Общее имущество в коттеджных поселках и таунхаусах: что изменилось с 1 октября 2023 года

Анастасия Корнилова

юрист

Для коттеджных поселков, таунхаусов и апартаментов закрепили понятие общего имущества.

Соответствующие поправки в Гражданский кодекс вступили в силу 1 октября 2023 года. Расскажу, какое имущество считается общим и кто платит за его порчу.

Как было раньше

В многоквартирных домах к общему имуществу относят, например, лестничные площадки, лифты, подвалы с инженерными коммуникациями и крыши. В общем, всё, что предназначено для обслуживания более чем одного помещения. Еще общим имуществом считается земельный участок, на котором расположен дом — со всеми деревьями, кустами, цветами, скамейками, детскими площадками и другими объектами.

В коттеджных поселках тоже есть общее имущество. Это дороги, беседки, помещение охраны, иногда — водопроводные и канализационные сети, газопроводы, линии электропередачи.

Но общим это имущество считалось только фактически, юридически у него такого статуса не было. Закон детально регулировал только содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Если возникал спор, суды применяли аналогию. Раз в многоквартирном доме за общее имущество отвечают все собственники, в коттеджном поселке, получается, должно быть так же.

Суды исходили из того, что в коттеджном поселке есть своя инфраструктура и общие коммуникации, значит, аналогия с обычным домом допустима. Но в 2021 году жительница Челябинской области оспорила правомерность такой позиции в Конституционном суде.

Суд признал этот подход некорректным и указал, что в сравнении с общим имуществом в многоэтажке у имущества общего пользования в коттеджных поселках принципиально иные характеристики. Например, «пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов». Проще говоря, может быть так, что дом стоит на одном краю поселка, а общая детская площадка — на другом.

Конституционный суд отметил, что налицо пробел в законе: непонятно, что считать общим имуществом, кто за него отвечает и как начислять плату за содержание. Суд постановил внести в законодательство изменения и урегулировать вопрос, чтобы споров было меньше.

Как будет теперь

Статус общего имущества присвоили местам общего пользования не только в многоквартирных домах, но и в других зданиях и сооружениях — в апартаментах, коттеджных поселках и таунхаусах.

Например, общей может считаться дорога или детская площадка внутри малоэтажного поселка. Закон дает такое определение общего имущества: «Используется для удовлетворения потребностей всех владельцев недвижимости, физически или технологически связанной и расположенной в пределах одной территории или в здании или сооружении. Оно принадлежит собственникам недвижимости на праве общей долевой собственности».

Похожее регулирование уже давно действует для СНТ — там тоже есть земли общего пользования и общее имущество, садоводы даже могут сдавать их в аренду, если решат так на собрании. Например, разрешить оператору связи поставить вышку на общей земле и получать за это плату.

Теперь так же можно делать и в коттеджных поселках. Чтобы сдать в аренду общее имущество, нужно провести собрание и заручиться 1/2 голосов. Голоса считаются не по размеру дома и не по жильцам, а пропорционально площади участка: у кого он больше, у того больше и голосов. По этой же площади определяют долю в праве на общее имущество.

Особенность общего имущества — оно принадлежит всем и никому в отдельности. Сосед не может забрать себе дорогу или требовать плату за проезд через общий клочок земли, потому что он привозил туда шлак для выравнивания — надо было действовать через управляющую компанию.

Новые нормы предусматривают, что каждый собственник должен нести расходы на содержание и сохранение общего имущества пропорционально доле в праве на это имущество. Изменить это соотношение можно только единогласным решением общего собрания собственников.

Например, каждый должен вносить плату за содержание общего имущества, его ремонт и охрану. Если на детской площадке стоит поломанный грибок и песочница без песка, УК должна отремонтировать это за счет платы за содержание общего имущества. А если хочется поставить новую горку и качели, но взносов не хватает, УК может попросить собственников внести дополнительные деньги именно на это.

То же самое с апартаментами: за стойку лобби и содержание другого общего имущества придется платить, даже если в апартаментах никто не живет, — всё как в обычном многоквартирном доме.

Кто платит за порчу общего имущества

Поправки не затрагивают этот вопрос. Как и раньше, ремонтировать общее имущество будут за счет денег собственников. Как правило, этим занимается управляющая компания или ТСЖ.

Если установлено, кто именно испортил общее имущество, управляющая организация может обратиться в полицию и суд и потребовать компенсацию. Неважно, посторонний человек это сделал или местный житель.

При этом для всех — и для многоквартирных домов тоже — введена норма, что если из-за действий или бездействия собственника возникли дополнительные расходы на общее имущество, их придется оплатить именно виновнику.

Например, на общем собрании решили покрасить стены в подъездах, и ТСЖ заключило договор с ремонтной компанией. Но некоторые владельцы квартир не внесли вовремя свою часть платы, и ТСЖ по договору с ремонтниками заплатило неустойку. Собственники, виновные в дополнительных расходах, должны будут их возместить — добровольно или через суд.

Что еще почитать по теме:

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Тэги: жилье, актуальное, ЖКХ, недвижимость

Живете в коттеджном поселке? Расскажите, как решаете вопросы с общим имуществом:

Насколько мне известно, главная причина создания закона - это многочисленные ситуации, когда люди покупали дома в коттеджных посёлках, а потом оказывалось, что дороги, площадки, коммуникации и прочее имущество, которое они считали общим, де-юре таковым не являлось, а принадлежало частному лицу и оно могло из жителей верёвки вить.

- Что теперь с этим будет?

Как я понимаю, данное имущество остаётся в частных руках как и прежде, но теперь у частника будет очень мало возможностей им распоряжаться и даже если он, например, продаст что-то без согласия жильцов, то через суд любой сможет оспорить сделку - или не любой? Или не сможет? Или изначально без голосов сделку не оформят? Тут остаются вопросы.
В качестве утешительного приза, собственник общего передаёт жителям почётную обязанность платить налоги и другие расходы по содержанию этого добра(бремя), но на заработать на них что-то сверх этого законными способами становится почти невозможно.

Если не затруднит, то хотелось бы более подробный разбор закона с конкретными примерами как в той или иной ситуации изменились обстоятельства для собственника общего и жителей, а также с возможными алгоритмами их действий и перспективами.

Спасибо!

Еще не понятен вопрос, как признать имущество общим, если например дорога общая, но принадлежит конкретному лицу.
Тут и до объёмных злоупотреблений недалеко, когда твой участок признают общим имуществом просто потому, что через него «все всегда ездили»

Сергей, Установят по суду сервитут и все дела. И такому "собственнику" проще будет избавиться от собственности, чем геморроиться.

Сергей, я так понимаю, что через суд и там уже должны определять насколько оправданы притязания.
Так в общих чертах я представляю схему, но вот хотелось бы какие-то частные случаи рассмотреть для более точного понимания...

Я за закон, т.к. надо с чего-то начинать... Но объективно - не всё имущество нужно жителю... Простейшие примеры - это постройка нового имущества за счёт всех жителей посёлка. Обслуживание большого посёлка (уборка снега, вывоз мусора) в пересчёте на каждого жителя даже дешевле, чем маленького.
Но очень часто, с появлением новой улицы и членов (собственников объектов), руководство посёлка или СНТ начинает обирать "старых" собственников, которым ранее хватало электричества, воды, мощностей канализации и им совсем не нужны: новый трансформатор, модернизация электросетей, насос и т.д., и т.п...

Объясните для непонятливых, пожалуйста: что конкретно изменится в жизни владельца апартаментов? И так раньше платили в основном за общедомовое помещение

Понятие закрепили, но механизм отъема частной собственности на общее имущество и передачи в общую долевую собственность не предусмотрели, поскольку таковой нельзя придумать. В итоге все останется, как есть, по крайней мере в существующих КП. Разрешение на пользование общим имуществом будет давать его титульный собственник, а обязанность содержать это имущество - теперь для всех по закону. Возможно, что-то приобретут собственники индивидуальных участков в новообразованных поселках, кроме головной боли от "прелестей" оформления и распоряжения общедолевой собственностью.

Геннадий, рассмотрите ситуацию, когда дорога передаётся в сформированное застройщиком КП ТСН. При этом ТСН не имеет территории но обладает имуществом которое по факту является общим, но принадлежит ТСН как "обычное имущество" земельный участок. Включить в границы территории ТСН можно только добровольно. Поэтому, согласно данным нормам "дорогу" можно признать имуществом общего пользования и собирать средства на её содержание, но вступить в ТСН будет нельзя, так как оно не подпадает по 217 ФЗ. Проблем может быть еще больше чем было.

Здравствуйте. Общее имущество (столбы электрические,газ низкого давления)находится в собственности ТСН коттеджного поселка. Доле в праве общей собственности на него , у жителей коттеджного поселка (границ нет!) нет. Оплату с не членов тсн, взимают через суды, как содержание общего имущества. "Море судов", все по аналогии первого решения суда. Жители -проигрывают все суды. Вот и ЗАКОНЫ, написаны только для судов!!!?

Сергей, ну и что, что общее имущество принадлежит ТСН? Все же им пользуются - все должны оплачивать. Или у вас логика "Оно не мое - платить не буду. А пользоваться буду!"?
Все правильно суды делают.

Александр, общедолевой собственностью нет,у собственников земельных участков....можно много писать, но нет желания, надо это видеть все . Как люди 10 лет живут в чистом поле! тсн у нас называют "официальный рэкет" .
Если только платить за содержание,так с нас в эту плату - входит з/п правления, бухгалтера, хоз нужды, банковское обслуживание и т.п.. Вот суды и "правильно делают", наверное тоже, очень хотят денег тсн, дать!!!?