Какую квартиру купить в ипотеку для последующей сдачи в аренду?

Вопрос читательницы Т⁠—⁠Ж

Какую квартиру купить в ипотеку для последующей сдачи в аренду?

Этот текст написала читательница в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Я хочу купить квартиру в ипотеку.

Принципиально хочется иметь свое жилье в Москве или Московской области, а не только долю в родительской квартире в 1000 км от работы. В том числе из соображений стабильности и спокойствия.

Вводные данные:

Сейчас я работаю и снимаю квартиру в центре Москвы и не готова съезжать за Мкад, поэтому решила купить жилье для сдачи в аренду. А уже в дальнейшем использую его как первый взнос для покупки недвижимости поближе к центру — за 15—20 млн рублей через 5—7 лет или в браке.

С учетом первоначального взноса есть два варианта:

  1. Взять однокомнатную квартиру или студию за 7,5—8 млн в Московской области. Например, в Красногорске, Одинцове, Люберцах — в 20-минутной доступности от МЦД и метро. Доход позволит закрыть ипотеку за 2—3 года.
  2. Взять однокомнатную квартиру или студию за 10—11 млн поближе к Москве или в самой Москве. Тоже в доступности от метро или МЦД.

В обоих случаях я рассматриваю готовое жилье в относительно новых домах — до 10 лет. У меня нет возможности и навыков делать ремонт, а хочется квартиру уже с милым ремонтом. Подскажите с учетом исходных данных, есть ли смысл брать квартиру подороже, но получше и тем самым увеличивать срок кредита и платеж?


Редакция
13.10, 08:13
На что нужно обращать внимание при покупке жилья для сдачи в аренду?

Как по мне лучший вариант, отказаться от съёмной квартиры и взять в ипотеку сразу то жильё, которое вам нравится. А освободившиеся средства от съёма квартиры, закидывать в ипотеку на досрочное погашение.

27
Герой статьи

Егорыч, ну которое мне нравится, это платёж по 80к-90к минимум. Не готова так ужиматься в повседневных тратах, да и страшно с таким долгом жить.
А так, аренда (33к) будет покрывать на 70% платеж (40к) + буду досрочно закидывать по 40-50к.

7

Досрочно закидывать 40-50, плюс платить за аренду так и выходит те же 80-90к

3

Dasha, учтите ещё простой жилья и поиск новых квартирантов, налоги, амортизацию и порчу имущества, страховку с рисками затопления соседей/пожара/выноса жильцами всей техники и т.д. и от 33к аренды в лучшем случае останется уже 20-25… и это хорошо ещё, если жильё подорожает, а если нет?
Ваш взнос по ипотеке в 5млн. уже даст 6,5% годовых на обычном вкладе, это 27 тыс. рублей ежемесячно без каких-либо вышеуказанных проблем.

3

Dasha, вы снимаете квартиру в центре Москвы за 33 тыс? За такие деньги возможно только в центре Красногорска квартиру снять.
Присмотритесь к апартаментам с возможностью регистрации в Москве недалеко от метро.

0

Егорыч, прав, по той простой причине, что в любом случае, если досрочно погашать ипотеку придется ужиматься, но в разумных пределах, зато можно уже свою хату сдавать и снова самой снять и жить на разницу + хороший доход от работы, даже если выйдите замуж, это ваше гарантированное имущество, которое достанется детям.

3

Покупать сейчас инвестиционное жилье, тем более в ипотеку, - не самый удачный вариант.
Это надо было делать году эдак в 2017-м, когда анонсировали ипотеку под 6.5% и понастроенное из г-на и палок жилье впарили хомячкам быстро накрутив ценники.
Цены на жилье сейчас завышены, и непременно будут снижаться или держаться на одном уровне, если их намеренно будут держать. Сейчас, например, многие продавцы с ЦИАН готовы подвинуться в цене на 10-15% от цены объявления при реальной сделке.
А в валютном выражении цены на недвигу падают уже много лет подряд.
Прибыльность аренды сейчас держится на уровне процента по банковскому вкладу, рынок предложения аренды так же перегрет, так что найти на завышенную арендную плату арендатора будет непросто, поэтому реальная доходность будет даже ниже чем в банке.
О рисках попасть на ремонт квартиры своей или соседской по вине арендатора даже говорить не буду.
В общем с одной квартирой перспектива стать рантье - так себе. :)
Купить сейчас квартиру для себя чтобы жить - хорошее решение на любом рынке, купить квартиру в ипотеку чтобы сдавать - однозначно нет. Деньгам первоначального взноса можно найти более достойное применение.

