Почему растут цены на аренду квартир?

91
Аватар автора

Эллина

спросила в Сообществе

Проценты по ипотеке после последнего повышения ЦБ ключевой ставки в декабре 2023 года до 16% очень высокие. По крайней мере мне такой кредит не потянуть. Значит, придется и дальше снимать жилье. Но арендодатель уже намекнул, что хочет повысить плату, — указывает на общий рост арендных платежей по городу. Я живу в Москве.

Подскажите, почему аренда растет и какие есть варианты как-то сэкономить на платежах?

Аватар автора

Елена Грудинина

изучила рынок аренды

Страница автора

Я вас понимаю: ставки по ипотеке на вторичное жилье действительно резко выросли, а программы льготного кредитования на новостройки ужесточили. Из-за этого может быть сложно купить квартиру, будь то новостройка или вторичка.

Расскажу, почему растут цены на аренду и как поступить в вашем случае.

Что сейчас происходит с рынком аренды жилья

Оператор жилищных программ «Дом-рф» подвел итоги 2023 года по аренде жилья. Одна из главных особенностей, которую выделили аналитики: количество лотов по аренде жилья в январе 2024 года в 1,5—2 раза меньше по сравнению с последними тремя годами. Так, если в четвертом квартале 2022 года актуальных объявлений по аренде было около 96 500, то в четвертом квартале 2023 их число снизилось более чем в два раза — до 43 800.

Снижение предложения увеличило стоимость аренды. Сильнее всего в сравнении с четвертым кварталом 2022 года цены выросли в Москве, на 40%, и в Санкт-Петербурге — на 24%. По регионам рост не такой значительный: цены поднялись в среднем на 18%.

С января 2021 года количество активных объявлений снизилось в три раза. Источник: дом.рф
С января 2021 года количество активных объявлений снизилось в три раза. Источник: дом.рф

Почему дорожает аренда квартир: основные причины

Снижение предложения на рынке аренды и, как следствие, рост цены аренды произошли по объективным причинам. Укажу самые важные.

Высокие ставки по ипотеке. Мало кто из заемщиков хочет оформлять ипотеку при средней ставке 16,94%  , какой она была в январе 2024 года. Именно такие условия сейчас у банков на покупку готового жилья на вторичном рынке, где продавец — частное лицо.

А еще с 23 декабря 2023 года заемщики могут получить только одну льготную ипотеку в одни руки. И это распространяется на все типы льготных программ.

Еще раньше, с 1 января 2023 года, ограничили льготную ипотеку под 8%, которую теперь можно оформить только один раз. Такие программы работают для покупки новостройки — в строящемся или уже сданном доме.

До этих ограничений некоторые покупали несколько квартир, например по семейной ипотеке под 6% или по льготной под 8%, и могли сдавать их в аренду, если удавалось приобрести уже готовый объект у застройщика. Такой спрос на новостройки спровоцировал рост цен. Многим клиентам стало невыгодно брать ипотеку не только на вторичном рынке, но и на первичном, где ставка ниже, но и объекты дороже.

С рынка ушла ипотека под 1%. Дополнительный ажиотаж создали акционные ставки банков в партнерстве с застройщиками — ипотека под 1%, когда за счет низкой ставки ежемесячный платеж выходил ниже аренды. Многие покупали по таким программам не только квартиры, но и апартаменты для сдачи внаем и оформляли сразу несколько ипотек.

Центробанк выразил обеспокоенность подобными ставками и несколько раз принимал меры — повышал коэффициенты надбавки по рискам. Так банкам стало невыгодно выдавать подобную ипотеку, и к концу 2023 года она почти ушла с рынка.

Возвращение релокантов. После объявления частичной мобилизации осенью 2022 года многие россияне покинули страну. Часть из них в 2023 году, когда паника стихла, вернулись: по общим оценкам, около 40% уехавших в 2022.

Уход собственников в краткосрочную аренду. В последние годы российские граждане стали больше путешествовать внутри страны. Так, по итогам 9 месяцев 2023 года увеличение турпотока внутри страны составило 25% в сравнении с тем же периодом 2022. При этом активного строительства новых гостиниц нет.

Значит, посуточная аренда стала востребованнее. Многим собственникам квартир становится интереснее сдавать недвижимость посуточно, а не на долгосрок.

