Чем рискует продавец, если завышает цену квартиры в договоре?

Продаю квартиру. Желающих ее купить не так много, потому что квартира специфическая.

Пришли реальные покупатели — готовы приобрести ее в ипотеку, но у них нет денег на первоначальный взнос. Они предлагают мне завысить цену квартиры по договору как раз на сумму первоначального взноса. Получится, что банк выдаст им кредит целиком на реальную стоимость квартиры.

Как мне подстраховаться и чем я рискую?

В целом практика завышения цены в договоре, чтобы покупатели могли купить квартиру в ипотеку, даже если у них нет первоначального взноса, рабочая. Она не слишком распространена, но возможна. Объясню, насколько это законно и кто больше рискует.

Зачем завышать стоимость квартиры

Чтобы получить ипотечный кредит в банке, нужно иметь какую-то часть собственных денег. Для банка это определенная гарантия, что заемщик вообще способен зарабатывать и копить, чтобы вернуть кредит. По сути, первоначальный взнос — это критерий финансовой дисциплины, который характеризует человека как благонадежного заемщика. Сумел накопить деньги на первоначальный взнос — значит, сможет выплачивать кредит.

Обычно первоначальный взнос — сумма в пределах 10—20% от стоимости недвижимости, его размер зависит от кредитных программ банка. Исходя из величины первоначального взноса некоторые банки могут предоставлять скидки на ставку по кредиту. Больше взнос — меньше рисков для банка, а значит, и ниже процент для заемщика.

В большинстве случаев, по крайней мере за пределами столицы, в качестве первоначального взноса достаточно материнского капитала. Но не у всех он есть. В этом случае иногда используют схему, которую предлагают ваши покупатели.

Выглядит схема так. Цену квартиры, которую хотят купить, увеличивают на 10—20% — как раз на размер первоначального взноса. Дальше продавец пишет для покупателя расписку, в которой указывает, что получил первоначальный взнос в полном объеме. Хотя на самом деле он ничего не получал.

Оставшуюся сумму, которая равна настоящей стоимости квартиры и которую продавец изначально и планировал за нее выручить, банк предоставляет в качестве кредита. В итоге покупатель покупает квартиру без первоначального взноса, а продавец получает все деньги.

Что не так в схеме с завышением цены квартиры

Банк не даст кредит в размере 100% рыночной цены квартиры. Когда банк выдает ипотеку, он всегда запрашивает оценочную стоимость недвижимости у независимой экспертизы. Если в оценочном отчете цена квартиры будет ниже, чем та, за которую ее хочет приобрести покупатель, это основание для банка отказать в кредите или уменьшить его размер.

На первичном рынке с договорами долевого участия оценку не заказывают, поэтому схема с завышением обычно срабатывает: для новостроек в стадии строительства сложно определить рыночную цену.

Фиктивная расписка. Продавец пишет расписку, что получил от покупателя деньги, хотя этого не было. По сути, он вводит банк в заблуждение, но прямой ответственности за это закон не устанавливает.

Самый большой риск для продавца — то, что по каким-то причинам договор купли-продажи не зарегистрируют. Тогда покупатель может потребовать вернуть деньги, которые продавец «получил» в качестве аванса и расписался об этом. И доказать, что денег реально не было, очень тяжело.

В теории можно подстраховаться: сделать видео- или аудиозапись разговора с покупателем о том, что расписка фиктивная, а деньги на самом деле не передаются. Но вряд ли покупатель на это пойдет.

Есть и другой вариант: параллельно с распиской составить такой же договор займа. В нем указать, что покупатель берет у продавца в долг столько, сколько указано в расписке. В этом случае, если покупатель потребует от продавца вернуть первоначальный взнос, тот, в свою очередь, потребует вернуть долг по договору займа. Получится, что эти обязательства друг друга перекроют. Но в отличие от расписки такой договор займа могут признать притворным, то есть недействительным, и вернуть по нему деньги не получится.

Договор купли-продажи может сорваться по разным причинам. Самая опасная — его признают недействительным, например по иску супруга покупателя. В этом случае продавцу придется забрать квартиру обратно, а вот денег надо будет возвращать столько, сколько указано в договоре. То есть больше рыночной цены квартиры, которую вам вернут.

Больше налог. Чем дороже продадите квартиру, тем больший налог придется заплатить, если владели квартирой менее минимального срока. Платить 13% НДФЛ надо будет с виртуальных денег.

Так можно завышать цену или нет

Лучше, конечно, стоимость квартиры не завышать, особенно на вторичном рынке. Это риск и для продавца, и для покупателя. На крайний случай, если у покупателей нет первоначального взноса, можно предложить им взять потребительский кредит в размере взноса. Хотя для покупателей это тоже не очень хороший вариант: придется платить два кредита одновременно, и один из них будет по повышенной ставке.


Дмитрий Корнев
Что думаете о такой схеме покупки квартир?

Если у потенциальных покупателей нет денег на первоначальный взнос это первый тревожный звоночек (а не мошенники ли?). Я бы их просто продинамил

39

Брать потребкредит на первоначальный взнос-самое дибильное что только может быть, если человек не в состоянии накопить 10% от суммы квартиры, то какая ему вообще ипотека?

22

Маша, ну почему самое дебильное, есть ещё кредит на свадьбу+медовый месяц

18

Дмитрий, это для меня вообще полный абзац)если покупку квартиры еще можно оправдать что жить негде/не хочу с родителями,то свадьбу в кредит оправдать нечем)хотя у меня были такие знакомые,которые брали кредит на отпуск)

3
Отредактировано

Маша, я так 2 студии купил, одну в кредит т.к. примерно 50 % средств было на руках, под вторую взял 10% в банке под кредит и далее, в ипотеку. Зачем?) Потому - что цена студий была отличной и такой риск вполне приемлемый для меня т.е. первая студии без обременений. В итоге, менее чем за год, первая студии сейчас стоит на 78% дороже, вторая на 40%. Точно уверена что я дебил?

2

Дмитрий, я никого не обзывала если что,а описала ситуацию когда люди берут одно жилье(которое есть еще и вторичное если что,в котором цена особо не меняется),не для инвестиций,а для жилья,а вы покрыли один кредит другим,разницу не видите?

6

Маша, человек может быть в состоянии накопить на первоначальный взнос, но зачем это делать, если можно взять ипотеку и не жить на съемке. Плюс вторичка очень даже сильно меняется в цене. Особенно при качестве нового жилья.

0

Дмитрий, это применимо к вторичке,с новостройкой так не выйдет это во первых,а во вторых тут вопрос элементарной финансовой грамотности,ипотеку нужно платить каждый месяц постоянно,если у человека проблемы с откладыванием денег (хотя бы тысяч 300-500 для первого взноса),то где гарантия что он будет исправно платить банку каждый месяц?

3

Дмитрий, насколько выросли в цене студии не важно, имеет значение продажная цена в момент,когда вы зафиксируете прибыль/убыток. И тогда надо считать, сколько потратили с учетом ипотечных всех платежей (в тч страховка, коммуналка), за сколько продали и если вышли в плюс,то ок. А если недвижка выросла в цене, а вы продолжаете платить ипотеку, то рано о чем-то говорить, потому что ипотечные платежи ведут удорожанию объекта. Иногда больше, чем рост цены на нее. "Цыплят по осени считают"

5
Герой Т—Ж

Один мой друг продавал так дом. Покупателей не было от слова совсем, поэтому когда к нему пришли покупатели с таким предложением, он подумал и согласился.
В целом сделка прошла успешно и новые владельцы какое-то время пожили в доме, а потом признали себя банкротами и дом отошел банку. Друг переживал, что банк может рассматривать всю сделку целиком как некую аферу, но вроде всё обошлось.
Так что пассаж о финансовой дисциплине в статье не пустой звук и подтверждается на практике.

