Я купила три машино-места и сдаю их в аренду

Я вложилась в недвижимость для аренды и не переживаю о плохих квартирантах, ремонте и соседях.

Когда я обзавелась собственным жильем, решила копить на следующую квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Но цены на жилую недвижимость росли быстрее, чем мои накопления.

В конце 2020 года я узнала, что застройщик продает машино-места по привлекательным ценам в подземном паркинге моего ЖК. К тому времени я накопила около 1 250 000 ₽. Этого хватало на три места. Сначала я решила купить одно для себя, а остальные для перепродажи. Но в итоге все три сдаю в аренду и зарабатываю на этом 15% годовых.

В статье расскажу, как я покупала машино-места, где искала арендаторов и с какими проблемами сталкивалась.

Я живу в ближайшем Подмосковье, мой ЖК находится в 4 км от Мкада. На момент, когда я собралась покупать машино-места, застройщик уже сдал паркинг. Все места можно было посмотреть вживую, а не только на бумаге.

Это был подземный двухуровневый паркинг примерно на 160 мест. Один въезд и один выезд, два выхода на улицу и один лифт в жилой дом над паркингом. Въезд круговой, достаточно широкий и пологий. Рядом со въездом — просторное помещение для охраны.

При выборе машино-мест я ориентировалась на такие критерии.

Доступная цена. В конце 2020 года машино-места стоили около 35 000 ₽ за м². Застройщик выкладывал их в продажу частями и постепенно повышал цену, поэтому мест было немного.

На этапе строительства эти же машино-места стоили в 3—5 раз дороже. Не знаю, почему цена снизилась. Но есть собственники, которые отсудили эту разницу у застройщика и вместо одного машино-места получили несколько.

Расположение. В нашем ЖК четыре подземных паркинга. Я выбрала ближайший к моему дому и не ошиблась — у трех других был неудобный выезд: приходилось делать большой разворот и даже постоять на светофоре. А из моего паркинга можно выехать сразу к перекрестку с большим шоссе.

Минимум труб над машино-местом — для меня было важно, чтобы сверху ничего не подтекало. В большинстве случаев над подземными паркингами находятся здания, коммуникации от которых уходят вниз. Если случатся протечки или авария, автомобили могут пострадать.

Я несколько раз ходила смотреть машино-места вживую. Это уберегло от покупки неудачного места, на котором в случае форс-мажора может появиться лужа.

Ликвидность. Перед тем как покупать первое место, я изучила спрос на парковку в нашем районе. Зашла на «Авито» и посмотрела цены от собственников на паркинг в моем ЖК. Стоимость была иногда в два раза выше, чем у застройщика, а предложений мало. Я сделала такой вывод: когда у застройщика раскупят все машино-места, можно будет перепродать свои с неплохой прибылью.

Я не изучала подробно аренду машино-мест по району, так как собиралась сдавать их временно. Знала, что есть открытые платные парковки. Цена на них начиналась от 5000 ₽ в месяц. Так что на крытый сухой паркинг цену можно было ставить выше. Также в соседском чате часто писали о нехватке парковочных мест и неправильной парковке — это давало надежду, что арендаторы найдутся.

Первое место было небольшим и самым дешевым: 12,1 м² обошлись мне в 363 000 ₽. Оно располагалось на минус втором уровне — он менее престижный, но зато никаких протечек и луж. Я планировала перепродать его через год за 500 000 ₽ или дороже.

Второе место площадью 14,2 м² на минус первом уровне я купила через три дня. Над ним было минимум коммуникаций, а потолки в этой части паркинга более высокие. При покупке планировала сдавать его полгода, а остальные полгода использовать для собственных нужд. Оно обошлось мне в 411 000 ₽.

Третье место площадью 13,2 м² по соседству со вторым я взяла еще через 20 дней и заплатила 459 000 ₽. Его я тоже планировала сдавать.

