Как сдавать квартиру во время путешествия: 11 правил

В 2019 году мы с женой уволились из офиса, чтобы отправиться в долгое путешествие.

Мы решили сдавать квартиру, в которой жили в Тамбове, чтобы на эти деньги снимать жилье в путешествии. Это был рискованный шаг, ведь мы точно не знали, когда вернемся: может, через месяц, а может, через год.

В первом случае не было смысла заморачиваться со сдачей, а во втором квартиру могли «убить» за долгое время. Еще наши знакомые пугали историями о квартиросъемщиках, после которых приходилось делать ремонт. Тем не менее мы сдали квартиру на свой страх и риск.

Мы вернулись спустя почти два года. За это время квартиру снимали три арендатора: первый — девять месяцев, второй — один месяц, последний — одиннадцать месяцев. За жильем бесплатно присматривала наша родственница. Она показывала квартиру, когда менялись жильцы, и вызывала мастера, когда что-то ломалось.

За время нашего путешествия мы сменили 22 съемных жилья — траты полностью покрыл доход от сдачи квартиры. Мы побывали по обе стороны аренды, поэтому я смотрю на ситуацию глазами не только арендодателей, но и квартиросъемщиков. Кроме того, я учитывал опыт своих друзей и знакомых, которые поделились со мной хитростями сдачи жилья.

А теперь я делюсь с вами: вот 11 шагов, которые помогут сдать квартиру и избежать проблем.

Некоторые арендодатели считают, что если составить договор аренды на 11 месяцев, а не на год, то подоходный налог платить не нужно. Но на самом деле это означает лишь то, что договор аренды не нужно регистрировать в Росреестре. С дохода от сдачи квартиры нужно платить НДФЛ по ставке 13% независимо от срока аренды.

Если зарегистрироваться в приложении «Мой налог» как самозанятый, то налоговую ставку можно уменьшить до 4%: тогда вместо НДФЛ вы будете платить налог на профессиональный доход. Если сдавать квартиру юридическим лицам, то ставка будет 6%. Самозанятым можно стать, если ваш доход меньше 2,4 млн рублей в год.

Я зарегистрировался как самозанятый в 2020 году и получил налоговый вычет 10 000 ₽, который уменьшил ставку до 3%. Этот вычет самозанятым дают один раз — потом ставка вырастает до 4%.

В налоговую инспекцию при этом ходить не нужно: зарегистрироваться в качестве самозанятого, зафиксировать доход, узнать сумму налога и заплатить его можно в приложении.

Мне кажется, это защищает и собственника, и жильцов. Арендодателю не надо бояться, что соседи или бывшие жильцы пожалуются в налоговую, которая после проверки может отнять большую часть дохода. Если жилец затопит соседей и откажется за это платить, с него можно взыскать ущерб через суд. Конечно, суд примет и договор аренды, но дополнительные доказательства не помешают.

Для начала стоит посмотреть, за сколько сдают похожие квартиры в вашем районе на «Авито», «Циане» или «Домофонде». Разброс цен может быть большим, но все равно станет понятна средняя стоимость.

В Тамбове за похожие двухкомнатные квартиры просили в среднем 16 000 ₽. Не советую ставить в объявлении цену ниже средней. Если потенциальный арендатор начинает торговаться, даже не видя квартиру, значит, эта квартира ему не по карману. Возможно, в будущем с ним могут быть проблемы.

А вот чуть-чуть завысить цену можно: если квартира понравилась по объявлению и ее готовы посмотреть, то пара тысяч не сыграет никакой роли. Если вы уже договоритесь подписать договор, но арендаторам цена покажется завышенной, они всегда могут попросить скидку.

Я смог сдать свою квартиру за 18 000 ₽ плюс 4000 ₽ коммуналки. Это выше средней цены в моем районе на 2000 ₽.

А еще, исходя из опыта моих знакомых, есть прямая зависимость стоимости аренды и проблем с жильцами. При высокой арендной плате жильцы, как правило, хорошо зарабатывают, ответственны, пунктуальны, чистоплотны и знают ценность вещей. А чем ниже цена, тем больше возникает проблем.

Мне рассказывали историю, что в одной квартире, которую сдавали всего за 6000 ₽ в месяц, жильцы курили прямо в комнате, а бычки тушили обо все, что попадется под руку. В итоге весь доход от сдачи даже не покрыл ремонт.

