Как я сдавала квар­тиру в Дагестане посуточно и стоит ли​ сейчас инвестиро­вать в этот регион

Я перешла с посутки на долгосрок, так как игра не стоила свеч.

С 2023 года мы сдаем однушку 53 м² в Каспийске посуточно туристам. За полтора года мы заселили 30 арендаторов, в том числе пару проблемных. Это стало утомительным и не столь прибыльным делом, поэтому мы задумались о сдаче в долгосрок. Но и тут оказалось не все так просто: наш дом до сих пор не подключили к газу и зимой нет отопления. А если греть квартиру электричеством, счета за свет будут 10 000—15 000 ₽.

Расскажу про опыт посуточной сдачи квартиры и почему, по моему мнению, сейчас не лучшее время инвестировать в недвижимость в Дагестане.

В конце 2018 года мы приобрели однушку в черновом варианте за 1,17 млн рублей, то есть по 22 000 ₽ за 1 м². Еще 1,65 млн ушло на то, чтобы довести квартиру до ума. С учетом процентов по кредиту, который мы брали на ремонт, всего потратили 2,9 млн.

В конце 2024 года аналогичная квартира без ремонта стоит уже 5—6 млн рублей, с ремонтом — 6—7 млн. То есть наше вложение окупилось — прибавило в цене более чем вдвое.

Ключи от квартиры мы ждали четыре года и получили их только в 2023 году, хотя по плану дом должны были сдать в 2019 году. За срыв сроков никто не отвечал. В Дагестане большинство домов в то время строили как жилищные кооперативы по договору паевого участия. По нему никакой ответственности за затягивание сроков нет.

Изначально мы сами планировали жить в квартире и сделали перепланировку под себя. Например, расширили кухню и прихожую, а еще подумывали сделать кабинет на лоджии. Потом обстоятельства изменились, и мы решили сдавать квартиру.

С 2020 года в Каспийске вырос поток туристов и спрос на посуточную аренду. Люди поняли, что в Дагестане не опасно, а из-за закрытых границ внутренний туризм стал процветать. Так, если в 2020 году республику посетило 840 000 человек, то в 2023 году — уже 1,7 млн. Чаще всего туристы едут в Дербент, Махачкалу и Каспийск.

Мы воспользовались моментом. Поначалу казалось, что на этом можно неплохо заработать — больше, чем на долгосрочной аренде. Еще мне казалось, что при краткосрочной сдаче ремонт в квартире меньше портится. Ведь большую часть времени туристы проводят за ее пределами.

В Дагестане жилье чаще всего сдают в виде голого каркаса. Это значит, что предчистовых работ не делают, нет электрики и других коммуникаций — они доведены только до двери квартиры. В нашем случае не было даже вентиляционных отверстий к общей шахте — пришлось высверливать алмазным буром.

В 2023 году у нас ушло 460 000 ₽ на доведение квартиры до состояния, в котором их обычно продают в других городах. За эти деньги мы оштукатурили стены, сделали стяжку пола, провели электрику, трубы отопления и канализацию, установили подоконники.

Еще около 760 000 ₽ ушло на чистовой ремонт: шпатлевку и покраску стен с потолком, укладку керамогранита, теплый пол, освещение и установку дверей. На мебель и кухню потратили 184 000 ₽, на технику — 147 000 ₽. Итого, чтобы привести все в божеский вид, ушло 1,65 млн.

На ремонт мы брали кредит в банке и выплатили его досрочно — за полгода. Да, чуть переплатили банку в виде процентов, зато сделали ремонт быстро и своевременно. Наши знакомые делали у себя ремонт спустя год, и цены на материалы уже были вдвое выше.

Что купили для посуточной сдачи. Для посуточной сдачи мы снабдили квартиру необходимой утварью, текстилем и расходниками. В частности, купили постельное белье, полотенца, посуду и столовые приборы. Здесь я уже брала самые бюджетные варианты, которые не жалко. На все это ушло около 15 000 ₽, заказывала в основном на маркетплейсах.

В квартире три спальных места, то есть мы могли принять максимум трех-четырех гостей. Поэтому постельное белье и полотенца я взяла с запасом — по шесть комплектов, чтобы их можно было постирать между заездами.

Халат и тапочки для гостей не покупала. Знаю, что в некоторых квартирах их предоставляют, но там и цена аренды, как правило, в два — два с половиной раза выше.

