В Тюмени есть свой вид жилья — пансионаты. Это такие дома с 222 квартирами, двумя лифтами и одним подъездом.

В 22 года я поняла, что больше не могу жить в чужих квартирах, и решилась взять ипотеку. Однокомнатная квартира в Тюмени стоила больше 2 млн рублей и была мне не по карману. Жить в коммуналке не хотелось. В итоге в 2016 году я купила нестандартное жилье — пансионат, на первом этаже и с соседями-цыганами.

Я не знаю, кто и почему так назвал эти дома. Возможно, причина в том, что в квартирах не было изначально собственной кухни и хозяйки шутили, мол, им теперь и готовить не придется, как на курортах в пансионатах. Но в итоге в этих домах живут семьи уже много лет, и это одно из самых бюджетных предложений на рынке Тюмени.

Когда я досрочно выплатила свою ипотеку, стала сдавать свой пансионат студентам за 14 000 Р в месяц. Расскажу, что это за тип жилья, стоит ли в него вкладываться и какие есть подводные камни.

Почему я решила купить пансионат

Я давно мечтала о своем жилье — еще когда ютилась в студенческом общежитии. В 2015 году, когда я закончила учиться, работала в госучреждении юристом с зарплатой около 28 000 Р и временно жила у родственников.

Думала снять отдельное жилье, но однокомнатная квартира в Тюмени стоила почти половину моего заработка — 13 000—15 000 Р. При этом мне пришлось бы терпеть визиты хозяев — знаю, что большинство владельцев регулярно приходят и проверяют, как арендаторы содержат их квартиру и все ли там в порядке.

Поэтому я просматривала сайты недвижимости и копила на первоначальный взнос. Родители обещали помочь, если денег не хватит. За год, пока я бесплатно жила у родни, мне удалось накопить 200 000 Р.

Много денег у меня не было никогда, поэтому я привыкла к бережливости. Особенно когда речь шла о покупке своей квартиры.

Расскажу, на чем я экономила:

  1. Ходила на работу пешком. Путь занимал около 15 минут, зато в день я экономила на двух автобусных поездках по 52 Р, в месяц — 1040 Р.
  2. Носила на работу домашнюю еду в контейнере и не покупала бизнес-ланчи. В среднем в нашем городе они стоят 250 Р, в месяц это 5000 Р.
  3. Картошку, морковь, лук и мясо мне привозили родители из деревни. У них свое домашнее хозяйство, и эти продукты я никогда не покупала в магазине. На другие базовые продукты: чай, крупы, макароны и прочее — приходилось тратиться. Но без излишеств — например, фрукты я покупала редко.
  4. Активно пользовалась бонусами. Однажды мне на улице выдали карту «Пятерочки», на которую ежемесячно приходило 300 баллов — 30 Р. Для меня это стало бесплатной буханкой хлеба раз в месяц. Но в основном все продукты я покупала в «Монетке» — магазине экономкласса.
  5. Не тратилась на домашний интернет — я жила в квартире моей старой бабушки, у которой его никогда и не было. Так что я пользовалась им на работе. Экономия — около 500 Р в месяц.

Однокомнатная квартира в Тюмени в 2016 году стоила больше 2 млн рублей. Например, я жила в однушке родни 36 м², ее рыночная цена составляла 2,4 млн рублей. Для меня это было бы слишком дорого — с ежемесячным доходом 28 000 Р я бы не потянула ипотеку более 2 млн рублей.

Кроме этого, в мой ежемесячный бюджет помимо ипотечных выплат должны были вписаться еще коммунальные платежи, траты на еду, одежду, лекарства и прочее. Банк, скорее всего, и не одобрил бы мне такую большую сумму. Поэтому я изначально ориентировалась на 1,2 —1,3 млн рублей заемных денег.

С таким бюджетом я не могла бы купить полноценное жилье даже в старом доме, а комнату в коммуналке мне просто не хотелось. Поэтому я решила покупать пансионат.

Мой общий доход в 2016&nbsp;году за вычетом налогов — 339 079 <span class=ruble>Р</span>. С таким доходом купить хорошую квартиру было почти нереально при&nbsp;общей стоимости жилья 2&nbsp;млн рублей
Мой общий доход в 2016 году за вычетом налогов — 339 079 Р. С таким доходом купить хорошую квартиру было почти нереально при общей стоимости жилья 2 млн рублей

Что вообще такое пансионат в Тюмени

Пансионатами в Тюмени называют панельные дома, которые возводили строители-болгары. Они строили их для себя как временный вариант проживания, пока они работали. Но эти дома стоят в Тюмени и по сей день. Они устроены так: вдоль длинного коридора расположены студии площадью 13 и 18 м². К каждой прилагается лоджия, но она не входит в официальную площадь.

Продавцы нередко указывают в объявлениях площадь с учетом лоджии и тем самым завышают размер студии до 21—22 м². Но фактически в собственность человек получает на 4—5 м² меньше.

