«Купили с первого показа»: как я отремонтировала убитую студию и заработала на ней

Читательница Тинькофф Журнала знает толк в недвижимости.

Она разглядела потенциал в убитой комнате общежития, сделала в ней ремонт и получила современную квартиру-студию, которую получилось быстро и выгодно продать. Как она делала ремонт и на каких ошибках училась, героиня рассказала в этой истории.

Мне 34 года, я живу в Кемерове и занимаюсь разного рода ремонтами с 2015 года — с начала открытия первой детской квест-комнаты в своем городе. Практически каждые два года мы с командой самостоятельно ремонтировали и декорировали помещения для квестов в зависимости от придуманной нами тематики.

Так было до 2020 года, но череда разного рода ситуаций и катаклизмов в мире немного умерили мой пыл развития в этой сфере, и я увлеклась покупкой и ремонтом квартир для последующей продажи.

Моим желанием было находить самые убитые квартиры и делать из них уютные и продуманные пространства, чтобы человек, который впервые приобретает себе жилье — а в моих случаях это так и происходит, — заехал и уже на месте при необходимости менял пространство и дополнял его под себя. Впоследствии я узнала, что такой подход называют флиппингом, и параллельно стала более углубленно изучать эту тему.

Я начинала с небольших студий, первую купила в 2020 году. Это была квартира площадью 23 м², которая досталась мне по цене 650 000 ₽ как залоговое имущество банка. Я более десяти лет занимаюсь торгами, в основном по коммерческим помещениям, и разбираюсь в этой теме.

Бюджетную недвижимость удалось найти, конечно, не в новостройке, а в общежитии — в нашем регионе они очень распространены, это самое доступное жилье. Так повелось, что именно в общагах делают шикарные ремонты. И благодаря таким людям, как я, в них постепенно меняется контингент, так как в готовые квартиры заезжают жить более обеспеченные люди.

Моя первая студия была в общежитии коридорного типа. Там в каждой комнате есть свой санузел и кухонная зона. Правда, пространство для готовки раньше располагали в прихожей, а теперь его часто переносят в зону гостиной — получается более удобное зонирование.

Состояние студии при покупке можно было охарактеризовать как аварийное. Обязательные спутники такого жилья — клопы и тараканы. Единственное, с чем мне повезло, так это с окнами: их менять не пришлось. Из других плюсов — шикарное расположение дома: рядом остановки, банки, вся инфраструктура. Это очень ценно для потенциального покупателя, и я это понимала.

В целях экономии времени я решила не делать перепланировку и работать с тем, что есть. Ремонт в общежитиях обязательно начинается с демонтажа, так как в этой категории жилья важно положить новые полы и выровнять стены. Еще нам предстояло сделать новую проводку и заменить трубы. Как говорится, ломать не строить. Демонтаж занимает малую часть времени, в отличие от самого ремонта.

В первой студии я удаляла остатки жизнедеятельности предыдущих хозяев самостоятельно, но процесс шел очень долго, так как у меня еще есть основная работа. Я хотела сэкономить и своими силами подготовить стены к поклейке обоев, и это было не самое верное решение. Да, у меня был опыт, но в помещениях для другого вида деятельности, где никто не будет ходить с уровнем и придираться к мелочам.

Мои силы очень быстро закончились. На то, чтобы понять, что мне все-таки необходимо искать бригаду, у меня ушел по меньшей мере месяц. К счастью, нашлись знакомые, которые вызвались помочь, в 2020 году цена за их работу была в три раза ниже, чем сейчас. В новых реалиях я бы, наверное, попробовала нанимать исполнителя на каждую услугу отдельно и требовать соблюдения сроков, но все приходит с опытом.

После демонтажа бригаде предстояло залить полы, выровнять стены, подготовить места для розеток, заменить трубы канализации и водоснабжения, положить линолеум, нанести на стены жидкие обои, выложить плитку в туалете и установить новую сантехнику.

Кстати, я меняю унитаз не во всех проектах, так как пользуюсь услугами клининга. Зачастую даже самый грязный санфаянс внешне можно очистить до блеска — при условии, что он качественный и фурнитура рабочая. Но в моей первой студии это был не тот случай — пришлось покупать новый.

Заливка пола. Это был самый быстрый этап, не считая форс-мажора, когда бетон проник к соседям снизу сквозь щели, благо ситуация разрешилась благополучно. Дальше все выглядело сложнее.

Замена радиаторов и труб. У нас отнял очень много времени и сил ремонт санузла, так как необходимо было заменить радиаторы отопления, а это значило отключение воды и согласование с жильцами дома. Нужно было договориться со всеми соседями по стояку с первого по десятый этаж, и, конечно, пришлось пойти на хитрость, потому что выловить всех жителей общежития просто невозможно — на это бы ушло очень много времени.

