Заставили вернуть как было: 6 судебных историй про остекление балконов

Может случиться так, что балкон с новыми исправными стеклопакетами станет источником проблем.

Балконы хоть и считаются частью квартиры, распоряжаться ими как заблагорассудится нельзя. Плиты, козырьки и витражи балконов — это общедомовое имущество. Но об этом мало кто задумывается. Для большинства это еще пара квадратов под хозяйственные цели — сушку белья, хранение вещей или под рабочий кабинет.

Собственники переделывают балкон «под себя», а потом суды заставляют их вернуть все как было. Судебная практика на этот счет неоднозначна — в схожих ситуациях исход дела бывает разным.

Собрали шесть историй, в которых взгляды хозяев балкона, их соседей, властей и коммунальщиков не сошлись и стали поводами для судебных разбирательств.

Источник: дело № 2-1422/2021

Что произошло. Однажды осенью жительница Балашихи обнаружила, что стена на ее кухне мокрая, а под светлыми обоями образовалось черное пятно. Весной женщина решилась оторвать кусок обоев и поняла — это плесень. До лета она мыла и обрабатывала стену, и та просохла. Но осенью все началось заново. Причину появления плесени женщина вычислила по фасаду: от балкона сверху тянулась полоса, покрытая черным мхом.

Жительница дома пошла в управляющую компанию и попросила обследовать стену, так как подозревала, что вода разрушила швы в кирпичной кладке  . Представители УК пришли и составили акт, что стена мокнет. Причина в том, что соседи сверху застеклили балкон: теперь дождевая и талая вода течет с их выступающих стекол по стене, разрушает кладку и питает плесень.

Коммунальщики потребовали обработать плесень химикатами. Но эффект был недолгим.

Женщина заказала экспертизу, чтоб проверить насколько опасно ей дышать плесенью. Оказалось, что содержание в воздухе спор превышает норму в восемь раз — это реальная опасность для здоровья.

Мириться с этим женщина не захотела и подала на УК и соседку в суд. Просила взыскать с них солидарно  расходы на ремонт — 65 657 ₽, на врача и лекарства — 5386 ₽, на экспертизу и оценку — 22 000 ₽, на досудебную претензию — 2790 ₽, госпошлину — 3975 ₽ и компенсацию морального вреда — 100 000 ₽.

И плюсом взыскать с УК неустойку — 300 000 ₽ и потребительский штраф — половину от суммы всех взысканий.

Что решил суд. Отказал в иске полностью. Женщина дважды пыталась обжаловать решение, но оно не поменялось.

Почему так. Суд назначил новую экспертизу. Из нее следовало, что балкон соседей не мог стать причиной плесени. Вероятнее всего, дело в единичных подтоплениях квартиры, но больше виновато плохое проветривание.

Эксперт углядел больше нарушений в действиях самой хозяйки квартиры с плесенью. Она заменила деревянные окна на пластиковые без вентиляционных клапанов, а еще плохо проветривает квартиру. Отсюда сырость и плесень.

Источник: дело № 2-152/2022, дело № 2-3410/2023, дело № 24-КГ23-6-К4

Что произошло. В феврале 2021 года в Адыгее начал таять снег и талая вода затопила квартиру жительницы пятого этажа одной из многоэтажек. Она пожаловалась УК, представители которой пришли и составили акт. В нем сказано, что стена промокает из-за влаги с козырька, который самовольно установлен над балконом вызвавшей их женщины.

Она не согласилась, потому что считала, что вода течет с крыши дома, пусть и по козырьку, — и виновата в этом УК. Женщина предложила коммунальщикам оплатить восстановительный ремонт квартиры, но те отказались. И в ответ предложили ей разобрать козырек. Договориться не удалось.

Жительница дома заказала экспертизу, чтобы понять, во сколько ей обойдется ремонт, и отправилась в суд требовать с коммунальщиков деньги на сами работы — 86 377 ₽, неустойку — 689 288 ₽, стоимость экспертизы — 8000 ₽, плату за услуги юриста — 30 000 ₽, компенсацию морального вреда — 50 000 ₽, потребительский штраф.