Всего в Тюмени насчитывается 20 домов такого типа. Обычно это восьмиэтажные панельные здания с 222 квартирами. Если учесть, что в каждой может проживать 2—3 человека, то в доме может быть больше 500 жильцов. Все они ездят на двух пассажирских лифтах и входят в одни подъездные двери. На случай пожара предусмотрен запасной выход в другом конце жилого коридора.

Со временем квартиры в пансионатах приватизировали, и сейчас здесь в основном живут студенты и молодые семьи. Часть жилья, которая осталась в собственности государства, сдают в социальный наем малоимущим гражданам. Как правило, это многодетные семьи или погорельцы. Примечательно, что нигде в России за пределами Тюменской области пансионатов больше не строили.

Учетная норма жилой площади в Тюменской области — 15 м² на одного члена семьи. Но по факту в пансионатах 13 м² делят между собой 3—4 человека.

В квартире-пансионате нет кухни — ее обычно обустраивают на утепленной лоджии или в прихожей. Изначально пансионаты проектировались с одной общей кухней на этаж. Зато в каждой комнате предусмотрели индивидуальный санузел, и хотя бы не нужно, как в общежитии, ждать очереди в туалет.

Банки охотно кредитуют покупателей пансионатов, ведь по документам это полноценная квартира, а не доля в собственности, как в случае с коммуналкой. И если заемщик не справляется с выплатами, банк без проблем может продать такой пансионат. Для этого не нужно согласие других собственников.

Типичная планировка квартиры в&nbsp;пансионате. Кухню обустраивают либо на&nbsp;лоджии, либо в&nbsp;прихожей
Типичная планировка квартиры в пансионате. Кухню обустраивают либо на лоджии, либо в прихожей
Технический план первого этажа пансионата
Технический план первого этажа пансионата

Сколько стоит такой пансионат и от чего зависит цена

1 м² в пансионате в 2016 году стоил от 63 000 до 77 000 Р, а общая цена за студию варьировалась от 1 млн до 1,4 млн рублей.

Цена зависит в основном от местоположения дома. Сразу нескольким пансионатам посчастливилось оказаться в центре Тюмени, где расположена вся инфраструктура: учебные заведения, торговые центры, бары, парки и так далее.

Цена за 1 м² в пансионате в центре города значительно выше, чем в промзоне. Так, пансионаты на улицах Седова и Мельникайте соседствуют с элитными жилыми комплексами, поэтому и котируются выше. Эти пансионаты чаще ремонтируют, а придомовую территорию содержат в чистоте.

Если сравнить с отдаленными от центра районами, там цена за квадрат ниже: мне в 2016 году попадались квартиры за 1,05—1,1 млн рублей, но в удручающем состоянии — например, с одной рабочей розеткой и ветхой проводкой.

В августе 2021 года типовой пансионат в центре Тюмени стоит уже порядка 1,65 млн рублей, а на окраине — 1,4 млн рублей. То есть цена квадратного метра выросла до 77 000—91 000 Р.

Пансионат на улице Мельникайте расположен в центре города. Его крыша заменена, а фасады обшиты железом
Пансионат на улице Мельникайте расположен в центре города. Его крыша заменена, а фасады обшиты железом
Пансионат на улице Республики находится далеко от центра, выглядит он значительно хуже. Источник: kvobzor.ru
Пансионат на улице Республики находится далеко от центра, выглядит он значительно хуже. Источник: kvobzor.ru
Пансионат на улице Мельникайте расположен в центре города. Его крыша заменена, а фасады обшиты железом
Пансионат на улице Мельникайте расположен в центре города. Его крыша заменена, а фасады обшиты железом
Пансионат на улице Республики находится далеко от центра, выглядит он значительно хуже. Источник: kvobzor.ru
Пансионат на улице Республики находится далеко от центра, выглядит он значительно хуже. Источник: kvobzor.ru
Типовой пансионат в Тюмени сегодня стоит 1 650 000 <span class=ruble>Р</span>, цена квадратного метра в нем — 91 600 <span class=ruble>Р</span>. Площадь по-прежнему завышают на 3—4 м² за счет лоджии. Источник: «Циан»
Типовой пансионат в Тюмени сегодня стоит 1 650 000 Р, цена квадратного метра в нем — 91 600 Р. Площадь по-прежнему завышают на 3—4 м² за счет лоджии. Источник: «Циан»

Как я самостоятельно искала жилье

Я ежедневно просматривала объявления на «Циане» и «Авито» в поисках подходящего варианта. Мне нужен был пансионат с приемлемыми условиями проживания: с исправной сантехникой и электрикой, утепленным балконом, ванной и унитазом. В идеале хотелось и мебель, ведь своей у меня не было.

Квартиры на «Авито» продавались в удручающем состоянием. Возникало ощущение, что люди никогда не следили за жильем и избавлялись от него, лишь бы не делать ремонт.

