Какие социальные программы действуют на покупку вторичного жилья?

23

Всю жизнь снимаю жилье в старом фонде. Сейчас планирую купить свое.

Все льготы по ипотеке — для новостроек, но мне это не подходит: новые районы — грязь, стройка и ремонты вокруг. А я хочу уютную квартиру в толстых стенах, пусть даже и с устаревшей планировкой.

Но государство будто не заинтересовано в развитии вторичного рынка. Какие социальные программы действуют на покупку вторичного жилья?

Аватар автора

Елена Грудинина

помогает клиентам с ипотекой

Страница автора

Вы правы: большинство льготных ипотечных программ, которые субсидирует государство, работают для новостроек. Но меры господдержки есть и для покупки в ипотеку готового жилья. Расскажу о них и о том, как можно снизить базовую ставку.

Программы господдержки по ипотеке на готовое жилье

В отличие от рынка новостроек, такие программы работают для определенных категорий людей — например, многодетных семей или тех, кого признали нуждающимися в жилье.

Обычно льготные программы распространяются только на жилье, которое продает застройщик. Это может быть не только строящаяся квартира, но и готовая — в сданном доме. Например, иногда попадаются не жилые комплексы в новых кварталах, а отдельно стоящие дома в обустроенных районах с развитой инфраструктурой.

Купить жилье у частников можно только по дальневосточной, арктической и сельской ипотечным программам.

Основные виды господдержки такие.

Социальная ипотека. По этой программе регион компенсирует оплату части стоимости жилья до 30—100% или субсидирует ставку по кредиту. Обычно льгота работает для учителей, уникальных специалистов или врачей, но чаще для людей, которые состоят на учете по улучшению жилищных условий, или многодетных семей.

В каждом регионе свои требования. Бывает, что для получения компенсации получатель субсидии должен, например, заключить трудовой договор с госучреждением минимум на 10 лет, — так работает социальная ипотека в Московской области. Еще она есть, например, в Москве, Архангельской области, Санкт-Петербурге.

Ипотека «Молодые учителя». Правительственный регламент позволяет регионам заключить с Минобрнауки соглашение о субсидировании ипотечных кредитов для учителей до 35 лет. За счет этого ставка для них снижается до 8,5%. Подобная программа работает, например, в Мурманской области и Алтайском крае.

Военная ипотека. Для военнослужащих государство предлагает особую программу. По ней государство выплатит кредит за человека в пределах установленного лимита. Подробно о том, как работает такая ипотека, — в другой статье Т⁠—⁠Ж.

Региональные программы для отдельных категорий людей — обычно для тех, кто нуждается в жилье, кого переселяют из аварийного жилья или представителей определенных профессий. Например, в Ростовской области работает льготная ипотека «Дисконт», а в Самарской области — ипотека для медиков и педагогов по ставке ниже базовой на 3 п. п.  , но доступна она только в ВТБ.

Полный перечень доступных льготных программ по ипотеке можно получить в местной администрации или посмотреть на сайте «Дом-рф».

Дальневосточная и арктическая ипотеки позволяют взять кредит по ставке до 2%. По этим программам, в отличие от всех предыдущих вариантов, можно купить готовое жилье у частного лица, например квартиру или дом.

Бывают и негосударственные льготные программы. Некоторые крупные работодатели предлагают сотрудникам скидку по ипотеке. Так, РЖД в партнерстве с двумя банками субсидирует часть процентов по ипотеке.

Как снизить ставку по ипотеке на вторичном рынке

Если льготные программы вам недоступны, есть способы снизить базовую ставку по ипотеке. Подробно об этом написано в другой статье Т⁠—⁠Ж. Коротко повторю.

Стать зарплатным клиентом банка. Многие кредиторы снижают ставку таким клиентам. В последние годы скидку предлагают и тем, кто готов перевести зарплату на карту банка после того, как оформит ипотеку. Скидка по ставке — 0,5—1 п. п.

Сюда же относятся и корпоративные клиенты — организации, которые обслуживаются в банке или аккредитованы при нем. Заемщикам из таких компаний банки тоже делают скидку по ставке.

Часто банки сами устанавливают скидки по ставкам для клиентов определенных категорий — например, врачей, научных сотрудников или работников МЧС, — которые не могут претендовать на субсидии или социальную ипотеку. Так, у банка «Дом-рф» есть ипотека для медработников.

