![Как женщина пыталась вернуть детям доли в квартире, которые незаконно присвоил их отец](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/child-free__main-out.oetd5pbfxt51..jpg)
Как женщина пыталась вернуть детям доли в квартире, которые незаконно присвоил их отец
В 2020 году женщина из Ростовской области неожиданно получила повестку в суд. Несколько месяцев назад она купила однокомнатную квартиру, и, судя по иску, документы были оформлены неправильно. Неизвестная просила у нее 2/3 жилплощади.
Пятью годами ранее государство выдало эту однушку жителю Азова как сироте. Местная администрация заключила с ним договор специализированного найма. А через несколько лет молодой человек женился и зарегистрировал в квартире двоих детей.
Вскоре пришло время оформлять жилье в собственность. Мужчина заключил с городской администрацией договор соцнайма, а через несколько дней — договор о приватизации жилплощади. Затем выписал сыновей и через пять месяцев продал однушку.
Мать узнала об этом и посчитала, что детям должна была достаться доля в квартире отца. Она пошла в суд и потребовала признать недействительным договор о приватизации, истребовать у покупательницы 2/3 жилья и выделить каждому ребенку по 1/3.
Собственница подала встречный иск: просила признать ее добросовестным приобретателем.
Аргументы сторон
Мать. Мы с мужем жили в квартире, которую он получил как сирота. Сначала жилье было оформлено по договору специализированного найма. Мы прописали в однушке двоих сыновей, и отец не сообщил об этом в департамент имущественно-земельных отношений . А надо было, чтобы детей учли в договоре соцнайма и при последующей приватизации .
В итоге о мальчиках чиновники ничего не знали, а супруг приватизировал квартиру на себя одного и сразу продал.
Я узнала о сделке уже после ее совершения — и считаю, что детей незаконно обделили жилплощадью. Они от приватизации не отказывались, да и сделать это можно только с согласия органов опеки.
Прошу суд признать договор о приватизации, в которой не участвовали наши сыновья, недействительным . И, как представитель детей, требую, чтобы покупательница вернула нам 2/3 квартиры.
Собственница квартиры. Мне нужно было жилье, и я обратилась в агентство недвижимости. Риелтор предложил посмотреть квартиру, из-за которой мы сейчас судимся. На просмотре были мужчина и женщина — собственник и его жена. Никто из них не был против продажи, о детях разговора не было.
Когда я определилась с выбором, юристы агентства проверили все документы на однушку — по их словам, все было чисто. После проверки я ее купила. Ни с кем делиться долями я не собираюсь.
Подаю встречный иск к супругам и департаменту о признании меня добросовестным приобретателем и прошу оставить квартиру мне полностью. Я не могла знать о сыновьях собственника и их притязаниях на жилье.
Что сказали суды
С детьми нехорошо получилось.
Прежний владелец однушки предоставил администрации ложную информацию об отсутствии семьи. В опеку он не обращался, поэтому незаконно единолично завладел жильем.
Если ребенок зарегистрирован в квартире, он вправе участвовать в приватизации. Отказаться от этого права его родители могут только с согласия органов опеки. Но у них никто ничего не спрашивал.
Поэтому суд считает требования матери вполне обоснованными, но только в части приватизации. Раз каждому из сыновей полагалась жилплощадь, то признаю договор о приватизации недействительным в части их отсутствия среди сторон договора. Отец должен был получить только 1/3 однушки. А вот доли детям выделить не могу.
Встречные требования покупательницы полностью обоснованны. Женщина сделала все возможное: оплатила юристов и проверила документы, то есть, выражаясь юридическим языком, проявила должную осмотрительность. Переход права зарегистрировал Росреестр, поэтому оснований сомневаться в чистоте сделки у новой собственницы не было.
Подать иск о признании договора купли-продажи недействительным и истребовать квартиру может только собственник. По данным из ЕГРН, это муж истицы, но не дети. Пусть он сам подает иск и отменяет сделку, а потом делит жилье с сыновьями. Тогда покупательница получит компенсацию из казны, а государство взыщет деньги с отца.
Формальное признание договора о приватизации недействительным не устроило мать: дети ничего не получили. Поэтому она подала апелляционную жалобу.
Все верно.
Истица утверждает, что покупательница действовала неосмотрительно и незаконно завладела недвижимостью ее сыновей. И считает, что та должна вернуть часть купленного жилья.
Но городской суд уже установил, что квартира досталась новой собственнице в результате возмездной сделки. И она не могла знать о детях, не участвующих в приватизации: об этом не знал даже департамент.
В удовлетворении жалобы отказываем.
Мать решила защищать сыновей и дальше.
Оставляем все как есть.
Коллеги из нижестоящих инстанций правильно рассмотрели спор. Оснований отменять принятые судебные акты нет.
Тогда женщина отправилась за справедливостью в Верховный суд.
Тут есть над чем подумать.
Суды верно определили, что приватизация ничтожна в части невключения детей в договор. Но практической пользы этот вывод не принес: они не получили жилплощадь, их права не восстановлены.
Тот факт, что сделка недействительна, не означает, что квартиру можно забрать у добросовестной покупательницы. Подать иск о возврате действительно может только отец семейства — и то если докажет, что он не хотел лишать сыновей их доли. Но суды не приняли это во внимание.
Надо было выяснить, хотел ли мужчина намеренно обделить детей. И учесть, что он специально умолчал о них в департаменте, не сообщил покупательнице и не получал согласие опеки на отказ от приватизации.
Разберитесь в этом вопросе и примите правильное решение. Отправляю дело на пересмотр в городской суд.
Ошиблись!
Мы бы и рады рассмотреть дело, но мать отказалась от иска. Производство по делу прекращаем.
Что в итоге
Все осталось как и было до обращения в суд: супруги — с деньгами, покупательница — с квартирой, дети — без долей.
Какие выводы нужно сделать
Приватизация кажется безопасным основанием возникновения права на жилье у продавца по сравнению с наследством и даже куплей-продажей: раз в передаче жилплощади участвовало государство, значит, все законно. Но это не всегда так.
Даже у добросовестного покупателя могут отнять недвижимость, если кто-то заявит, что имел право, но не поучаствовал в приватизации. Вместо приятных хлопот придется судиться с государством из-за денег. А если он успел сделать ремонт — еще и с собственником, которому вернулась отремонтированная квартира.
Риски невозможно исключить, но стоит минимизировать. Например, удостоверять сделку через нотариуса. Только он может гарантировать максимально полную проверку сведений о правах продавца и притязаниях на жилье третьих лиц. Например, посмотрит в ЕСИА сведения о детях продавца и выяснит, почему те не участвовали в приватизации.
Для тех, кто не готов платить нотариусу, в 2020 году Верховный суд предложил еще один вариант обезопасить сделку. В договоре купли-продажи можно указать, что продавец или любое другое лицо становится поручителем возврата денег покупателю, если сделку признают недействительной. Сложность в том, что денег от него можно ждать годами.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @t_jrnl