Я прозванивала все новые объявления о продажах сразу после того, как они появлялись. Мне хотелось выйти на собственника. Но только одну из 11 квартир продавал хозяин. Правда, она находилась в залоге у банка. Продавец предложил мне погасить его долг, чтобы совершить куплю-продажу. У меня не было свободных денег, чтобы погасить его долг, и я боялась стать жертвой мошенников.

По другим объявлениям риелторы сразу говорили, что этот пансионат продан, зато есть другой. А объявление висит, чтобы привлечь звонки. Оказалось, что рынок недвижимости пресыщен посредниками.

В итоге я отчаялась, позвонила в крупное агентство и объяснила ситуацию. Мне ответила приятная женщина, которая сразу вызвала доверие. Я пошла к ней в офис, чтобы посмотреть, что к чему.

Я выписывала данные о квартирах с «Авито» и «Циана», указывала их площадь и прозванивала контактные номера. Фактически смотреть вживую из этого списка оказалось нечего, потому&nbsp;что либо объявления были фейковые, либо отвечал на звонок риелтор, а я хотела найти собственника. Я тратила много времени на поиски и телефонные звонки. Так мне пришлось смириться с мыслью, что я все-таки обращусь в агентство
Я выписывала данные о квартирах с «Авито» и «Циана», указывала их площадь и прозванивала контактные номера. Фактически смотреть вживую из этого списка оказалось нечего, потому что либо объявления были фейковые, либо отвечал на звонок риелтор, а я хотела найти собственника. Я тратила много времени на поиски и телефонные звонки. Так мне пришлось смириться с мыслью, что я все-таки обращусь в агентство

Поиски с помощью риелторов

Ставка риелторов за свои услуги в Тюмени — 30 000 Р + 1% от стоимости объекта. То есть в моем случае издержки получались такими:

  1. Риелторская комиссия — 40 000 Р.
  2. Оценка недвижимости, чтобы банк понимал, сколько стоит объект — 3000 Р. Если вдруг я перестану платить по ипотеке, он реализует, то есть продаст, это имущество по расчетной стоимости. Оценку проводит специальная лицензированная компания, которую подбирает риелтор.
  3. Страховка — 4000 Р. Банки требовали от меня застраховать приобретаемую квартиру, свое здоровье и жизнь, а также риск утраты права собственности — титул. Это на случай, если мое право собственности начнут оспаривать третьи лица. Например, появятся наследники продавца или он сам заявит о своей недееспособности и оспорит сделку. Выгодное предложение по страховке для меня также должен подобрать риелтор.
  4. Пошлина за регистрацию права — 2000 Р. Она осталась неизменна и в 2021 году.

Со своей стороны агентство предлагало мне показать все доступные пансионаты и подать заявку на ипотеку в несколько банков. Это было большим плюсом.

При покупке через агентство я также рассчитывала на преференцию от банков — в частности, что мне снизят процентную ставку. Но оказалось, что условия общие, как если бы я обратилась в банк лично.

Агентства недвижимости умело называют банки своими партнерами и обещают скидки. По факту же условия банка зависят больше от вашего финансового положения. С меня в 2016 году банки требовали по полной: у меня не было поручителей, доход был низкий, а первый взнос — минимальный. Не исключаю, что некоторые банки все же дают скидки клиентам агентств, но не в моем случае.

В мой первый визит в агентство мы с риелтором посмотрели фотографии подходящих пансионатов и составили заявку на ипотеку. Затем мы условились, что риелтор будет забирать меня на автомобиле и мы объедем все объекты, пока не найдем нужный.

Риелтор всячески оказывала мне моральную поддержку, не давила на меня, и я чувствовала, что она понимает мои потребности. При этом мы не подписывали договор, и я была уверена, что в любой момент могу отказаться от ее услуг.

Мою заявку направили в три банка: Сбербанк, ВТБ 24 и «Запсибкомбанк». В последнем был мой зарплатный счет.

Вскоре мне начали звонить представители банков и спрашивать о семейном положении, образовании, источниках дохода. Звонили с утра до позднего вечера.

Первым ответ дал Сбербанк, предложив 2 000 000 Р под 15% годовых на 20 лет. Я была рада, что мне, еще вчерашней студентке, вообще одобрили ипотечный кредит.

Затем поступил ответ от ВТБ 24: 980 000 Р под 13,4% годовых на 20 лет. Этой суммы хватило бы только на комнату в коммуналке, но ипотеку на такие объекты не оформляют: часть жилого помещения нельзя взять в кредит.

«Запсибкомбанк» рассматривал мою заявку долго. Больше месяца его представители предлагали мне найти поручителей. Их смущало, что у меня нет кредитной истории, хотя они могли видеть все мои финансовые потоки.

Спустя полтора месяца «Запсибкомбанк» утвердил сумму 1 120 000 Р под 13% годовых на срок 20 лет. Ежемесячный платеж — 13 141 Р. Это была посильная для меня сумма, сопоставимая со стоимостью аренды жилья. Только в этом случае за 20 лет я получала квартиру в собственность.

