Застройщик не может запрещать пересчитывать цену квартиры. Так сказал Верховный суд

Застройщик не может запрещать пересчитывать цену квартиры. Так сказал Верховный суд

38

В 2015 году один мужчина из Северной Осетии купил в новостройке двухкомнатную квартиру по договору участия в долевом строительстве, ДДУ. По проекту площадь квартиры была 64,81 м², а в договоре была указана сумма за каждый квадратный метр.

Покупатель подписал договор и уплатил всю сумму — 3 203 710 ₽.

Когда дом сдали, оказалось, что площадь квартиры составляет 64,8 м², но в эту площадь входят лоджия и балкон. С учетом понижающих коэффициентов для лоджии и балкона мужчина недосчитался 2,16 м² и попросил застройщика вернуть переплату за недостающие метры. Но тот отказался: в ДДУ было оговорено, что цена квартиры не пересчитывается.

Видимо, при заключении договора застройщик указал площадь без понижающих коэффициентов за лоджию. По закону так можно — наш эксперт уже объяснял, почему застройщики не обязаны применять понижающие коэффициенты.

Мужчина не согласился с отказом вернуть деньги и пошел в суд. Он решил взыскать 106 773 ₽ переплаты, компенсацию морального ущерба в размере 100 000 ₽ и потребительский штраф — 50% от присужденной суммы.

Аргументы сторон

Дольщик. Я заплатил за 64,8 м² жилья, а застройщик передал мне на 2,16 м² меньше. Считаю, что сумму надо соразмерно снизить, прошу взыскать переплату через суд.

Условие ДДУ, по которому нельзя делать перерасчет цены, если площадь меняется, считаю недействительным: оно ущемляет мои права как потребителя.

Застройщик. Возражаю. Наше условие ДДУ законно и не ущемляет права дольщика. Площадь квартиры могла и увеличиться — и в этом случае дольщику не пришлось бы доплачивать за лишние метры. В договоре было указано, что площадь ориентировочная, — это нормально, что она немного изменилась.

К тому же дольщик покупал квартиру по программе военной ипотеки. А контролирующий орган этой программы рекомендует нам включать в договоры такое условие.

Что сказали суды

Аватар автора

Районный суд: 👉

Дело № 2-3826/2019

Разберемся, нарушил ли застройщик свои обязательства.

При заключении договора застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о проекте строительства. В договоре должна быть четко определена площадь квартиры и всех помещений, поскольку цена зависит от площади. А цена — это существенное условие договора. Значит, застройщик не предоставил дольщику полную информацию о приобретаемой квартире.

В ДДУ есть конкретные характеристики квартиры, и если застройщик передает квартиру меньшей площади, то он нарушает договор.

Мы считаем, что условие договора, которое позволяет застройщику передать дольщику объект меньшей площади без соответствующей компенсации, ущемляет права потребителя и противоречит закону. Поэтому это условие мы признаем недействительным.

Иск удовлетворяем частично: взыскиваем в пользу дольщика переплату — 106 773 ₽, компенсацию морального ущерба — 1000 ₽, а также потребительский штраф — 53 886 ₽.

Застройщик остался недоволен решением и обжаловал его в Верховном суде республики.

Аватар автора

Верховный суд Республики Северная Осетия — Алания: 👈

Дело № 33-846/2020

Районный суд ошибся. Стороны сами определяют условия, на которых заключают договор.

В ДДУ было условие о том, что площадь квартиры ориентировочная и ее уточнят по итогам замеров. Покупатель прочитал этот ДДУ и подписал его, то есть согласился с его условиями.

Фактическая площадь квартиры оказалась на 2,16 м² меньше площади по договору и проектной документации. При этом квартиру дольщик принял без замечаний как по техническому состоянию, так и по соответствию проекту и условиям договора.

После заключения ДДУ стороны могут договориться об изменении цены, только если договор предусматривает такую возможность. У дольщика в договоре такого условия не было. Более того, было прямо указано: если площадь квартиры изменится по результатам обмера, перерасчета не будет. А суд обязан толковать договор буквально.

Закон также не требует автоматически пересчитывать стоимость квартиры исходя из ее фактической площади.

