Каким должен быть подрядчик, чтобы построить дом на маткапитал?

Особых требований к подрядчику в законодательстве нет. Но в ваших интересах подобрать компанию или ИП, которые доведут строительство до конца.

Расскажу, как выбрать подрядчика и подстраховаться при работе с ним.

На похожий вопрос Т⁠—⁠Ж отвечал в статье «Как потратить материнский капитал на строительство дома?». Напомню два основных варианта.

Самостоятельно, когда СФР переводит материнский капитал двумя траншами. Первые 50% — при представлении  :

1. Правоустанавливающих и правоподтверждающих бумаг на земельный участок, на котором будет дом. Например, выписки из ЕГРН.
2. Уведомления о планируемом строительстве.
3. Банковских реквизитов для перевода.

Второй транш в размере 50% переводят через шесть месяцев после первой выплаты и представления документа, который подтверждает, что у здания есть фундамент, стены и кровля  .

С помощью подрядной организации — тогда выплаты зачислят на счет подрядчика, который будет строить дом. Для этого представьте в СФР:

1. Документы, подтверждающие аренду или право собственности на участок.
2. Договор подряда.
3. Уведомление о строительстве.

Материнского капитала на строительство дома может не хватить. Тогда можно оформить ипотеку на индивидуальное жилищное строительство, ИЖС, то есть строительство на покупаемом или собственном участке дома за счет ипотечных денег. А маткапитал, как в вашем случае, переводят в счет первого взноса или досрочного погашения займа — полного или частичного.

Работать через ипотеку надежнее, потому что банк будет выбирать подрядчика из списка аккредитованных. Он сам проверит историю работы компании или ИП и их документы — это дополнительно гарантирует, что застройщик не сорвет сроки. Банк потребует, чтобы договор подряда соответствовал его стандартам.

Получить ипотеку на ИЖС можно по разным программам. Подробно обо всех особенностях я рассказала в статье «Как взять ипотеку на строительство дома». Перечислю основные варианты.

Льготные программы. Дом можно построить по программам, которые субсидирует государство. Условия по ним отличаются типом застройки: самостоятельно или через подрядчика. А также форматом расчетов: через эскроу, аккредитив или сервис безопасных расчетов — СБР.

При работе с эскроу подрядчик не меньше остальных сторон заинтересован в завершении и сдаче строительства. Поэтому на сегодня это самый безопасный способ расчетов.

Стандартные программы. Если льготная ипотека не подходит, можно работать по обычным условиям, когда ставка по кредиту формируется по рынку. В ноябре 2024 года это 22—25%.

Не все банки предлагают ипотеку на строительство ИЖС. Еще меньше работают через эскроу: закон не требует этого при строительстве ИЖС с подрядчиком.

Кредитные организации без эскроу-расчетов выдают подрядчику деньги траншами. Например:

1. Первые 45% — на начало строительства.
2. Еще 45% — на возведение фасада и кровли, когда появится фундамент.
3. Последние 10% — после завершения строительства.

Размер траншей зависит от банка, но принцип переводов одинаковый.

Если решите обойтись без ипотеки, выбирать подрядчика можно по банковским принципам:

1. Срок работы компании — от года.
2. Подрядчик — коммерческая фирма или ИП. Это не может быть некоммерческая организация: потребительский кооператив, общественное учреждение или объединение.
3. Основной вид деятельности по ОКВЭД связан со строительством или продажей домокомплектов — ОКВЭД 41.20. Чтобы его узнать, закажите выписку из ЕГРЮЛ на сайте ФНС или проверьте контрагента в Т⁠-⁠Банке.
4. Прибыль за предыдущий год.
5. Положительная деловая репутация. Например, не участвует в судебных разбирательствах как ответчик, не проходит процедуру банкротства — бизнес можно проверить по базе ЕФРСБ.
6. Организация или ИП не состоит в реестре недобросовестных поставщиков.
7. У подрядчика есть построенные и сданные объекты. Одним банкам достаточно минимум пяти домов, возведенных за последний год. Другим — от десяти домов за последние два года.

Допускается отклонение от указанных требований, если для компании или ИП-подрядчика одобрено проектное финансирование — льготное кредитование ИЖС от банка-кредитора или «Дом-рф». Тогда банк-кредитор или «Дом-рф» сами проверяют застройщика перед выдачей кредита.

Подобрать подрядчика можно на цифровой платформе «Дом-рф» или «Домклик». Все размещенные там компании или ИП тоже проходят проверку банками.

У законодательства и СФР нет четких требований к подрядчику для строительства дома. Вы можете выбрать его, опираясь на требования банков, или воспользоваться списком отобранных компаний и ИП на «Дом-рф».

Я советую присмотреться к ипотеке. Вы будете частично защищены от недобросовестного подрядчика: банк сам его проверит. Дополнительной гарантией будет расчет через эскроу.

Вам не обязательно брать всю сумму на строительство в кредит, если денег достаточно. Можно оформить ипотеку на часть стоимости планируемого строительства.