывать документы. На тот момент моя мама не могла позволить себе брать отпуск за свой счет, тем более на длительный срок.
  3. Денег у нас было впритык. От места, где мы жили, сутки на поезде до Мурманска. И это в один конец. Самолет мы не могли себе позволить.

К сожалению, сейчас на «Циане» нет схожих объектов с теми, что продаются в поселке, где у меня была доля. Из тех объявлений, что я когда-то видел, двухкомнатная квартира в приличном состоянии стоит около 350—380 тысяч рублей. Моя доля стоила примерно 30 тысяч, поскольку это был барак 60-х годов в очень плохом состоянии. Но главная проблема была не в местоположении, а в соседях и долгах. Квартира была непригодна для проживания хоть сколько-нибудь адекватного человека.

Изначально проще всего было попытаться продать долю второму собственнику, пока он еще был жив. Но мы ему это даже не предлагали — ведь ему вместе с долей моего отца добровольно пришлось бы взять на себя оплату второй половины счета за ЖКУ. А он и свою часть не платил, и при этом жил в квартире один. Вряд ли его бы заинтересовало наше предложение. Когда он умер и кто унаследовал эту долю, мы не знаем. Мы не знали, что делать со своей, а чужая нам и подавно не была нужна.

Отказ от комнаты в пользу государства

Со временем нас начала нервировать эта ситуация, и мы стали искать, как решить этот вопрос. Я не помню, пытались ли мы продать долю в тот период, но в какой-то момент появилась идея отказаться от имущества в пользу государства. Задача оказалась нетривиальной.

На тот момент мы жили в небольшом городе в Ленинградской области. Никто из местных юристов был не в состоянии подсказать, как это сделать. Впрочем, юристов в том городе было всего два. Они оба зачитывали нам подходящую, по их мнению, статью из гражданского кодекса, а потом просили 500 Р.

Это был 2010 год, я учился на юридическом факультете в Петербурге. Думал, что, возможно, преподаватели или сокурсники мне смогут подсказать верный алгоритм действий, но в университете лишь разводили руками. В интернете такой информации не было.

В администрации того поселка в Мурманской области также не смогли предоставить информацию.

Насколько мне известно, и сейчас такие случаи не очень часты, поэтому я понимаю и юристов, и преподавателей. Только в 2015 году появился приказ Минэкономразвития о том, как принимать на учет бесхозяйные недвижимые вещи, то есть недвижимость, от которой отказался собственник. Там описана процедура, как ставятся такие помещения на учет и куда нужно обращаться. В тот момент, когда я учился, ничего этого не было, поэтому никто об этом не знал.

Тогда мы снова отложили проблему в долгий ящик.

Несостоявшаяся продажа

Со временем я вернулся к проблеме уже самостоятельно. Я понимал, что комната — это дамоклов меч, который висит над моим кошельком: рано или поздно мне придется платить по счетам.

В 2015 году я решил написать в риелторскую контору в Мурманске и посмотреть, что из этого выйдет. Выбрал первую попавшуюся, которая предлагала выкуп квартир и долей, и описал проблему. Мне быстро ответил один из риелторов. Он пообещал съездить на объект, посмотреть и оценить квартиру.

Через несколько дней он прислал сообщение следующего содержания: «Добрый день. Был сегодня в вашем городе. Взял квиташки. Задолженность превышает стоимость квартиры, поэтому нам неинтересно покупать вашу долю. Всего наилучшего. Сергей».

Я понял, что все совсем плохо.

Квитанций было несколько, но все они были с долгами. На фото — одна из них. Сейчас у меня уже хорошая зарплата, и 50 000 <span class=ruble>Р</span> выглядят скорее неприятностью, а не трагедией. Но на тот момент для&nbsp;меня это была внушительная сумма
Квитанций было несколько, но все они были с долгами. На фото — одна из них. Сейчас у меня уже хорошая зарплата, и 50 000 Р выглядят скорее неприятностью, а не трагедией. Но на тот момент для меня это была внушительная сумма
Все эти квитанции и суммы долгов за ЖКХ меня очень сильно расстраивали
Все эти квитанции и суммы долгов за ЖКХ меня очень сильно расстраивали

Этот же риелтор скинул фото квартиры. Я увидел ее в первый раз в жизни и сразу понял, почему даже без долгов ее было бы крайне сложно продать. Риелтор сделал фотографии на не очень хорошую камеру, и в итоге получилась картинка, как из фильмов Балабанова. Я каждый день сокрушался и спрашивал мать, зачем она приняла такое наследство.

Я нашел телефон УК на их сайте и позвонил. После общения с местной управляющей компанией я узнал, что сейчас в квартире живет какой-то алкаш со своей сожительницей. Все время пьет водку и не платит за коммуналку.

