«Буду бессовестной, но с целой мебелью»: как я наказала квартирантов, подав в суд
Читательница Т—Ж сдает три квартиры: одну — в Сочи и две — в Краснодаре.
Однажды жильцы доставили ей много проблем, так что пришлось вызывать полицию и выселять их ночью, а позже — подавать в суд. Рассказываем, почему это произошло и как ей удалось возместить материальный ущерб.
Эта история из Сообщества. Редакция задала наводящие вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.
Предыстория
Я с 16 лет мечтала о собственном жилье, но так сложилось, что первая квартира у меня появилась только в 34, в 2016 году. Не скажу, чтобы я радовалась этому событию, потому как досталась она мне в наследство от бабушки. Но большое спасибо маме, которая отказалась от своей доли в мою пользу, вторую я выкупила у деда. Также мама дала мне на ремонт 560 000 ₽.
Какое-то время я сдавала эту квартиру и постепенно накопила сумму, достаточную для приобретения еще одного жилья. Прикинув, рассудила, что могу купить отличную двухкомнатную квартиру в центре Сочи или две поскромнее. А если возьму ипотеку, смогу потянуть четыре отдельные — так и сделала.
Покупка и сдача квартир
В ноябре 2019 и январе 2020 года я приобрела две однушки в столице зимней Олимпиады: в одной стала жить сама, другую поменьше, площадью 22 м², — сдавать. В апреле 2020 года взяла еще две маленькие квартиры, уже в Краснодаре, и оформила их на маму. Они были в предчистовой отделке, по 760 000 ₽ каждая. Я сделала в них бюджетный ремонт и тоже подготовила для аренды.
Теперь сдаю эти однушки буквально за полдня, причем по цене выше рынка — за 12 000 ₽ в месяц вместо 10 000 ₽. Мне кажется, я знаю уже всех риелторов в городе, и достаточно отправить им сообщение о сдаче, как арендатор находится. Еще есть «Авито», оттуда тоже часто звонят.
Мама живет в Краснодаре, и мы договорились так: она присматривает там за квартирами и половину всей арендной платы забирает себе как прибавку к пенсии. Коммунальные услуги жильцы оплачивают отдельно.
Я всегда заключаю договор с арендаторами и требую залог. Документ подписываем сроком на 11 месяцев. Если сдавать жилье на срок более года, договор придется регистрировать в Росреестре, а это дополнительные сложности и проблемы при расторжении. Но мы часто сдаем жилье на более длительный срок, заключив дополнительное соглашение.
Мама постоянно или прощает залог, или позволяет уплатить его в рассрочку. Она вообще добряк: убирается перед сдачей квартиры, как у себя дома, дает постельное белье, ложки, вилки и даже свой утюг. Арендаторов, в отличие от некоторых собственников, лишний раз не беспокоит.
Проблемы с жильцами
Неприятные случаи за всю мою бытность рантье были всего три раза — и все с одной и той же квартирой в Краснодаре. В первый раз, еще в 2017 году, пришлось под Рождество выселять квартирантов, а потом две недели обрабатывать квартиру от клопов. Во второй раз не в меру эмоциональные супруги выбросили мой телевизор с третьего этажа.
Досадно, но это издержки такого вида дохода. Оба раза сумма залога и плата за оставшийся срок аренды покрыли убытки. В третий раз было сложнее и веселее.
Мама обычно старается выбирать квартирантов из молодых неженатых мужчин, считая, что они ответственнее и места им нужно меньше, квартиры ведь у нас маленькие. Дело хозяйское, мне не жалко. Но летом 2020 года она решила отойти от своего правила и сдать квартиру двум девушкам примерно по 19 лет. В итоге они прожили у нас 11 дней.
Все началось с того, что маме стали звонить соседи с жалобами на шум и громкую музыку ночью. Придя в квартиру, мама обнаружила, что там живут уже совсем не эти девушки, а их подруги, которые пригласили несколько мужчин. В ответ на мамино недоумение ей недвусмысленно дали понять, что она имеет все шансы слететь с лестницы.
Когда она мне рассказала об этом по телефону, я разозлилась и уже через пять часов была в Краснодаре. Вызвала полицию и, придя с сотрудниками правоохранительных органов, потребовала объяснить, на каком основании эти люди находятся в квартире в нетрезвом виде и пытаются кому-либо угрожать. Внятных аргументов ни у кого не нашлось, в связи с чем они благополучно сами, ножками, спустились с лестницы и убыли в неизвестном направлении. Скатертью дорога, как говорится.
