Андрей купил квартиру по договору уступки, и ее площадь оказалась меньше, чем должна была, на 2,6 м².

Он согласовал с застройщиком компенсацию, но тот ничего не заплатил — пришлось требовать деньги через суд. Дело осложнилось тем, что владелец квартиры обратился за юридической помощью спустя четыре года после того, как получил ключи.

Несмотря на это, Андрею удалось взыскать с застройщика не только компенсацию за недостающие метры, но и 300 000 Р сверху. Вот как все было.

Что произошло

В 2016 году Андрей купил однушку в строящемся доме по договору уступки права требования. Застройщик обязался построить и передать квартиру площадью 44,2 м², а покупатель должен был заплатить за это 2 424 864 Р.

Дом сдали в срок, и спустя девять месяцев будущего владельца пригласили принимать жилье. Оказалось, что площадь квартиры 41,6 м², то есть на 2,6 м² меньше, чем по договору.

Застройщик согласился с площадью, которую измерили кадастровые инженеры, и предложил компенсацию — 151 554 Р. Андрея это устроило, и он подписал акт приема-передачи, в котором зафиксировали сумму.

В тот же день покупатель написал заявление на возврат денег, но застройщик ничего не перечислил.

Подписанный акт приема-передачи. В нем стороны договорились, что покупателю вернут 151 554 <span class=ruble>Р</span> за недостающие метры
Подписанный акт приема-передачи. В нем стороны договорились, что покупателю вернут 151 554 Р за недостающие метры
Такое заявление Андрей составил, чтобы застройщик перевел ему деньги на счет
Такое заявление Андрей составил, чтобы застройщик перевел ему деньги на счет

Что говорит закон и судебная практика

Почему площадь квартиры может измениться. Когда речь о строящемся жилье, человек, по сути, приобретает у застройщика то, чего еще не существует. До регистрации права собственности у покупателя есть только право требовать передать квартиру в определенный срок.

Построить квартиру в соответствии с договором с точностью до сантиметра невозможно: могут быть погрешности, которые зависят от итоговой толщины стен, округления размеров при проектных расчетах и других параметров. Даже если точно соблюдать все нормы, повлиять на них сложно.

Обычно застройщики включают в договор условие о том, как стороны рассчитаются друг с другом, если площадь квартиры изменится. Например, может быть написано, что за отклонение площади на 0,5 м² доплачивать не нужно, а если больше, то доплатить надо только за превышение. Или что разница до 5% не влечет перерасчета цены.

Иногда пункта об изменении площади в договоре нет. Когда дольщики приходят принимать квартиру, им вручают дополнительное соглашение и требование доплатить несколько десятков, а то и сотен тысяч за лишние метры. Или квартира оказывается меньше по площади, и требовать деньги приходится с застройщика. Именно так было в случае Андрея.

Что делать, если квартира получилась меньше. Человека, который покупает у застройщика строящееся жилье, защищает закон об участии в долевом строительстве и закон о защите прав потребителей. В них прямо не указано, что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной, но есть требование, что объект должен соответствовать условиям договора.

Когда покупатель принимает квартиру, все недостатки обычно фиксируют в акте осмотра — стороны сразу согласовывают срок, когда их устранят. Также можно направить застройщику заявление с требованием сделать перерасчет. Если компания не выполнит свои обязанности в срок, нужно направить ей претензию. В документе необходимо указать, что именно нарушил застройщик, и установить срок для исправления недостатков.

Если дело дойдет до суда, потребитель сможет получить от застройщика вдобавок к компенсации за метры:

  • неустойку — 1% от невозвращенной суммы;
  • штраф — 50% от удовлетворенных судом требований;
  • судебные расходы;
  • компенсацию морального вреда — обычно около 5000 Р.

Все это касается и апартаментов. Но только в том случае, если покупатель приобрел их для личных, семейных и бытовых нужд. Или, проще говоря, чтобы жить. Несмотря на то что официально апартаменты — это нежилое помещение, их владельца будут считать потребителем, поэтому он сможет получить все бонусы.

Андрею не нужна была претензия, так как застройщик сразу же признал несоответствие фактической площади квартиры той, что согласована в договоре. Чтобы вернуть деньги, владелец несколько раз безуспешно пытался связаться с застройщиком по телефону. Это не принесло результата: покупателя кормили завтраками или вообще не отвечали на звонки.

Весной 2021 года Андрей понял, что без суда не обойтись, и обратился ко мне за помощью.

Как мы подавали иск

Срок исковой давности. Дело было бы практически беспроигрышным, если бы Андрей решил пойти в суд раньше — в пределах трехгодичного срока. Но прошло уже четыре года, и, чтобы выиграть дело, нужны были уважительные причины пропуска срока исковой давности или доказательства, что он еще длится. Уважительных причин у владельца квартиры не было. Мы не могли объяснить, почему он не подавал иск так долго, и это снижало наши шансы на победу.

