Что происходит с ценами на ново­стройки осенью 2024 года

Центробанк считает, что в трети регионов цены на новостройки снижаются, а в остальных идет замедление роста.

Даже на фоне ключевой ставки 19% и ужесточения льготных программ рынок недвижимости топчется на месте и не спешит падать: в августе новостройки в среднем по стране подорожали на 0,1%.

С 2022 по 2024 годы я инвестировал в студии в Санкт-Петербурге и тщательно анализировал предложения застройщиков. Расскажу о своих наблюдениях и приведу статистику по стране.

Вот какие факторы говорят за охлаждение рынка недвижимости.

Ужесточение денежно-кредитной политики. В июле 2023 года Центробанк запустил цикл повышения ключевой ставки. Стартовав с 7,5% к сентябрю 2024 года, ставка достигла 19%, и это не предел. Регулятор заявил о готовности повышать ставку и дальше и собирается удерживать ее высокой столько, сколько потребуется, чтобы таргетировать  инфляцию к целевым 4%.

Текущая ключевая ставка означает, что ипотечный кредит банки выдают под 20—21%. К такой долговой нагрузке большинство населения не готово. Многие предпочитают пока держать накопления на депозитах под хороший процент.

Сворачивание льготных программ. В июле 2024 года перестала действовать ипотека с господдержкой под 8%, а также ужесточили условия по семейной ипотеке под 6%. Последняя программа продолжила действовать для семей с детьми до шести лет, с двумя несовершеннолетними или в которых есть дети с инвалидностью.

Также в июле ставка по ИТ-ипотеке выросла с 5 до 6%, а кредиты перестали выдавать в Москве и Санкт-Петербурге.

Льготные программы пользовались популярностью. Их запустили в 2020 году, и за последующие четыре года цена на новостройки удвоилась. На вторичку за то же время она выросла на 70%. Жилье в новостройках стало дороже подержанного, хотя исторически было наоборот.

Ужесточение условий для ипотек идет и на уровне банков. Так, в августе ВТБ повысил размер первоначального взноса до 30%, а в сентябре — до 50%. А Сбер и вовсе перестал принимать заявки на льготную ипотеку, так как исчерпал лимиты.

Рынок охлаждается, но не спешит падать. Так, в августе по стране новостройки подорожали в среднем на 0,1%, что стало минимальным месячным ростом с марта 2023 года. Для сравнения: в июне и июле цены выросли на 1,4 и 0,4%.

Всего с января по август 2024 года новостройки в России подорожали на 6%. В целом это уже достаточно высокая база, чтобы к концу года рост цен был сопоставим с тем, что был в прошлом. В 2023 году, по данным Сбериндекса, новостройки подорожали на 7,9%.

При этом объемы выдачи ипотек падают. В июле россияне взяли их вдвое меньше, чем в июне: 107,2 тысячи на сумму 356 млрд рублей против 202,4 тысячи на 788,5 млрд. А если сравнивать год к году, количество и объемы рухнули на 37,2 и 44,9% соответственно.

В августе 2024 года банки выдали 116 тысяч кредитов на 375 млрд рублей. К августу прошлого года количество и объемы просели на 46 и 56% соответственно. По итогам восьми месяцев 2024 года выдано 984 тысячи кредитов на 3,6 трлн рублей: падение показателей на 19 и 21% к аналогичному периоду 2023 года.

При этом ипотеки по рыночной ставке снизились по количеству на 29% и по объемам на 51%. Этот спад меньше, чем ожидали аналитики, так как выросли доходы населения и действуют акционные программы от застройщиков: субсидированные ставки, траншевая ипотека и прочие.

Структура кредитов тоже поменялась: сейчас на льготную ипотеку приходится около половины выданных кредитов, тогда как в июне было 86,4%. Доля кредитов по рыночной ставке в июле увеличилась на 59,7%. Об этом говорит и возросшая средневзвешенная ставка: она поднялась с 7,6 до 10,2% годовых. На вторичном рынке средняя ставка выросла с 9,8 до 12,5%. Она ниже рыночной, так как на вторичку тоже действуют льготные программы.

Итак, кредиты стали дороже, объемы выдачи падают, но цены остаются прежними. Попробуем разобраться, почему так.