19
Герой статьи

Йожег, так это не инвестирование. Это вот я так хочу, чтобы было своё. Не насчитываю, на преумножение ликвидности.

6

Dasha, свое - это там где живешь сам.
Если сам не живешь - то это актив.
Хотя в случае с недвижимостью это скорее пассив получится, который только деньги тянуть будет.

9

Dasha, я купил в мск за 13 в бетоне. Так сегодня такие продают за 20-22

4

Dasha, не слушай ежика. Есть желание - надо действовать а не спрашивать чужого мнения. Всегда будут нытики которые будут отговаривать. Жизнь твоя, и увы одна. надо делать как хочется

0

DLtoolsAdmin777, надо делать так, как будет правильно, а не так, как хочется. Этим мы от животных и отличаемся.

9
Герой Т—Ж
Отредактировано

"непременно будут снижаться или держаться на одном уровне, если их намеренно будут держать."
В руб. цена падала после кризисов 2008 и 2014, однако после 2020 всё случилось с точностью до наоборот.

"А в валютном выражении цены на недвигу падают уже много лет подряд."
C 2015 в долларах колеблется примерно на одном уровне.

2

Nikita, в валютном выражении цены глобально упали в 2014 году. Далее до 2017 года была коррекция и в рублях. Последний год рост как в долларе, так и в рублях. Это если конкретнее.

2

Йожег, году эдак в 2017 ставки по ипотеке были в районе 10%, это так, к слову)

0

Crazy, к слову, если вы сильны в математике, то посчитайте, выгодно ли вам снижение ставки по ипотеке на фоне роста рублевых цен на жилье?
Спойлер: нифига не выгодно - снижение ставки не компенсирует рост рублевых цен на недвижимость.

0

Йожег, к слову о контексте разговора, я не рассуждал о выгодности снижения ставки в соотношении с ростом цен. Я всего лишь уточнил, что фраза «Это надо было делать году эдак в 2017-м, когда анонсировали ипотеку под 6.5%» совершенно некорректна.

Можете сами посмотреть в открытых источниках данные по рынку ипотеки за тот же 2017 год.

И да, ставка, которую вы имеете ввиду повсеместно ввели в 2020 году.

0
Герой Т—Ж

Исходные данные автора:
Доходы = 150 т.р. (абстрактные "больше" не учитываются).
Расходы = точных данных нет. Снимает жильё в центре.
Сформулированная цель: иметь своё жильё в МСК или ближайшем Подмосковье (скорее всего для сдачи в аренду, а не для самостоятельного проживания в нём)
Сбережения: 5 млн. р.
Возможность взять ипотеку: 3 млн. р.
Готовность/Стремление погасить ипотеку в течение 3 лет.

Расчёты:
Определяем текущее положительное сальдо денежного потока...
Х = 150 т.р. - Y = 50 т.р. (остаётся у автора на конец месяца)
Y - расходы, Х - сумма, которая остаётся у автора.
Y = съём жилья + остальные расходы = 50 т.р. + 50 т.р. = 100 т.р.
съём жилья = 50 т.р. (предполагаем, что аренда "в центре" обходится в эту сумму. Хотя не понятно, что подразумевается под "в центре" - внутри садового, между садовым и ТТК, между ТТК и МКАД; поэтому, сумма может быть любая)
остальные расходы = 50 т.р. (предполагаем, что на остальные расходы уходит эта сумма, т.к. из ответов автора в комментариях есть возможность гасить досрочно ипотеку до 50 к в месяц.)