Поиск и просмотр квартир

Начался период просмотров пансионатов под мой бюджет. По прогнозу, денег после покупки квартиры у меня не оставалось, а своей мебели и техники не было. Поэтому мы искали вариант «все включено». Своей посуды у меня также не было, но мне ее разрешили взять родственники из квартиры, где я временно жила.

Мне пришлось смотреть много пансионатов — порядка 20. Риелтор даже сообщила, что у нее это рекорд по просмотрам. Якобы обычно люди знают чего хотят и не смотрят более пяти квартир.

Но мне в самом деле не нравились варианты. На 20 лет кредитной кабалы мне предлагали узкую комнату с высокой слышимостью соседей и пропахшим сыростью коридором.

В пансионатах площадью 13 м² было совсем не развернуться. Жилого пространства в такой комнате — где-то 8 м², и если разложить диван, места остается только на то, чтобы пройти вдоль стеночки. Мне хотелось купить что-то получше: я думала, что это мое жилье на всю жизнь, а ипотеку я выплачу только к 40 годам.

Прошел месяц, а я все еще в отчаянии перебирала варианты. На лучшие из них уже нашлись другие покупатели. Риелтору пришлось даже надавить на меня: она настояла, что жить молодой девушке лучше в центре, и рекомендовала пансионат на улице Седова.

К тому времени я уже эмоционально вымоталась и согласилась на один вариант. Так в моей собственности появилась квартира на первом этаже площадью 18 м². Она стоила 1 400 000 Р. Еще 49 000 Р составила риелторская комиссия и регистрационные издержки, а на переезд и ремонт я ничего не потратила. Часть моих расходов — 130 000 Р — оплатили родители, ведь они поддержали мою идею взять пансионат большей площади.

До этого я была на объекте один раз, и многое мне не понравилось: первый этаж, низкие потолки — 2,3 м, а еще квартирант ходил внутри в обуви и курил. Помимо этого, через стенку жила цыганская семья из семи человек с младенцем.

Мы с риелтором опросили соседей по коридору — жильцы подтвердили, что цыгане шумные и часто устраивают ссоры. Тем не менее, когда выбор стоит между арендой квартиры и платежом по ипотеке, но за свои квадраты, второй вариант для меня предпочтительнее.

Пансионат, конечно, так себе жилье, но в моем распоряжении появились:

  1. Прихожая — 2 м².
  2. Жилая площадь — 13 м².
  3. Полноценный санузел с ванной — 3 м².
  4. Утепленная лоджия — 4 м², которая стала для меня кухней. На ней я расположила холодильник, кухонные шкафчики с посудой и электрическую плитку с чайником.

В моем пансионате лоджия объединена с комнатой — это перепланировка, которую невозможно узаконить. И это могло бы стать проблемой, поскольку банки не дают кредиты на квартиру с такой перепланировкой.

Но 90% от числа выставленных на продажу пансионатов имеют именно такую неузаконенную перепланировку. И банки закрывают на это глаза: не выезжают по адресам и не смотрят, соответствует ли планировка той, что заявлена в отчете оценщика. Оценщики же в отчете делают все, как нужно банку по закону.

Фото из моего отчета об оценке
Фото из моего отчета об оценке
Вот так в документах об оценке недвижимости выглядела моя студия — оконный блок на месте. Ведь сделку с квартирой, где есть неузаконенная перепланировка, банк&nbsp;бы не пропустил
Вот так в документах об оценке недвижимости выглядела моя студия — оконный блок на месте. Ведь сделку с квартирой, где есть неузаконенная перепланировка, банк бы не пропустил
Вот так&nbsp;бы выглядела лоджия без&nbsp;перепланировки. Но это тоже фотошоп
Вот так бы выглядела лоджия без перепланировки. Но это тоже фотошоп

Плюсы и минусы моего пансионата

Когда сделку оформили и я получила ключи от квартиры, то первым делом провела генеральную уборку. В чистом виде жилье мне понравилось гораздо больше.

Поначалу я боялась ходить по подъездному коридору в вечернее время из-за активности семьи по соседству. А когда уходила из дома, то закрывала окно, хотя на нем была установлена железная решетка. Еще я опасалась, что кто-то кинет в мое окно камень.

Со временем страх пропал. Толстая металлическая дверь надежно защищала меня от шума из подъезда, да и вообще меня мало кто тревожил — всего пару раз постучали в дверь представители интернет-провайдеров.

Мое единственное окно выходит во двор, и свет загораживает соседний дом. Точечные светильники не давали достаточного освещения. Мне не хватало большого светильника в центре комнаты. Тем не менее нанимать электрика и разбирать потолок из гипсокартона я не стала — на это не было денег.

Предыдущие собственники залили пол бетоном и уложили керамическую плитку. Это защищало квартиру от запахов и тараканов из подвала. Обычно в таких домах в подвале текут трубы и на первом этаже пахнет сыростью. Пол в моем пансионате очень холодный и скользкий, только летом можно ходить по нему без носков. Я купила недорогую ветродуйку и включала ее, периодически грея пол.