1 223 000 ₽

я заплатила за три машино-места

За два года цены почти не выросли, и в 2022 году тоже можно найти машино-места по таким ценам даже в ЖК в пределах Мкада.

Я покупала машино-места в разгар пандемии, поэтому сделка проходила онлайн с помощью электронной цифровой подписи — ЭЦП. Это цифровой аналог рукописной подписи. Она нужна, чтобы подписать документы в дистанционном формате.

Сами машино-места лучше выбирать вживую, чтобы проверить их на протечки и возможные дефекты. А вот покупать намного удобнее онлайн: не нужно ездить в офис за каждой бумажкой и тратить время на дорогу.

Вот что мне пришлось сделать, чтобы провести сделку онлайн.

Забронировать место. Я это сделала на сайте застройщика. Тогда услуга была бесплатной, а в 2022 году она стоит 5000 ₽. Сначала я забронировала несколько подходящих мест, а потом уже сходила в паркинг, чтобы выбрать лучшее. Бронь действует десять дней — за это время нужно определиться с покупкой.

Когда я забронировала первое машино-место, на сайте застройщика сформировался личный кабинет. Сначала там отображались мои брони, а потом — купленные места и документы на них.

После бронирования мне позвонил менеджер. Я отправила ему паспортные данные и номер СНИЛС. Он составил договор и отправил его мне на подтверждение по электронной почте. Я внесла стопроцентную предоплату: деньги перевела со своей карты по банковским реквизитам из договора и указала в назначении платежа уникальный идентификатор начисления — УИН. Он прописан в договоре купли-продажи. Это десятизначный номер, который нужен застройщику, чтобы распознать, по какому договору, от кого и за что была получена оплата.

После этого отправила платежное поручение из моего банка менеджеру. В течение нескольких дней в моем личном кабинете на сайте застройщика появился чек об оплате.

ЭЦП на тот момент еще не было, то есть договор не был подписан. Но прямо передо мной аналогичную сделку с застройщиком провели соседи. Никаких проблем не возникло, поэтому я не волновалась.

Выпустить ЭЦП. Застройщик прислал курьера, чтобы выпустить ЭЦП. Он привез два документа: заявление и два экземпляра сертификата на выпуск электронно-цифровой подписи. Заявление и один экземпляр сертификата я подписала и передала обратно курьеру. Второй экземпляр остался у меня.

На сертификате были указаны:

1. Серийный номер.
2. Данные о владельце и издателе сертификата.
3. Срок действия. ЭЦП действует один год, поэтому для второго и третьего машино-места выпускать подпись не понадобилось.
4. Два QR-кода. По одному можно получить отчет о выполненных операциях, а по другому — отозвать сертификат.

Выпуск ЭЦП был бесплатным.

Подписать договор. После того как выпустили ЭЦП, мне позвонил представитель застройщика и сообщил дату, когда запланирована электронная регистрация договора. Прямо во время этого звонка мне пришло смс с кодом, его я назвала сотруднику — таким образом я подтвердила свою электронную подпись и подписала договор. После этого застройщик сам передал электронные документы в Росреестр.

Зарегистрировать право собственности. Все расходы на госрегистрацию права собственности оплатил застройщик, это прописано в договоре купли-продажи. Поскольку первые два места я забронировала и оплатила накануне новогодних праздников, процесс с госрегистрацией затянулся. Готовые документы из Росреестра пришли через месяц. Мне прислали на электронную почту зарегистрированный архив на каждое место, в котором были:

1. Договор купли-продажи в формате PDF.
2. Файл с ЭЦП сторон — участников сделки в формате SIG.
3. Выписка из ЕГРН с данными о регистрации собственности в формате PDF.
4. Файл с электронной подписью со стороны госрегистратора в формате SIG.

При покупке последнего места на госрегистрацию ушло две недели.

Подписать акт приема-передачи. После того как я получила право собственности, оставалось принять машино-места и подписать акт приема-передачи. По правилам это должно происходить прямо на месте, чтобы в случае недостатков задокументировать их в присутствии представителя застройщика.