Сначала я попробовал найти арендаторов через знакомых. Рассказал родственникам, друзьям и коллегам, что собираюсь сдавать квартиру и ищу квартиросъемщиков, за которых они могли бы поручиться. Этот способ вообще не сработал. Была лишь пара откликов уже после того, как мы сдали квартиру.

Еще я разместил объявление в группе во «Вконтакте» об аренде жилья в своем городе. Ничего, кроме обсуждения квартиры в комментариях, это не дало.

Самым эффективным оказалось «Авито». Чтобы разместить объявление о сдаче недвижимости, нужно заплатить — в каждом регионе будет своя цена. Я сдавал квартиру в Тамбове и заплатил 840 ₽. В первый час после публикации у меня буквально разрывался телефон. Возможно, спрос был вызван тем, что квартира сдавалась впервые. Это я указал в объявлении.

Больше половины звонков были бесполезными: звонили риелторы, потенциальные арендаторы предлагали свои условия, которые меня не устраивали. Например, хотели снять квартиру посуточно, жить с домашними животными или получить регистрацию для иностранца. После каждого такого разговора я редактировал текст: добавлял, что сдаю на длительный срок, без животных, только гражданам РФ.

Чем точнее описать условия, тем меньше будет бесполезных звонков. Но все равно найдутся люди, которые проигнорируют все, что написано в объявлении. К этому нужно быть готовым.

Я договорился о нескольких просмотрах квартиры и назначил их все на одну дату с разницей в полчаса. Каждому потенциальному арендатору я объяснял, что квартиру собираются смотреть несколько человек, поэтому ответ скажу не сразу.

Текст объявления должен быть максимально информативным и честным. Не стоит делать акцент на том, что находится за пределами квартиры, например детский садик, школа или магазин разливного пива. Постарайтесь описать преимущества самой квартиры, которые выделят ее на фоне остальных.

В моем случае это были посудомоечная машина, кофемашина, собственное парковочное место за автоматическими воротами и видеонаблюдение. Укажите, сколько в среднем вы платите за коммунальные услуги, и подтвердите это фотографией.

Выкладывайте только реальные фотографии квартиры в том состоянии, в котором она находится сейчас, а не сразу после ремонта пару лет назад. Почти все, кто смотрел мою квартиру, удивлялись, что в реальности все было как на фото. Видимо, это редкость.

От того, какие квартиросъемщики будут жить, зависит состояние вашей квартиры и дружба с соседями. Если нет возможности встретиться лично и поговорить, устройте виртуальную встречу по видеозвонку и задайте все интересующие вопросы.

Я считаю, что начало отношений между людьми всегда должно начинаться с правды, даже неудобной. Например, арендатор может признаться, что у него есть кот или что он курит. Иногда на это можно закрыть глаза, если в остальном все устраивает.

Не советую сдавать квартиру первому, кто ее посмотрит: возможно, следующий будет еще лучше. Как-то раз мне даже пришлось возвращать задаток и сильно извиняться, потому что очень понравились другие квартиросъемщики.

Еще я показывал квартиру молодым спортсменам, которые на словах вели здоровый образ жизни и рассказывали, как мне с ними повезло, а на встречу пришли с сильным похмельем, объяснив это тем, что праздновали вчерашнюю победу. Я пожелал парням удачи в спорте, но подумал, что такие «победы» будут мешать соседям — а значит, и мне.

Другие потенциальные арендаторы отказали мне, так как их не устраивало, что меня не будет поблизости. Они уже снимали квартиру у человека, который уехал из города, и считали себя брошенными наедине с проблемами. Например, починить капающий кран или прикрутить дверцу на кухне сами они не могли. А собственник не мог этого сделать, так как его не было в городе.

В итоге я подписал договор с мужчиной, который был в длительной командировке — работодатель компенсировал ему аренду жилья. Как квартиросъемщик он меня абсолютно устроил: гражданин РФ, жил один, без домашних животных, не курил и даже не забывал поливать домашние растения. После уборки сложилось впечатление, что там вообще никто не жил.

Это был единственный раз, когда я сдал жилье лично. С остальными арендаторами я общался по видеосвязи, а потом дополнительно узнавал у родственницы ее мнение.

Чтобы арендатор не съехал в первый же месяц, советую заранее рассказать об известных особенностях жилья. Например, что окно закрывается неплотно или что газовый котел не всегда успевает нагреть воду, поэтому ее нужно немного слить. Кому-то недостатки покажутся пустяками, а кто-то принципиально не согласится жить в такой квартире.

Поначалу я игнорировал это правило. Но один арендатор стал каждый день присылать мне фото то лопнувшей плитки, то отслоившегося шпона, то небольшого скола ванной. Без подписи было непонятно, что мне нужно сделать: просто принять к сведению или срочно чинить. Поэтому следующему жильцу я заранее показал мелочи, которые не смог исправить, чтобы он не думал, что я потребую возместить ущерб за поломки.

О неудобствах должен рассказывать не только собственник, но и арендатор. Я спрашивал своих жильцов о том, как прошел отопительный сезон, как часто отключают электроэнергию, какой был напор воды, слышен ли шум от соседей. Большую часть проблем можно исправить, позвонив в управляющую компанию.

Это правило следует из теории разбитых окон: «Если в здании разбито одно окно и никто его не меняет, то через некоторое время в этом здании не останется ни одного целого окна». Так и с порядком в квартире. Если в квартире будут пыльные полки, заляпанные зеркала, кран в известковом налете, то у квартиросъемщика не будет желания все это отмывать — скорее всего, со временем ситуация станет только хуже.

Если везде хорошо убраться, все помыть и почистить, то, возможно, у жильцов появится образец и они станут поддерживать порядок на том же уровне. Будет лучше, если вы купите средства для уборки и оставите их в квартире.

Однажды я был в гостях в съемной квартире, в которой собственники оставили личные вещи: статуэтки, амулеты, тарелки, головные уборы и музыкальные инструменты. Мои друзья — арендаторы — каждый раз протирали пыль со всего этого и боялись что-нибудь сломать.

Лучше забрать все личные вещи. У нас за десять лет накопилось целых сорок таких коробок, которые мы увезли из квартиры. В подвале, где хранились вещи, пришлось даже сделать два дополнительных стеллажа. Если нет подвала, гаража, родственников или знакомых, которые возьмут коробки на хранение, то можно арендовать ячейку для хранения вещей. В Москве метровая ячейка стоит около 2000 ₽. А в нашем городе за эти деньги можно снять целый гараж.

Поддерживать чистоту и порядок в квартире можно дистанционно. Например, я обращался в клининговую компанию и просил родственницу, чтобы она открыла дверь. Такая услуга стоит от 1000 ₽ и выше в зависимости от сложности работ.

С каждым жильцом я подписывал договор найма жилого помещения. В нем нужно подробно описать все условия, сроки, обязанности, права, ограничения и санкции обеих сторон. Нелишним будет составить опись всего имущества, бытовой техники и мебели.

Передайте арендаторам образец договора перед заселением, чтобы они спокойно все прочитали и предложили свои правки. После этого распечатайте его в двух экземплярах и подпишите во время передачи ключей от квартиры и денег.

Так как мы собирались уезжать, в договоре я дополнительно указал паспортные данные родственницы, которая следила за квартирой. Она показывала квартиру, передавала ключи, открывала дверь клининговой службе и ремонтникам.

Был случай, когда арендатор внезапно съехал, прожив всего один месяц. В договоре было условие, что он обязан сообщить за месяц об этом. Но арендатор забыл об этом пункте, и мне пришлось занимать деньги на аренду жилья в путешествии. Кроме того, квартира какое-то время простаивала, пока я искал новых жильцов.

После этого случая я внес в договор пункт, что имею право оставить депозит, если арендатор съедет без предупреждения.

Однажды договор помог мне взыскать с арендатора деньги за испорченный диван, который мы купили перед сдачей квартиры. Арендатор отказывался платить: сказал, что последний месяц аренды оплатил, но не жил в квартире, а пустил туда знакомого. И тот знакомый заехал туда с кошкой, которая испортила диван.

Видимо, арендатор решил помочь коллеге и пустил его в мою квартиру. Я сказал, что это прямое нарушение договора — он сдал квартиру в субаренду — и лучше возместить ущерб. Погрозился для начала обратиться к работодателю, который компенсировал ему аренду. Потом, видимо, арендатор с товарищем и кошкой договорились и в итоге оплатили перетяжку. По моим расчетам, перетяжка дивана обошлась в 20 000 ₽.

Депозит — это деньги, которые получает арендодатель в качестве гарантии за сохранность вещей в квартире. Обычно депозит равен арендной плате за месяц. Если квартиросъемщик не может сразу внести всю сумму депозита, можно разбить его на несколько частей. В гражданском кодексе нет понятия «страховой депозит», вместо него ‑ обеспечительный платеж. Если хотите перестарховаться перед возможным будущим судом, то называйте этот платеж в договоре именно так.

Не рекомендую принимать депозит в счет оплаты последнего месяца аренды. Арендодатель должен принять квартиру в нормальном состоянии, проверить всю технику и мебель, сверить показания счетчиков. Если что-то пойдет не так, у вас будет хотя бы часть денег на руках, которую можно потратить на ремонт.

Депозит пригодится, если арендаторы внезапно съедут из квартиры, испортят имущество, не оплатят аренду или коммунальные услуги. Да и отношение со стороны жильца станет более уважительным, если он будет знать, что при выселении ему нужно получить свои же деньги.

Когда я снимал жилье, я тоже вносил депозит. Когда получал обратно, считал его приятным подарком от себя из прошлого. Чаще всего я использовал его для оплаты новой аренды — безболезненно для бюджета.

У моих знакомых были случаи, когда после того, как уезжали арендаторы, им приходили огромные счета за коммунальные услуги. Иногда арендаторы случайно оплачивают коммунальные платежи по ошибочным реквизитам, иногда специально редактируют квитанции и присылают собственникам поддельные скриншоты.

Бывает, что у арендатора просто нет времени и желания разбираться со всеми платежами за отопление, газ, электроэнергию, воду, вывоз мусора и уборку в подъезде. Удобно, когда все коммунальные услуги объединены в одну квитанцию от управляющей компании, но у меня не так — я плачу каждому поставщику отдельно. Это занимает время, которого может не быть у арендатора.

В последний раз я составил договор с фиксированной арендной платой, в которую входят все коммунальные платежи. Это удобнее, чем каждый раз считать, сколько денег должен арендатор, и выставлять ему счет. Я посчитал сумму всех коммунальных платежей за последний год и разделил на 12. В среднем по году у меня вышло 4000 ₽. Эту сумму я прибавил к арендной плате — получилось 22 000 ₽.

Минус этого способа в том, что весь доход, указанный в договоре, облагается налогом, поэтому с коммунальных платежей я тоже плачу налог.

Это необязательное правило, но я все равно его соблюдаю. От соседей зависит, будут ли они жаловаться на шум вам или сразу звонить в полицию.

Представьте себя на месте ваших соседей, которые каждые полгода-год видят новые лица в доме: спокойнее знать, что это за человек и где именно он живет. А еще соседи могут проконтролировать, чтобы ваша квартира не сдавалась в субаренду. Для этого им нужно лично знать ваших настоящих арендаторов.

Нам повезло: после возвращения не пришлось делать косметический ремонт. Мы сделали его незадолго до отъезда, поэтому примерно знали, на какую сумму нужно рассчитывать в худшем случае: недорогие обои и ламинат обошлись в 55 000 ₽.

Иногда арендаторы сами переклеивают обои в квартире — в этом случае все расходы берет на себя собственник, вычитая их из арендной платы. За все время аренды в моей квартире сломался вайфай-роутер и смеситель в ванной комнате. Арендаторы предложили купить все новое и вычесть расходы из арендной платы.

Если квартиросъемщик не может устранить засор, поменять фильтр на водопроводе или прокладку в кране, то это должен делать либо собственник, либо мастер по вызову. В таких случаях я говорил арендаторам, чтобы вызывали мастера, а все расходы брал на себя. За два года мастер приезжал один раз, когда протекла стиральная машина. Он что-то прочистил, и все заработало без ремонта. Вызов стоил 500 ₽.

Мы всегда поддерживали порядок в квартире своими силами. Но после отъезда пришлось обращаться за помощью в клининговую службу всего один раз, когда у нас сменились арендаторы. Стандартная уборка во всей квартире обошлась в 2000 ₽.

В итоге за все время я потратил на содержание квартиры 9200 ₽. Ущерб — разодранный диван — мне возместили, претензий у меня нет. После нашего возвращения квартира была в полном порядке. Возможно, мне очень повезло с арендаторами, а может быть, сработали правила, о которых я писал выше.

1. Не спешите сдавать квартиру первому позвонившему: возможно, будут претенденты лучше.
2. Расскажите о плюсах, а главное, о минусах жилья. Так отсеются «арендаторы на месяц».
3. Обязательно составляйте договор, чтобы защитить себя и свое имущество.
4. Берите страховой депозит и не используйте его в качестве оплаты последнего месяца.
5. Включите коммунальные платежи в арендную плату и вносите их самостоятельно.
6. Подружитесь с соседями: оставьте им свой номер телефона и представьте арендаторов.