Затем время от времени приходилось докупать расходники — туалетную бумагу, средства для уборки, мыло, чай, кофе и сахар. На это уходило не более 1000 ₽ в месяц. Также по просьбе гостей докупила фильтр-кувшин на кухню, заварочный чайник и другие мелочи — ушло примерно 2000 ₽.

Мы начали сдавать квартиру в июне 2023 года. В то время резко выросло число предложений посуточной аренды. Если раньше на «Авито» в сезон было не больше тысячи объявлений, в 2023 году их было порядка двух с половиной тысяч. В соцсетях писали, что многие арендаторы, которые сдавали на долгосрок, весной стали выселять жильцов, чтобы заработать на туристах.

Наша квартира расположена примерно в километре от пляжа. Стоимость аренды я установила исходя из предложений в этом районе. Летом 2023 года я сдавала ее за 2800 ₽ в сутки, в августе — за 3500 ₽. В 2024 установила стоимость 3500 ₽ на все месяцы.

Гостей я искала на следующих площадках.

«Суточно-ру». Этот сайт в Дагестане не так популярен, как в центральной части России. Через него чаще бронируют квартиры на первой береговой линии.

Размер комиссии — 15—25% от суммы бронирования. Этот процент можно выбрать самому: чем он выше, тем больше пользователей увидит объявление.

Я опубликовала объявление на сайте, но произошла накладка. Мне пришла бронь на даты, в которые я планировала сдавать дороже, но забыла поменять стоимость. Мы не смогли договориться с гостем о цене, и он отменил бронь.

Из-за этого квартира упала в рейтинге, и даже увеличение комиссии не помогло поднять ее в выдаче. Больше с этого сайта бронирований не было.

«Циан». Тоже не принес мне ни одной брони. Я заплатила в общей сложности 1000 ₽ за продвижение, но безрезультатно. Максимум — гости задавали вопросы о квартире и затем пропадали. Этот сервис не берет комиссию и постояльцы могут связываться с арендодателем напрямую.

«Яндекс Недвижимость». В 2024 году там появилась возможность размещать не только отели, но и квартиры. Объявление можно подать бесплатно на год, комиссий за бронирование нет. Было неудобно, что на сайте не указать, какие даты заняты. Я получила несколько запросов на занятые даты, поэтому пришлось людям отказать. Таким образом, мое объявление висит на сайте, но многого я не ожидаю.

Группы в «Вотсапе»*. В Дагестане много чатов, где сдают и снимают квартиры посуточно. Они работают по принципу: участник группы публикует заявку, а остальные должны успеть ее поймать. Обычно такие заявки поступают от гидов, туроператоров и владельцев нескольких квартир, у которых не нашлось свободных дат для постоянных гостей.

Тому, кто подает заявку, после заселения гостей нужно заплатить комиссию 10%. В каждой группе свои правила — где-то надо сразу писать в личку, а где-то нужно быстрее всех написать в ответ на заявку слово «Я». Со стороны это выглядит странно. Мне не хотелось бы, чтобы для меня искали квартиру по принципу «кто быстрее ответит».

Через группу мне удалось сдать квартиру всего один раз, так как там слишком много желающих получить бронь. Еще пару раз я смогла найти жильцов через группу своего двора — соседи искали квартиру для друзей, и я предложила свою.

«Авито». Оказалось самой эффективной площадкой и принесло мне больше всего бронирований. За публикацию объявления я заплатила около 700 ₽. Также сервис берет комиссию — 15% от суммы за весь период бронирования. Некоторые клиенты связывались со мной напрямую — тогда я делала скидку.

Большой плюс «Авито» — в комиссию входит страховка до 300 000 ₽. Она распространяется на внутреннюю отделку, инженерные сети и оборудование, окна, двери, мебель и бытовую технику. Чтобы застраховать квартиру, достаточно указать на ее номер в объявлении.

Я воспользовалась страховкой один раз, когда гости выломали смеситель из стены. Услуги сантехника и материалы обошлись в 6000 ₽. Я заявила в «Авито» о страховом случае, приложила фото и чеки. Деньги мне прислали уже через пару дней.

С «Авито» мне регулярно приходили клиенты, но для постоянного потока приходилось платить за продвижение. До сентября 2024 года на сайте работала простая и эффективная схема: платишь 460 ₽ в день или 1560 ₽ в неделю — и количество просмотров растет. Потом подход поменяли: к 15% комиссии за бронирование платишь еще 1—15% за продвижение. Размер комиссии за продвижение выбирает владелец объявления.