Моделируем ситуацию с купленной квартирой за 8 млн, 5 млн первоначальный взнос, 3 млн. долг по ипотеке, платёж по ипотеке 40 т.р. (информация от автора в ответах на комментарии).
Автор ожидает получать = 33 т.р. в виде дохода от аренды.
Получается, что расходы автора возрастают на 7 т.р. в месяц из-за обслуживания ипотеки, платёж по которой не полностью перекрывается доходом от аренды.

Итого остаётся 43 т.р. в месяц свободных средств, которыми автор планирует досрочно гасить ипотеку. Это 83 т.р., которых как раз хватит на погашение тела долга, но не всех процентов. Необходимо точно знать ипотечные условия, для более точного расчёта. Но за 3 года погасить ипотеку при параметрах выше не представляется возможным.
Ориентировочный срок погашения = 3 года 6 месяцев (срок ипотеки по договору 9 лет, ставка 9%, +43 т.р. досрочно ежемесячно на уменьшение срока).

Комментарии:
Не учтены расходы:
- на оплату услуг агентов по недвижимости для поиска и покупки этой квартиры;
- по платежам при оформлении ипотеки;
- на локальный косметический ремонт, хоть какую-то мебель;
- при отсутствии арендаторов (это +33 т.р. каждый месяц простоя);
- на непредвиденные личные расходы в будущем (свадьба, рождение ребёнка, здоровье, и т.д.).

Автор ожидает, найти квартиру за 8 млн, с милым ремонтом рядом с метро и/или МЦД, но не старше 10 лет. При этом арендный платёж у такой квартиры будет около 33 т.р. Это почти 5% годовых. Кажется амбициозной задачей.
Рекомендую пройти курс Т-Ж по выбору квартиры. Он платный но мне +/- понравился. До конца октября по промокоду можно со скидкой приобрести. Как минимум вам не впарят убитую хрущёвку со множеством скрытых проблем.
Мне почему-то при указанных автором параметрах представляется квартира в старом фонде между ТТК и МКАДом. Можно поискать квартиры в домах после кап. ремонта дома + ремонт самой квартиры, включая внутренние коммуникации.

Субъективное личное мнение, по которому могу заблуждаться:
Автор планирует инвестировать в 1 актив все сбережения + взять кредит(ипотеку) на этот актив. Актив дорогой + может не расти в цене, а в какой-то момент быть пассивом. Это противоречит принципу "не класть все яйца в одну корзину".
Желание "спасти" рублевые сбережения с помощью покупки квартиры понятны и известны всем. Я бы рекомендовал автору почитать и получить базовые знания в инвестициях и разобраться в причинах, которые побуждают её приобрести недвижимость, прочувствовать вес каждой из этих причин в будущем решении.
Я считаю, что рынок недвижимости в России прошёл такую точку перегиба процентной ставки по ипотеке, при которой цены на жилье выросло значительно и ожидать сумасшедшей доходности в будущем не стоит. Хотя если внимательно посчитать цены на жилье в России в течение 10 лет, то можно заметить, что они не выросли а упали, а это просто мы стали зарабатывать меньше. Зависит от того, как и что вы считаете.
Возможно, конкретно автору лучше всего именно в недвижимость под аренду вкладываться. Слишком много неизвестных..

В любом случае, удачи.

16

Совет от моей знакомой, которая владеет несколькими квартирами и сдает их в Мск: каждую выбирать и обставлять как для себя, с учетом всех потребностей по транспорту и локации, дизайн внутри тоже со вкусом и любовью )
Тогда будут отличные арендаторы по достойной цене.

12

LazyLady, как для себя ей не по карману. Очевидно, лучше вообще отказаться от этой идеи, инвестировать деньги во что-нибудь нормальное, и ждать изменения условий.

3

LazyLady, ну да и усрут эти арендаторы ваш авторский дизайн и за 6 месяцев превратят его в типичную сьемную хату. Если этого еще не произошло, знакомой просто очень сильно повезло.