Но, взглянув на квартиру, я обалдела от того, как можно было так убить новое жилье за 11 дней: стены были в грязных пятнах, антивандальная декоративка поцарапана, диван грязный, механизм его выдвижения сломан, стиральная машина тоже сломана… Вот тебе и девочки. Причем залог они заплатили 5000 ₽ вместо 10 000 ₽.
Судебный процесс
Попытка договориться. Я позвонила арендаторам и попросила по-хорошему оплатить ремонт, на что они рассказали, какая я бессовестная, что выгнала их. Тогда я решила, что буду бессовестной, но с целой мебелью.
Подача заявления. Расстраиваться и заламывать руки в такой ситуации бесполезно, поэтому я написала заявление в полицию. Сотрудники зафиксировали все повреждения, составили протокол об отказе в возбуждении уголовного дела — он был необходим мне для установления факта причинения ущерба.
Дальше я обратилась в суд. Договором аренды предусмотрено, что лица, проживающие совместно с нанимателем, пользуются равными с ним правами и несут такую же ответственность по обязательствам. Так что исковое я адресовала обеим девушкам, что увеличивало шансы на взыскание. Тот факт, что в квартире находились посторонние, для меня значения не имел.
Кроме того, в договоре был прописан перечень имущества — мебель и техника с указанием их оценочной стоимости. Для стиральной машины она составила 15 000 ₽, для дивана — 25 000 ₽. В обязанности арендатора входило поддерживать квартиру в надлежащем порядке, соблюдать права и законные интересы соседей. А в случае порчи жилого помещения или систематического нарушения прав жильцов соседних квартир договор расторгался.
Сумма иска. В договоре я предусмотрела, что в случае нарушения правил проживания залог не возвращается, а также уплачивается штраф в размере месячной арендной платы. Депозит девушки внесли не полностью. Поэтому оставшуюся сумму я включила в сумму требований. Вот что я учла:
- Арендная плата и половина депозита — 15 000 ₽.
- Долг за коммунальные платежи — 847,84 ₽.
- Ремонт стиральной машины — 6500 ₽.
- Химчистка дивана и клининг — 3000 ₽.
- Ремонт дивана — 5500 ₽.
- Транспортные расходы — приехать ночью из Сочи, чтобы выдворить непрошеных гостей, — еще 2000 ₽.
В общей сложности сумма иска составила 32 847,84 ₽. Убытки я взыскивала по распискам: нанимала людей для ремонта и клининга. Также указала 1125 ₽ — за государственную пошлину.
Еще, поскольку квартиры по документам принадлежат маме, а я выступала в суде в качестве ее представителя, отдельно заявила ходатайство о взыскании 30 000 ₽ за моральный вред.
Итоги
Не помню, почему суд снизил сумму взыскания на 2000 ₽, но в итоге получилось 30 847,84 ₽. Еще присудили выплатить 1000 ₽ за моральный вред и 1125 ₽ за государственную пошлину.
Отдельно суд постановил взыскать 24 000 ₽ судебных издержек, но этого документа у меня не сохранилось. В итоге общая сумма выплат составила около 54 000 ₽.
Я вообще не рассчитывала получить эти деньги. Если вы сталкивались со взысканием по исполнительному листу, понимаете, насколько это сложно, хлопотно и зачастую бесполезно. Так что исполнительный лист я отправила в районный отдел судебных приставов по месту жительства одной из девушек и благополучно про него забыла.
Но, к моему удивлению, через полтора месяца на карту поступило десятка полтора мелких платежей: приставы сняли деньги с карт, которые были оформлены на наших должников, и перечислили мне всю сумму.
Девушки так и не объявились. А я уже через пару дней после инцидента отремонтировала квартиру, заново покрасила стены и нашла арендатора. На этот раз — одинокого мужчину. Договор менять не стала, так как он и так более чем жесткий.
Выводы
За исключением этого случая, сдача квартир в аренду практически не доставляет мне проблем. За все время один раз сломался кран — квартирант его починил за свой счет. Еще я один раз обновила краску на стенах. Выбирала ее для помещений с повышенной эксплуатацией, влагостойкую. Сейчас 9 л такой краски стоят 6990 ₽, я покупала еще за 5000 ₽.