Этого мужчину никто не заставлял подписывать договор с такими условиями, он сделал это добровольно. Таким образом, спорное условие договора не ущемляет права потребителя. Нет оснований признать это условие недействительным.

Решение суда первой инстанции отменяем, в иске полностью отказываем.

Аватар автора

Кассационная инстанция: 👈

Дело № 88-6231/2020

Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Верховного суда Республики Северная Осетия — Алания, а жалобу дольщика отклоняем.

Дольщик на этом не остановился и подал жалобу в Верховный суд.

Аватар автора

Верховный суд: 👌

Дело № 22-КГ21-3-К5

Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись.

Предмет договора долевого участия должен быть строго определен. В частности, в нем должна быть точно указана площадь квартиры, потому что от этого зависит ее цена.

Покупателю нужно предоставить полную и достоверную информацию о будущей квартире. А квартира должна соответствовать условиям договора и проектной документации. Если застройщик передает квартиру меньшей площади, он нарушает одно из условий договора.

Если объект долевого строительства построили с отступлениями от условий договора, дольщик вправе, в частности, потребовать от застройщика соразмерно уменьшить цену.

Условие об абсолютном запрете на пересчет цены не соответствует закону. Стороны могут договориться не пересчитывать цену только с указанием конкретных пределов, в рамках которых цена не меняется. В спорном договоре никаких пределов установлено не было.

При таких обстоятельствах нельзя лишать дольщика права потребовать соразмерно уменьшить цену, что не учли нижестоящие суды.

Считаем, что коллеги существенно нарушили нормы права, когда принимали решения. Отменяем определения апелляции и кассации. Пересмотрите дело.

Аватар автора

Верховный суд Республики Северная Осетия — Алания: 👈

Дело № 33-1741/2021

Ну хорошо, тогда мы считаем, что решение районного суда законно, и оставляем его в силе.

Застройщик должен выплатить истцу 106 773 ₽, компенсацию морального ущерба в размере 1000 ₽ и штраф в размере 53 886 ₽.

Что в итоге

Дольщик благодаря своей настойчивости получил 160 тысяч рублей, а мог бы не получить ничего и остаться с квартирой меньше оплаченной площади. Да, он сам подписал такой договор, но не побоялся оспорить незаконное условие — и выиграл суд.

Что для нас важно в этой истории

Если бы в договоре были указаны предельные параметры, когда площадь квартиры может измениться и при этом цена не будет пересчитана, суд, скорее всего, встал бы на сторону застройщика. Например, договор может предусматривать, что перерасчета не будет, если площадь меняется на 0,5—2 м². Точные значения обычно устанавливает сам застройщик.

Если площадь меняется существенно — это уже не норма. И повод задуматься, почему так произошло. А когда площадь квартиры меняется более чем на 5%, дольщик даже вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке.

Застройщик может прямо предусмотреть в договоре отдельный пункт о площади лоджий и балконов. В нем он может указать, что разница в площадях по договору и по результатам обмера БТИ, которое использует при расчете коэффициенты для лоджий и балконов, — это не основание для того, чтобы изменить цену или расторгнуть договор. Ведь в этом случае фактически площадь остается прежней, а уменьшается она только на бумаге — в связи с применением коэффициентов.

Это решение ВС РФ будет полезным и другим застройщикам. Например, если они включают в договоры абсолютный запрет на перерасчет цены. Возможно, они пересмотрят свои типовые договоры. Тогда дольщикам будет проще вернуть свои деньги за недостающие метры. Если у вас похожая ситуация, ссылайтесь на определение ВС РФ. Также эту позицию включили в Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2021).

овного суда дает повод задуматься и застройщикам, которые предусматривают в договорах перерасчет без ограничений.

Перерасчет для дольщика — палка о двух концах. Ведь если квартира окажется чуть больше, то придется доплачивать. Например, в Москве средняя стоимость квадратного метра в 2020 году составила 236 000 ₽. Если в квартире при обмерах обнаружатся лишние 2—3 м², дольщику придется искать дополнительные полмиллиона рублей, чтобы доплатить застройщику.


