В 2015 году один мужчина из Северной Осетии купил в новостройке двухкомнатную квартиру по договору участия в долевом строительстве, ДДУ. По проекту площадь квартиры была 64,81 м², а в договоре была указана сумма за каждый квадратный метр.

Покупатель подписал договор и уплатил всю сумму — 3 203 710 Р.

Когда дом сдали, оказалось, что площадь квартиры составляет 64,8 м², но в эту площадь входят лоджия и балкон. С учетом понижающих коэффициентов для лоджии и балкона мужчина недосчитался 2,16 м² и попросил застройщика вернуть переплату за недостающие метры. Но тот отказался: в ДДУ было оговорено, что цена квартиры не пересчитывается.

Видимо, при заключении договора застройщик указал площадь без понижающих коэффициентов за лоджию. По закону так можно — наш эксперт уже объяснял, почему застройщики не обязаны применять понижающие коэффициенты.

Мужчина не согласился с отказом вернуть деньги и пошел в суд. Он решил взыскать 106 773 Р переплаты, компенсацию морального ущерба в размере 100 000 Р и потребительский штраф — 50% от присужденной суммы.

Аргументы сторон

Дольщик. Я заплатил за 64,8 м² жилья, а застройщик передал мне на 2,16 м² меньше. Считаю, что сумму надо соразмерно снизить, прошу взыскать переплату через суд.

Условие ДДУ, по которому нельзя делать перерасчет цены, если площадь меняется, считаю недействительным: оно ущемляет мои права как потребителя.

Застройщик. Возражаю. Наше условие ДДУ законно и не ущемляет права дольщика. Площадь квартиры могла и увеличиться — и в этом случае дольщику не пришлось бы доплачивать за лишние метры. В договоре было указано, что площадь ориентировочная, — это нормально, что она немного изменилась.

К тому же дольщик покупал квартиру по программе военной ипотеки. А контролирующий орган этой программы рекомендует нам включать в договоры такое условие.

Что сказали суды

Районный суд: 👉

Дело № 2-3826/2019

Разберемся, нарушил ли застройщик свои обязательства.

При заключении договора застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о проекте строительства. В договоре должна быть четко определена площадь квартиры и всех помещений, поскольку цена зависит от площади. А цена — это существенное условие договора. Значит, застройщик не предоставил дольщику полную информацию о приобретаемой квартире.

В ДДУ есть конкретные характеристики квартиры, и если застройщик передает квартиру меньшей площади, то он нарушает договор.

Мы считаем, что условие договора, которое позволяет застройщику передать дольщику объект меньшей площади без соответствующей компенсации, ущемляет права потребителя и противоречит закону. Поэтому это условие мы признаем недействительным.

Иск удовлетворяем частично: взыскиваем в пользу дольщика переплату — 106 773 Р, компенсацию морального ущерба — 1000 Р, а также потребительский штраф — 53 886 Р.

Застройщик остался недоволен решением и обжаловал его в Верховном суде республики.

Верховный суд Республики Северная Осетия — Алания: 👈

Дело № 33-846/2020

Районный суд ошибся. Стороны сами определяют условия, на которых заключают договор.

В ДДУ было условие о том, что площадь квартиры ориентировочная и ее уточнят по итогам замеров. Покупатель прочитал этот ДДУ и подписал его, то есть согласился с его условиями.

Фактическая площадь квартиры оказалась на 2,16 м² меньше площади по договору и проектной документации. При этом квартиру дольщик принял без замечаний как по техническому состоянию, так и по соответствию проекту и условиям договора.

После заключения ДДУ стороны могут договориться об изменении цены, только если договор предусматривает такую возможность. У дольщика в договоре такого условия не было. Более того, было прямо указано: если площадь квартиры изменится по результатам обмера, перерасчета не будет. А суд обязан толковать договор буквально.

Закон также не требует автоматически пересчитывать стоимость квартиры исходя из ее фактической площади.