Если в ближайшие месяцы цены могут стагнировать или немного упасть, то в более долгой перспективе рост цен неизбежен. Вот несколько причин:

1. Исторически рынок недвижимости только растет. Так, за последние 20 лет недвижимость в Москве росла в среднем на 12,4% в год при среднегодовой инфляции 8,2%.
2. Мы находимся в периоде высокой инфляции. В сентябре годовая инфляция на уровне 9%, по итогам года Минэкономразвития ожидает 7,3%. Цены на недвижимость продолжат расти, так как себестоимость жилья увеличивается вслед за ростом цен на материалы и зарплатами рабочих.
3. Растет денежная масса. Посмотрим на показатель M2, который показывает количество денег в экономике: сколько их у предприятий и потребителей, в том числе в виде наличных и на депозитах. В сентябре 2024 года М2 составил, по оценке Центробанка, 106,6 трлн рублей, увеличившись за август на 2,1%. А годовой прирост — 18,3%. Другими словами, денег становится больше, они дешевеют и это ведет к переоценке активов.
4. Растет количество денег на депозитах и потенциал отложенного спроса. В первом полугодии 2024 года объем средств на вкладах вырос на 13,5% — до 67,9 млрд рублей. Также по итогам года россияне получат 4 трлн рублей в виде процентов по вкладам. Как только Центробанк перейдет к снижению ключевой ставки, все эти деньги хлынут в другие активы, в том числе — в недвижимость. Это разгонит спрос и спровоцирует новый виток роста цен.

Есть и еще один момент: предложение слабо растет и на первичном, и на вторичном рынках.

Что делают застройщики. Девелоперы и банки не заинтересованы в снижении цен на квартиры.

Девелоперам это невыгодно, так как падает маржа бизнеса. То есть разница между себестоимостью жилья и ценой продажи сужается — и компания получает меньше прибыли.

Что касается банков, то они кредитуют стройку, недострой у них в залоге. Если падают цены, падает стоимость залога. То же касается и кредитования покупателей: банки выдают деньги на покупку квартиры и она служит залогом. Если цены обвалятся, залог подешевеет. И если банк будет реализовывать такую квартиру на аукционе — например, если заемщик перестанет платить, — он не отобьет потраченные деньги и окажется в минусе.

Чтобы поддержать спрос, застройщики с банками предлагают субсидированные программы. Например, можно купить более дешевую ставку по ипотеке за счет удорожания квартиры на 10—20%. В моменте покупателям это выгодно, так как сильно снижает ежемесячный платеж и нагрузку на семейный бюджет. А удорожание не так важно: с течением времени рыночные цены так или иначе подтянутся к этому уровню.

Другой популярный вариант — рассрочка до ввода объекта в эксплуатацию. В первые годы покупатель почти ничего не платит, а дальше вступает в силу рыночная ставка. К тому моменту ключевая ставка уже может снизиться и кредит можно рефинансировать.

Такие варианты ипотек от застройщиков не нравятся Центробанку, так как это разгоняет цены и может быть небезопасно для покупателей. ЦБ дополнительно регулирует эту сферу и вводит новые ограничения — это придавливает спрос. А покупатель в такой ситуации, скорее всего, пойдет на вторичный рынок, где жилье уже готовое и дешевле.

Застройщики могут ограничить предложение — замедлить объемы стройки, но скорее по проектам на стадии согласования. Ведь цикл стройки занимает несколько лет, и если она уже запущена, дешевле завершить объект, чем консервировать. Кроме того, девелоперам нужно наполнять эскроу-счета, так как от объема денег на них зависят ставки по финансированию стройки.

Что происходит на вторичке. Предложение тут тоже не растет, и далеко не все продавцы готовы уступать в цене. К тому же встает вопрос, куда вложить вырученные с продажи деньги.

Из консервативных вложений депозиты — краткосрочная история, и проценты по ним лишь отбивают инфляцию. А недвижимость не только растет в цене вслед за инфляцией, но и может давать доходность сверху за счет сдачи в аренду. Рынок аренды на подъеме, ведь многие отложили покупку квартиры из-за высокой рыночной ставки.

Стоимость аренды квартир растет, особенно в городах городах-миллионниках. Так, в августе и сентябре арендные ставки выросли в Казани на 7,4%, в Санкт-Петербурге и Перми — на 7,2%, в Красноярске, Омске и Москве — на 6,1, 5 и 4,9%.

В декабре 2022 года я приобрел студию 25 м² в центре города, дом еще не готов, его сдадут в 2025. Брал по семейной ипотеке, но тогда действовала субсидированная ставка от застройщика — 0,1%. Центробанк уже стал бороться с такими программами, поэтому я запрыгнул в последний вагон.

Удорожание квартиры составило порядка 1,2 млн рублей, а ее конечная цена — 7,53 млн рублей. Удорожание меня не волновало, так как оно зашивается в тело ипотеки и совсем немного увеличивает первоначальный взнос. Зато ежемесячный платеж вышел 18 000 ₽, и я уверен, что аренда студии будет перекрывать его и приносить столько же сверху.

Спустя полтора года стоимость аналогичной студии в этом ЖК — 8 млн рублей. Таким образом, базовая стоимость квартиры выросла примерно на 26%, а от цены покупки — на 6%. Конечно, этот рост произошел и за счет более близкого срока сдачи, но в большей мере он рыночный.

В сентябре 2024 года мы взяли еще одну студию, чтобы успеть до ужесточения условий по семейной ипотеке. В частности, до повышения размера первоначального взноса.

В целом по городу студия 22—25 м² с отделкой и в пешей близости до метро выходила 7,5—8,5 млн рублей. Но мы нашли неплохой вариант ЖК со сдачей в 2025 году и рядом с которым в том же году должны открыть новую станцию метро. Студия 22 м² выходила порядка 6,6 млн рублей, и нам повезло еще больше: застройщик в последние дни августа вдруг снизил стоимость квартир на 15%. Наша скидка вышла 450 000 ₽, плюс еще 50 000 ₽ как жителям региона: мы прописаны в Ленобласти.

Также застройщик с банками-партнерами предложили купить субсидированную ставку. Мы выбрали ставку 3,5% с удорожанием на 700 000 ₽, и в конце концов квартира вышла 6,8 млн рублей. Первоначальный взнос — 20%, срок ипотеки — 30 лет. Ежемесячный платеж — около 24 500 ₽.

В этой схеме с субсидированием ставки важно как можно больше трат зашить в тело ипотеки: покупать квартиру с отделкой, делать минимальный первоначальный взнос и брать максимально возможную низкую ставку. В результате будет почти бесплатное кредитное плечо, а долг ежегодно сгорает в огне инфляции. Гасить такую ипотеку досрочно нет смысла.

В любом случае все варианты нужно аккуратно рассчитывать с помощью ипотечного калькулятора.

1. Высокая ставка охлаждает экономику, в том числе и рынок недвижимости. Брать жилье по рыночной ставке большинству людей не по силам, а льготные программы ужесточают.
2. Застройщики и банки не заинтересованы в падении цен. Чтобы поддержать спрос, они предлагают акционные программы и субсидированные ставки. Но и здесь Центробанк не дремлет и борется с этой практикой — ужесточает резервирование по таким кредитам. Застройщики могут уменьшить предложение и замедлить объемы строительства, но есть инерция в два-три года. Запущенную стройку выгоднее закончить, чем консервировать. Также застройщику нужно наполнять эскроу-счета, чтобы финансироваться по низкой ставке.
3. Цены уже снижаются в трети регионов. Быстрее дешевеет экономсегмент, а дома бизнес-класса могут и расти. Идет расслоение цен на рынке. Но в среднем они стагнируют и не спешат падать. Эффект от ключевой ставки до экономики доходит с лагом в пару кварталов. И рынок, похоже, еще переваривает новую реальность.
4. На фоне роста ключевой ставки растет спрос на аренду жилья. В результате на вторичном рынке предложение ограничено и продавцы не готовы делать большую скидку. В то же время у застройщиков больше вариантов заманить клиента — предложить скидку или другие плюшки, например отделку или кладовку в подарок.
5. В ближайшие месяцы цены на недвижимость могут упасть на 10—15%. Такую скидку можно поймать и по отдельным ЖК. Но в долгосрочной перспективе цены продолжат рост. В пользу этого играет много экономических факторов: рост денежной массы, инфляция, ослабление рубля к твердым валютам и другие.