Наталия Сивонина
Как вы думаете, застройщик знал, что построит квартиру на 2 м² меньше, или это стало неожиданностью и для него самого?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Я конечно не специалист, но и застройщик не с закрытыми глазами строит. По проекту все посчитано и померяно, а в результате вдруг стена на полметра сдвинута, как это может быть неожиданностью, если делаешь все по плану и по технологии.
Видишь, что площадь не та - ну пойди на встречу, пересчитай. Нет же, упирается до последнего, что всё ок.
Я знала, что в этом комментарии будет 450 символов, но вот жеж неожиданность.

22

Inna, застройщик может изменить проект и сделать вместо 5 квартир на этаже сразу 7 с более мелкой нарезкой, и вот уже изначальный проект не актуален

2

Inna, Ну так человек все инстанции прошел, чтобы перерасчет сделать. Многие, узнав об этой истории, махнут рукой, т.к. неохота судиться. А так, если бы у этого человека сразу получилось вернуть деньги, пошла бы молва, и все уже стояли бы с протянутой рукой к застройщику)

0
0

Там на глаз строят? Явно все, всегда знают. А потом БАЦ- ой у нас тут что-то не сошлось. Зато деньги сошлись.

13

Anatoliy, вы приняты в юр. отдел нашего застройщика. Ваша зарплата — 1000 у.е. Курс у.е. мы установим как захотим, это несущественное условие договора. Завтра ждём вас на рабочем месте.

13
0

У меня такая же история со СтроительнымТрестом и Ленжилстроем в Санкт-Петербурге была, покупала 94 метра, получила 85, сказали, что возвращать не будут деньги, квартира подорожала за время строительства, им проще расторгнуть договор и продать новым покупателям по текущей цене - поэтому не вернули деньги и всех покупателей послали в жопу с их требованиями. Но как мы поняли - мошенничество заранее было заложено в балконах - 2 балкона 8 с лишним метра, они их и продали за метры жилой площади.

11
0

Это запланированный обман, и так поступают все негодяи - шельмецы от строительства. Но есть и замечательные люди для которых ЧЕСТНОСТЬ и ПОРЯДОЧНОСТЬ являются основами в убеждениях и поступках на дороге под названием ЖИЗНЬ.

9
0

Кто-нибудь мне может обьяснить-как можно построить квартиру больше или меньше?! Это же все должны рассчитывать инженеры, и от их рассчетов зависят жизни сотен жильцов! Такой дом вообще нельзя принимать в эксплуатацию. Видимо строят те же "специалисты", что в метро сваи забивают и плюс с минусом на спутниках путают

6

Pavel, В этой статье написано , что на 2,16 метра меньше, на самом деле читайте все метры на месте просто сумма лоджии не может считаться как комната там понижающий коэффицент, и тем самым переплата была за 2,16 от стоимости лоджии

4
0

Учитывая, что застройщик строит по проекту - должен был знать. Но бывают такие случаи, что в ходе стройки выясняется, что на проектирование взяли "неадекватов", и поэтому приходится вносить изменения в проект.
Но в любом случае, вся ответственность за исполнителей на самом застройщике, поэтому даже в рамках логики деньги за лишние метры нужно вернуть.
Еще подбешивает поведение наших судов при взыскании неустойки за срыв сроков выдачи ключей: по логике, в законе предусмотрен штраф за просрочку в размере 2/300 от ключевой ставки для физ. лица, если документы в порядке - присуждайте этот штраф который прописан в законе, а не снижайте на основании ст. 333 ГК из-за настроения судьи. Вот эти вот снижения по 333 ГК потом и демотивируют Застройщиков на выполнение своих обязательств в срок.

4
0

случай, если просрочен срок ввода, вместо декабрь 2019, а фактически декабрь 2021. Какова будет сумма неустойки?, и можно ли компенсировать выполнением работ

3
0

И второй момент: очевидно, что у застройщика намного больше возможностей к злоупотреблениям, чем у покупателя, обычный покупатель в строительстве не профессионал, подписывает то, что ему дают. Поэтому в защите суда скорее нуждается покупатель, чем застройщик, суд должен учитывать неравность этих отношений и в большей степени становиться на сторону покупателя.