Но в нашем ЖК уже не было офиса застройщика, и менеджеры сначала назначали время, а потом отказывались приезжать, чтобы подписать акты на месте.

Тогда я решила, что съезжу сама. Так как машино-места я видела и проблем с ними не было, согласилась заехать и подписать акты в офисе. Но и тут вышла заминка.

У застройщика были две компании, продававшие машино-места в нашем паркинге. Два моих договора были оформлены на одну компанию, а третий — на вторую. Получилось, что два акта были готовы, а один — без печати. И менеджеры ждали, когда печать передадут из другого офиса. Все это растянулось на месяц.

В итоге я забрала все три акта в ближайшем ко мне офисе.

Коммуналка. Так как я получила акты приема-передачи с задержкой, меня интересовал вопрос, с какого момента я буду оплачивать коммунальные платежи. В интернете я встречала информацию, что платежи начисляются с даты регистрации права собственности или с момента, как подписали договор с управляющей компанией. В моем случае эта обязанность возникла с даты, когда подписали акты.

Разногласия в этом вопросе возникают из-за того, что паркинг — это нежилое помещение, но зачастую часть многоквартирного дома. Поэтому нет четкого понимания, чем следует руководствоваться, жилищным кодексом или гражданским.

Сейчас у меня минимальные коммунальные платежи. В платежках одна строка — содержание и ремонт. Ставка у нас 61 ₽ за м². В итоге в месяц выходит около 2425 ₽ за три места.

В какой-то момент появится охрана, которую должна организовать управляющая компания. Тогда каждая платежка увеличится примерно в полтора раза.

Разовые платежи. Кроме ежемесячной коммуналки, в нашем паркинге мы скидывались по 300 ₽ на домофон, по 1000 ₽ — на систему допуска по телефону и по 2500 ₽ — на видеонаблюдение. Такие разовые взносы обошлись мне в 11 400 ₽.

Когда все это организует управляющая компания, платежи включают в квитанцию и сумма распределяется между всеми владельцами. У нас этим занимались сами собственники, поэтому взносы рассчитывали с запасом, так как на добровольных началах сдают не все.

Парковочные барьеры. Я слышала истории, когда случайно или специально люди занимали чужие парковочные места. Поэтому, как только получила акты, сразу заказала три специальных парковочных барьера. На них ушло 4130 ₽ вместе с доставкой. Установили их своими силами.

Налоги — еще одна статья расходов, если сдаете недвижимость. У меня оформлена самозанятость, подоходный налог я оплачиваю в приложении «Мой налог». Поскольку я сдаю машино-места физическим лицам, ставка составляет 4%. Но у меня еще не закончился налоговый вычет для самозанятых в размере 10 000 ₽ — это сумма, которую государство выделяет авансом, чтобы снизить налог. Поэтому сейчас ставка — 3%. А в месяц за три места сумма налога получается 555 ₽.

После того как я написала эту статью, читатели подсказали мне мою ошибку. Оказывается, нельзя использовать режим НПД, чтобы сдавать в аренду нежилую недвижимость. Я была уверена, что за аренду машино-мест налог платится так же, как и за аренду квартир. Теперь собираюсь либо открывать ИП с УСН и платить 6%, либо поднимать аренду и просто платить 13%.

Еще есть ежегодный налог на недвижимость. В этом году я буду платить его первый раз за 2021 год. Точной суммы еще не знаю. По моим примерным подсчетам, за одно место будет около 1200—1250 ₽.

Расскажу про все свои способы, начну с самых эффективных.

«Авито» и «Юла». На мой взгляд, большинство современных людей начинают искать на этих ресурсах. Разместить объявление заняло пару минут. Бесплатно в разделе недвижимости можно разместить только одно объявление. А если в одном объявлении указывать информацию про два места и более, оно может не пройти модерацию.

Я просто опубликовала одно объявление, а когда люди откликались, рассказывала про все варианты. В объявлении указывала габариты машино-места, стоимость в месяц, адрес паркинга, а также упоминала об удобном выезде из ЖК. Платно объявление не продвигала, потому что предложений по нашему ЖК было мало.

Доска объявлений рядом со входом в паркинг. Если человек хочет снять машино-место на определенном паркинге, велика вероятность, что он там побывает. Или те, кто уже снимают, захотят сменить арендодателя. Единственный минус такого способа — это недобросовестные соседи, которые снимают объявления конкурентов. Поэтому стоит периодически проверять, висит ли оно.

Чаты района в соцсетях — действенный метод. Я подписана на пять чатов-барахолок в нашем ЖК. Иногда размещение объявлений в них платное, но обычно это символическая сумма в 100—250 ₽.

Разместить объявление в чате самой крупной барахолки нашего ЖК обошлось мне в 100 ₽. Я перевела деньги админу чата по номеру телефона. По условиям платных объявлений в этом чате после публикации делают час тишины — ничего не публикуют, чтобы объявление сразу не затерялось в куче других сообщений. Впоследствии его не удаляют из чата.

Сарафанное радио. Рассказывать друзьям и соседям по району, что у вас есть машино-места в аренду. Способ работает, если у вас много знакомых.

Объявления на досках у подъездов. В моем случае этот способ не сработал. Объявлений нужно много, а проживут они недолго. Консьержи и дворники часто чистят эти доски.

Объявление на машино-месте — клеила прямо на блокиратор. Такой метод рассчитан на тех, кто уже снимает место на этом паркинге или пришел на просмотр другого места.

Слышала, что кто-то распечатывает объявления и оставляет прямо на машинах по району. Насколько это работает, не могу сказать, но кажется, что способ хороший.

Чтобы заинтересовать потенциального арендатора, я делаю ежемесячную скидку 500 ₽ на шесть месяцев. С каждым подписываю договор аренды и акт приема-передачи. Образец взяла в интернете и переделала под себя.

Раньше для каждого арендатора я делала бумажный пропуск в управляющей компании. А теперь с новой системой допуска нужно лишь добавить их телефоны в базу данных.

Сейчас у меня сданы все три места. Маленькое сдаю за 6000 ₽, 5500 ₽ арендаторы платили первые полгода. За два других места мне платят 6000 и 6500 ₽ с учетом скидки, в будущем я стану получать с них 6500 и 7000 ₽.

Как и в случае с жильем, арендаторы бывают разные. За все время я заключила четыре договора. Три из них действуют, а один опыт оказался неудачным. Молодой человек снял у меня свободное место в конце декабря 2021 года. Я пошла ему навстречу, и мы разбили платеж на две части. Но он все равно опаздывал с платежами и не считал нужным предупредить об этом.

В марте после очередной просрочки в несколько дней я уточнила, когда будет платеж. Мне ответили, что снимать больше не будут. Я не получила внятного ответа, почему меня не предупредили об этом заранее согласно условиям договора.

Но это было не самое неприятное. В аренде паркинга есть сезонность. Весной и летом места сдаются хуже, потому что больше свободных мест на территории района. И арендатора на это место я смогла найти только в июне, то есть три месяца оно простаивало.

Теперь я сразу связываюсь с арендатором, если платеж задерживается. И в высокий сезон с октября по март я не даю скидку новым арендаторам.

Я вложила в свои машино-места 1 248 530 ₽, включая разовые траты.

Мой доход за последние 12 месяцев выглядит так:

1. Первое место: 6 × 5500 ₽ + 6 × 6000 ₽ = 69 000 ₽ — с учетом полугодовой скидки.
2. Второе место: 4 × 6500 ₽ + 5 × 6000 ₽ = 56 000 ₽. Четыре месяца первый арендатор снимал без скидки, потом был простой в три месяца, а затем снимал второй арендатор — у него пока действует скидка.
3. Третье место — 7 × 6500 ₽ + 3 × 6500 ₽ = 65 000 ₽. Семь месяцев сдавала его за 6500 ₽, потом два месяца я сама пользовалась местом, а теперь его снимает второй арендатор — у него пока действует скидка.

190 000 ₽

я получила за год сдачи трех машино⁠-⁠мест

Общий доход — 190 000 ₽. Если учесть коммунальные платежи и налог, чистый доход такой:

• 190 000 ₽ − 12 × 2425 ₽ − 3% × 190 000 ₽ = 155 200 ₽, то есть 12,43% в год от расходов на эти места.

Теперь все места сдаются на длительный срок, а дальше прибыль будет выше, когда скидка закончится. В месяц я буду получать: 6000 ₽ + 6500 ₽ + 7000 ₽ = 19 500 ₽.

Если вычесть расходы на коммуналку и подоходный налог, то чистая прибыль — 16 520 ₽ в месяц. Это 15,87% годовых.

Стоимость машино-мест растет. Выгода при перепродаже на осень 2022 года составляет 250 000—300 000 ₽ с каждого.

Если бы деньги остались на вкладе в банке, то в лучшем случае на сентябрь 2022 года я получала бы 9% годовых. То есть около 9000—9500 ₽ в месяц.

Вклад при такой ставке не покрывает темпов инфляции — значит, деньги на нем обесцениваются. В сентябре 2022 инфляция составила 13,67% годовых. То есть в реальном выражении я была бы в убытке.

Недвижимость — защитный актив в такой ситуации. То есть ее стоимость растет вместе с инфляцией. И помимо доходности 15%, недвижимость сохраняет свою ценность. Деньги же на вкладе только потеряют в стоимости. То есть внес 1 200 000 ₽, через пару лет забрал эту сумму, а она фактически уже как 1 000 000 ₽.

Если бы вложилась в первоначальный взнос по ипотеке и в начале 2021 года купила однокомнатную квартиру в своем ЖК за 6 250 000 ₽ с первоначальным взносом 1 250 000 ₽ и сроком кредита на 30 лет, то расчет был бы примерно такой.

Сейчас однокомнатные квартиры у нас сдаются по 30 000 ₽. Следовательно, чистый доход с учетом коммуналки — около 25 000 ₽.

Чтобы получить ежемесячный платеж по кредиту 25 000 ₽, ставка в 2021 году должна была быть максимум 4,5%. Я не отношусь к льготным категориям, поэтому такого варианта просто не было. Но даже если теоретически мне бы одобрили такую ипотеку, ежемесячная аренда погашала бы ее. Доход я начала бы получать только через 30 лет.

С весны по осень 2022 года активно продвигалась субсидированная ипотека для любых категорий граждан. При завышенной стоимости квартиры на 10—30% застройщики предлагали ставку даже в 0,01% — по сути, это рассрочка на 30 лет. Сейчас такое предложение постепенно сходит на нет — ЦБ решил с этим бороться.

Такая ипотека невыгодна, если гасить ее досрочно, но для инвестиционных целей она подходит. Для расчетов удобно использовать калькулятор. Например, с надбавкой 30% стоимость квартиры будет 8 125 000 ₽. А ежемесячный платеж при ставке 0,01% на 30 лет — 19 400 ₽.

Если сдавать квартиру от 35 920 ₽ с учетом коммуналки и налогов, такая ипотека будет выгоднее машино-мест, которые чистыми приносят 16 520 ₽. Но при условии, что есть отделка и меблировка от застройщика.

1. Я довольна тем, как вложила деньги. В будущем планирую купить еще машино-место, поскольку стоимость актива растет. Кроме того, я сразу начала получать прибыль около 15% годовых.
2. Риски простоя у паркинга ниже, чем у квартиры. Есть разница, когда простаивает одно машино-место из нескольких или квартира целиком.
3. Нет проблем с мебелью, бытовой техникой, ремонтом квартиры и жалобами от соседей.