Между комнатой и лоджией установлена каменная столешница — вместо оконного блока. Это очень экономит пространство, и мне не нужно покупать стол. Ем и готовлю прямо на столешнице.

Так моя лоджия выглядит в реальности. С одной стороны помещается холодильник
Так моя лоджия выглядит в реальности. С одной стороны помещается холодильник
По другую сторону расположен уголок для&nbsp;приготовления пищи
По другую сторону расположен уголок для приготовления пищи

Главное, что в квартире была новая электропроводка и 12 розеток, — можно было одновременно включить чайник, холодильник и электроплиту. В других пансионатах мне бы понадобились сетевые фильтры и удлинители, а проводка могла не выдержать.

Из минусов — высокие коммунальные платежи. Так как здесь до меня жили временные квартиранты, установкой счетчиков на электроэнергию и воду никто не занимался. Я попробовала решить этот вопрос, вызвав электрика, но он так и не приехал — и я это забросила. Плачу коммуналку по полному тарифу.

Платежи в октябре 2016&nbsp;года за 18 м² — 2000 <span class=ruble>Р</span>. В 2021&nbsp;году я плачу в летний месяц примерно 2700 <span class=ruble>Р</span>, зимой — 3200 <span class=ruble>Р</span>
Платежи в октябре 2016 года за 18 м² — 2000 Р. В 2021 году я плачу в летний месяц примерно 2700 Р, зимой — 3200 Р

От бывших жильцов мне остались двуспальный диванчик, кухонные шкафчики, комод, бельевой шкаф и встроенные полочки в прихожей. Проблем с местом для хранения вещей не возникло.

Из квартиры родственников я прихватила невостребованную посуду и цветы. Купить технику мне помогли родители: холодильник — 15 000 Р, электрическая плита — 900 Р, чайник — 400 Р.

Маленький телевизор и три табурета из «Икеи» мне подарил мужчина, с которым я тогда встречалась. Он также подключил кабельное телевидение. Интернет я не проводила.

Стиральной машины у меня не было вплоть до 2019 года. Брать подержанную с «Авито» я боялась, да и перевозить ее было проблематично. Предпочитала стирать руками и сушить вещи по несколько дней. Затем поняла, что зря на этом экономлю, и купила новую стиральную машину за 13 500 Р с транспортировкой и установкой.

После покупки квартиры я все так же ходила на работу пешком, готовила еду дома. Бытовую химию и средства гигиены брала только в «Фикс-прайсе». Продукты закупала в основном в «Монетке», а заготовки и овощи привозили родители.

Внешний вид моего дома. Фасад дома не обшит, но зато заменена крыша и водопроводные трубы
Внешний вид моего дома. Фасад дома не обшит, но зато заменена крыша и водопроводные трубы

Проблемы с соседями

Я знала, что тихо и спокойно в пансионате я не поживу, но в крайнем случае могу вызывать полицию. Мои соседи нигде не работали, по ночам пели караоке и громко включали музыку, да и грудной ребенок часто плакал.

Жили они в квартире по договору социального найма, а до этого захватили недвижимость самовольно. Несколько раз их выселяли, но затем администрация Тюмени пошла навстречу и сдала им помещение в наем.

Меня соседи не обижали, но и на просьбы вести себя тише не реагировали. Остальные жильцы предпочитали не связываться с буйной семьей. Сначала я игнорировала происходящее, потом усталость на работе дала о себе знать. Пришлось звонить в полицию, но она на мои вызовы не отреагировала.

У меня оставалась надежда, что мои звонки фиксируются, и если обратиться в прокуратуру, то это даст эффект. В 2018 году я пошла на крайний шаг — подала жалобу на бездействие полиции.

Ответ был неутешителен: ни в действиях полиции, ни в поведении соседей состава правонарушений нет. Прокуратура утешила меня только тем, что с соседями провели профилактическую беседу. Но фактически это мало что изменило.

Я сделала вывод, что один в поле не воин, и смирилась с происходящим.

Полиция не выезжала по звонкам в ночное время, но с нарушителями провели профилактическую беседу
Полиция не выезжала по звонкам в ночное время, но с нарушителями провели профилактическую беседу

На такую борьбу нужно много времени и сил

Дело в том, что ответственность за нарушение тишины в ночное время — административная. Согласно ч. 1 ст. 1.1 кодекса Тюменской области об административной ответственности за громкую музыку в ночное время виновному грозит либо предупреждение, либо штраф от 1000 до 2000 Р. Причем полиция не может сразу применять самые строгие меры из возможных, поэтому они начали с профилактической беседы и предупреждения. Часто борьба граждан за собственный покой на этом и заканчивается.

Но при повторных заявлениях наказание для шумных соседей будет уже строже: их оштрафуют. И штрафовать их можно по каждому заявлению — главное, чтобы оно подтвердилось. Я уже рассказывал, как правильно сообщать в полицию и есть ли ответственность за ложный вызов.

