Какие документы чаще всего подделывают в сделках с жильем

Регистрация по поддельным документам может обернуться многолетними судами и потерей недвижимости.

Московское управление Росреестра рассказало, какие фальшивки чаще всего выявляют при регистрации прав на недвижимость. Также ведомство дало советы, как избежать мошенничества.

Расскажем подробнее.

По данным московского управления Росреестра, чаще всего встречаются такие фальшивки:

1. Договоры дарения, заключенные с умершим собственником.
2. Договоры аренды недвижимости в собственности Москвы.
3. Договоры купли-продажи по поддельной доверенности.
4. Свидетельство о праве на наследство фиктивного наследника, не удостоверенное реальным нотариусом.
5. Старые свидетельства о праве собственности на земельный участок.
6. Постановления судебного пристава-исполнителя о снятии ареста.
7. Закладные.
8. Доверенности, которые на самом деле не удостоверял нотариус.

Как показывает судебная практика, в других регионах тоже существует проблема с поддельными документами.

По словам руководителя управления Росреестра по Москве Игоря Майданова, для защиты от мошенников можно использовать норму о запрете любых операций с недвижимостью без личного участия. То есть собственника будут лично приглашать, если дойдет до продажи, дарения или другой сделки.

Чтобы установить запрет, владельцу надо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРН соответствующей записи. Заявление может подать и представитель собственника: потребуется нотариальная доверенность. В доверенности должно быть указано, что представитель вправе подать заявление об установке запрета в Росреестр.

С декабря 2022 года запрет на проведение сделок без участия собственника можно установить через госуслуги.

Росреестр не дал советов для покупателей, но они известны из практики риелторов.

Проверяйте доверенности. Это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты. Лучше сделать проверку дважды — при обсуждении деталей, когда продавец предупредил о продаже жилья по доверенности, и непосредственно перед сделкой. Вторая проверка нужна, так как доверенность можно отозвать в любой момент.

• Например, в день переговоров доверенность действительна, а в день подписания договора собственник уже ее отозвал. Получается, договор подпишет неуполномоченное лицо.

А если доверенность фальшивая, проверка по базе нотариальной палаты сразу же это покажет.

Проверяйте наследственные дела. Если продавец унаследовал жилье и показывает свидетельство о праве на наследство, можно проверить, действительно ли заводилось наследственное дело, какой нотариус выдал документы и когда умер наследодатель, если он вообще умер.

Если есть сомнения, удостоверьте сделку у нотариуса. Это не панацея, и нотариусы тоже ошибаются, но у них есть специальные ресурсы, чтобы выявить подделку и другие проблемы, а еще ответственность нотариуса застрахована.

Скорее всего, придется судиться. Самое неприятное, что фальшивка может всплыть спустя годы после сделки.

В Санкт-Петербурге администрация Выборгского района обратилась в суд, чтобы разобраться с квартирой после смерти ее собственницы.

История была такая. Петербурженка умерла, осталась ее квартира, а наследников не нашлось. Квартира отошла муниципалитету. Но когда администрация принялась оформлять документы, выяснилось, что есть собственница, которая купила это жилье у мошенницы.

Мошенница по поддельному решению суда зарегистрировала на себя право собственности, а потом продала квартиру. Причем регистрация прошла уже после смерти настоящей владелицы.

Районная администрация потребовала в том числе признать недействительной сделку и зарегистрировать право собственности за городом. В суде не смогли разобраться, надо ли кого-то выселять, поскольку в квартире, похоже, никто и не жил. Но все остальные требования суд удовлетворил, квартира досталась городу.

В Иркутской области житель подделал свидетельство о смерти и свидетельство о праве на наследство по закону, зарегистрировал на себя квартиру по этим поддельным документам, а потом продал ее. Покупатель тут же ее перепродал.

Семья, купившая в итоге квартиру, сделала там ремонт. А потом настоящий владелец подал в суд иск об отмене сделки.

Настоящий хозяин пояснил, что квартира принадлежала его бабушке, он вступил в наследство по завещанию, свидетельство о праве на наследство получил, но в Росреестр за регистрацией права не обращался.

Нотариус, чья подпись стояла на свидетельстве о праве на наследство, сообщил, что подпись не его.

Новые собственники просили суд признать их добросовестными приобретателями, но им отказали. Суд признал недействительным свидетельство о праве на наследство по закону, отменил все последние операции и указал, что Росреестр должен внести запись о праве собственности за внуком умершей.

Что еще почитать по теме:

1. Опасно ли покупать дачу по доверенности от собственника, который уехал за рубеж?
2. Как женщина купила квартиру у фальшивой наследницы и 2,5 года судилась с городом.
3. Чем грозят махинации с договором купли-продажи квартиры: 8 судебных историй.