Как семью выселяли из квартиры, которую они честно купили. Не обошлось без «наследницы»

Как семью выселяли из квартиры, которую они честно купили. Не обошлось без «наследницы»

45
Аватар автора

Елизавета Васильева

юрист

Страница автора

В 2014 году в Москве умерла одинокая женщина. Родственников у нее не было, завещания она не оставила, поэтому ее трехкомнатная квартира должна была отойти городу. Но через три месяца после смерти собственницы к нотариусу обратилась посторонняя и предъявила поддельное свидетельство о рождении: якобы она дочь покойной.

Нотариус не проверил документ через специальный сервис загса и выдал аферистке свидетельство о праве на наследство. Так трешка в шаговой доступности от Москва-Сити перешла в собственность мошенницы.

Она сразу продала недвижимость по доверенности одному мужчине, а тот через месяц — другому. Новый собственник, ничего не подозревая, жил в квартире несколько лет, а потом подарил своей сестре.

Через шесть лет после смерти одинокой женщины про трешку вспомнил департамент городского имущества Москвы, который должен был получить жилплощадь в порядке наследования выморочного имущества еще в 2014 году. Ведомство обратилось в суд и потребовало признать недействительными все сделки, на основании которых квартира перешла третьим лицам, выселить жильцов и оформить ее в собственность города.

Брат и сестра в ответ предъявили встречный иск и попросили признать себя добросовестными приобретателями. Так они могли бы получить компенсацию от государства. Если бы семье отказали, они потеряли бы право на возмещение убытков, потому что аферистка к тому времени уже умерла.

Аргументы сторон

Департамент. У покойной собственницы квартиры не было ни детей, ни других родственников. Поэтому жилье должно было перейти в собственность города как выморочное имущество.

Но злоумышленница опередила нас и пришла к нотариусу с фальшивыми документами. После этого недвижимость дважды продали, а затем подарили.

Мы требуем признать свидетельство о праве на наследство, два договора купли-продажи и договор дарения недействительными.

Очевидно, что эту квартиру нельзя было назвать юридически чистой: за два месяца ее продали дважды, а до этого было свежее наследство. Любой здравомыслящий человек понял бы, что это проблемный актив.

Брат нынешней собственницы заплатил за жилплощадь 990 000 ₽ и еще 4 910 000 ₽ — отдельно по расписке за неотделимые улучшения. Итого — 5 900 000 ₽ за трешку в самом центре Москвы. Мужчина польстился на низкую цену и пренебрег всеми проверками. А проверять было что. Если бы он пробил свидетельство о рождении наследницы по общедоступному реестру загса, то обнаружил бы, что документ поддельный.

Считаем, что есть все основания аннулировать сделки и передать квартиру городу. У нас большая очередь нуждающихся в жилье, и трешка нам точно пригодится. А брат с сестрой сами виноваты, надо было думать во время покупки.

Брат и сестра. С требованиями ДГИ категорически не согласны. Мы нашли эту квартиру на известном сервисе по поиску недвижимости, заплатили деньги и жили в ней долгое время. А департамент опоздал со своими требованиями примерно на шесть лет. Подаем встречный иск о признании нас добросовестными приобретателями.

Что сказали суды

Аватар автора

Районный суд, первая инстанция:

Дело № 2-114/2021

🧹
Семья должна выехать из квартиры.

В Москве была выявлена преступная группа, которая незаконным путем оформляла квартиры в собственность, а потом продавала. Мошенницы следили за одинокими пожилыми людьми, дожидались их смерти, подделывали свидетельства о рождении и представлялись у нотариуса дочерьми покойных. Таких эпизодов было несколько.

В итоге ДГИ лишился квартиры, хотя должен был передать ее городу. Трехлетний срок исковой давности департамент не пропустил: истец узнал о том, что квартира оформлена по фальшивым документам, только в момент возбуждения уголовного дела, где его признали потерпевшим. До этого времени департамент полагался на сведения нотариального дела, по которому в наследство вступила дочь умершей. Поэтому требования ДГИ абсолютно законны.

А вот чтобы удовлетворить встречный иск, нет ни одного основания. Добросовестный приобретатель — это человек, который не знал и не мог знать, что покупает недвижимость у незаконного владельца. Чтобы считаться таковым, при заключении договора нужно проявить заботливость, предусмотрительность и осторожность, интересоваться судьбой жилья.