Я включала максимальные 15%, то есть общая комиссия выходила 30%. От цены каждых суток я отдавала 1050 ₽. В целом я была готова платить такую комиссию, но система не оправдывала себя — просмотры резко упали. Так, в сентябре 2024 года мне удалось сдать квартиру через «Авито» лишь один раз, хотя год назад весь месяц был забит.

Это стало последней каплей, и я задумалась о долгосрочной аренде.

Раньше я писала тексты на заказ, поэтому подхожу к объявлениям обстоятельно. Вот какую информацию я там обычно указываю:

• количество спальных мест;
• что есть из техники и мебели;
• расстояние до моря, остановок транспорта, центра города, аэропорта и других важных объектов;
• наличие парковки;
• ограничения — запрет курить, максимальное число гостей, доплату за дополнительных;
• время заезда и выезда;
• скидку за длительное проживание;
• депозит — я брала 5000 ₽ и возвращала их сразу после выезда.

Также я использую ключевые слова, по которым люди ищут квартиры в интернете. Для их подбора использую сервис «Яндекс Вордстат». Там в строку поиска вводила «квартира посуточно Каспийск». Сервис выдавал популярные запросы, из которых я выбирала органичные для моего объявления словосочетания. Например, если есть запрос «квартира Каспийск посуточно у моря», в объявлении писала: «Сдам посуточно квартиру у моря в Каспийске».

Насколько это помогает, измерить сложно. По моим ощущениям, когда я это сделала впервые — просмотры выросли.

Хоумстейджинг и фото. С фотографиями я не дружу. Но если постараться, могу сделать что-то приемлемое.

Один раз я увидела предложение хоумстейнджера Ирины Чу поучаствовать в ее мастер-классе по фотографии. Ей нужен был человек с квартирой, которая сдается посуточно. Я прислала ей фото квартиры, Ирина назначила дату и время.

Оказалось, что это онлайн-урок для десятков ее учеников, которые смотрели за процессом хоумстейджинга в прямом эфире. Под ее руководством я наводила камеру с нужных ракурсов, затем Ирина делала скриншоты изображения. Позже она их обработала и прислала мне. Даже с учетом такого необычного способа вышли неплохие фото.

Если в будущем буду еще сдавать квартиры в аренду, обязательно обращусь к хоумстейнджеру, так как результат стоит того.

В 2023 году квартира сдавалась с середины июня по начало ноября. С бронирований на «Авито» я заработала 109 000 ₽. Это уже за вычетом комиссий на 29 000 ₽ за бронь и продвижение. С бронирований напрямую заработала около 180 000 ₽. На расходники ушло примерно 5000 ₽. Налоги платила как самозанятая по ставке 4% — это 10 000 ₽.

На коммунальные услуги за сезон ушло около 15 000 ₽. Летом гости активно пользовались кондиционером, некоторые не выключали его, даже когда уходили из квартиры.

Два сезона с точки зрения амортизации квартира пережила отлично. Не было никаких поломок, кроме смесителя. Краска на стенах осталась целой. Правда, в одном месте ребенок гостей оставил рисунок карандашом — оттереть не удалось, но в глаза не бросается.

Итого доход чистыми за 2023 год — 259 000 ₽. От вложенных в квартиру 2,9 млн рублей — это 8,9% годовых. Все заработанные деньги направили на выплату кредита за ремонт.

После сезона квартира фактически простаивала до следующей весны — в доме нет газа и в холодное время ее не сдать. Судя по запросам в группах посуточной аренды, туристов в низкий сезон практически нет. Это еще один аргумент в пользу долгосрочной аренды.

В 2024 году я опубликовала объявление в апреле, но первые брони пришли только в мае. Затем «Авито» стабильно снабжал нас клиентами, и календарь на все лето был забит — последние гости выехали 9 сентября. При этом уменьшилось число тех, кто звонит и пытается договориться напрямую: на сайте сделали так, что номер хозяина отображается только после оплаты.

Всего за сезон с бронирований на «Авито» заработала 203 000 ₽, уже за минусом комиссий на 39 000 ₽. Дополнительно сдала квартиру напрямую и через группу — еще около 50 000 ₽. На расходники потратила примерно 5000 ₽, на налоги — 8000 ₽. Коммуналка за сезон составила 15 000 ₽.

Итого доход чистыми за 2024 год — 225 000 ₽, или почти 7,8% годовых. Общий доход за два года — 484 000 ₽. Это уже почти половина стоимости квартиры, которую мы заплатили застройщику.