Этого мужчину никто не заставлял подписывать договор с такими условиями, он сделал это добровольно. Таким образом, спорное условие договора не ущемляет права потребителя. Нет оснований признать это условие недействительным.

Решение суда первой инстанции отменяем, в иске полностью отказываем.

Кассационная инстанция: 👈

Дело № 88-6231/2020

Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Верховного суда Республики Северная Осетия — Алания, а жалобу дольщика отклоняем.

Дольщик на этом не остановился и подал жалобу в Верховный суд.

Верховный суд: 👌

Дело № 22-КГ21-3-К5

Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись.

Предмет договора долевого участия должен быть строго определен. В частности, в нем должна быть точно указана площадь квартиры, потому что от этого зависит ее цена.

Покупателю нужно предоставить полную и достоверную информацию о будущей квартире. А квартира должна соответствовать условиям договора и проектной документации. Если застройщик передает квартиру меньшей площади, он нарушает одно из условий договора.

Если объект долевого строительства построили с отступлениями от условий договора, дольщик вправе, в частности, потребовать от застройщика соразмерно уменьшить цену.

Условие об абсолютном запрете на пересчет цены не соответствует закону. Стороны могут договориться не пересчитывать цену только с указанием конкретных пределов, в рамках которых цена не меняется. В спорном договоре никаких пределов установлено не было.

При таких обстоятельствах нельзя лишать дольщика права потребовать соразмерно уменьшить цену, что не учли нижестоящие суды.

Считаем, что коллеги существенно нарушили нормы права, когда принимали решения. Отменяем определения апелляции и кассации. Пересмотрите дело.

Верховный суд Республики Северная Осетия — Алания: 👈

Дело № 33-1741/2021

Ну хорошо, тогда мы считаем, что решение районного суда законно, и оставляем его в силе.

Застройщик должен выплатить истцу 106 773 Р, компенсацию морального ущерба в размере 1000 Р и штраф в размере 53 886 Р.

Что в итоге

Дольщик благодаря своей настойчивости получил 160 тысяч рублей, а мог бы не получить ничего и остаться с квартирой меньше оплаченной площади. Да, он сам подписал такой договор, но не побоялся оспорить незаконное условие — и выиграл суд.

Что для нас важно в этой истории

Если бы в договоре были указаны предельные параметры, когда площадь квартиры может измениться и при этом цена не будет пересчитана, суд, скорее всего, встал бы на сторону застройщика. Например, договор может предусматривать, что перерасчета не будет, если площадь меняется на 0,5—2 м². Точные значения обычно устанавливает сам застройщик.

Если площадь меняется существенно — это уже не норма. И повод задуматься, почему так произошло. А когда площадь квартиры меняется более чем на 5%, дольщик даже вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке.

Застройщик может прямо предусмотреть в договоре отдельный пункт о площади лоджий и балконов. В нем он может указать, что разница в площадях по договору и по результатам обмера БТИ, которое использует при расчете коэффициенты для лоджий и балконов, — это не основание для того, чтобы изменить цену или расторгнуть договор. Ведь в этом случае фактически площадь остается прежней, а уменьшается она только на бумаге — в связи с применением коэффициентов.

Это решение ВС РФ будет полезным и другим застройщикам. Например, если они включают в договоры абсолютный запрет на перерасчет цены. Возможно, они пересмотрят свои типовые договоры. Тогда дольщикам будет проще вернуть свои деньги за недостающие метры. Если у вас похожая ситуация, ссылайтесь на определение ВС РФ. Также эту позицию включили в Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2021).

овного суда дает повод задуматься и застройщикам, которые предусматривают в договорах перерасчет без ограничений.

Перерасчет для дольщика — палка о двух концах. Ведь если квартира окажется чуть больше, то придется доплачивать. Например, в Москве средняя стоимость квадратного метра в 2020 году составила 236 000 Р. Если в квартире при обмерах обнаружатся лишние 2—3 м², дольщику придется искать дополнительные полмиллиона рублей, чтобы доплатить застройщику.