И если не опускать руки и продолжать вызывать полицию по каждому факту, то рано или поздно это даст результаты. Одному из наших авторов удалось таким образом навести порядок в подъезде — об этом мы рассказывали в статье «Как я боролся с соседями-алкоголиками».

Условия ипотеки и ее перерасчет

В ипотечном договоре банк прописал ставку кредита 13,45% вместо 13%, оговоренных изначально. Меня это испугало, но мне объяснили, что таким образом банк указывает полную стоимость кредита, включая проценты по ипотеке и все обязательные страховки.

Я взяла в 2016 году у банка 1 120 000 Р, вернуть я к 2036 году должна была 3 134 000 Р — сумму в 2,8 раза больше изначальной. Ежемесячный платеж составлял 13 141 Р. В то же время 20 лет аренды жилья за 13 000 Р в месяц обошлись бы мне в 3 120 000 Р — сопоставимую сумму.

Переплачивать за ипотеку не хотелось, поэтому я решила каждую свободную тысячу вкладывать в очередной платеж, уменьшая сумму основного долга.

Еще меня выручил налоговый вычет за покупку собственности — 177 470 Р. Так как мой доход маленький, эту сумму я возвращала три года, подавая на вычет в 10—11-х числах января. И как только налоговая переводила мне деньги, я направляла их на погашение долга.

Первый год я только училась распоряжаться деньгами в условиях ипотеки. В это время я активно бралась за подработки: писала исковые заявления и составляла договоры купли-продажи за 1500 Р. Клиентов искала на «Авито», меня советовали знакомым бывшие одногруппники. Однажды я расклеила объявления об услугах юриста по району, и мне звонили бабушки с жалобами на ЖКХ-компании.

К февралю 2017 мне удалось погасить долг на 63 000 Р вместо запланированных 18 500 Р. Это все еще была капля в море, но меня радовало, что дело потихоньку идет.

Ставки на ипотечные кредиты в стране начали снижаться — подружка в 2017 году брала квартиру уже под 9% годовых. Поэтому мой банк на втором году ипотеки снизил ставку до 10%. Для этого просто понадобилось прийти в офис и написать заявление. Ежемесячный платеж по ипотеке снизился на 600 Р. Этими деньгами я тоже стала досрочно погашать долг.

Как я досрочно погасила ипотеку

За четыре года ипотеки я составила больше сотни договоров купли-продажи, исковых заявлений и претензий. Писала также дипломные работы по праву в институте. Котировались они невысоко — 30 000 Р. Это меньше стандартного ценника на 15 000—20 000 Р. За счет разницы в цене я привлекала заказчиков. Плюс моя репутация отличницы в родном институте позволяла быть на виду у потоков студентов, которые учились после меня. Всего за четыре года я написала 17 дипломных работ.

Еще я брала вечернюю подработку — убирала подъезды в доме неподалеку. Повезло, что работодателю не требовалась моя санитарная книжка, а мне от него не нужно было официальное трудоустройство. Каждый день я мыла по три этажа многоквартирного дома. В день у меня уходило на это полтора часа, заработная плата составляла 6000 Р в месяц.

Но мыла полы я недолго: от воздействия бытовой химии руки покрылись зудящей коркой дерматита. Пришлось отказаться от этой подработки.

Мой молодой человек к тому времени меня оставил, и я пребывала в депрессивном состоянии. Казалось, что у всех вокруг кипит жизнь, а у меня — жалкое существование. Личной жизни не было. Мне казалось, что я слишком обременена проблемами, чтоб быть с кем-то.

Сил мне придавала вера в будущее. Я старалась больше времени проводить на природе: гулять по набережной, кормить уток в парке, кататься зимой с горок.

Ипотека меня дисциплинировала. Пришло понимание ценности денег и труда. А неудача в личной жизни дала понять, что рассчитывать нужно только на свои силы и не питать иллюзий.

Все деньги, оставшиеся от зарплаты и заработанные на дополнительных подработках, я тут же отправляла на досрочное гашение. Иногда в месяц совершала по 5—6 таких гашений. Мне было некуда тратить заработанное: я не устраивала себе отпусков и дней рождения, не ходила на шопинг и не имела оплачиваемого хобби, вместо этого радовалась смс от банка об уменьшении суммы очередного платежа.

В мае 2019 года я досрочно рассчиталась с банком — за 37 месяцев вместо прописанных по договору 242. Моя переплата по кредиту составила 321 300 Р вместо планируемых 2 014 000 Р.

Таким образом, за счет досрочного погашения я сэкономила 1 693 000 Р и высвободила 16 лет жизни. А главное, к 26 годам у меня появилось свое жилье.

