Как проводить собрания собственников после закрытия данных в ЕГРН

С 1 марта 2023 года в выписках из ЕГРН не указывают данные владельцев чужой недвижимости.

Например, больше нельзя заказать выписку на квартиру соседей и узнать, кто ей владеет. Законодатели объясняют это борьбой с мошенничеством.

Новшество создало массу проблем участникам рынка недвижимости, а еще стало непонятно, как теперь проводить общие собрания собственников в многоквартирных домах. Ведь раньше именно по выпискам из ЕГРН организаторы собрания понимали, кто может голосовать и у кого сколько голосов.

Расскажу, откуда теперь брать данные о собственниках для общего собрания и какие могут быть проблемы.

В многоквартирном доме обязательно проводят ежегодное собрание, но бывают и внеочередные общие собрания. Например, чтобы сменить управляющую компанию, переизбрать председателя совета дома или сдать в аренду общее имущество.

О собрании собственников нужно предупредить, иначе потом его могут признать недействительным. По закону надо известить собственника лично или заказным письмом за десять дней до даты собрания. Отправлять дополнительные уведомления родственникам владельца, арендаторам квартиры или еще кому-то не запрещено, но уведомить собственника нужно обязательно.

Информацию о собственниках организаторы собрания часто брали из ЕГРН. Как правило, пользовались коммерческими сервисами, которые позволяют получить за раз много выписок. В таком случае одна выписка стоила около 20 ₽, то есть на пятиэтажку из 100 квартир надо было потратить 2000 ₽.

Это было удобно, потому что выписки из ЕГРН сразу же содержали данные собственников, а также информацию о площади жилого помещения и доли в нем, если собственность долевая.

На общем собрании голосуют площадями, то есть количество голосов зависит от площади в собственности того или иного человека.

• Например, в доме 100 квартир, у каждой квартиры один собственник, у всех квартир одинаковая площадь. В этом случае у каждого собственника будет 1% от общего количества голосов на собрании.
• А если одна из квартир в долевой собственности, например у мужа и жены по 1/2 жилья, и доли выделены в натуре, то у каждого из них по 0,5% голоса. Это значит, что для каждого нужен отдельный бюллетень. Количество голосов всегда пропорционально площади жилья. Если ошибиться в расчетах, итоги общего собрания могут оспорить.

С 1 марта 2023 года единственный источник сведений о владельцах квартиры — реестр собственников жилых помещений. Его обязаны вести:

1. Управляющие компании. Они обычно просят подтвердить право собственности при заключении договора с владельцем квартиры.
2. Товарищества собственников жилья. Член ТСЖ обязан дать правлению достоверные сведения о себе, совладельцах квартиры и размере принадлежащей им доли.

В реестре должны содержаться:

1. Фамилия, имя, отчество собственника квартиры.
2. Полное наименование и ОГРН, если владелец — компания.
3. Сведения о размерах долей в праве общей собственности — по ним можно установить и площадь квартир.

Инициатор собрания вправе запросить у УК или ТСЖ реестр собственников. А те обязаны в течение пяти дней представить реестр. Лучше отправлять заявление в управляющую компанию через ГИС ЖКХ, потому что бумажное заявление УК может просто потерять.

Согласие собственников квартир на передачу персональных данных в этом случае не нужно.

Основных проблем две.

УК отказывается представлять реестр.

Если управляющая компания или ТСЖ не представила реестр или сделала это с задержкой, ее могут оштрафовать на сумму от 250 000 до 300 000 ₽.

Но штраф могут наложить не на УК либо ТСЖ, а на должностное лицо — конкретного сотрудника. Тогда сумма от 50 000 до 100 000 ₽. Возможна даже дисквалификация на срок до трех лет.

Чтобы привлечь УК или ТСЖ к ответственности, нужно подать жалобу в госжилинспекцию — именно она рассматривает дела о таких правонарушениях. Если жилинспекция не поможет, можно обратиться в суд.

В реестре неактуальные данные. Реестр, который ведут УК и ТСЖ, не всегда соответствует данным из ЕГРН. Управляющие организации часто ведут его с ошибками, не обновляют вовремя, в том числе и по той причине, что собственники не сообщают о смене прав.

Для членов ТСЖ обязанность своевременно представлять свежую информацию о собственности указана в жилищном кодексе, но санкций за неисполнение нет. А у владельцев квартир в домах, которые обслуживают управляющие компании, такой обязанности вовсе не прописано. Многие жильцы не общаются с УК, и даже чужая фамилия в платежках их не смущает.

Некорректные данные могут стать причиной путаницы, но на легитимность собрания вряд ли повлияют: голосовать в любом случае имеют право только действующие собственники.

Я встречал мнение, что ситуация с выписками поставит крест на общих собраниях: якобы без выписки их провести невозможно, а результаты обязательно обжалуют. На деле это не так.

Запрос выписки из ЕГРН никогда не был прописан в жилищном кодексе как обязательное условие для собрания. Поэтому обжаловать итоги собрания только на том основании, что у организатора не было выписок, нельзя.

Выписки помогали инициаторам собраний в подготовке документов, бюллетеней и подсчете голосов. Но ЕГРН не содержит сведений, где реально проживает собственник и как с ним можно связаться, поэтому практическая польза информации реестра ограничена.

Зато доступные данные ЕГРН помогали недобросовестным инициаторам собрания фальсифицировать документы. Объясню на примере.

• В условной квартире № 1 живут арендаторы, которые дверь не открывают, общаться не хотят, данные владельца и его телефон не дают. УК эти сведения тоже не знает, потому что собственник их не дал и договор не заключил. Деньги за коммуналку поступают от имени предыдущего собственника — и всех все устраивает. Получается, собственник квартиры принять участие в голосовании не сможет: он ничего о собрании не узнает. И бюллетень по его квартире так и останется незаполненным — из-за отсутствия данных.
• Но если есть сведения из ЕГРН, у инициатора собрания всегда был соблазн попросить расписаться в бюллетене не собственника, а тех самых арендаторов. Или же подделать подписи самому. Такую схему часто используют в новых домах, где соседи еще не знают друг друга. И получалось, что все данные указаны в строгом соответствии с выпиской, все формально правильно, кроме одного — собственник не голосовал и подписи не ставил.
• Если собственник об этом узнает, он может обжаловать решение в суде. В таком случае суд может назначить почерковедческую экспертизу, и дело затянется.

Возможно, сейчас ситуация изменится: фальсификаторам придется еще поискать данные владельца квартиры, а не просто подделать его подпись. А если начнется судебное разбирательство и суд все же запросит полные сведения из ЕГРН в отношении всего дома, будет легче увидеть, сколько всего подписей подделано: сфальсифицированные данные владельцев не совпадут со сведениями из выписок.

В любом случае сейчас реестр собственников — единственный предусмотренный законом способ получить данные о владельцах квартир для подготовки к общему собранию.

Что еще почитать по теме:

1. Как я организовал общее собрание собственников онлайн.
2. Кто такой старший по дому и какие у него права.
3. Как сдать чердак в аренду под оборудование сотовой связи.