3

Владимир, кажется, не лишним будет нанять юриста за пару штук, чтобы он с тобой вместе договор прочитал.

0
0

Безусловно знал. Любой дом сначала проектируется архитектором, который производит чертежи и точные замеры площади будущего дома. Следовательно, если строительство велось в точном соответствии с проектной документацией, таких расхождений в площади быть не должно. Еще застройщики часто мухлюют с расчетом стоимости балконов и лоджий, которые по себестоимости в два раза меньше (коэффициент 0,5), чем обычные метры квартиры. Также часто в одностороннем порядке увеличивают площадь квартиры за счет уменьшения метража балкона и требуют доплатить за дополнительные метры уже с коэффициентом 1. В общем уловок достаточно. Но когда я несколько лет назад построила 1-комнатную квартиру, я смогла стрясти с застройщика 300 тысяч. Скандал был жуткий, я до последнего не подписывала передаточный акт, застройщик нес убытки в виде арендной платы за землю, грозился расторгнуть договор и вернуть деньги. Я юрист, законы знаю, сразу его предупредила, что в таком случае подам в суд иск как неосновательное обогащение за все годы, что застройщик пользовался моими деньгами. Надо сказать, что деньги за квартиру я внесла в начале строительства. В итоге застройщик понял, что ему дешевле заплатить мне 300 тысяч, чем судиться. Еще совет, никогда не подписывайте соглашение о продлении срока строительства дома, в таком случае вы будете иметь право на получение денежной компенсации за нарушение срока строительства.

3
0

Застройщики все знают и пользуются всеми дырками в законах исключительно в своих целях. Я не видел ни одного человека, который был бы счастлив от взаимодействия с застройщиками. И еще юридически обычно это фирмы-однодневки, с которых и взыскать по суду нечего. Да и неприятнл в этой грязи оказываться. Никому не советую иметь дело ни с одним застройщиком. Просто бойкотируйте их и покупайте вторичку.

2

Александр, точно, только вторичку https://journal.tinkoff.ru/omg/komy-kvartiry/ !

0
0

Знал. Не применил понижающий коэффициент для лоджии. То есть изначально на грани мошенничества.

2
0

Интересно как суды на местах эту практику применять буду (скорее всего никак). Плохо, что даже в очевидных местах у нас не прецедентное право. Или нужно ждать выпуска очередного обзора ВС РФ по 214-ФЗ, может там напишут...

1

Алена, адекватные суды на местах и раньше такое делали. Странно (но, к сожалению, не удивительно), что тут настолько все долбанулись, что дошли до ВС

1
0

Он получил все свои квадратные метры. В этой статье написано , что на 2,16 метра меньше, на самом деле читайте все метры на месте просто сумма лоджии не может считаться как комната там понижающий коэффицент, и тем самым переплата была за 2,16 от стоимости лоджии

1
0

Даже в проекте есть ошибки, все решаемо, застройщику надо было пойти на встречу дольшику и решить вопрос в досудебном порядке, репутацию бы не испачкал тогда.

1

Надежда, у застройшиков в РФ нет репутации, урвать дегег и сбежать - вот их главный принцип.

2

Александр, я работаю со строителями не первый год, согласна, что уроды есть, но также много и порядочных.

0

Надежда, наоборот, есть некоторый исчезающе малый процент порядочных, остальные жулики разной степени наглости. Чем крупнее тем наглее видимо.

2
0

Знал 100%. Балконы по моему к-0,5 ,а лоджии к-0,7 или 0,8 точно не помню.

1
0

"Застройщик может прямо предусмотреть в договоре отдельный пункт о площади лоджий и балконов. В нем он может указать, что разница в площадях по договору и по результатам обмера БТИ, которое использует при расчете коэффициенты для лоджий и балконов, — это не основание для того, чтобы изменить цену или расторгнуть договор. Ведь в этом случае фактически площадь остается прежней, а уменьшается она только на бумаге — в связи с применением коэффициентов."

Получается, если такой пункт в договоре есть, на компенсацию можно не рассчитывать?