Вход в квартиру. Выглядит жутко, но на этом фото все еще есть надежда на то, что внутри просто живет старичок или бабушка, у которых нет денег на ремонт или новую квартиру. По-моему, весьма типично для&nbsp;подобных поселков
Вход в квартиру. Выглядит жутко, но на этом фото все еще есть надежда на то, что внутри просто живет старичок или бабушка, у которых нет денег на ремонт или новую квартиру. По-моему, весьма типично для подобных поселков
А вот на этом фото надежд уже никаких не осталось. Мусор на полу и пакет на окне говорят сами за себя. Хотя здесь сложно выделить что-то одно. Весь интерьер «прекрасен»
А вот на этом фото надежд уже никаких не осталось. Мусор на полу и пакет на окне говорят сами за себя. Хотя здесь сложно выделить что-то одно. Весь интерьер «прекрасен»
Качество фото удручающее, но это единственные изображения квартиры, которые у меня есть
Качество фото удручающее, но это единственные изображения квартиры, которые у меня есть

Неудавшееся дарение

Я понял, что продать эту квартиру ни при каких условиях не получится, только если не случится чудо и дом не расселят. Я проверил по адресу на сайте «Реформа ЖКХ» и понял, что этого не случится: капитальный ремонт будут делать только в 2041—2043 годах. Дом выглядит так, будто вот-вот развалится, но по факту он не такой уж и старый — 1964 года постройки.

Тогда у меня появилась идея подарить комнату.

Дом выглядит так, будто вот-вот развалится. Но капремонт в нем будет только через 20 лет. Так что такое состояние жилого фонда, по мнению местных властей, абсолютно нормальное
Дом выглядит так, будто вот-вот развалится. Но капремонт в нем будет только через 20 лет. Так что такое состояние жилого фонда, по мнению местных властей, абсолютно нормальное

Я выставил квартиру на «Дарударе». Это сайт, на котором можно бесплатно отдать, то есть подарить, самые разные вещи. Я подумал, почему бы не отдать квартиру.

Сразу нашлось много желающих, но почти все они находились в Санкт-Петербурге. Я поставил условие: одаряемый оформляет документы, а я выплачиваю задолженность по коммуналке. Количество желающих сразу уменьшилось: большинство хотело, чтобы я все сделал сам и просто отдал долю человеку. Я не принципиальный, но хотел, чтобы одаряемый что-то тоже сделал, например взял на себя всю волокиту с дарением в другом городе. Мне нужен был человек, который смог бы оформить документы, найти представителя для меня и имел связи в Мурманске, чтобы зарегистрировать сделку на месте.

В конце концов нашлись люди, которые были согласны на это. Я честно предупредил о состоянии квартиры, но молодая пара думала, что будет ездить на север отдыхать, и наивно считала, что сможет все там облагородить. Я не стал разубеждать.

Понимаю, что я пытался перекинуть свои проблемы на других людей, но иного выхода я в той ситуации не видел и не вижу до сих пор.

Такой неликвид — это как проклятие. Его нельзя снять, можно только перевести на кого-нибудь еще.

Я живу в Петербурге, в 1337 км от Мурманска, поэтому попросил представлять мои интересы одного из родственников, который жил там. Это был сын той самой женщины, которая еще в 2005 году обещала помочь матери с продажей. Но она закатила жуткую истерику, когда я просто попросил ее сына сходить в МФЦ с доверенностью от меня и подписать дарственную. Нам тоже не хотелось с ними связываться, но другого выхода не было. А потом и та пара, которая хотела принимать дар, пропала. Видимо, одумались.

В общем, попытка дарения также окончилась неудачей.

Полулегальный договор займа

Прошло еще два года, и в 2017 году мы с матерью снова вернулись к проблеме с долей. Коммуналка капала, налоги тоже, мы это понимали и искали выход. Мы сели, поговорили и решили еще раз обратиться к риелторам.

В этот раз мы нашли других риелторов, и нам с ними повезло. Новый риелтор помог разработать план, как избавиться от неликвидной доли. Суть схемы заключалась в следующем:

  1. Мы заключаем с ним задним числом фиктивный договор займа на 100 000 Р. Обеспечение по этому договору — та самая доля в квартире. То есть в случае неуплаты я якобы обязался передать риелтору это имущество. Заключить подобный договор просто, так как договор займа не подлежит обязательной регистрации. Его можно заверить у нотариуса, но только по желанию сторон. У нас такого желания, конечно же, не было.
  2. Потом я якобы не заплатил по этому долгу, а следовательно, доля переходит к нему.

Такую схему выбрали, чтобы не платить налог при дарении недвижимости. Если дарить долю не близкому человеку, то одаряемому придется платить налог с дарения.

За эту сделку нам пришлось заплатить риелтору 50 000 Р.

Мы заключили договор дистанционно. Сперва риелтор подготовил весь пакет необходимых документов и отправил их мне. Документы были такие:

  1. Договор займа, обеспечением по которому выступала моя доля в квартире. Сумма договора должна быть приличной, чтобы никто не усомнился, что все законно. Условно, если кто-то занял 5000 Р и заложил под это квартиру, то к такому договору могут возникнуть вопросы.
  2. Соглашение об отступном, в котором мы декларировали, что пришли к следующему: долг я не выплатил, значит, квартира отходит риелтору и в суд идти не нужно.

Я подписал документы и отправил их обратно риелтору. Еще приложил свои документы, в частности свидетельство о вступлении в наследство.