Поэтому мы решили настаивать на том, что срок исковой давности по нашему делу составляет не три года, а пять лет, поскольку недостатки были именно в недвижимом имуществе.

Можно ли обратиться в суд, если пропущен срок исковой давности

Исковая давность — это срок, в который тот, чьи права нарушены, может пойти в суд, чтобы защитить себя. Обычно это три года, но бывают сроки и месяц, и десять лет — зависит от того, какое право нарушено.

О пропуске срока исковой давности чаще всего заявляет ответчик, чтобы избежать ответственности. Но он может и не вспомнить об этом. Поэтому в иске не всегда нужно сразу писать о том, почему срок давности не истек. Суд примет заявление и рассмотрит дело.

Если на заседании ответчик все-таки поднимет вопрос о пропуске срока, нужно быть готовым назвать уважительные причины, такие как, например, длительная болезнь или заграничная командировка. Могут быть и менее очевидные причины: иногда суды признают пропуск срока уважительным, если истец долгое время пытался договориться с ответчиком без суда. Перечня таких причин в законе нет — в каждом случае судья самостоятельно решает, какую считать уважительной.

Срок исковой давности отсчитывают не с момента нарушения права, а с того дня, когда человек узнал о том, что его права нарушены. Это важный момент: если неправильно рассчитать дату начала срока, то и дата его окончания будет неверной.

Позиция по существу спора. Основная мысль иска была такой: застройщик нарушил условия договора, так как передал покупателю квартиру меньшей площади. Это значит, что у жилья есть недостаток. Еще мы сделали акцент на том, что застройщик не оспаривал задолженность.

На эту тему уже неоднократно высказывался Верховный суд: квартира меньшей площади — это отступление от условий договора, который предусматривает конкретные характеристики объекта долевого строительства, например его размер.

Кроме доплаты за разницу в площади — 155 554 Р, — мы просили еще неустойку за неисполнение требований потребителя, компенсацию морального вреда и штраф за то, что застройщик не выполнил все требования добровольно. Расскажу о каждом из них подробнее.

Неустойка. Когда мы посчитали неустойку, поняли, что она во много раз превышает сумму доплаты за метры. Застройщик должен был Андрею 151 554 Р, а неустойка за четыре года получилась более 2 млн.

Чтобы ответчик не заявил, что неустойка несоразмерна сумме задолженности, а также чтобы сгладить то, что мы не обращались в суд четыре года, уже в иске мы сами снизили размер до 1 106 344,2 Р.

Так мы хотели показать, что владелец квартиры ждал четыре года не для того, чтобы накопить побольше неустойки и заработать на застройщике. В противном случае суд мог посчитать поведение собственника недобросовестным. Кроме того, суд, скорее всего, и сам бы снизил неустойку, так что мы ничего не теряли.

Вот как выглядел расчет неустойки:

Задолженность — 151 554 Р. Количество дней за период с 18.03.2017 по 18.03.2019 — 730 дней. 1% от 151 554 Р — 1515,54 Р. Сумма неустойки — 1 106 344,20 Р: 1515,54 Р × 730 дней.

Компенсация морального вреда. Мы посчитали справедливой компенсацию в размере 5000 Р.

Штраф за неисполнение требований потребителя. Если застройщик отказался удовлетворить требования потребителя добровольно, суд взыскивает с него штраф — 50% от присужденной суммы.

Этот штраф рассчитывает судья после того, как решит, сколько необходимо взыскать с ответчика. Истцу нужно просто указать в иске требование о штрафе. Но мы все равно посчитали его размер:

(151 554 Р + 1 106 344,20 Р + 5000 Р) × 50% = 631 449,10 Р.

Судебные расходы. Мы сразу же включили в исковые требования расходы на юриста — 30 000 Р.

Госпошлина. Иски о защите прав потребителей, цена которых не превышает миллион рублей, госпошлиной не облагаются.

Подача иска. По спорам о правах потребителей истцы могут выбрать суд по месту нахождения ответчика или по месту своего жительства. Перед нами был выбор: либо Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга, либо Гатчинский городской суд Ленобласти. Выбрали второй: от других клиентов я узнала, что Пушкинский районный суд был чрезвычайно загружен и дела рассматривали медленно. Оставалась надежда, что в Гатчинском дело пойдет быстрее.

Иск мы подали в апреле 2021 года онлайн — через ГАС «Правосудие». Для этого необходима учетная запись на портале госуслуг. На сайте суда, в который подаете документы, нужно выбрать вкладку «Подача процессуальных документов в электронном виде», а потом авторизоваться через госуслуги.

Остается заполнить данные истца и ответчика, прикрепить сканы документов в формате PDF и нажать кнопку «Сформировать заявление».