1
0
Герой

22.11.21, 10:16

Отредактировано

У меня ситуация: застройщик самовольно увеличил площадь квартиры, добавив три метра для балкона, тем самым, просто изменив проект. Балкон стал больше, но так как он узкий, получилась кишка. Пришлось доплачивать.

1
0

У моего знакомого 1,5м2 потеряли при строительстве квартиры в ПАНЕЛЬНОМ доме. Там-то как?! Судился тоже, исход такой же. Договор составлен с нарушениями закона, застрой неправ, истец всё причитающееся получил. Примечательно, что изначально застрой послал истца. Не реагировал ни на жалобы, ни на претензии, пока тот в суд не подал, застрой плевал с высокой колокольни..

1
0

С MR-group такое не прокатит. Построил дом на 2.5 кв м меньше, а возвращать понятно отказался, но и брать не с кого - предусмотрительно обанкротил свое юрлицо.

1
0

я, например, в корне не согласна с практикой перерасчета только если квартира меньше более, чем на 1м. у нас сейчас квартиры строят по 20 метров, а в гатчине вообще 16. как по вашему, есть разница 16 метров или 15??? там и так мебель по сантиметрам высчитываешь, чтобы впихнуть, еще и не возмещают ничего.

1
0

Знал. Это было в проекте. Просто читать не умют.

0
0

22.11.21, 10:38

Отредактировано

Я вернул деньги через суд с нем только так.
правда в моем случае, воспользовался обман застройщика в договоре ДДУ написано лоджии по факту передал балкон и это помогло вернуть деньги за мой 97 СМ. И даже я в плюс остался.

0
0

Расхождение в 2м довольно существенно, это примерно 3% от площади квартиры, при этом как правило площадь квартир растет с ростом этажности (чем выше, тем тоньше делаются стены и тем больше площадь квартиры), т.е. базовый (наиболее точный) расчет застройщик по идее должен делать по первым этажам. Чаще квартиры оказываются большей площади, чем меньшей, случаи меньшей площади почти не встречаются, а это значит, что застройщики умеют делать базовые расчеты довольно точно. Скорее всего здесь действительно имело место сознательное завышение площади застройщиком с целью получения необоснованного дополнительного дохода. Возможно видя это и по другим покупателям, данный покупатель был так настойчив и уверен в своей правоте.

0
0

У меня зал с длиной стены 5м. Чтобы за счёт одной только комнаты уменьшить площадь квартиры на 1м2 достояно сдвинуть эту стену по всей её длине на 20см. Это небольшое расстояния учитывая то что могут не угадать с отделочными материалами, расположением вент шахты и т. д. и прочими ошибками бригад

В нашем доме в одном стояке у квартир изначальной площадью 57м2 отобрали 3.8м2. Добавив его соседним квартирам.

Отвечая на вопрос «знает ли застройщик» - ответ нет.

0
0

Исходя из практики, да и описания ситуации в статье судебный процесс с застройщиком по поводу лишних метров процесс затратный как по времени так и по деньгам. Одним из вариантов решения является объединение дольщиков в рамках коллективного иска, что позволяет кратно уменьшить судебные расходы, за счёт их распределения между истцами и сокращения времени на рассмотрение дела до 8 месяцев ( гл 21 ГПК) и отсутствия приостановления рассмотрения аналогичных дел до вынесения решения по существу. Остаются конечно организационные проблемы по объединению сбору и распределению средств, но сейчас онистали решаться за счёт появления общедоступных цифровых
продуктов типа Платформы.ру или Всем миром в суд (vmvs.ru) вводящих в нашу реальность обкатанные на западе технологии судебной защиты по типовым проблемам значительных групп населения

0
0

В стремлении получить максимальную выгоду застройщики нанимают на объекты людей с недостаточной компетентность или недостающим опытом, или аутсорсинг, где происходит тоже самое. После таких трюков мы и видим в пояснительной записке -"число "Пи" примем равным 5, а то у меня расчеты не сходятся"(классика). Или возведут опорные колонны посреди комнаты, потому что перекрытия не выдерживают- это уже из живых примеров.

0

Сообщество