Как унаследовать квартиру, которая была в совместной собственности?

У нас с мамой была квартира в совместной собственности. Мама умерла, я ее единственный наследник.

Нотариус уверяет, что надо выделить долю и только потом наследовать. Но я думаю, он говорит так специально, чтобы получить свою комиссию с этой доли.

Можно ли унаследовать квартиру, не выделяя долю? Как выгоднее с точки зрения расходов на нотариуса и НДФЛ с продажи квартиры?

Нотариус прав: чтобы вы смогли вступить в наследство, надо сначала выделить долю. Расскажу подробнее почему.

Что такое совместная собственность и как она появляется

Имущество может принадлежать одновременно двум или нескольким собственникам — это называется правом общей собственности. Общая собственность может быть общей совместной или общей долевой — зависит от того, выделены доли в имуществе или нет.

По умолчанию общая собственность оформляется как общая долевая. Например, мама и совершеннолетняя дочь покупают квартиру и оформляют ее на двоих — по ½ каждому.

В совместную собственность имущество оформляют только в некоторых случаях, которые предусмотрены законом. Например, члены фермерского хозяйства могут владеть имуществом на праве совместной собственности, если не заключат соглашение, в котором определят другой порядок.

Другой, самый распространенный, вариант — совместная собственность супругов. Все имущество, нажитое в браке, принадлежит супругам на праве совместной собственности, если они не заключили брачный договор, где оговорили другие условия. То есть если один из супругов купил квартиру и оформил ее на себя, то она все равно находится в совместной собственности супругов. При условии, что нет брачного договора.

Вы не написали, как именно приобрели квартиру. Думаю, что, скорее всего, вы с мамой ее приватизировали. В самом начале приватизации жилья местные власти иногда передавали квартиры гражданам без выделения долей — просто вписывали в договор некорректную формулировку «передать гражданам таким-то квартиру в собственность».Поскольку доли в договоре не были определены, получалось, что жилье передавалось в совместную собственность.

Почему нельзя вступить в наследство, пока вы не выделите доли

Нотариус выдает документы по утвержденным законом формам. У свидетельства о праве на наследство тоже есть такая форма. В свидетельстве нотариус указывает объект наследования, а для этого нужны его характеристики, чтобы идентифицировать объект: адрес, метраж и прочее. Если вы не выделите долю, нотариус не сможет описать, что именно вы наследуете.

Вы не можете унаследовать всю квартиру, ведь часть ее и так принадлежит вам. Но вы не можете унаследовать и долю, потому что она не определена правоустанавливающими документами. Поэтому долю сначала необходимо выделить.

Если вы выделите долю, нотариус спокойно выдаст вам свидетельство о праве на наследство по закону на ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру. А вторая половина будет принадлежать вам на основании того документа, по которому вы с мамой когда-то приобрели квартиру, и на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе.

Как выделить долю

Чтобы оформить право собственности на долю в совместном имуществе, вам надо обратиться к нотариусу, который ведет наследственное дело. Вы подаете ему заявление, в котором просите выдать вам свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе. Подтвердить, что имущество принадлежало вам и маме совместно, вы сможете документом, на основании которого приобрели квартиру.

Еще нотариус должен выдать вам свидетельство о праве на наследство по закону. Основаниями для возникновения права собственности на целую квартиру будут три документа:

  1. Изначальный правоустанавливающий документ, например договор приватизации.
  2. Свидетельство о праве собственности на долю.
  3. Свидетельство о праве на наследство.

После этого вы сможете зарегистрировать право собственности на всю квартиру.

Что будет с НДФЛ при продаже квартиры

Если на момент продажи вы владели квартирой не менее установленного минимального срока, платить НДФЛ не придется.

Для недвижимого имущества, которое вы получили по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, по договору пожизненного содержания с иждивением, в результате приватизации, а также если это единственное жилье, минимальный срок владения — три года. В остальных случаях этот срок составляет пять лет.

Отсчет срока владения всей квартирой в вашем случае будет идти с момента первоначальной регистрации за вами права собственности, а не с момента, когда вы унаследовали долю.

Если вы владели квартирой три года или пять лет — в зависимости от основания, — доход от ее продажи не будет облагаться налогом. Если требование к минимальному сроку владения не выполнено, придется уплатить налог. Но вы можете его уменьшить — мы рассказывали, как это сделать.

Есть нюанс: налоговая может не разобраться и посчитать срок владения с момента, когда вы зарегистрируете выделенную долю, которую унаследовали. В этом случае можете сослаться на письма Минфина. В них ведомство разъясняет, что момент, когда у участника общей собственности на имущество возникает право собственности, — это дата, когда он впервые его зарегистрировал. А не когда повторно оформил право собственности из-за изменения состава собственников и размера их долей.

Что в итоге

При наследовании нотариусу нужно описать наследуемую долю. Если вы ее не выделите, он не сможет это сделать.