Так что для меня сдача жилья — неплохой вариант получения пассивного дохода. Главное — заключить максимально детализированный договор, прописать ответственность и описать все имущество, которое передаете в пользование. Также важно доверять своей интуиции: если человек не нравится, лучше отказать в найме.
Мне по большей части все-таки попадаются светлые люди. Я вложила душу в свои квартиры, так как для меня было действительно важно сделать их уютными и удобными.
В каких еще случаях можно подать в суд на квартирантов
Долги за коммуналку или квартиру. При найме жилья — или, как чаще его называют в быту, аренде — квартиранты временно им пользуются за плату. Они заезжают в помещение с мебелью, бытовой техникой и по договоренности с хозяином оплачивают коммунальные услуги. Но иногда пренебрегают своими обязанностями — отсюда и возникает самое распространенное требование хозяев жилья, которое часто доходит до судебных разбирательств.
Так произошло в Ахтубинске, где квартирантка не платила за наем и накопила долг перед хозяйкой 163 531 ₽. Еще 203 690 ₽ составил долг за неоплаченные коммунальные услуги. Однажды женщина просто съехала и даже не отдала ключи, а просто по телефону сообщила, что платить она отказывается. Тогда хозяйка подала на нее в суд и выиграла дело. Она взыскала с квартирантки оба долга, еще 163 531 ₽ в качестве неустойки за отказ выплатить их до суда и 10 000 ₽ на оплату услуг юриста собственницы жилья.
Порча имущества. Наймодатель вправе рассчитывать, что ему вернут жилье в том состоянии, в котором он его и сдал. Незначительный износ допустим, но до суда доходят более тяжелые случаи.
К примеру, квартира изнашивается быстрее, когда ее пересдают в посуточный наем или на длительный срок, но тем лицам, кому собственники сами бы квартиру не доверили. Материальные претензии за порчу имущества в таком случае хозяин все равно вправе адресовать квартирантам, которых заселял сам: именно они ответственны за сохранность принятого имущества и обязаны возместить ущерб.
Квартирантка из Астрахани не только задолжала хозяину квартиры плату за проживание — 55 000 ₽, но и сдала его жилье в поднаем женщине с шестью детьми. После таких жильцов в квартире нужно было делать восстановительный ремонт на сумму 140 926 ₽. За компенсацией этого ущерба и неустойки 68 950 ₽ наймодатель и пошел в суд.
Все его требования удовлетворили, так как ущерб квартире был нанесен во время действия договора аренды с первой квартиранткой.
Нарушение договоренностей. Иногда наниматели нарушают оговоренный режим пользования квартирой. Например, заводят домашних питомцев или открывают в квартире тату-студию. Это может плохо отразиться на состоянии жилья и стать поводом посудиться.
В Пскове хозяйка квартиры сдала ее двум женщинам, но вскоре ей стали поступать жалобы соседей на зловонный запах. Когда хозяйка пришла с проверкой, то обнаружила, что в квартире живут 18 кошек. Женщины убрали ковры, а паркет настолько пропитался мочой животных, что покрылся бурыми пятнами.
Чтоб восстановить квартиру после квартиранток, понадобилось бы 145 889 ₽. Этот ущерб женщина пошла взыскивать в суде.
Судебная экспертиза оценила его ниже — в 70 849 ₽. Суд обязал квартирантку, подписавшую договор, возместить его. Она пыталась обжаловать решение в апелляционном суде, но оно осталось неизменным.
Проблемы с пропиской. Нередко наймодатели оформляют прописку квартирантам, а те прописывают туда и своих детей. Нет проблем, когда прописка временная и оформлена на срок действия договора — они прекращаются одновременно.
Все сложнее, когда собственники оформляют квартирантам постоянную регистрацию: прекратить ее без согласия самих квартирантов можно только через суд.
Москвичка дважды сдавала свою квартиру и прописывала в ней квартирантов. Оба раза те уезжали, не предупредив хозяйку, но регистрацию в ее квартире не прекращали. Тогда ей пришлось делать это самой через суд.
По его решению семьи бывших квартирантов подлежат снятию с учета из квартиры женщины, так как собственник жилья вправе требовать восстановления своих прав, в том числе — выселения подселенцев и снятия их с регистрационного учета.