Действительно, квартира была размещена на популярном сайте в интернете, а свидетельство о праве на наследство было выдано нотариусом. Но эти факты не снимают с покупателя его обязанностей. Мужчину должно было насторожить хотя бы то, что квартиру продали несколько раз подряд.

Поскольку квартиру продали по незаконному свидетельству о праве на наследство, признаем договор купли-продажи недействительным. И все последующие сделки тоже.

Собственников выселяем без предоставления другого жилья. Во встречном иске о признании владельцев добросовестными приобретателями отказываем.


Семью не устроило такое решение, и сестра подала апелляционную жалобу.

Аватар автора

Мосгорсуд, апелляционная инстанция:

Дело № 33-20202/2021

👌
Все правильно.

Покупатель должен был дополнительно проверить квартиру перед приобретением. А департамент, наоборот, ничего сделать не мог, потому что было открыто наследственное дело.

Надо вернуть все в первоначальное положение и выселить последних жильцов: они не добросовестные приобретатели.


Новая собственница квартиры не хотела остаться без жилья — и пошла дальше.

Аватар автора

Кассационный суд:

Дело № 88-24289/2021

😌
Ошибок нет.

Коллеги верно разобрались в этом деле. Оснований отменять судебные акты нет.


Так спор попал в Верховный суд.

Аватар автора

Верховный суд:

Дело № 5-КГ22-51-К2

🧐
Департамент по своей вине упустил квартиру.

Имущество считается выморочным и переходит государству, если у покойного нет наследников по закону или завещанию.

Суды выяснили, что преступники незаконно завладели квартирой. Но последние владельцы ни в чем не виноваты. Они нашли подходящий вариант в интернете, проверили правоустанавливающий документ — договор купли-продажи. Откуда им было знать, что предыдущий собственник купил ее у мошенницы?

Доводы коллег о том, что брат и сестра должны были тщательнее проверить все бумаги, несправедливы, потому что квартира к ним перешла не от аферистки. А вот нотариус и государственный регистратор как раз должны были проверить подлинность всех документов, это их прямая обязанность.

У покойной собственницы не было близких, поэтому похороны организовали и оплатили городские власти. Несмотря на это, ведомству понадобилось шесть лет, чтобы заявить о своих правах на жилье. Департамент должен следить за жилыми помещениями одиноких граждан и вовремя оформлять их в собственность.

В итоге ошиблись нотариус, Росреестр и ДГИ, а отвечать пришлось собственникам. Отменяем все судебные акты и просим пересмотреть спор с учетом наших замечаний.


Дело вернулось в районный суд.

Аватар автора

Районный суд, новое рассмотрение:

Дело № 02-0382/2023

😅
И правда, мы с коллегами ошиблись.

Ответчиков все же можно считать добросовестными приобретателями. Они не могли знать, что свидетельство о рождении одного из предыдущих собственников, представленное нотариусу, липовое.

В иске департаменту городского имущества отказываем, а встречный — удовлетворяем. Квартира остается у семьи.

Что в итоге

Собственникам удалось отстоять свои права на квартиру. А департамент городского имущества остался без трешки.

Что сделать, чтобы не попасть в такую же ситуацию

Покупателя нельзя признать добросовестным, если обстоятельства сделки должны были вызвать у него сомнения в законности прав продавца.

Суды оценивают каждый конкретный случай. Но есть моменты, на которые нужно обращать особое внимание при сделках. Рискованным может быть жилье, которое:

  1. Предыдущий собственник получил по наследству.
  2. Несколько раз продавали или дарили за короткий срок. Например, трижды за полтора месяца.
  3. Продается по цене существенно ниже рыночной — например, в 20 раз.
  4. Продается по доверенности.
  5. Продает человек с признаками алкогольной или наркотической зависимости либо другого заболевания, при котором он может не понимать, что делает. Преклонный возраст продавца — даже без явных признаков болезни — всегда считается рискованным.

Сами по себе эти обстоятельства не означают, что сделку обязательно оспорят. Но в этих случаях нужно особенно тщательно проверить документы или обратиться к юристу. Его заключение в случае спора поможет доказать добросовестность.

Покупатель, которого признают добросовестным, сможет получить компенсацию от государства. Размер определяет суд. Это будет либо реальный ущерб, либо кадастровая стоимость жилого помещения на день вступления в законную силу решения суда.


Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal

А у вас были проблемы при покупке вторички? Расскажите, что пошло не так:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Сообщество