Возможно ли совместить аренду жилья и ипотеку

Многие заемщики откладывают оформление ипотеки, потому что хотят купить новостройку, а подходящее жилье еще строится. Тратить деньги на аренду и ежемесячный платеж по ипотеке на квартиру, которую сдадут через несколько лет, накладно, и не каждый может позволить себе такую нагрузку на бюджет.

Для таких клиентов некоторые банки вместе с застройщиками разрабатывают специальные условия кредитования. Но они работают только на новое жилье — в новостройках.

Траншевая ипотека. Первые 1—2 года — до ввода дома в эксплуатацию, пока он будет строиться, — ставка по ипотеке будет 1—2% годовых. Так ежемесячный платеж будет менее обременительным для бюджета и позволит оплачивать еще и аренду тем клиентам, кому негде жить в период строительства квартиры.

Другой вариант — платежи разбивают на части. Первые два платежа клиент вносит сразу, а последний — в конце строительства.

Подобная программа сейчас работает у застройщиков «Инград» и ЛСР.

Ипотека за 1 ₽. Работает она как и траншевая: первые 1—2 года, до сдачи объекта, заемщик вносит символический ежемесячный платеж, например 1 ₽ в месяц. Так получается, потому что в кредит ему выдают часть согласованного лимита.

Одобренная ипотека разбивается на несколько частей. Меньшую заемщик платит после подписания договора, а большую — после получения ключей, когда клиент может жить в купленной квартире и ему не надо снимать жилье. В этот период ежемесячный платеж изменится — будет таким, каким и должен быть согласно сумме кредита, сроку и ставке, по которой одобрили ипотеку.

Я подробно разобрала такую программу в другой статье в Т⁠—⁠Ж. Сейчас подобная программа есть, например, у застройщика «Самолет».

Что делать в вашем случае

Если вы задумались приобрести свое жилье, возможно, программы от застройщика с минимальными выплатами в первые годы — до сдачи дома — будут для вас оптимальными. Так вы сможете оформить ипотеку по льготным, нерыночным ставкам, например по господдержке под 8%, которая пока работает до 1 июля 2024 года.

Еще можно получить ту же льготную ипотеку, но на готовое жилье — в сданных домах, которые продают застройщики. Дом уже сдан, а значит, вы сможете заселиться сразу после получения ипотеки и не тратиться на аренду. Но не забывайте про возможные траты на обустройство жилья, например мебель и технику.

Если ипотека вам пока не подходит, попробуйте поговорить с владельцем квартиры: арендодатели заинтересованы сдавать жилье порядочным постояльцам, кого уже проверили и знают. Еще можно поискать другое жилье в том же районе, выбрать другой район или переселиться за город, если позволяет ваша работа.

Если ничего подходящего на рынке новостроек для вас нет, можно рассмотреть аренду в апартаментах. Иногда такой вариант получается бюджетнее и удобнее, особенно для постояльцев с питомцами. Подробнее об этом — в другой статье в Т⁠—⁠Ж.