Чтобы выделить долю, вам надо подать нотариусу заявление о выдаче свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе.

Уплата и размер НДФЛ будет зависеть от срока, в течение которого вы владели имуществом.


Получали наследство? Были проблемы или все прошло гладко? Поделитесь опытом:

Нет, так как долю можно делить или передавать третьему лицу без уведомления остальных совладельцев. Если не прав, юристы, поправьте.

0

Владимир, не юрист, но поправлю: владельцы других долей получают преимущественное право покупки реализуемой доли.

1

Совершенно верно, 10 лет назад занимался тем же самым. Единственным документом на квартиру был акт приватизации 1992 года. Пришлось выделять 4 разных доли, получать на них свидетельства о собственности, а потом через дарение объединять в одну долю

0

Лично намумукалась не с одним наследством, поэтому опыт богатый. Прежде чем начать оформлять наследство - сначала надо обязательно выяснить можно ли сделать все как ВАМ нужно у ЭТОГО конкретного нотариуса.
Не буду здесь писать про все пережитые ситуации, напишу на тему долей: после смерти моего папы мы с мамой не хотели нарезать все наследуемое на доли (мне и маме), а хотели все оформить сразу на меня. Несколько нотариусов мне заявляли, что мама не может отказаться от обязательной супружеской доли при наследовании - якобы это будет нарушением Семейного Кодекса. Но внезапно другой нотариус без проблем оформила отказ мамы от наследства и все наследство приняла я.
Я это пишу не на тему данной статьи о выделении долей, а про то что невозможно у одного нотариуса - без проблем проходит у другого. Но тут самое сложное - надо понимать это ДО начала оформления наследства у нотариуса, т.к. поменять его уже потом будет нельзя.

0

Кстати, так мы попали с одним из первых наследств - нотариус не захотела оформлять нам все по соглашению (были несколько равнозначных по цене объектов), а нарезала во всем доли и пришлось мне потом долго бегать с оформлением, договорами дарения долей и прочей фигней. Хотя моя знакомая прекрасно оформила наследство таким соглашением без всяких долей

0

Подайте заявление нотариусу. После шести месяцев нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство. Если откажет, обращайтесь в суд с иском о признании права собственности в порядке наследования. НИ КАКИЕ ДОЛИ ВЫДЕЛЯТЬ НЕ НАДО. ПОЛНЫЙ БРЕД. ТЕМ БОЛЕЕ В КВАРТИРЕ ТЕХНИЧЕСКИ НЕЛЬЗЯ ВЫДЕЛИТЬ ДОЛЮ В НАТУРЕ.

0

Дмитрий, не обязательно выделять долю в натуре. В данном случае будут идеальные, а не реальные доли. Суд это хорошо, но на что именно он должен будет признать право собственности?

0

В таких случаях (приватизация) после смерти одного из собственников доли определяются автоматически (по факту смерти), не нужно ничего выделять. Нотариус должен выдать только свидетельство о праве на наследство на долю умершего.
Доли выделяются в ситуации с общим имуществом супругов. И там нет варианта - выделять или нет, нотариус всегда выделяет долю пережившего супруга и выдаёт свидетельство о праве на долю в общем имуществе + свидетельство о праве на наследство.
Выделять долю в общем имуществе супругов или нет зависит от способа приобретения этого имущества.

0

Ирина, а что нотариус напишет в свидетельстве? Вы говорите, что нотариус должен выдать только свидетельство о праве на наследство на долю умершего — так доли-то нет до выделения, что именно наследуется?

0

Анастасия, доли определяются в силу закона. Если собственность общая совместная, в случае смерти одного из собственников с момента смерти она превращается в долевую, с равными долями у каждого, в том числе у умершего. Вот на долю умершего нотариус и выдаёт свидетельство о праве на наследство.
По-моему, это закон о приватизации жилищного фонда, самый первый, чтобы точно ответить, нужно смотреть. Но нотариусы в курсе. В своей практике оформила много наследственных дел, всегда выдавали только свидетельство о праве на наследство.

0

Ирина, да, статья 3.1 закона от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" говорит, что в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.
То есть мы понимаем, что надо выделить доли и они должны быть равными. Нам и статья 3.1 закона о приватизации, и статья 72 Основ о нотариате говорят о необходимости выделения долей, потому что при оформлении наследственных прав нотариус обязан определить состав наследственного имущества. Без выяснения этого вопроса выдавать свидетельство о праве на наследство он не имеет права.
Я ни разу не сталкивалась в своей практике с нотариусом, который выдал бы свидетельство без выделения долей, потому что это было бы нарушением ст. 72 Основ

0

Анастасия, возможно в разных регионах разная практика

0

Как нотариус в свидетельстве о праве на долю в общем совместном имущество, где в бланке уже написано «пережившему супругу», впишет дочь? Какой же она переживший супруг?

0

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю