Как продлить разрешение опеки, если продали квартиру с детскими долями и ничего не купили взамен?

Ситуация непростая. Закон не устанавливает прямой ответственности за нарушение сроков в вашем случае — на вас не могут наложить штраф или применить другие санкции. Последствий при просрочке обязательства может и вовсе не быть. В то же время опека может пойти на принцип и добиться отмены сделки через суд. Расскажу подробнее обо всех вариантах.

Чтобы продать недвижимость с долями несовершеннолетних, нужно согласие опеки. При этом неважно, использован в сделке материнский капитал или нет.

Не все родители добросовестны, поэтому государство следит, что происходит с детскими долями. Например, нельзя дарить долю малолетнего ребенка от его имени даже его же родителям.

Основной принцип при продаже квартиры: сделка не должна ухудшить жилищные условия детей.

Чаще согласие опеки оформляют на конкретную последовательность сделок: продают одну квартиру — покупают другую. В согласии указывают данные квартир, а после покупки представляют опеке документы о том, что в новой квартире детям выделили доли.

Но возможна ситуация, когда опека дает согласие на продажу без одновременной покупки следующей квартиры. Для этого в согласии указывают, что родители рассчитают денежный эквивалент детских долей и после сделки положат эти деньги на банковский счет. В первую очередь это касается маткапитала: государство бдительно следит за своими деньгами.

Деньги на счетах, по сути, замораживают до момента, пока не пройдет сделка и родители не купят квартиру. Деньги можно потратить только на покупку нового жилья — снять их и использовать в других целях не получится.

Закон не определяет сроки, в которые родителям нужно купить другую квартиру. Это решает только опека исходя из ситуации конкретной семьи.

Так как закон не регулирует ситуацию с несоблюдением сроков, последствия могут быть самыми разными. Расположу их в порядке ухудшения.

Ничего не будет. Возможно, если вы заранее обратитесь в опеку и объясните ситуацию, к этому отнесутся лояльно. Главная задача органов опеки — защищать права детей. Пока деньги лежат на счете, нельзя сказать, что права детей нарушены. Особенно если вы докажете, что сейчас они живут в нормальных условиях, а вы просто ищете лучший вариант квартиры.

Опека обратится в прокуратуру и потребует привлечь вас к ответу. Ваша ситуация не совсем подходит под такие действия опеки: обычно она жалуется в прокуратуру, когда родители купили квартиру, а доли детям не выделили. Прокурор затем подает иск в суд с требованием выделить доли, и уже суд обязывает родителей это сделать.

• Например, в Краснодарском крае женщина приобрела квартиру с использованием материнского капитала. Право собственности оформила на себя, а доли детям не выделила, хотя давала нотариальное обязательство. Опека сообщила в прокуратуру, и прокурор подал в суд, который обязал женщину выделить доли.

Вам же выделять доли детям просто негде, но органы опеки все равно могут обратиться в прокуратуру. Спрогнозировать ее действия в этом случае сложно. Прокуратура не может обязать вас приобрести квартиру даже через суд. Но как минимум придется посетить прокурора и дать письменное объяснение.

Сделку признают недействительной. Опека или прокурор могут обратиться в суд и потребовать признать недействительным тот договор, по которому вы продали квартиру. Это самый неудачный вариант для всех: покупатель, которому вы продали квартиру, будет вынужден вам ее вернуть. А вы, в свою очередь, должны будете вернуть деньги.

Кроме того, материнский капитал, возможно, потребуют вернуть в бюджет, поскольку признают это неосновательным обогащением. Вы продали жилье, а деньги государства, которые оно выделило на детей, положили в банк. Получается, что цель, для которой государство предоставило маткапитал, не достигнута: вы не купили новую квартиру и не улучшили жилищные условия детей.

• В Пермском крае суд рассматривал похожее дело. Женщина купила квартиру, не выделила в ней доли детям, а потом продала. При этом она оставила себе средства маткапитала. Суд признал это злоупотреблением и обязал вернуть материнский капитал в бюджет.

Однако даже если вы вернете маткапитал, то не лишитесь возможности воспользоваться им еще раз. Для этого придется заново его получать — подавать заявку в ПФР и оформлять свидетельство.

Но и это еще не все напасти. Покупатель может потребовать компенсацию морального вреда и, например, за ремонт, который уже начал. Ведь фактически виновником всего будет продавец.

• Например, в 2020 году супруги получили от опеки согласие на продажу квартиры. Они продали ее, но новую не купили и, соответственно, доли детям не выделили. Опека обратилась в суд.
• Дело прошло все инстанции, и Верховный суд подтвердил: то, что родители не исполнили свои обязательства выделить доли детям и купить жилье в целом, может быть причиной для признания сделки недействительной на основании статей 168 и 173.1 гражданского кодекса.
• В то же время суд тоже должен учитывать интересы детей. Если он отменит сделку, это создаст куда больше проблем, чем несоблюдение сроков в обязательстве. Поэтому Верховный суд отметил: нет доказательств, что деньги лежат на счете, а значит, не факт, что права детей соблюдаются. То есть пока деньги лежат и ждут нового жилья, права ребенка могут быть еще не нарушены и суду нет большого смысла разрушать ситуацию до основания.

Советую в первую очередь обратиться в опеку и продлить срок обязательства. Объясните ситуацию, и, возможно, получится урегулировать проблему без всяких последствий. Например, оформить новое обязательство с другим сроком.

Главное, чтобы опека не заподозрила, что вы уклоняетесь от покупки квартиры специально и задумали каким-то образом обналичить маткапитал. Это преступление и не стоит рассчитывать, что опека будет вам в нем содействовать.