Елена ГрудининаСнимаете жилье? Расскажите, как менялась стоимость аренды в последние несколько лет:
  • Забаненый за правдуВы так говорите, как будто на все остальное цены не растут)103
  • ЙцукенМожете поискать квартиру за мкадом, в районе троицка метро будет со временем. Если и там дорого, ближайшее подмосковье, с электричками. Ну или еще вариант больше зарабатывать8
  • Алексей ЖуравлевИпотека за 1 рубль? Подозреваю, что по ней придется переплатить по кредиту больше, чем по обычным условиям.26
  • Я у мамы инженерАлексей, если в первый год внести много досрочных платежей то можно неплохо так сэкономить на процентах. Плюс не факт, что через год платеж по ипотеке будет выше месячной аренды такой же квартиры5
  • MinnaloushПро релокантов смешно, их вернулось крайне мало, но конечно надо обязательно сказать, что много, иначе не скрепно. Цены выросли из-за инфляции. Собственники квартир не будут сдавать их в убыток или дёшево. Реальная инфляция далеко не 7 процентов.56
  • Ольга СВо многих городах Подмосковьея уже не электрички, а МЦД, а отличаются они комфортом и стоимостью проезда, а там, где остались электрички цена на аренду меньше. Ну и опять же цены отличаются в зависимости от того, как далеко до самой этой электрички добираться.8
  • felidaeЭто не цены растут, это рубль дешевеет.18
  • KonstantinKonstantin, так это и есть экономика)))8
  • Артур МиллерПотому что цены растут на всё. Вот это поворот. Статью не читал16
  • СветланаЯ, смысл-то какой вносить досрочно платежи при такой инфляции?2
  • Я у мамы инженерСветлана, уменьшить размер платежа после того как год 1% пройдет11
  • ГригорийЙцукен, даже когда будет метро, это будет пипец как далеко14
  • user1260408Fourpm, вот вам аргумент. Те, кто хотели покупать вторичку для жизни сейчас сидят в аренде из-за высокой ставки. И ждут более подходящих условий19
  • MikeПеречитайте ранее опубликованные в ТЖ статьи, как классно снимать и почему свое жилье совсем не нужно человеку. Там много советов, которые морально помогут пережить текущую ситуацию.42
  • Serge CheДля чего писать статьи ни о чем? Вопрос: - почему дорожает аренда тогда, когда последние годы люди массово скупали жилье под сдачу? Воды и банальностей не надо. И глупостей типа возвращения релокантов.10
  • Супер МамаMinnaloush, "цены выросли из-за инфляции" - это как "масло жирное, потому что масляное". Инфляция - это обесценивание денег, то есть, собственно, рост цен.26
  • Сергей СтаровойтовАртур, в 2022 цена аренды проседала на фоне мощного роста цен на основные группы потребительских товаров.5
  • Сергей СтаровойтовMinnaloush, >Про релокантов смешно, их вернулось крайне мало, >Цены выросли из-за инфляции. И правда смешно, когда невежда пытается о чем-то всерьез рассуждать.6
  • Коза-дерезаMinnaloush, вот уж в скрепах ТЖ обвинять крайне странно.13
  • Семёнда просто я буду скоро жить на улице и все10
  • Andrey VorobevЙцукен, как говорил в свое время какой-то депутат - надо просто меньше кушать, да?14
  • Andrey VorobevИ никто почему то не пишет, что цена аренда квартиры и платеж по ипотеке хоть и не на 100%, но зависящие друг от друга вещи Скорее всего на рынке просто много аренд, которые как раз куплены по ипотеке с высоким платежом. Они стоят и создают статистику. А квартиры по нормальным ценам снимают так быстро, что они даже не успевают попасть в статистический отчёт "аналитиков". Кто не знал, в мск, хорошая квартира может уйти через 2-3 минуты после публикации20
  • MinnaloushСергей, не проседала особо, только в определенных сегментах сдаваемых квартир. Я пересдавала как раз в 2022 году свою квартиру, сдала дороже, чем было до этого1
  • Артем Степановfelidae, да, если считать цены в твёрдой валюте, то недвига скорее падает, а не растёт.6
  • Сергей СтаровойтовMinnaloush, дело не только в идиотизме фразы "цены выросли из-за инфляции", о котором сказала Супер Мама. Дело в том, что цена на рынке недвижимости определяется спросом и предложением, а не слепо следует за цифрами инфляции от Росстата (или от авторитетных ютуберов экономистов). Что прекрасно видно на примере данных за тот же 2022 год - инфляция мощная, аренда дешевеет: https://www.rbc.ru/spb_sz/09/02/2023/63e4a1109a794700bae5b0ba12
  • ElenЯ с другой стороны - арендодатель, сдаю еще по старым ценам, и повышать пока не планирую. Хотя надо бы. Но не хочется терять хороших арендаторов. Повысила только за одну квартиру, которая сдавалась по цене нулевых годов.10
  • ElenАртем, покупали в 2012 году квартиру за 200 тысяч долларов по тогдашнему курсу, сейчас она стоит 130 тысяч по нынешнему. Вот такой "рост".15