1
Отредактировано

LazyLady, квартиру можно обставлять как для себя, только если у тебя есть чувство стиля, который понравится многим. А если нравится такое как на фото, то это очень вредный совет)

0
Отредактировано

Купив хату у МКАДа, с готовым и свежим ремонтом за 10-12кк. Платить за ипотеку 40к, сдав её за 30-35 - профита не будет. Будет ежемесЯчный убыток 5-15 тысяч. Но зато будет своя норка в бетонном муравейнике. Через 5 лет цена на норку будет выше, зп выше(держу за вас кулачки) и аренда тоже. Постепенно начнет приносить прибыль или будет в 0.
Но зато своя коробка в бетонном муравейнике!

Стоящая затея. Надо брать!

Планета больше не станет, а людей все больше и больше. Через 10 лет, народ будет валить в Москву со всех окраин.

8

DLtoolsAdmin777, с чего бы вдруг народ будет валить в Москву? наоборот, тенденция с удаленкой она про то, что все уезжают в пригород, а то и вообще еще куда подальше

6

Алёнka, 870 лет народ в Москву валит. Так и будут валить, а эти коронавирусы и прочие события — это все пройдет.

5

Никакую! Доходность ооочень низкая+геморрой с арендаторами!

8

Oleg, в ультраэконом сегменте - да, геморрой с арендаторами.
А так, неплохой вариант диверсифицировать портфель инвестиций.
Не в перегретую ж фонду сейчас вбухать ощутимое количество миллионов и не иметь даже небольшого ежемесячного денежного потока, в случае падения рынка, которое может годы занять?
Плюс у автора кредитные средства.

0
Герой Т—Ж
Отредактировано

Мне кажется, покупать жильё под сдачу при нынешних условиях это фейл. Почему:
- за последние годы цены на квартиры выросли, а вот цены на сдачу не очень
- даже так пока жильё не дешевеет, рубль, за который это жильё было куплено, дешевеет очень даже
- *вставить любую потрясающую историю про арендующих и как они всё загадили до такой степени что уже через год-полтора понадобился капитальный ремонт с заменой всего*

В качестве рентье можно зарабатывать деньги с недвижки под сдачу в очень редких (имхо) случаях - если ты за эту недвижку не платил или платил минимально. Если это подарок, наследство, или какой-то просто невероятной удачи кейс. Или если ты по договору субаренды ведёшь несколько квартир которые принадлежат кому-то ещё и имеешь с этого процент себе в карман. Или если эта недвижимость у тебя уже так давно, что даже динозавры в музеях плачут, вспоминая былые цены.

8
Герой Т—Ж

Lera, сейчас цены очень выросли, строящееся жильё стоит, как уже построенное.

5
Герой Т—Ж

Марина, это правда. Но после сдачи оно все равно дорожает. Моё, купленное в апреле, ещё только закончили, даже ключи не выдали, а уже плюс примерно четверть цены.

4

Найти однушку в Москве с доступностью к метро за 8-8,5 млн.

5

Не стоит брать квартиру для дохода. Это привальная идея финансово. Доход будет максимум 5% за вычетом обслуживания ипотечного долга, налогов и коммунальных услуг и то если сильно повезёт.

5

Евгений, чем плох безрисковый 5% доход, индексируемый во времени по платежам и телу инвестиции? Все, кто пару лет назад кричали, что это невыгодно - сейчас локти кусают, т.к. за счет роста стоимости самих квартир оказалось очень даже выгодно брать и под больший % ипотеку.

1

Мы так похожи)))
Была такая же дилемма, задавался таким же вопросом 1,5 года назад.
В итоге вкинул деньги в ПИКовскую новостройку (с отделкой) в границах МКАДа, чтобы не заморачиваться со вторичкой.
Жду когда достроится - потом уже можно будет сдавать.

4

Посчитать реальную доходность и не купить никакую.