После радиаторов отопления нас ожидала замена трубы канализации. А это, как оказалось, не делается без присутствия сантехника из управляющей компании, который также постоянно занят. И только когда все это удалось решить, рабочие приступили к укладке плитки.

Укладка плитки. Я, как обычно, выбрала из той, что есть по акции, и она местами оказалась неровной. Кто бы предупредил об этих нюансах заранее! Кроме того, для меня очень важно, чтобы мастера не лепили мне кучу обрезков в углы, а то, когда заходишь в ванную комнату, глаз только их и видит. Так что во время укладки плитки необходимо было находиться рядом и напоминать рабочим об этом.

Впоследствии я узнала, что в магазине при покупке можно рассчитать, какой размер плитки лучше взять, исходя из параметров санузла и размеров стен, чтобы было как можно меньше обрезков. Но в 2020 году такой услуги у нас еще не было, поэтому вся надежда была на мастера.

Замена ванны на душевую кабину. В санузел я решила поставить душевую кабину — скажем так, опробовать этот вариант, но, честно признаться, лучше бы я отреставрировала чугунную ванну, которая там стояла изначально. На мой взгляд, она удобнее, чем душевая пластиковая кабина в таком маленьком санузле. Плюс это бесконечное мытье дверок, скрип и хруст пластика, да и мы намучились с ее установкой, со сливом.

Я больше не буду использовать в своих проектах такой вариант. Лучше залить ванну акрилом — будет чистая и свежая, хоть маленькая, зато ванна. Таз поставил, воды набрал, и можно хотя бы постирать и голову помыть. Я считаю, плюсов больше.

Реставрация входной двери. После основных работ по замене коммуникаций пришло время косметики. Я оставила прежнюю входную дверь и просто ее отмыла. Она была в хорошем состоянии и с зеркалом, а это то, что нужно для экономии места, так как зеркало в прихожей необходимо.

Правда, дверь немного подпортили с внешней стороны недоброжелатели. Однажды я пришла в квартиру и увидела, что вся поверхность истыкана шурупами. Думала, что кто-то пытался ее взломать, но соседи ничего не слышали. Я вызвала полицию — оказалось, это приходили к бывшему собственнику выбивать долги. Наверное, не знали, что он уже съехал и у квартиры новый хозяин.

В итоге мы замазали дыры от шурупов шпаклевкой в цвет и отполировали. Получилось нормально, но ситуация, конечно, неприятная.

Установка натяжного потолка. Он обязателен в моих проектах, так как провода прячутся под него и благодаря точечным светильникам можно зонировать даже небольшое пространство в студии.

Свет в комнате рассчитан таким образом, чтобы было удобно готовить на кухне, читать на диване, собираться в прихожей и не было темных углов. Я рассчитываю нужное количество ламп по таблице люменов, рекомендованных для жилых помещений. Зачастую беру в проекты холодный свет, так как он выгодно подчеркивает белую мебель. С теплым тоже работаю в дополнительных сценариях освещения — это торшеры, настольные лампы.

Поклейка обоев в жилой зоне. Мы не выявили никаких сюрпризов в комнате, в отличие от другой моей студии, где на 12 м² были настолько кривые стены, что даже строители удивились, как такое возможно. Так вот, в первой студии жути не было, зато выбранные мной жидкие обои принесли разочарование.

На тот момент я не знала, что у одного производителя есть разные серии этих обоев. Выбирала по цвету и не интересовалась, как они ложатся, какой расход. Понравился внешний вид — и вперед. Купила самую бюджетную серию обоев, и в процессе мне не понравилось, как они выглядят на стене: углы не получались ровными, ложились волнами.

Нам повезло, что у этих обоев есть фишка: в случае косяка их можно намочить и все исправить, но это было какое-то проклятие. Мы перепробовали все шпатели и лайфхаки, помогло только хорошенько намочить углы, аккуратно приложить кусочек пластикового уголка, немного подержать и дать высохнуть. Благо не заставленных чем-то углов в комнате было немного.

В итоге обои легли не идеально, но это на мой придирчивый взгляд. Уверена, что покупатель даже не обратил внимания на такую деталь. По завершении всех работ я пригласила клининг на уборку после стройки. Феи чистоты отмыли квартиру до блеска, и после этого этапа я начала заниматься мелким декором и фотосессией. В подбор уютных мелочей вложилась максимально, чтобы мелкие недостатки не бросались в глаза.

