Какие социальные программы действуют на покупку вторичного жилья?

Вы правы: большинство льготных ипотечных программ, которые субсидирует государство, работают для новостроек. Но меры господдержки есть и для покупки в ипотеку готового жилья. Расскажу о них и о том, как можно снизить базовую ставку.

В отличие от рынка новостроек, такие программы работают для определенных категорий людей — например, многодетных семей или тех, кого признали нуждающимися в жилье.

Обычно льготные программы распространяются только на жилье, которое продает застройщик. Это может быть не только строящаяся квартира, но и готовая — в сданном доме. Например, иногда попадаются не жилые комплексы в новых кварталах, а отдельно стоящие дома в обустроенных районах с развитой инфраструктурой.

Купить жилье у частников можно только по дальневосточной, арктической и сельской ипотечным программам.

Основные виды господдержки такие.

Социальная ипотека. По этой программе регион компенсирует оплату части стоимости жилья до 30—100% или субсидирует ставку по кредиту. Обычно льгота работает для учителей, уникальных специалистов или врачей, но чаще для людей, которые состоят на учете по улучшению жилищных условий, или многодетных семей.

В каждом регионе свои требования. Бывает, что для получения компенсации получатель субсидии должен, например, заключить трудовой договор с госучреждением минимум на 10 лет, — так работает социальная ипотека в Московской области. Еще она есть, например, в Москве, Архангельской области, Санкт-Петербурге.

Ипотека «Молодые учителя». Правительственный регламент позволяет регионам заключить с Минобрнауки соглашение о субсидировании ипотечных кредитов для учителей до 35 лет. За счет этого ставка для них снижается до 8,5%. Подобная программа работает, например, в Мурманской области и Алтайском крае.

Военная ипотека. Для военнослужащих государство предлагает особую программу. По ней государство выплатит кредит за человека в пределах установленного лимита. Подробно о том, как работает такая ипотека, — в другой статье Т⁠—⁠Ж.

Региональные программы для отдельных категорий людей — обычно для тех, кто нуждается в жилье, кого переселяют из аварийного жилья или представителей определенных профессий. Например, в Ростовской области работает льготная ипотека «Дисконт», а в Самарской области — ипотека для медиков и педагогов по ставке ниже базовой на 3 п. п.  , но доступна она только в ВТБ.

Полный перечень доступных льготных программ по ипотеке можно получить в местной администрации или посмотреть на сайте «Дом-рф».

Дальневосточная и арктическая ипотеки позволяют взять кредит по ставке до 2%. По этим программам, в отличие от всех предыдущих вариантов, можно купить готовое жилье у частного лица, например квартиру или дом.

Бывают и негосударственные льготные программы. Некоторые крупные работодатели предлагают сотрудникам скидку по ипотеке. Так, РЖД в партнерстве с двумя банками субсидирует часть процентов по ипотеке.

Если льготные программы вам недоступны, есть способы снизить базовую ставку по ипотеке. Подробно об этом написано в другой статье Т⁠—⁠Ж. Коротко повторю.

Стать зарплатным клиентом банка. Многие кредиторы снижают ставку таким клиентам. В последние годы скидку предлагают и тем, кто готов перевести зарплату на карту банка после того, как оформит ипотеку. Скидка по ставке — 0,5—1 п. п.

Сюда же относятся и корпоративные клиенты — организации, которые обслуживаются в банке или аккредитованы при нем. Заемщикам из таких компаний банки тоже делают скидку по ставке.

Часто банки сами устанавливают скидки по ставкам для клиентов определенных категорий — например, врачей, научных сотрудников или работников МЧС, — которые не могут претендовать на субсидии или социальную ипотеку. Так, у банка «Дом-рф» есть ипотека для медработников.

Использовать допуслуги банка. Часто это позволяет снизить базовую ставку в среднем на 0,3—1 п. п. Обычно для этого нужно:

• оформить добровольное страхование жизни и здоровья;
• подать онлайн-заявку на сайте банка;
• воспользоваться сервисом электронной регистрации сделок;
• подтвердить профиль через госуслуги — то есть пройти авторизацию через портал и предоставить банку доступ к персональной информации: паспортным данным, прописке, СНИЛС, данным о состоянии лицевого счета в СФР.

Увеличить сумму кредита. Многие банки делают скидку по ставке для большой суммы кредита. Тут у каждого банка свои лимиты: это может быть, например, 6 млн рублей или больше — 10—15 млн рублей, обычно зависит от региона.

Увеличить первоначальный взнос. Это снижает риски банка. Большинство рады клиентам с высоким взносом — тем, кто вместо привычных 15—20% готов внести 40—50%. Скидка — до 1—2 п. п.

Сравнить предложения разных банков. Иногда небольшие региональные банки предлагают более низкие ставки в сравнении с крупнейшими кредиторами.

Таких банков не стоит бояться: вы оформляете кредит и берете у банка деньги в долг, а не отдаете свои. Если кредитор, например, обанкротится, у заемщика просто сменится получатель денег — вносить платежи нужно будет по новым реквизитам. Условия договора не изменятся — это запрещено законом.

Уплатить комиссию за снижение ставки. Многие банки запустили новую услугу — снижение ставки за комиссию. Работает это так: заемщик оплачивает комиссию 2% от суммы кредита, и банк снижает одобренную ставку на 1%. Снизить ставку можно на весь срок ипотеки или только на первые несколько лет. В последнем случае комиссия будет ниже.

Второй вариант интересен клиентам, кто планирует погасить кредит досрочно или вынужден брать ипотеку по высоким ставкам — например, как в январе 2024 года. Через некоторое время, как было уже не раз, ЦБ начнет снижать ключевую ставку, а вслед за ним и банки — ставки по кредитам и вкладам. Тогда можно будет рефинансировать кредит под более низкий процент.

Быстро выйти на сделку. Некоторые банки поощряют клиентов, которые после положительного решения не затягивают со сделкой. За это предлагают скидку от 0,3 до 0,5 п. п.

Работа системы скидок зависит от банка: у одних они суммируются, у других — нет.

Для начала проверьте, не подходите ли вы или члены вашей семьи под льготные программы, например социальную ипотеку.

Если нет, проанализируйте предложения банков. Не исключено, что среди новостроек попадется готовый дом в обустроенном квартале и получится оформить квартиру по льготной ипотеке у застройщика.

Если льгот нет, узнайте в банках об акциях или скидках, которые они предлагают ипотечным клиентам. Бывает, что у заемщика минимальный взнос — 20%, а банк дает скидку от 21%. Обычно найти недостающий 1% взноса — посильная задача. В итоге ставка будет ниже, а вместе с ней и переплата.