Что решил суд. Первый же суд удовлетворил требования жительницы, но частично: взыскал стоимость ремонта и экспертизы, компенсацию морального вреда в 3000 ₽ и еще 20 000 ₽ на оплату услуг юриста.

Но женщина прошла четыре судебных инстанции: подавала жалобы в апелляционный, кассационный и Верховный суды. Затем дело пересмотрел городской суд и постановил УК выплатить женщине еще 44 688 ₽ в качестве потребительского штрафа.

Почему так. На дом не сохранилась техническая документация. Поэтому не удалось понять, были ли козырьки запланированы, а значит, непонятно — это общедомовое имущество или нет. Если бы козырьки были в плане, УК была бы обязана поддерживать их состояние.

Суд назначил свою экспертизу. В заключении указано, что снег действительно скапливался и таял на козырьке. С него вода сочилась в квартиру через межпанельные швы, а они уж точно относятся к общедомовому имуществу. Поскольку УК подрядилась содержать имущество собственников, но свои обязанности не выполнила, значит, должна компенсировать ущерб, судебные расходы и моральный вред.

В первом рассмотрении суд не стал взыскивать с УК потребительский штраф, так как посчитал, что женщина не посылала УК досудебную претензию. Но Верховный суд напомнил, что это и не нужно. Там, где нарушаются права потребителей, штраф назначают вне зависимости от того, заявляет о нем взыскатель или нет  .

Источник: дело № 2-2128/2022

Что произошло. Житель новостройки из Всеволожска переделал витражное остекление своего балкона. Первые же дожди показали, что его переустройство касается и соседей снизу: витражи стали течь. Дошло до того, что подрядчик, который обслуживал окна и фасады дома, снял их с гарантийного обслуживания.

Тогда УК выдала нарушителю предписание восстановить витраж, но тот его проигнорировал. Коммунальщики подали иск с требованием вернуть балкону прежний вид.

Что решил суд. Обязал жильца вернуть все как было.

Почему так. Ограждающие конструкции, балконные плиты и фасад дома относятся к общему имуществу собственников помещений в доме. Витраж — это многоячеистая конструкция по типу сот, которая крепится к фасаду, ее нельзя разбирать самовольно. Изменения нужно было согласовывать с соседями через голосование на общем собрании  . Но собственник этого не сделал и предписание УК не выполнил, поэтому теперь за него возьмутся судебные приставы.

Источник: дело № 33-954/2023

Что произошло. Супруги из Обнинска хотели застеклить балкон, но выяснилось, что бетонный козырек над их головами в аварийном состоянии. Они сообщили об этом УК, и та его демонтировала. Чтобы козырек снова появился над их балконом, супруги обратились в государственную жилищную инспекцию. Та выдала коммунальщикам предписание установить новый козырек.

В УК пообещали, что все сделают в течение девяти месяцев. Но пришла осень, супруги сами поставили временный козырек и застеклили балкон. После чего в их дом снова пришла жилищная инспекция и обязала супругов согласовать остекление и новый козырек с собранием собственников дома или демонтировать его. Муж с женой пробовали обжаловать предписание через суд, но не вышло. Однако исполнять все равно не стали.

Тогда УК подала на супругов в суд, чтобы те демонтировали стеклопакеты и дали доступ коммунальщикам на балкон.

Супруги подали встречный иск. Они считали, что УК должна разобрать их остекление, а еще компенсировать его стоимость — 55 500 ₽, моральный вред — 3 000 000 ₽ и 500 000 ₽ за потерю времени в судах.

Что решил суд. Обязал супругов убрать остекление и обеспечить коммунальщикам доступ в квартиру в течение месяца. УК должна за два месяца восстановить козырек и выплатить супругам компенсацию морального вреда — по 15 000 ₽ каждому.