Цветовая гамма. Как будет выглядеть сама студия, я определяю сразу, исходя из вида за окном, наличия дневного света и, конечно, внутренних ощущений. Но так как я делаю квартиру для продажи, это должны быть универсальные варианты: нейтральный цвет стен, универсальная мебель, ненавязчивый декор без следов персонализации, подходящий по смыслу текстиль.

Для таких случаев я ищу вдохновение на «Пинтересте» и мечтаю воплотить в жизнь все картинки у меня в закладках. В первой студии мы делали ремонт осенью. И с помощью натуральных фактур мне удалось передать теплую атмосферу этого времени года, перенести оттенки осенних деревьев в интерьер.

Мебель и техника. Что касается оснащения студий, а именно мебели, в первую очередь я всегда выбираю кухонный гарнитур, потому что чаще всего нужных именно мне не оказывается в наличии и приходится ждать доставку примерно месяц или полтора.

Шкафы и комоды брала в «Икее», пока она работала, столы и стулья — на «Озоне» и «Вайлдберриз». Бытовую технику я нашла в идеальном состоянии на «Авито».

Декор. Больше всего времени я потратила на поиск всяких мелочей. На тот момент у меня было немного знаний, а тем более практики в сфере интерьерного декорирования, поэтому я обращалась за помощью к более опытным мастерам в этой области. Они помогли собрать все детали в общую картину, которая сошлась с моим представлением о финальном варианте.

На первых порах я выбирала в магазинах то, что, на мой взгляд, подойдет по задуманной цветовой гамме. Так я нашла вазы, свечи, бокалы, постеры и рамки для них, которые я изначально хотела перекрасить в черный цвет. Почему-то мне пришло в голову сделать это с помощью баллончика.

Мне попался бракованный, и в краске была вся я, но не рамки, поэтому я изменила стратегию. Решила, что желтый цвет рамок очень удачно дополняет осенний интерьер.

Еще я купила подушки, плетеные короба для хранения, пуфик и коврик. Разноцветную гипсофилу для фотосессии выбрала по цветам рисунков на постерах. В вазочку на комоде поставила ветки — это так называемый сезонный декор. Я собрала их во дворе у дома — и вот они украшают комнату и передают атмосферу осени.

Так повелось, что ремонт всех моих проектов длился полгода вне зависимости от объема работ. И каждый раз я натыкалась на одни и те же грабли, а именно невозможность своевременно контролировать процессы. У меня всегда все ремонты проходят в дикой спешке параллельно с работой и обучением. Я пока не выработала стратегию до конца, как делать ремонт без косяков и поэтапно.

Да, я знаю про существование дизайн-проектов, схем расположения розеток, но, когда речь идет о бюджетном ремонте, искать своего дизайнера, ждать, пока он подготовит все чертежи и прочее, нет времени. Все делается, как говорится, из-под ножа. В результате получаем колоссальный опыт и немного седых волос, зато сэкономили.

Я потратила на ремонт первой студии больше 400 000 ₽, еще 60 000 ₽ отдала на то, чтобы выплатить долги предыдущего собственника, так как оказалось, что он ни разу не платил за квартиру с момента ее покупки. В управляющей компании подали в суд на взыскание задолженности, а мне пришлось уплатить долги за капремонт, который «по наследству» переходит новому собственнику в подарок.

Теперь, конечно, при покупке залогового имущества я сразу узнаю размер задолженности за услуги ЖКХ, чтобы понимать, сколько еще придется заложить в эту статью расходов. И еще все-таки задумываюсь о том, чтобы сделать чертежи и обеспечить надзор за работой мастеров во время ремонта.

У меня сейчас новый проект — квартира 30 м², и здесь я хочу попробовать максимально следить за процессом. Плюс нанять специалистов на каждый этап по отдельности: на демонтаж, подготовку стен под обои, ремонт санузла под ключ, электрику, полы и потолок.

Студию после ремонта купили с первого показа за 1 650 000 ₽. Объявление размещали на «Авито», покупателя привел риелтор, с которым мы работаем по сей день и успешно продаем мои объекты.

Конечно, если бы я знала, что впоследствии такие студии вырастут в цене еще на миллион на сегодняшний день, то, наверное, с продажей не торопилась бы, но на тот момент моя квартира была самой дорогой из всех возможных вариантов, так что все было своевременно.

Я считаю ее самым удачным из своих проектов при том уровне знаний, которыми обладала на момент ее ремонта. Прошло уже два года, я обучалась, практиковалась, но эта квартира у меня в сердце навсегда. Здесь я максимально реализовала то, как хотела бы жить сама. Для меня она самая теплая, душевная и стильная.