Оригиналы документов риелтор вернул мне после того, как зарегистрировал на себя право собственности. Долги по коммунальным платежам его не очень волновали, так как по закону они не переходят на нового собственника.

Когда риелтор отписался, что право собственности зарегистрировано на него, мы проверили выписку из ЕГРН. Все оказалось действительно так. Я больше не был собственником той комнаты.

Я так и не понял, зачем риелтору нужна была эта доля. Он хотел то ли прописывать, то ли селить туда мигрантов. Но это и не важно. Я избавился от раздражающего неликвида и был этому рад.

Так выглядел наш договор займа. Пункт об обеспечении выделен желтым
Так выглядел наш договор займа. Пункт об обеспечении выделен желтым
Соглашение об отступном
Соглашение об отступном

Привет из прошлого

Спустя полтора года, летом 2019 года, я нашел высокооплачиваемую работу и стал активно пользоваться несколькими банковскими картами. Однажды мы с женой что-то покупали, и я оплачивал покупку картой. Прикладываю карточку — операцию отклоняют. Это было странно: я отчетливо помнил, что на карте около 90 тысяч рублей. Я расплатился другой картой и решил, что перепутал что-то.

Я пришел домой, вспомнил о случае в магазине и зашел в «Сбер-онлайн». Когда подгрузились данные, мне стало нехорошо. Все счета на Сбербанке были арестованы. С зарплатной карты было списано 74 000 Р.

Я сразу понял, в чем дело: снова эта квартира добралась до меня!

Особенно раздражало, что я не сделал ничего для того, чтобы ее получить. Но проблемы не хотели меня покидать.

Я узнал, что деньги списали по исполнительному листу. Я нашел свое исполнительное производство на сайте ФССП. Там же были данные пристава.

Я позвонил в их участок и поговорил с приставом, которая вела мое дело. Она отнеслась с пониманием к проблеме и помогла обжаловать решение суда: объяснила все детали дела, сориентировала по срокам, выслала копию приказа и исполнительного листа, а также рассказала, как можно приостановить производство. Однако предупредила, что если я быстро не решу вопрос с УК, она закроет мне выезд за границу. Это было плохо, поскольку через месяц у меня уже был запланирован отпуск в Европе. Переписывались мы с ней в «Вотсапе».

Я сразу же направил в суд заявление об отмене судебного приказа.

К счастью, с УК, по иску которой и списывались деньги, мне удалось связаться по телефону. Выяснилось, что новый собственник — тот самый риелтор, которому теперь принадлежала доля, — не сообщил в управляющую компанию и паспортный стол, что он новый хозяин. УК по-прежнему считала владельцем меня и продолжала начислять коммуналку, хотя я уже полтора года перестал быть собственником этого жилья. Общались мы как с приставами, так и с юридическим отделом УК продуктивно, без лишних нервов.

Я обсудил все по телефону с юрисконсультом УК — еще раз описал ситуацию и изложил свои аргументы: взыскать долги по ЖКХ по закону можно только за три последних года — таков срок давности. Я уже полтора года из этих трех не владею квартирой, поэтому взыскать за все три года с меня нельзя. Только за полтора.

После перерасчета вышло, что я должен был заплатить 53 000 Р. Поскольку с моего счета списали 74 000 Р, то 21 367 Р мне в итоге вернули как переплату. Думаю, если бы я не сказал об исковой давности, то, вероятно, с меня взяли бы всю сумму.

УК также сразу же обратилась в суд с заявлением о прекращении производства в связи с примирением сторон.

Не знаю, почему УК не озадачилась взысканием задолженности ранее, но в любом случае меня это спасло от еще больших затрат. Можно сказать, что я легко отделался.

Изначально по исполнительному листу с меня должны были взыскать 129 111 Р. Но поскольку на карте у меня было около 90 000 Р, то наложить арест на всю сумму сразу не могли. 129 111 Р — только половина от общего долга за коммунальные платежи в квартире. Вторая часть долга осталась на наследниках второй доли.

Тогда же я уплатил долг по налогам за эту долю — около 7000 Р. И, надеюсь, навсегда закрыл этот квартирный вопрос.

УК прислала мне длинный документ, где были отображены все мои долги. Мне очень повезло, что УК не обратилась в суд раньше, иначе все было&nbsp;бы гораздо хуже
УК прислала мне длинный документ, где были отображены все мои долги. Мне очень повезло, что УК не обратилась в суд раньше, иначе все было бы гораздо хуже

Запомнить

  1. Не всякая недвижимость хороша и ликвидна, от некоторых объектов лучше сразу отказаться.
  2. Дважды подумайте, прежде чем вступать в наследство. Многие люди ничего стоящего после себя не оставляют.
  3. Не нужно полагаться на обещания помощи от других людей в ситуациях, которые могут обернуться большими потерями. Родственная помощь или связи могут не сработать.
  4. Мне удалось скрываться от налоговой и УК довольно длительное время, но полагаю, что в нынешних реалиях делать это уже намного сложнее. Лучше все долги платить вовремя.
  5. Читатели! Пожалуйста, вступайте в наследство осторожно, чтобы не получилось как у меня.