Планы по сдаче на долгосрок. Что касается сдачи на долгосрок, я планирую сдавать квартиру за 25 000—30 000 ₽ в месяц. При минимальных раскладах это 300 000 ₽ в год, при этом за коммуналку обычно арендатор берет на себя. Также не нужно тратить кучу времени на поиск гостей, заселение, выселение и уборку квартиры.

Искать постояльца я начну сразу после зимы или раньше, если дадут газ. С бойлером и электрической плитой весной и летом в квартире вполне комфортно. Если с газом затянется, к следующей осени будем решать вопрос с отоплением — возможно, поставим электроконвекторы.

Опыт посуточной сдачи был интересным: я усовершенствовала навыки коммуникации и познакомилась с новыми людьми. Но со временем все это приелось и я стала замечать больше минусов.

Расскажу, что еще повлияло на мое решение перейти на сдачу в долгосрок.

Беспредел со стороны застройщика и управляющей компании. Сдачу дома мы ждали четыре года. При этом застройщик сдал дом с кучей недоделок — в частности, без газа и благоустройства территории. А подъезды и лестница в течение года были в строительном мусоре и пыли.

Перед каждым приездом гостей мне приходилось убирать не только квартиру, но и подметать подъездные тамбуры и лифт. В этом 2024 году ситуация чуть стала лучше, но все равно подъезды недостаточно чистые. Конечно, в случае сдачи на долгосрок, это также портит картину. Но с постоянным жильцом проще договориться, он отнесется с большим пониманием, чем люди, которые приехали на несколько дней в отпуск.

Жалобы в управляющую компанию не дали успеха: там ссылаются на то, что многие жильцы не оплачивают коммунальные услуги. При этом жильцы не хотят менять УК, так как не хотят усугублять проблему и надеются, что она поможет ускорить процесс газификации дома. Пока в большинстве квартир хозяева поставили электрокотлы и зимой оплачивают гигантские счета за электричество.

Мы электрокотел ставить не хотим, так как платить за свет по 10 000—15 000 ₽ не готовы. Зима в Дагестане без морозов, поэтому когда квартира стоит без отопления, ремонт не испортится. В эту зиму мы также оставили ее без тепла.

Варианты с обогревом электроконвекторами и сплит-системами не рассматриваем. Судя по отзывам соседей, это не поможет за адекватные деньги хорошо обогреть квартиру. Здесь в домах тонкие и неутепленные стены, у нас нет соседей сбоку, и на полу постелен керамогранит. Под него заложили теплый пол, но он будет работать только от котла.

Необходимость тратить время и силы. Я занималась уборкой квартиры и стиркой постельного белья сама. Думала, что никто не сделает это лучше меня. В большей части отзывов отмечали чистоту и порядок. Казалось, что нужно наработать хорошую репутацию, чтобы гости оставляли хорошие отзывы и приезжали снова.

Убиралась после каждого заезда, примерно раз в 5—10 дней. Каждый раз протирала все поверхности от пыли: Дагестан очень пыльный регион. Меняла расходники, стирала, гладила постельное белье и полотенца, проводила сухую и влажную уборку. Все это занимало примерно три часа. Придерживалась подхода, что в квартире должна быть такая чистота, которую я хотела бы видеть, если бы снимала сама.

Все это было утомительно и отнимало время. При этом у меня есть основная работа, доход от которой зависит от потраченного времени.

Заселять и выселять гостей тоже было непросто. Иногда в процессе проживания звонили с разными просьбами — например, привезти им нож или дополнительное полотенце. Это привело к тому, что в 2023 году я жутко устала и морально выгорела. Пришлось взять небольшой отпуск. В 2024 году загрузка была меньше и я относилась ко всему более спокойно. Но все равно совмещать посуточную аренду с основной работой сложно.

Сложности с гостями. Были истории, когда пришлось понервничать. Так, в августе 2023 года из-за перегрузки электросети начались частые отключения света, а вместе с тем и воды. Было тяжело убирать квартиру между заездами — пришлось сформировать запас воды в кладовке.

Однажды свет отключили прямо перед заездом. А у гостей в машине сломался кондиционер, и всю дорогу они страдали от жары. Когда приехали к нам, пришлось подниматься по лестнице на 11-й этаж, так как лифт был обесточен. В квартире тоже — ни света, ни кондиционера, ни воды. Было очень неловко. К счастью, через час свет дали, но гости все равно остались недовольны.