Долгожданное окончание ипотечного пути: кредит закрыт в мае 2019&nbsp;года
Долгожданное окончание ипотечного пути: кредит закрыт в мае 2019 года
По расчетам, за 20 лет ипотеки я&nbsp;бы потратила на страховки 75 007 <span class=ruble>Р</span>, но благодаря досрочному погашению долга за страховку я платила только четыре раза. Расходы на это составили 12 177 <span class=ruble>Р</span>. В 2019&nbsp;году я расторгла договор страхования, а страховщик без&nbsp;проблем вернул мне сумму переплаты — 79 <span class=ruble>Р</span>
По расчетам, за 20 лет ипотеки я бы потратила на страховки 75 007 Р, но благодаря досрочному погашению долга за страховку я платила только четыре раза. Расходы на это составили 12 177 Р. В 2019 году я расторгла договор страхования, а страховщик без проблем вернул мне сумму переплаты — 79 Р
Средняя цена пансионатов возросла за четыре года на 200 000—300 000 <span class=ruble>Р</span>. Источник: «Этажи»
Средняя цена пансионатов возросла за четыре года на 200 000—300 000 Р. Источник: «Этажи»
Как и прежде, площадь в объявлениях завышают. В моем доме сейчас можно купить похожий вариант на 300 000 <span class=ruble>Р</span> дороже. При&nbsp;этом он без&nbsp;ванны, есть только душ со сливом в полу. Считаю, что это весомый минус. Источник: «Этажи»
Как и прежде, площадь в объявлениях завышают. В моем доме сейчас можно купить похожий вариант на 300 000 Р дороже. При этом он без ванны, есть только душ со сливом в полу. Считаю, что это весомый минус. Источник: «Этажи»

Жизнь после ипотеки

Эйфория после окончания ипотеки прошла быстро. Деньги у меня не задерживались и расходились на еду, одежду и прочие мелочи. Теперь я могла позволить себе бизнес-ланчи и заказ роллов. Я поменяла телефон на более современный, обновила гардероб и посуду в доме.

Три летних месяца без ипотеки показали, что если у меня нет финансовой цели, то это не приносит удовлетворения. Я вроде и стала более финансово свободной, но хотелось ставить новые цели и достигать их. Кроме того, жизнь в пансионате с шумным табором под боком утомляла. Мне пришла идея найти жилье побольше.

В нашей области развит первичный рынок жилья, и в этот раз я решила взять квартиру от застройщика в черновой отделке. Такой вариант позволял сэкономить на ремонте и риелторских услугах.

Перед тем как идти к застройщику, я обратилась в «Запсибкомбанк», чтобы он одобрил мне кредит на уже готовую квартиру в новостройке. Сомнений, что банк даст мне 2 150 000 Р на однушку, не было, ведь я доказала свою благонадежность и ни разу не просрочила платеж. Однако банк прислал мне отказ: оказалось, досрочное погашение ипотеки для него еще хуже, чем просроченные выплаты.

Тогда я взяла в бухгалтерии справку 2-НДФЛ и отправилась к застройщику. Его банк-партнер в течение часа согласовал мне сумму 2 000 000 Р под 10% годовых на 20 лет. Новый ипотечный платеж составил 12 422 Р.

В моей собственности появилась однокомнатная квартира площадью 36,9 м² на окраине Тюмени. Стоимость квартиры с улучшенной черновой отделкой от застройщика — 2,15 млн рублей. Первоначальный взнос — 10% от стоимости, 215 000 Р.

У меня были два варианта:

  1. продать пансионат, причем на 200 000—300 000 Р дороже изначальной цены, ведь за четыре года цены на недвижимость выросли. Это позволяло взять ипотеку на меньшую сумму — в районе 500 000 Р, плюс затраты на ремонт. И не грозило мне огромными платежами;
  2. сдать пансионат, сделав его своим кормильцем: такое жилье в центре города, с мебелью и техникой я могла сдать за 14 000 Р в месяц — или за 11 000 Р за вычетом коммунальных расходов. Эту сумму я бы направляла на погашение будущей ипотеки, но тогда мне негде было взять первоначальный взнос.
Цены на аренду пансионата в разных частях города. Источник: «Этажи»
Цены на аренду пансионата в разных частях города. Источник: «Этажи»

Более простым казался первый вариант, но мои родители сказали мне сберечь пансионат и взяли на себя потребительский кредит 400 000 Р, чтобы мне хватило на первый взнос по ипотеке и ремонт квартиры.

Стоимость 1 м² в новостройке на окраине Тюмени в 2019 году составила 58 108 Р. Это на 19 669 Р меньше, чем я платила за 1 м² пансионата.

Район моего нового места жительства в 2019&nbsp;году
Район моего нового места жительства в 2019 году

Но новую квартиру пришлось еще отделывать: развели коммуникации для сантехники, установили ванну и унитаз, уложили ламинат, плитку в ванную комнату и покрасили стены, установили двери в санузле и поклеили обои. На это ушло всего 170 000 Р.