  • Артем СтепановElen, я по своему провинциальному городу сверял, до 14 года мог бы продать квартиру практически за 100000$, а сейчас за 60000$ хотя в рублях то цена выросла. Помню раньше Ургант в своём шоу сравнивал какое приличное жильё га Западе можно купить за вырученные деньги с продажи убитой хрущёбины в Москве. Ну времена этого давно минули. (13
  • Алексей БыстрицкийСнимаю апартаменты. Чем дольше живешь-тем меньше платишь. Услуги комплекса на очень высоком уровне. Вывод один-а что так можно было?)))4
  • Анна ЯстребоваПонятно, что при дефиците предложения растет цены. Но почему дефицит непонятно. Те, кто набрал в 2022 году новостройки в ипотеку за 1% должны же были уже выйти на рынок. Почему такой резкое падение предложения? Ставка была высокой в 2023 году, значит просадка по предложению должна быть в 2024 году, а не в в 2023. Или у нас только вторичку покупали под аренду все эти годы и все понесли деньги на депозиты, т.к. аренда столько дать не может?3
  • ВалерийБыла 28 тыс. + коммуналка, сейчас 33тыс. +коммуналка2
  • БлондиСаундЛеонид, у данного ресурса , нет цели учить только финансовой грамотности. Как и у банков, здесь главная цель - заработать.4
  • ОляMike, А можно ссылку на статью?0
  • ВладимирMike, точно лучший комент4
  • Ivan SorokoletovMinnaloush, >Про релокантов смешно, их вернулось крайне мало примерно так почувствовали, или есть статистика определённая?4
  • Владимир ШевцовAndrey, Хорошую квартиру снимают на первом просмотре. Это конечно не 2-3 минуты, но очень быстро1
  • Andrey VorobevВладимир, ну чтобы первым записаться на просмотр, нужно отреагировать на объявление максимально быстро, созвониться и приехать на просмотр, поэтому и пишу про 2-3 минуты3
  • СергейElen, зато если бы тогда взяли в ипотеку, то сейчас бы пришлось платить ежемесячно (к примеру) 700$ вместо 2000$3
  • ЛюблюИзюмЛеонид, во-во. Сначала попробуй найти на съем 30к при средней зп по рынку 40к, параллельно ещё откладывай по 30к на первый взнос, а потом ещё два года жди на съеме, выплачивая ипотеку и одновременно ещё на ремонт и мебель купить нужно. 🤡🤡7
  • PeaceLoveMinnaloush, да, ровно как сравнивать предложения на рынке в конце 22 года когда все посъезжали и цены рухнули0
  • 485Andrey, да даже не в Мск квартиры улетают только так. В Вологде смотрели квартиры, так хорошие варианты минут 10-30 и уходят. Некоторые варианты даже без просмотра улетают, тк более-менее нормальных ЖК можно по пальцам пересчитать и спрос там огромный0
  • Иван СоколовMinnaloush, собственники сдают за сколько могут. Но конечно на рынок аренды давит платёж по ипотеке. Не все собственники с зависшими квартирами выходят на рынок аренды0
  • Иван СоколовАртем, в рублях с учётом инфляции тоже падает0
  • Amatinid ArgosTheHricko, инфляция складывается не только с цен на ваши пирожки, айфоны и запчасти. Помимо этого это еще и стоимость тонны арматуры, бетона, стали, угля и т.д. - всего, что нужно промышленности. И удельный вес в расчете показателя "инфляция" эти вещи имеют намного бОльший, чем ваша любимая ша(у/ве)рма в ближайшей точке, т.к. их оборот в экономике несравнимо выше.2
  • СергейМари, мы раз в год (на сколько заключен договор) считаю, нормально пересматривать платеж, опираясь на текущее состояние рынка. Например, по низу рынка изначально сдавали, то и по текущей ситуации сдаешь по низу рынка.1
  • Иван ИElen, все бы хорошо, но у меня вот с зарплатой также ) вроде растет а в долларах падает. В итоге относительно годового дохода квартиры подорожали. И я так понимаю, это у многих ситуация в «среднем» сегменте, не it и не топ менеджмент0
  • Иван ИMinnaloush, скорее всего это значит что вы лично до этого сдавали слишком дешево. Я по другую сторону баррикад, мониторил ситуацию по съему начиная с марта 2022 (когда стало очевидно что айтишники разбегаются), и уверенно могу сказать что цена проседала. В моменте (апрель) процентов на 15. Потом правда к лету выправилась но все равно осталась на «полке» довольно долго0
  • user3448705Elen, я тоже как арендатор не повышаю цену т. к. зп не выросли, а инфляция уже 9%. Но в городе цены на аренду взлетели очень высоко. Бывает такие страшные кв сдают за бешенные деньги. Я жалею своих арендаторов, семья с маленьким ребенком. Живут хорошо и ладно❤️1
  • user3448705Мари, я не повышаю. Мне важно, чтобы люди жили адекватные. Не пили, с соседями не ругались, вовремя говорили о проблемах. Чтоб не приходилось бегать проверять квартирантов. От того что, я подниму цену в год это не большая сумма, на Бали не улечу. А вот спокойствие, жизнь без стресса за жилье дороже стоит☺️1
  • Роман ФатеевПолучаю 55к , из них 25к на аренду квартиры, и цены дальше растут, дальше на улице жить будем?1