Например, ВТБ дает будущему клиенту скидку по ставке в 0,4 п. п. Для этого нужно перевести зарплату в банк в течение трех месяцев после оформления ипотеки. Источник: vtb.ru
Например, ВТБ дает будущему клиенту скидку по ставке в 0,4 п. п. Для этого нужно перевести зарплату в банк в течение трех месяцев после оформления ипотеки. Источник: vtb.ru

Использовать допуслуги банка. Часто это позволяет снизить базовую ставку в среднем на 0,3—1 п. п. Обычно для этого нужно:

  • оформить добровольное страхование жизни и здоровья;
  • подать онлайн-заявку на сайте банка;
  • воспользоваться сервисом электронной регистрации сделок;
  • подтвердить профиль через госуслуги — то есть пройти авторизацию через портал и предоставить банку доступ к персональной информации: паспортным данным, прописке, СНИЛС, данным о состоянии лицевого счета в СФР.

Увеличить сумму кредита. Многие банки делают скидку по ставке для большой суммы кредита. Тут у каждого банка свои лимиты: это может быть, например, 6 млн рублей или больше — 10—15 млн рублей, обычно зависит от региона.

Например, «Росбанк⁠-⁠дом» предлагает скидку при сумме кредита от 7 млн рублей для Москвы и области или от 4 млн рублей для остальных регионов. Источник: rosbank⁠-⁠dom.ru
Например, «Росбанк⁠-⁠дом» предлагает скидку при сумме кредита от 7 млн рублей для Москвы и области или от 4 млн рублей для остальных регионов. Источник: rosbank⁠-⁠dom.ru

Увеличить первоначальный взнос. Это снижает риски банка. Большинство рады клиентам с высоким взносом — тем, кто вместо привычных 15—20% готов внести 40—50%. Скидка — до 1—2 п. п.

Например, в ВТБ при взносе менее 20% ставка будет выше на 1,2 п. п. Источник: vtb.ru
Например, в ВТБ при взносе менее 20% ставка будет выше на 1,2 п. п. Источник: vtb.ru

Сравнить предложения разных банков. Иногда небольшие региональные банки предлагают более низкие ставки в сравнении с крупнейшими кредиторами.

Таких банков не стоит бояться: вы оформляете кредит и берете у банка деньги в долг, а не отдаете свои. Если кредитор, например, обанкротится, у заемщика просто сменится получатель денег — вносить платежи нужно будет по новым реквизитам. Условия договора не изменятся — это запрещено законом.

Уплатить комиссию за снижение ставки. Многие банки запустили новую услугу — снижение ставки за комиссию. Работает это так: заемщик оплачивает комиссию 2% от суммы кредита, и банк снижает одобренную ставку на 1%. Снизить ставку можно на весь срок ипотеки или только на первые несколько лет. В последнем случае комиссия будет ниже.

Второй вариант интересен клиентам, кто планирует погасить кредит досрочно или вынужден брать ипотеку по высоким ставкам — например, как в январе 2024 года. Через некоторое время, как было уже не раз, ЦБ начнет снижать ключевую ставку, а вслед за ним и банки — ставки по кредитам и вкладам. Тогда можно будет рефинансировать кредит под более низкий процент.

Быстро выйти на сделку. Некоторые банки поощряют клиентов, которые после положительного решения не затягивают со сделкой. За это предлагают скидку от 0,3 до 0,5 п. п.

Работа системы скидок зависит от банка: у одних они суммируются, у других — нет.

Например, УБРиР предлагает скидку 0,3 п. п., если провести сделку в течение 30 дней после того, как банк одобрит кредит. Источник: ubrr.ru
Например, УБРиР предлагает скидку 0,3 п. п., если провести сделку в течение 30 дней после того, как банк одобрит кредит. Источник: ubrr.ru

Что делать в вашем случае

Для начала проверьте, не подходите ли вы или члены вашей семьи под льготные программы, например социальную ипотеку.

Если нет, проанализируйте предложения банков. Не исключено, что среди новостроек попадется готовый дом в обустроенном квартале и получится оформить квартиру по льготной ипотеке у застройщика.

Если льгот нет, узнайте в банках об акциях или скидках, которые они предлагают ипотечным клиентам. Бывает, что у заемщика минимальный взнос — 20%, а банк дает скидку от 21%. Обычно найти недостающий 1% взноса — посильная задача. В итоге ставка будет ниже, а вместе с ней и переплата.