Супруги подали жалобу в апелляционный суд. Они не хотели убирать стекло за свой счет. Суд взыскал в их пользу только потребительский штраф — еще по 7500 ₽ каждому.

Почему так. Суд назначил экспертизу и выяснил, что установить козырек без демонтажа остекления невозможно. Как и нельзя это сделать, не заходя на балкон, — строительные леса нужно расположить именно там. Значит, собственникам придется убрать несогласованные стеклопакеты. А УК обязана восстановить общедомовое имущество — бетонный козырек над балконом.

Компенсацию морального вреда и потребительский штраф супругам выплатят за то, что УК слишком долго исполняла предписания ГЖИ — больше двух лет.

Но в УК не согласны: работы затянулись, потому что коммунальщиков не пустили на балкон. Поэтому они обжаловали апелляционное определение в кассационном суде.

Источник: дело № 2-3622/2020

Что произошло. Житель Читы застеклил свой балкон еще в 1990-х. А в 2019 году управляющая компания вдруг потребовала разобрать витражи и убрать с балкона шкаф. Мужчина отказался, ведь почти все соседи тоже застеклили балконы, но УК решила свести счеты только с ним.

Пришло повторное предписание, а после — приглашение в суд. Коммунальщики решили, что заставят жильца вернуть балкону тот вид, который прописан в технической документации.

Что решил суд. Заступился за собственника и отказал УК, обжаловать это решение в апелляционном и кассационном судах не удалось.

Почему так. УК отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общедомового имущества и обеспечивает комфортное и безопасное проживание в доме. Это значит, что коммунальщики должны следить за имуществом и реагировать на жалобы жильцов. В данном случае соседи не жаловались: балкон никого не топит и не грозит обрушением.

Это подтвердило и заключение судебной экспертизы. Она показала, что остекление не создает нагрузку на плиту и не деформирует ее. Поэтому суд решил, что балкон можно оставить застекленным.

Источник: дело № 2-1692/2018

Что произошло. Семья из Перми сделала балкон стеклянным от пола до потолка. Это не понравилось ТСЖ. Остекление разрушило единый архитектурный облик дома: все остальные балконы имеют металлический фартук. ТСЖ обратилось в государственную жилищную инспекцию. Та обследовала фасад дома и согласилась, что стеклопакеты хуже, чем металл, — фасад может разрушиться. Нужно восстановить прежний вид.

После этой проверки ТСЖ заказало платный проект восстановления целостности фасада и потребовало убрать стеклопакет и вернуть металлическую обшивку. И даже указало, где конкретно ее купить и заказать работы. После нужно было презентовать ТСЖ результат. Но семья не стала ничего делать.

Тогда управленцы подали на собственников в суд. А те подали встречный иск о сохранении балкона в новом виде.

Супруги заявили, что они действительно не согласовали замену остекления на общем собрании, но получили согласие от владельцев смежных квартир. Но это согласование, по их версии, и не требовалось.

В 2013 году ТСЖ без согласования с жильцами отремонтровало фасад дома: где-то перекрыло стеклянный фартук, а где-то заменило его на металлические листы. Поэтому семья считает, что ничего незаконного не сделала, а просто убрала несогласованную облицовку ТСЖ и вернула балкону доремонтный облик.

Что решил суд. Удовлетворил требование ТСЖ и отказал семейству.

Почему так. Оказалось, что ТСЖ все-таки проводило собрание по поводу капремонта. Тогда собственники проголосовали за ремонт по проекту. Он был разработан уже после собрания, и в нем действительно указано, что фартуки всех балконов будут сделаны из металла.

Суд решил, что замена легкого металлического листа на стеклопакеты создаст большую нагрузку на конструкцию дома. Поэтому, хоть никто из соседей и не жаловался, балкон нужно привести в прежнее состояние.

Но это не обязательно делать через фирму, на которую указало ТСЖ. Закупить стройматериалы можно в любом другом месте.