Чтобы подать исковое заявление онлайн, перейдите в раздел «Подача процессуальных документов в электронном виде»
Чтобы подать исковое заявление онлайн, перейдите в раздел «Подача процессуальных документов в электронном виде»
Откроется страница ГАС «Правосудие»
Откроется страница ГАС «Правосудие»

Как прошел суд

На первом же судебном заседании, 12 августа 2021 года, ответчик письменно заявил о пропуске срока давности и попросил отказать в иске. Представитель застройщика в суд не явился.

Мы попросили объявить перерыв: нужно было усилить нашу позицию практикой, потому что было видно, что судья готова занять позицию застройщика и отказать в иске. Она посмотрела документы и сказала: «Ну какая тут может быть позиция? У вас же нет уважительных причин, по которым вы обратились в суд так поздно». Но все же объявила перерыв на три дня.

Верховный суд разъяснил, что участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возместить расходы на устранение недостатков квартиры. Причем не только в случае, если они делают жилье непригодным для использования, но и если объект построили с нарушениями договора. Мы оформили эту позицию как дополнение к исковому заявлению и направили в суд.

После перерыва судья приняла наше дополнение и отложила заседание: ответчик снова не пришел в суд, но прислал отзыв на иск — нам дали возможность на него ответить.

Следующее заседание было последним, в этот раз юрист застройщика на нем был.

По сути, в судебной практике было прямое указание на то, как должен решиться спор: если застройщик сдал квартиру меньшей площади, он отступил от условий договора. То есть нужно применить пятилетний срок исковой давности. Однако Гатчинский городской суд посчитал ссылки на мнение Верховного суда «юридически несостоятельными» и полностью отказал в иске. Андрея это не устроило.

Как мы обжаловали решение

Мы подали апелляционную жалобу в Ленинградский областной суд, заседание было всего одно. Мы обратили внимание суда на то, что задолженность застройщик не оспаривал. А истек срок исковой давности или нет — принципиальный вопрос, но суд первой инстанции изучил его недостаточно внимательно.

В итоге коллегия судей отменила решение районного суда и удовлетворила наши требования. Суд апелляционной инстанции подтвердил, что застройщик отступил от условий договора, которые предусматривают характеристики квартиры, в частности его размер, и свидетельствует о недостатке в предмете договора.

Ленинградский областной суд взыскал в пользу Андрея компенсацию за недостроенные метры — 151 554 Р, неустойку — 151 554 Р, компенсацию морального вреда — 3000 Р, потребительский штраф — 153 554 Р, судебные расходы — 20 000 Р. Всего — 479 662 Р.

Суд уменьшил неустойку практически в семь раз, хотя мы и так ее снизили. Коллегия судей посчитала, что такая сумма несоразмерна нарушенному обязательству, и сослалась на разъяснения Верховного суда: в исключительных случаях это положение могут применить и к потребителю. Ответчик уменьшать неустойку не просил, суд сделал это по своей инициативе — по закону так можно.

Несмотря на это, новый судебный акт Андрея устроил, обжаловать его мы не стали: посчитали, что взысканная сумма справедлива, баланс интересов сторон соблюден. Ответчик тоже не стал подавать жалобу.

Суд также взыскал меньше на юридические услуги, но, исходя из практики, это хороший результат
Суд также взыскал меньше на юридические услуги, но, исходя из практики, это хороший результат

Что в итоге

Суды заняли полгода, еще полтора месяца мы ждали исполнительный лист. Андрей остался доволен результатом: сумма задолженности застройщика увеличилась втрое — вместо обещанных 151 554 Р за недостроенные метры он теперь должен 479 662 Р. Правда, компания так и не перечислила деньги: судя по информации в интернете, у нее сейчас большие финансовые проблемы и огромные долги.

Что делать, если застройщик недостроил метры

  1. Если застройщик сдал квартиру меньшей площади, чем должен был, — это нарушение договора. Покупатель вправе потребовать уменьшить цену и выплатить компенсацию за недостроенные метры.
  2. Прочитайте договор, прежде чем требовать с застройщика деньги. В нем может быть предусмотрен особый порядок расчетов в подобных случаях.
  3. Покупателя защищает закон о защите прав потребителей. Это значит, что, кроме неустойки, в суде вы вправе требовать компенсацию морального вреда и штраф — 50% от присужденной суммы.
  4. Соблюдайте сроки исковой давности. Если застройщик сдал квартиру меньшей площади, он отступил от условий договора. То есть действует пятилетний срок.
  5. Суд может уменьшить неустойку по своей инициативе, даже если вы сами уже ее снизили и застройщика устроила эта сумма.

Хотите написать такую статью для Т—Ж? Любой процесс, в котором в каком-то виде участвуют деньги, можно превратить в тему для Тинькофф Журнала. Прочитайте наш мануал для авторов и приносите заявку на статью.