Елена ГрудининаПокупали вторичку в ипотеку? Расскажите, по какой программе:
  • Roman ProzorovЯ тоже вот задумался о своём жилье. И вот что смотрю, почему льготы семейным парам, сейчас вроде до 35 лет какие льготы? Ведь паре им проще вдвоем платить ипотеку, нежели одному, не правда ведь? Получается и так льгота, один я плачу условно 50 тысяч платеж, а тут вдвоём пополам. Идём дальше сейчас льготы для IT - опять же из зарплаты не маленькие, то есть позволяет выплачивать ипотеку, почему опять им льготы? Зарплата позволяет спокойно платить без всяких скидок и льгот. Ну не моё это, ни за какие коврижки не хочу в эту сферу, мне нравится то чем сейчас занимаюсь. Да деньги может не большие, но всё устраивает. Идём далее гос поддержка почему то новостроек. Опять по себе, не хочу покупать в "человейеиках" по душе не высотные дома - не выше 9, ну пусть 12 этажей. А остальное это сплошной проходной двор, шум соседей, вечные ремонты и т.п. Почему нет льготных программ на вторичное жильё?42
  • ХойяКонечно, государство не заинтересовано во вторичном рынке. Все льготные программы - они вообще-то придуманы не из заботы о гражданах, чтобы помочь им улучшить свои жилищные условия, а исключительно для поддержки застройщиков. А в чём тут вопрос?)90
  • Natali MiRoman, "льготы для IT - опять же из зарплаты не маленькие, то есть позволяет выплачивать ипотеку, почему опять им льготы?" а что непонятного? это способ их заземлить, чтобы зарубеж не уехали35
  • a bit of workRoman, государству нужны семьи, айтишники и застройщики.67
  • SurpriseНикаких программ. Все господдержки - по сути это кормушка для всяких сраных ПИКов. Именно они конечный бенефициар. Вспомните, два года назад ввели льготную ипотеку и сразу цены взлетели. В итоге гражданин платит столько же, если не больше за те же квадратные метры. Выгоды для человека ноль. Мне с одной стороны жаль людей, покупающих пик, с другой стороны я поражаюсь отсутствию мозгов. "льготная" ипотека затмевает все минусы дерьмового новостроя22
  • Екатерина СДа, все льготы не для помощи обычному человеку, семьи только оправданы, с детьми расходы часто непредсказуемы. Цены безумные, я уже оставила все надежды сменить квартиру, то, что хотела из вторички до "мер поддержки застройщиков" сейчас в 2 раза дороже в моём городе.6
  • Сергей РепетунRoman, вы представляете себе масштаб махинаций, если льготную ипотеку распространить на вторичное жильё? Фиктивных сделок купли-продажи станет немыслимое количество. Как пример. Человек получил в наследство от бабушки квартиру в Москве стоимостью 15 млн рублей. С другом (братом, сватом) делают следующее: один из них подаёт заявку на ипотеку, ее одобряют на сумму 12 млн. Пишут договор купли/продажи, расписку в получении средств 3 млн. в качестве первоначального взноса, остальное в ипотеку под льготные, допустим 6%. В итоге у этого дуэта на руках 12 млн под льготный процент и возможность разместить их под 15 и выше процентов на депозите, разница между платежом по ипотеке и процентом по депозиту будет неплохая. Итого имеем: государство (все мы) получаем огромный минус при возмещении банкам разницы между льготной ставкой и ключевой и опять же обеспечение жильем нуждающихся не вышло, ведь по сути квартира осталась в одних руках. Квартира на вторичном рынке уже поучаствовала в формировании ВВП, и в рассматриваемом случае она просто увеличит денежную массу в стране, а товарной ценности не несёт (она просто как залог в ломбарде под небольшой процент), а значит разгоняет инфляцию. Дав возможность купить ее под льготный процент мы с вами получим огромное поле для спекуляций и ещё большую чем сейчас инфляцию. Я так вижу ситуацию. Я против льготной ипотеки в том виде, который сейчас, хоть у меня она есть. Я бы отменил льготную ипотеку прямо сейчас.23
  • igor7Сергей, почему нельзя сделать то же самое с переуступкой? несданное жильё, продаваемое физлицом, это тоже новостройка и на нее действуют новостроечные льготные программы.3
  • Сергей Репетунigor7, во-первых первоначальный взнос не сделать фиктивным ведь он на эскроу-счете у застройщика, так же как и сумма ипотеки и до сдачи дома вся стоимость по договору остаётся там, и финт с размещением на депозит не пройдет. И потом переуступка это не собственность, а нереализованное право требования от застройщика предмета договора, а именно квартиры и реализуется ли это право и когда ещё вопрос, а до того момента3
  • Сергей Репетунigor7, дополню свой пост:...а до того момента все расходы на покупателе. И не зря ведь при переуступке нет налога, ведь вы не продаете недвижимость, а только уступаете право в "очереди" учтя при этом свой интерес: платежи по ипотеке и упущенную выгоду, ведь первоначалку можно было положить на депозит, а вы заморозили на эскроу.2