22
Герой Т—Ж 🏆

Если что-то пойдёт не так вы должны будете отдать сумму+завышение

14
Герой Т—Ж
Отредактировано

What, можно сразу попросить обратную расписку, что сумма завышения была возвращена в связи с отказом от сделки.

10

Всё работает,
но это уголовная статья и срок для обеих сторон:
Мошенничество в Банковском секторе!
Если по плохому сценарию!

4

примерно полгода назад чуть не вписался в такую схему.. покупатель нашел мою квартиру на авито, мы созвонились, пообщались, история выглядела сложной, но правдивой - она жила в моём районе с мужем, потом разошлись и она уехала к маме в Нефтеюганск, сейчас хочет вернуться, потому что там много друзей осталось и вообще там где сейчас у мамы не айс.. я пробил её в ВК, а так же в канале с ТГ, все совпадало, даже то кем она работает было отражено в виде соответствующего контента на стене ВК.. при этом она работает удаленно на мэйл.ру, я даже узнал что она зарабатывает порядка 100к и задал вопрос - почему не накопить? ответ уже не помню если честно. говорит что очень понравилась именно моя квартира, из-за планировки и дизайна (я если что сдаю - однушка 28м, г. Железнодорожный, пишете в ЛС если интересно;))..

в общем, я несколько недель думал, но отказал потому что у меня продажа не горит (я в итоге вообще от неё отказался).. но вот что интересно - через месяц примерно я ей написал мол что в итоге, было интересно понять все таки разводняк были или нет.. и она написала, что купила квартиру попроще в моем ЖК и уже переезжает, а буквально на днях я зашел в группу ЖК в Вк и она там спрашивает где на районе ноготочки сделать.. так что, схема рабочая, другой вопрос - темная и её можно в любую сторону повернуть.. и это лишний раз доказывает, что таких схем в РФ полно, типа законы жесткие, но все компенсируется тем, что их можно не соблюдать..

3
Отредактировано

White, пришел как-то на рынок, меня зазывает какой-то узбек, предлагает абрикосы. Я подошёл, мы пообщались, история выглядела сложной, но правдивой - он жил в Андижане с родителями, потом переехал в Волгоград к двоюродной тетке, пожил там недолго, но работы особо не было, и он переехал в Москву, сейчас торгует фруктами, потому что в целом работа не пыльная, но прибыльная.. я пробил его в ВК, а так же поспрашивал у других продавцов, все совпадало, даже то как его зовут совпадало с указанным при переводе через сбер.. при этом он работает на рынке 7 дней в неделю, я даже узнал что он зарабатывает порядка 100к и задал вопрос - уже не помню если честно, какой. Он говорил что у него самые лучшие фрукты (овощи тоже если что были;)).. в общем, я ходил ещё по рынку несколько часов думал , но отказался потому что я вообще за другим пришел.

но вот что интересно - через месяц примерно я снова зашёл на этот рынок, было интересно понять все таки разводняк был или нет.. и смотрю, он все там же стоит, торгует. Сказал, что после того раза ещё стал возить картошку из Тамбова.
А буквально на днях я зашел в приложение где продают овощи с рынков и он там свои абрикосы продает.. так что, схема рабочая. другой вопрос - темная и её можно в любую сторону повернуть..

Пипец, редко встретишь настолько длинную и подробную историю ни о чем

27

Павел, ты сделал мой вечер

6

Павел, тем не менее ты ее прочитал, да и еще потратил время на написание своей пиздец ироничной заметки, умничка

2

Павел, 🤣🤣

0

Если рассматривать сделки по правилам о притворности, то получается: прикрывающая сделка - на большую сумму - может быть признана ничтожной (притворной, воля у сторон была направлена на меньшую сумму), а прикрываемая сделка (на меньшую сумму) - тоже может считаться ничтожной, так как не соблюдена форма - а это ничтожность по 550 ГК РФ. Можно еще пойти дальше и сделать вывод, что прикрывающая сделка - на большую сумму - ничтожна по п. 2 ст. 170 ГК, а прикрываемая на меньшую вообще не заключена не существует, тк цена в письменной форме не согласована по 555 ГК. Короче, это все риски для обеих сторон. Хотя покупатель рискует больше, как правило, всегда, а особенно на случай "внезапного" банкротства продавца.