И в момент покупки, и сейчас я не замужем. Во время ремонтных работ я особо остро ощутила потребность в мужской помощи. Приходилось бегать по строительным магазинам и нанимать работников из Средней Азии. К счастью, исполнитель мне попался ответственный и лишних денег не взял.

Ремонт я сделала быстрее и дешевле своих соседей. У меня была цель — побыстрее съехать из пансионата, чтобы получать арендную плату от квартирантов.

Однокомнатная квартира 36,9 м² обошлась мне в 2019 году в 2 330 135 Р

Покупка по договору от застройщика 2 150 000 Р
Минимальный ремонт 170 000 Р
Страховка на недвижимость по требованию банка 4135 Р
Оценка недвижимости 4000 Р
Госпошлина за регистрацию права собственности 2000 Р
Покупка по договору от застройщика
2 150 000 Р
Минимальный ремонт
170 000 Р
Страховка на недвижимость по требованию банка
4135 Р
Оценка недвижимости
4000 Р
Госпошлина за регистрацию права собственности
2000 Р

Как я сдала в аренду пансионат

Рядом с моим пансионатом расположено одно из ведущих в области учебных заведений — Тюменский медицинский колледж. В его группе в социальных сетях я написала о сдаче пансионата от собственника. Цену за пансионат я установила выше рынка — 14 000 Р в месяц. Это сопоставимо с ценой аренды однокомнатной квартиры в отдаленных районах города.

Снять квартиру в нашем городе без участия агентства так же сложно, как и купить. Риелторы оккупировали рынок и хотят получать комиссию. Так, если я обращаюсь в агентство для сдачи пансионата, то будущий наниматель единоразово заплатит риелторам 70% от стоимости аренды. В моем случае — 9800 Р.

Я же предлагала людям заключить со мной договор напрямую и без издержек. В первый же день в мой пансионат заселился молодой человек — студент колледжа.

Залог с квартирантов я решила не брать, ведь жилье у меня экономкласса и арендуют его люди с небольшим заработком. Договор аренды я составила сама, и мы его подписали. Для меня важно сдавать квартиру официально: так я знаю паспортные данные человека, которому доверяю свое имущество, и в случае чего могу написать на него заявление в полицию.

Первый квартирант прожил у меня всего месяц, зато во второй раз я сдала пансионат девушке сразу на целый год.

Проблем с поиском квартирантов у меня не было. Люди не хотят платить вознаграждение риелторам, поэтому прямая сдача от собственника — большой плюс. Им также нравится удобное местоположение дома и то, что я не устраиваю частых проверок.

Всю мебель и технику я оставила в пансионате. Со временем пришлось докупить микроволновую печь — 3000 Р, новый чайник — 600 Р. Еще я провела интернет, он стоит 580 Р в месяц.

Сантехника и мебель в пансионате пока в исправном состоянии, но рано или поздно ремонта не избежать. Пока я только регулярно заменяю перегоревшие лампочки и за каждыми квартирантами провожу генеральную уборку.

В основном мои квартиранты — молодые люди в начале карьерного пути, как и я в свое время. Только они платят в мой карман, а я на их месте вложила в свое будущее.

Дипломные работы студентам я больше не пишу. Во-первых, я устала от них. Во-вторых, появилось серьезное препятствие — проверка антиплагиатом, мои работы не всегда ее проходят.

У меня появилось много свободного времени для встреч с подругами, прогулок и сна. Правда, теперь я трачу на дорогу до дома ежедневно два часа и 54 Р. Зато у меня есть пассивный доход, и подрабатывать мытьем полов в подъезде я точно уже не буду.

Я сдаю пансионат обязательно с заключением договора. Задаток с арендаторов я не беру
Я сдаю пансионат обязательно с заключением договора. Задаток с арендаторов я не беру
Мой доход на официальном месте работы подрос — на 101 000 <span class=ruble>Р</span> в год, ведь я теперь специалист с опытом и премия выше
Мой доход на официальном месте работы подрос — на 101 000 Р в год, ведь я теперь специалист с опытом и премия выше

Что в итоге

В 2016 году я взяла в ипотеку 1 120 000 Р на нестандартное жилье в центре Тюмени и расплатилась с банком за 37 месяцев. Считаю, что долг перед банком нужно гасить как можно быстрее.

Не жалею, что мне пришлось пожить в жилье экономкласса и искать постоянные подработки, — я научилась ценить деньги. Даже 30 Р на хлеб я экономила, покупая его за бонусы, а не рубли.

С заработной платой 28 000 Р я не смогла бы одновременно арендовать квартиру и копить на первоначальный взнос — жилье я бы никогда не купила.

В 2019 году я взяла вторую ипотеку — 1 935 000 Р. На эти и родительские деньги купила однокомнатную квартиру без отделки в новостройке на окраине города. На сегодняшний день долг по ней — 1 338 000 Р. При желании я могу продать пансионат за 1 700 000 Р и рассчитаться с банком, но мне не хочется терять источник дохода.

Советую молодым людям вроде меня не бояться сложностей и начинать с малого, приумножая свое имущество.