  • igor7Сергей, большое количество людей делают фиктивный первый взнос по ипотеке на переуступке, просто на этот первый взнос больше рисуется цена. думаете нет махинаций на рынке первички со льготными ипотеками? как бы не так! а вот низкий процент по ипотеке на вторичку нужен именно семьям, у которых нет времени и сил с детьми заморачиваться на ремонт с нуля, только косметика, и им жить надо сразу.8
  • Сергей Репетунigor7, может я чего-то не понимаю, но какой первоначальный взнос нужен для переуступки? Я ни разу не проводил сделок по переуступке, но по тому, что читал представляю механизм такой: покупатель( тот кто покупает право требования) подаёт заявку в банк на ипотеку, ему одобряют и говорят искать объект. Он приходит с продавцом ( тот кто уступает право требования). И если банк, одобривший ипотеку продавца, и банк, в котором ипотека, покупателя один и тот же, то просто в договоре меняется заёмщик по ипотеке, а покупатель возмещает продавцу сумму первоначального взноса+ добавляет интерес продавца, в этом случае действительно можно завысить сумму по переуступки на размер первоначалки и тогда покупатель получает под льготный процент всю стоимость квартиры, а продавец получает обратно первоначалку плюс интерес. Если же банки разные, то думаю новый банк попросит разместить первоначалку для перевода ипотеки себе и тут уже тяжелее махинировать. Но в обоих этих случаях не выйти в кэш под льготный процент имея на руках лишь квартиру от бабушки и на разнице ставок бабла не срубить.3
  • igor7Сергей, при продаже первички в ипотеке ипотечному покупателю вы не продаете долговые обязательства. вы за счет ипотечных средств покупателя гасите свою ипотеку, а он открывает свою в этом банке или в другом, если они согласны. при этом покупатель берет ипотеку с первым взносом, который вполне может быть фиктивным. но добропорядочным гражданам лучше ничего не махинировать, потому что сейчас для налоговой все сделки прозрачные и она может легко все вычислить и навесить налоговые обязательства.2
  • Елизавета РомановаИз каких материалов должна быть вторичка если вы говорите о толстых стенах? Только сталинка? Хочу вторичку но не хрущевку панельку с ужасной шумоизоляцией0
  • Валерия РайнСергей, Я бы отменил льготную ипотеку прямо сейчас. согласна. про вторичку: господдержка не людей, а застройщиков, только в этом дело. остальное от лукавого10
  • АннушкаСергей, про отмену льготной ипотеки согласна. Это из-за неё цены на недвижку взлетели. И у меня тоже льготная ипотека. И я тоже немного наспекулировала. Но если есть возможность, человек ей пользуется. Продала 2к вторичку , кстати два года продавали, хотели взять 3к на вторичке. Но выбрали 3к в новострое. Потому что it -ипотека - это 4% против 15% на вторичку. Ключевую ставку уже тогда подняли больше 15. И тут Остапа понесло 🤦‍♀️. Взяли максимальную сумму, которую дали в банке под it, на неё купили новостройку с минимальным первоначальным взносом. На оставшийся кэш купили паркинг, поменяли машину, закрыли другие кредиты. То есть создали спрос = разогнали инфляцию.0
  • Сергей РепетунАннушка, ну подождите, вы своей ипотекой на максимальную сумму с минимальным первоначальным взносом обеспечили многих людей, которые участвуют в строительстве вашей квартиры, работой, а значит влили деньги (кровь) в организм экономики, создали товарную ценность, так что в разгоне инфляции и не поучаствовали, зато улучшили качество жизни в удачный для вас момент, с чем и поздравляю. Раз у вас it- ипотека значит вы трудитесь в приоритетной для государства сфере и оно понимая необходимость таких специалистов вас поддерживает, я понимаю такой подход.1
  • my_name is...Елизавета, например кирпичные дома позднего СССР. Когда ещё не делали межкомнатных перегородок из гипсокартона и выполнялись Госты и СНИПы.8
  • ЮлияПрактически нет таких программ. Не будешь же специально переезжать в другой регион или идти в учителя0
  • Данила ПанковRoman, добро пожаловать в капитализм0
  • СергейЗдравствуйте не попадаем не под одну программу хотя есть ребёнок родившийся 2022 году0
  • Владимир БеляевRoman, Я Вас умоляю. Зарплата в аккредитованных IT-организациях только белая и составляет 30-40т.р. Таким и дают льготу на ипотеку, чтоб не убежали в частные компании. Так как по условиям IT-льготной ипотеки, вы обязаны работать в течении всего ипотечного срока на такую компанию. В противном случае Вас лишают льгот и делают перерасчёт ипотечного процента. Выводы делайте сами, кому это выгодно.0