2

У меня застройщик так делал, продавая квартиру. Программа ипотека 0 процентов до даты ввода дома в эксплуатацию))
На момент подписания дду и планируемой даты ввода дома в эксплуатацию было 10 мес, он мнп по ещё одному заклбсенному договору перевёл деньги за все эти 10 мес, чтобы я ими платила по ипотеке, но естествено не просто так)) на эту сумма, а это было 270 тр, у меня увеличилась стоимость жилья. И соответственно в ипотеку я взяла на 270 тр больше, чем стоит моя квартира.

Но на тот момент мне было выгодно и удобно, тк я снимала жилье и платить и за съемное жилье и ипотеку я бы не потянула.

2

Схема мутная, нервы дороже. Не, если на руках какой-то неликвид, который всё никак не продаётся без таких выкрутасов - то от отчаяния и не на такое пойдёшь. Главное - перестраховаться по максимуму.

1

Точно по такой схеме продал свою первую квартиру 3 года назад. Пришёл покупатель, о цене договорились, но вот говорит проблема, у меня только 5000 рублей есть на первоначальный взнос. Ну а далее по схеме, попросил завысить цену. Немного поразмыслив, решил попробовать. Успокаивало два фактора: 1. Покупатель сам работал в полиции. 2. Ему помогала знакомый риелтор, а т.к. город у нас маленький, то и у меня нашлись общие знакомые. В итоге пришёл оценщик из банка, сразу спросил, не кажется ли вам цена мягко говоря завышенной? Я ответил что на рынке два дурака. Думаю что для успешности сделки покупатель сам потом договорился с оценкой за отдельное вознаграждение. В итоге сделка состоялась и человек купил квартиру с 5000 в кармане.

1
Отредактировано

Срыв сделки может произойти просто потому что покупан передумал, а продаван теперь попал на бабло.
Лох - не мамонт, даже ячейками не пользуются чтобы дождаться фактического оформления собственности 🙈

1

Составляется обратная расписка о возврате денег! Делаем допник о том, что покупателем найдены недочеты в объекте недвижимости, стоимость объекта уменьшается и деньги возвращаются. О чем и пишется обратная расписка.

1

Я продала квартиру именно по такой схеме. Но мне повезло, в покупателе не ошиблась. Параллельно с распиской был заключен договор займа, о котором говориться в статье. На случай взаимных требований. В момент регистрации сделки банком, мы встретились с продавцом и на глазах друг друга эти фиктивные документы были уничтожены, т.к. свою функцию они на тот момент выполнили. С покупателем дружим до сих пор))
Пошла бы я повторно на такое? Сильно сомневаюсь. Риски есть. В моем случае интуиция не подвела, всё прошло хорошо.

1

Сейчас довольно много покупателей на рынке, не имеющих первоначально взноса. Многие из них являются добросовестными приобретателями недвижимости. Чтобы подстраховать себя можно указать в договоре купли - продажи реальную сумму продажи, остальное оформить распиской, которую после сделки заберёте себе. Не все банки на такое идут, но варианты есть.

0

Балашова, какие же они добросовестные, если вовлекают продавца в обман банка?

1

"На первичном рынке с договорами долевого участия оценку не заказывают, поэтому схема с завышением обычно срабатывает: для новостроек в стадии строительства сложно определить рыночную цену."
Весьма спорно. Все новостройки проходят аккредитацию в банках, то есть банк знает цену за квадрат в каждом ЖК. Как будете доказывать банку, что квадрат одной квартиры без отделки стоит на 15-20% дороже такой же в этом же ЖК?

0

Неожиданно решили квартиру? Обычно к этому готовятся, делают минимальные накопления, попахивает разводом. Хотя знаю реальный случай, там срочно надо было своим жильём обзавестись и съехать.

0