Еще периодически в соседних квартирах делали ремонт, а иногда шумели в ночное время. Гости писали мне, и мне приходилось искать виновников в общедомовом чате.

Также гости иногда оставляли после себя квартиру грязной — было неприятно и уходило много времени на уборку. Но в целом с гостями везло: не было проблем с оплатой и гости оставляли лишь положительные отзывы.

Другие обстоятельства. У меня в целом пропал интерес к этому занятию. К тому же в будущем мы думаем переехать в другой регион. Тогда квартиру проще продать или сдать на долгосрок.

Конечно, можно найти посредника, который займется посуточной сдачей за процент, но в регионе такие услуги не распространены. Плюс, по моему мнению, дело не перспективное: с каждым годом предложений на рынке посуточной аренды в Каспийске будет становиться все больше.

В последнее время местные застройщики предлагают разные инвестиционные проекты. Можно как просто вложиться в квартиру в Дагестане, так и купить номер в отеле или домик на берегу моря. Поделюсь, почему, по моему мнению, сейчас не лучшее время приобретать недвижимость в этой республике.

Нестабильность. Раньше я считала Дагестан одним из самых безопасных мест в стране. Но в последнее время поменяла точку зрения. Иногда здесь происходят провокации, попытки раскачать обстановку.

Например, в 2023 году группа людей прорвалась на территорию аэропорта Махачкалы и устроила беспорядки. Местных жителей отличает смелость, горячий нрав и желание рисковать, но не всегда это идет во благо. Это стоит учитывать перед покупкой здесь недвижимости.

Несоблюдение законов. Мой пример показал, что многое зависит от порядочности застройщика и управляющей компании. Можно сделать хороший ремонт и поддерживать в квартире идеальную чистоту, но вокруг дома и в подъездах будет грязно. Сам дом могут сдать без озеленения и с недоделками, которые потом придется долго исправлять за счет жильцов.

Еще могут возникнуть проблемы с газом, как у нас. Ведь в ходе строительства застройщик поменял центральное отопление на индивидуальное, что повлекло кучу проблем. А УК бездействует и говорит, что надо просто потерпеть.

Высокие цены. Каспийск в последние годы стал лидером по росту цен на недвижимость. Даже на примере нашей квартиры — за шесть лет ее стоимость выросла почти вчетверо.

Кажется, что сейчас цены на максимуме, но они все равно продолжают расти. Например, квартиры на побережье у нас сейчас продают по 300 000—500 000 ₽ за квадратный метр. Это стоимость в доме, который сейчас возводит та же компания, что строила наш.

Поэтому, если собираетесь купить здесь недвижимость, стоит навести справки о застройщике: узнайте, какие объекты он уже сдал, и пообщайтесь с жильцами этих домов.

Сейсмоопасность. Дагестан вместе с Камчаткой и Алтаем считается одной из зон, где высока вероятность землетрясений. В 1970 году здесь произошло разрушительное землетрясение, из-за которого погиб 31 человек и около 45 тысяч лишились жилья.

К счастью, за 10 лет я видела только несколько небольших землетрясений. Часто они не ощущаются и узнаешь о них уже из новостей. Но все же это серьезный фактор. И важно изучить, какие меры принимал застройщик, чтобы сделать здание сейсмически безопасным.

1. Мы вложили в квартиру 2,9 млн рублей, причем большая часть ушла на ремонт и обустройство. Застройщик сдал квартиру в сыром виде без коммуникаций — просто голый каркас.
2. За шесть лет цена квартиры с учетом ремонта выросла более чем вдвое. А если брать аналогичные черновые квартиры — почти вчетверо. Также за два сезона мы заработали 445 000 ₽ на посуточной аренде, это порядка 7,9% годовых. Эту прибыль мы направили на выплату кредита за ремонт.
3. Совмещать посуточную сдачу и основную работу крайне сложно. Если не прибегать к услугам посредников и клинеров, можно выгореть эмоционально и физически.
4. На первый взгляд посуточная аренда — выгодное дело. Но с учетом комиссий сервисов бронирования до 30%, налогов и прочих издержек все не так радужно. Долгосрочная сдача на год может быть выгоднее, чем посуточная в высокий сезон. А сэкономленное на этом время можно потратить на основную работу.
5. Для меня вышел хороший опыт: решать внезапные проблемы, взаимодействовать со сложными людьми и организовывать день так, чтобы все успеть. Возможно, когда-нибудь в будущем рискну заняться посуточной арендой снова. Но, скорее всего, уже не в Дагестане.