Почему растут цены на аренду квартир?

Я вас понимаю: ставки по ипотеке на вторичное жилье действительно резко выросли, а программы льготного кредитования на новостройки ужесточили. Из-за этого может быть сложно купить квартиру, будь то новостройка или вторичка.

Расскажу, почему растут цены на аренду и как поступить в вашем случае.

Оператор жилищных программ «Дом-рф» подвел итоги 2023 года по аренде жилья. Одна из главных особенностей, которую выделили аналитики: количество лотов по аренде жилья в январе 2024 года в 1,5—2 раза меньше по сравнению с последними тремя годами. Так, если в четвертом квартале 2022 года актуальных объявлений по аренде было около 96 500, то в четвертом квартале 2023 их число снизилось более чем в два раза — до 43 800.

Снижение предложения увеличило стоимость аренды. Сильнее всего в сравнении с четвертым кварталом 2022 года цены выросли в Москве, на 40%, и в Санкт-Петербурге — на 24%. По регионам рост не такой значительный: цены поднялись в среднем на 18%.

Снижение предложения на рынке аренды и, как следствие, рост цены аренды произошли по объективным причинам. Укажу самые важные.

Высокие ставки по ипотеке. Мало кто из заемщиков хочет оформлять ипотеку при средней ставке 16,94%  , какой она была в январе 2024 года. Именно такие условия сейчас у банков на покупку готового жилья на вторичном рынке, где продавец — частное лицо.

А еще с 23 декабря 2023 года заемщики могут получить только одну льготную ипотеку в одни руки. И это распространяется на все типы льготных программ.

Еще раньше, с 1 января 2023 года, ограничили льготную ипотеку под 8%, которую теперь можно оформить только один раз. Такие программы работают для покупки новостройки — в строящемся или уже сданном доме.

До этих ограничений некоторые покупали несколько квартир, например по семейной ипотеке под 6% или по льготной под 8%, и могли сдавать их в аренду, если удавалось приобрести уже готовый объект у застройщика. Такой спрос на новостройки спровоцировал рост цен. Многим клиентам стало невыгодно брать ипотеку не только на вторичном рынке, но и на первичном, где ставка ниже, но и объекты дороже.

С рынка ушла ипотека под 1%. Дополнительный ажиотаж создали акционные ставки банков в партнерстве с застройщиками — ипотека под 1%, когда за счет низкой ставки ежемесячный платеж выходил ниже аренды. Многие покупали по таким программам не только квартиры, но и апартаменты для сдачи внаем и оформляли сразу несколько ипотек.

Центробанк выразил обеспокоенность подобными ставками и несколько раз принимал меры — повышал коэффициенты надбавки по рискам. Так банкам стало невыгодно выдавать подобную ипотеку, и к концу 2023 года она почти ушла с рынка.

Возвращение релокантов. После объявления частичной мобилизации осенью 2022 года многие россияне покинули страну. Часть из них в 2023 году, когда паника стихла, вернулись: по общим оценкам, около 40% уехавших в 2022.

Уход собственников в краткосрочную аренду. В последние годы российские граждане стали больше путешествовать внутри страны. Так, по итогам 9 месяцев 2023 года увеличение турпотока внутри страны составило 25% в сравнении с тем же периодом 2022. При этом активного строительства новых гостиниц нет.

Значит, посуточная аренда стала востребованнее. Многим собственникам квартир становится интереснее сдавать недвижимость посуточно, а не на долгосрок.

Многие заемщики откладывают оформление ипотеки, потому что хотят купить новостройку, а подходящее жилье еще строится. Тратить деньги на аренду и ежемесячный платеж по ипотеке на квартиру, которую сдадут через несколько лет, накладно, и не каждый может позволить себе такую нагрузку на бюджет.

Для таких клиентов некоторые банки вместе с застройщиками разрабатывают специальные условия кредитования. Но они работают только на новое жилье — в новостройках.

Траншевая ипотека. Первые 1—2 года — до ввода дома в эксплуатацию, пока он будет строиться, — ставка по ипотеке будет 1—2% годовых. Так ежемесячный платеж будет менее обременительным для бюджета и позволит оплачивать еще и аренду тем клиентам, кому негде жить в период строительства квартиры.

Другой вариант — платежи разбивают на части. Первые два платежа клиент вносит сразу, а последний — в конце строительства.

Подобная программа сейчас работает у застройщиков «Инград» и ЛСР.

Ипотека за 1 ₽. Работает она как и траншевая: первые 1—2 года, до сдачи объекта, заемщик вносит символический ежемесячный платеж, например 1 ₽ в месяц. Так получается, потому что в кредит ему выдают часть согласованного лимита.

Одобренная ипотека разбивается на несколько частей. Меньшую заемщик платит после подписания договора, а большую — после получения ключей, когда клиент может жить в купленной квартире и ему не надо снимать жилье. В этот период ежемесячный платеж изменится — будет таким, каким и должен быть согласно сумме кредита, сроку и ставке, по которой одобрили ипотеку.

Я подробно разобрала такую программу в другой статье в Т⁠—⁠Ж. Сейчас подобная программа есть, например, у застройщика «Самолет».

Если вы задумались приобрести свое жилье, возможно, программы от застройщика с минимальными выплатами в первые годы — до сдачи дома — будут для вас оптимальными. Так вы сможете оформить ипотеку по льготным, нерыночным ставкам, например по господдержке под 8%, которая пока работает до 1 июля 2024 года.

Еще можно получить ту же льготную ипотеку, но на готовое жилье — в сданных домах, которые продают застройщики. Дом уже сдан, а значит, вы сможете заселиться сразу после получения ипотеки и не тратиться на аренду. Но не забывайте про возможные траты на обустройство жилья, например мебель и технику.

Если ипотека вам пока не подходит, попробуйте поговорить с владельцем квартиры: арендодатели заинтересованы сдавать жилье порядочным постояльцам, кого уже проверили и знают. Еще можно поискать другое жилье в том же районе, выбрать другой район или переселиться за город, если позволяет ваша работа.

Если ничего подходящего на рынке новостроек для вас нет, можно рассмотреть аренду в апартаментах. Иногда такой вариант получается бюджетнее и удобнее, особенно для постояльцев с питомцами. Подробнее об этом — в другой статье в Т⁠—⁠Ж.