4

Откуда у свободного человека 25 лет желание к стабильности и спокойствия? 150к её даёт? )
Это лучший момент для риска. Почему бы не запустить сложный процент, инвестируя куда-угодно под 10%, чем дать это проделать банку? Неужели 10 иксов через 20 лет хуже одной выкупленной квартиры? Если считать грубо. Если доинвестировать, результат будет ещё быстрее.
Открыть калькулятор сложного процента сложнее, чем всю эту схематозину делать?
А то, что сдавать ипотечную квартиру вообще говоря нельзя, это не риск? А остаться без работы, заболеть или ещё что, не риск? Зачем всё ставить на кон ещё и на заведомо проигрышную схему? Сама по себе статистика говорит, что занимаются этим каждый второй, но что-то я не вижу каждый день долларовых миллионеров.

4

В таком кейсе следует рассматривать покупку квартиры как инвестицию. + учтите, что сопровождение квартиры при сдаче в аренду потребует от вас вложения времени и сил.

Рекомендую рассмотреть альтернативные варианты инвестиций.

3

присоеденяюсь ко всем остальным комментаторам - жить в сьемной квартире и оплачивать ипотеку в другой сьемной квартире это невыгодный подход. Первая задача это избавится от собственной аренды.

3

Ориентироваться на себя: вы в Москве жить планируете? Или Подмосковье?
И смотреть близость станций метро, обязательно

2

user1304010, тут речь и так про однушку идет

1

Артур, брала в 17 году там студию, с теми ценами это был удачный кейс. Сдается за 32, понимаю, что надо повышать до 35. Как два года назад заехали жильцы, так и живут до сих пор. За 10 миллионов лучше взять готовую где-нибудь в спальном районе, два года не ждать, а аренда сразу пойдет

1

Ту, которую будет легче продать потом

1

Я бы посмотрела по срокам окупаемости. Сколько стоит аренда квартиры в пригороде мск и там, где хотите купить, затем стоимость квартиры разделила на стоимость месячной аренды. Где меньше срок окупаемости, там и взяла бы)

1

Могу сказать так, имея 3 своих квартиры: 2 под сдачу, в одной живу, не очень этоти выгодно. Получается что имея активов на 30 млн руб ( если точне то 20 млн - квартиры которые я сдаю 2шт по 40 тыс) в месяц все это мне приносит около 80 тыс руб в месяц , что конечно очень маленький процент. Хотя все мои квартиры расположены внутри МЦК и районы крутые, да ипотеки нет, жен детей нет, квартиры мои личные. Так что я бы Вам предложил посмотреть в сторону ИИС и других активов, но влезать в ипокету под сдачу сейчас точно не вариант. Если интересно почитайте книгу Бетонное Казино, много для себя поймете, я ее прочел некоторые вещи знал, а что то и дополнил для себя, учитвая что арендой я занимаюсь аж с 2010-х годов. Хотел тут дневник трат написать, но что то мне редакция так и не отвечает.

1

Сначала надо создавать актив (недвижимость, ипотеку за которую будут платить жильцы), а потом пассив (когда ипотеку платишь сам. Раз уж тут позволено давать советы, рекомендую узнать про доходную недвижимость у Наташи Закхайм.

0

Она вообще порекомендует придержать Ваши собственные деньги и взять все на заёмные))) или разделить сумму на несколько доходных объектов))))

0

В любому случае, Дарья, Вы обратились не к той публике за советом. Вам к тем, это занимается доходной недвижимостью. Начните с информации от практиков.

0

Покупать самую дорогую. Москву, как можно ближе к центру. Область хуже сдаётся и геморнее. Ухо мне скоро надо будет писать гайд как выбирать квартирантов)
Все пишут вот цены вниз пойдут, на моей памяти они один раз вниз пошли когда ипотека долларовая обвалилась. Пример Нью Йорк цены космос, выгоднее аренда, но покупают же.

0

Недо-гедонистка, там очень контингент классный. Жильцы у Вас такие же будут ) Ждем статью: какие же свиньи арендаторы в ультраэкономе )

0
Герой Т—Ж

Я бы посоветовала брать внутри МКАДа, рядом с метро
Станция и округ по факту не особо важны
В Вешняках можно купить двушку за 9-10 млн, однушку за 8
Для аренды выгоднее в любом случае, чем студия в Подмосковье

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю