Как проводить собрания собственников после закрытия данных в ЕГРН
Как минимум раз в год в многоквартирном доме (МКД) проводят собрания собственников. До мероприятия его инициатор должен получить реестр собственников, который обязана вести УК.
Раньше данные в нем можно было уточнить в выписке из ЕГРН. Но с 1 марта 2023 года там не указывают данные владельцев чужой недвижимости. Это значит, что ни УК, ни инициатор собрания не могут по выписке на квартиру соседей узнать, кто ею владеет. Так законодатели борются с мошенниками. Но это создало проблемы не только им. Теперь сложно понять, кто может голосовать на собрании и каким количеством голосов.
Расскажу, откуда брать данные о собственниках для общего собрания и какие могут быть проблемы.
Что такое собрание собственников и зачем оно нужно
Общее собрание собственников проводят, чтобы решить вопросы, которые один собственник решить не может , например когда нужно:
- сменить управляющую организацию;
- создать ТСЖ;
- установить шлагбаум во дворе;
- сдать в аренду часть общего имущества дома;
- избрать совет МКД и его председателя.
Список не исчерпывающий: собрание может решать почти все вопросы, которые касаются общего имущества и управления домом.
Как правильно провести общее собрание и организовать его онлайн, мы уже рассказывали.
Зачем нужен реестр собственников
Тут три причины.
Чтобы решения принимали только собственники. Право голосования на общем собрании есть только у собственников помещений в конкретном доме — лично или через представителя по доверенности .
Родственник, которого попросили поливать цветы, арендатор или хорошая знакомая из соседней квартиры не могут расписаться за собственника. Такой голос не будет иметь силы.
Чтобы знать, какое количество голосов принадлежит собственнику. Одна квартира не равна одному голосу. Количество голосов зависит от площади квартиры собственника и общей площади помещений в доме. Если у человека несколько квартир, голоса тоже считаются пропорционально.
Например, в собственности мэрии 10% от всей площади дома — значит, и ее количество голосов тоже 10%.
Если в доме 100 квартир, у каждой один собственник и у всех квартир одинаковая площадь, у каждого собственника будет 1% от общего количества голосов на собрании.
Если же одна из квартир в долевой собственности мужа и жены — у них по 1/2 жилья — и доли выделены в натуре, у них по 0,5% голоса. Для каждого нужен отдельный бюллетень.
Чтобы предупредить собственника о собрании. Если этого не сделать, собрание могут признать недействительным. По закону надо известить собственника лично или заказным письмом как минимум за десять дней до даты собрания .
Кто обязан вести реестр собственников
Это обязанность управляющих компаний и товариществ собственников жилья . Они вправе получать у собственников помещений в доме такие данные :
- ФИО собственника квартиры или помещения в доме.
- Полное наименование и ОГРН, если владелец — компания.
- Сведения о размерах долей в праве общей собственности — по ним можно установить и площадь квартир.
Член ТСЖ обязан дать УК или правлению ТСЖ достоверные сведения о себе, совладельцах квартиры и размере принадлежащей им доли .
Кто вправе запросить реестр собственников
Его может запросить только инициатор общего собрания собственников. Для этого подают заявление в управляющую компанию — лично, через ГИС ЖКХ или отправляют почтой России.
УК или ТСЖ должны предоставить реестр в течение пяти дней.
Если УК не предоставит реестр, можно подать жалобу в Минстрой. Он обяжет управляющую организацию актуализировать реестр. Если она проигнорирует требование, Госжилинспекция может оштрафовать УК на 250 000—300 000 ₽ .
Так, осенью 2024 года мы проводили собрание собственников, на которое УК предоставила вместо реестра листы разлинованной бумаги и заявила, что составлять реестр — обязанность жильцов. Мы подали жалобу в Минстрой, и УК обязали актуализировать реестр — через некоторое время мы его получили.
Что делать, если в реестре неактуальные данные
Данные в реестр вносят на основании информации, которую предоставляют собственники, но она не всегда актуальна. Для членов ТСЖ обязанность своевременно предоставлять свежую информацию о собственности указана в жилищном кодексе, но санкций за неисполнение нет. Многие жильцы не общаются с УК, не сообщают о смене прав, и их не смущает даже чужая фамилия в платежках.
Получается, что реестр не всегда соответствует данным из ЕГРН. Но некорректные данные на легитимность собрания вряд ли повлияют: голосовать в любом случае имеют право только действующие собственники.
Недостающую информацию можно получить в ходе голосования, но на практике собрать актуальные данные о собственниках сложно. Например, в доме 100 квартир, а сведения в реестре — только по 70 из них, и даже УК не знает, сколько из них соответствуют действительности. Можно ориентироваться на лицевые счета, но с момента их оформления владелец жилья мог несколько раз смениться.
Никто не обязан сообщать инициатору собрания свои данные. Поэтому тот исходит из имеющейся информации и часто вынужден верить соседям на слово. Требовать у них правоустанавливающие документы он не может.
Что в итоге
На практике инициатор собрания запрашивает реестр в управляющей организации, проводит собрание и в процессе голосования уточняет данные о владельцах квартир, если те их предоставят.
Я встречал мнение, что ситуация с выписками поставит крест на общих собраниях: якобы без выписки их невозможно провести, а результаты могут обжаловать. На деле это не так.
Запрос выписки из ЕГРН никогда не был прописан в жилищном кодексе как обязательное условие для собрания. Даже отсутствие реестра не делает его нелегитимным. Поэтому обжаловать итоги собрания только на том основании, что у организатора не было актуальных выписок, нельзя.
Выписки помогали в подготовке документов, бюллетеней и подсчете голосов. Но ЕГРН не содержит сведений, где реально проживает собственник и как с ним связаться, поэтому практическая польза информации реестра ограниченна.
Зато доступные данные ЕГРН помогали недобросовестным инициаторам собрания фальсифицировать документы. Объясню на примере.
В условной квартире № 1 живут арендаторы, которые не открывают дверь, общаться не хотят, данные владельца и его телефон не дают. УК этих сведений тоже не знает, потому что собственник договор не заключил. Деньги за коммуналку поступают от имени предыдущего собственника — и всех все устраивает. Получается, собственник квартиры принять участие в голосовании не сможет: он о нем не узнает. Бюллетень по его квартире останется незаполненным.
Но если есть сведения из ЕГРН, у недобросовестного инициатора собрания был соблазн попросить расписаться в бюллетене арендаторов или подделать подписи. Такое случалось в новых домах, где соседи еще не знают друг друга. И получалось, что все данные указаны в соответствии с выпиской — формально все правильно, кроме того, что собственник не голосовал и подписи не ставил.
Если собственник об этом узнает, он может обжаловать решение в суде. Тогда суд назначит почерковедческую экспертизу, и дело затянется.
Не факт, что фальсификаторы исчезнут. Но если начнется судебное разбирательство и суд запросит полные сведения из ЕГРН в отношении всего дома, будет легче увидеть, сколько подписей подделано: сфальсифицированные данные владельцев не совпадут со сведениями из выписок.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
