Как я покупала квартиру онлайн в ипотеку со ставкой 0,1%

И где тут может быть подвох

147
Как я покупала квартиру онлайн в ипотеку со ставкой 0,1%
Аватар автора

Лена Абрамова

оформила субсидированную ипотеку 0,1% от застройщика

Страница автора

Я живу в Новороссийске и удаленно купила квартиру в Москве без помощи риелтора.

В 2021 году побывала в Москве и пришла в восторг от города. Меня впечатлили его ухоженность, красота, удобство для людей. Именно тогда возникло желание купить там квартиру. Про переезд речь не шла. Просто жилье в столице — хороший актив для семьи, а в будущем — прибавка к пенсии.

Я работаю в нотариальной конторе и несколько лет откладывала с зарплаты деньги. Так накопила 1,3 млн рублей. Чтобы сохранить их от инфляции, решила вложиться в первоначальный взнос на квартиру и потом сдавать жилье в аренду, чтобы покрывать ипотечные платежи.

Уже летом 2022 года я купила квартиру в московской новостройке в ипотеку со ставкой 0,1%. Сделка прошла полностью онлайн. Я сама во всем разобралась и не пользовалась помощью риелторов или юристов.

В статье расскажу, как удаленно выбрать застройщика и квартиру, сравнить переплаты по кредиту, выпустить электронную цифровую подпись, открыть эскроу-счет по доверенности и заключить сделку.

Желание купить квартиру в Москве появилось, когда я приезжала в столицу в 2021 году
Желание купить квартиру в Москве появилось, когда я приезжала в столицу в 2021 году

Что за ипотека со ставкой 0,1%

В 2022 году доходы населения упали, а цены на квартиры не снижались — только продолжали расти. Они были раздуты настолько, что ежемесячный платеж даже при льготной ипотеке 6,7% и первоначальном взносе 2,7 млн рублей составлял 50 000—60 000 ₽ за однокомнатную квартиру в новостройке в Москве стоимостью 12 млн рублей. Такую сумму на протяжении 30 лет очень сложно платить.

В ответ на это на рынке недвижимости появились программы кредитования со сниженной ставкой по ипотеке — 0,1%. Ставку субсидировали крупные застройщики, например ПИК, «Гранель», группа «Самолет», MR Group, ГК ФСК.

Центробанк установил ограничения по такой ипотеке. В 2023 году такую ставку редко встретишь. Она теперь начинается от 1—3% и выдается только на срок кредита до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию, — то есть на один-два года после подписания ДДУ.

Со ставкой 0,1% платеж за однушку в Москве стоимостью 12 млн рублей с первоначальным взносом 15% сроком на 30 лет — 28 761 ₽. При этом стоимость аренды аналогов в этом районе — от 50 000 до 65 000 ₽.

Есть и подводные камни:

  1. Дом будет строиться еще два-три года, поэтому придется платить и за аренду жилья, и ипотеку.
  2. Застройщик может обанкротиться. С эскроу-счетом дольщик получит вложенные деньги назад, но не исключено, что они уже потеряют в стоимости из-за инфляции.
  3. Квартиры с ипотекой по сниженной ставке стоят дороже на 10—30%. Но в итоге так все равно выгоднее, чем по льготной ставке 6,7%, — об этом я расскажу ниже.
Цены на однушки в аренду в Южнопортовом районе Москвы. Источник: cian.ru
Цены на однушки в аренду в Южнопортовом районе Москвы. Источник: cian.ru
Это условия ипотеки на однокомнатную квартиру в Москве с первоначальным взносом 2,7 млн рублей на момент, когда я подбирала жилье. В зависимости от ставки ежемесячный платеж различается почти в два раза. Источник: pik.ru
Это условия ипотеки на однокомнатную квартиру в Москве с первоначальным взносом 2,7 млн рублей на момент, когда я подбирала жилье. В зависимости от ставки ежемесячный платеж различается почти в два раза. Источник: pik.ru
В октябре 2023 года минимальная ставка по ипотеке — от 2%. Источник: pik.ru
В октябре 2023 года минимальная ставка по ипотеке — от 2%. Источник: pik.ru

Как выбирала застройщика и ЖК

Застройщик. Когда решила покупать квартиру, ставка 0,1% на весь срок была только у одного застройщика «ПИК» — его и выбрала. Других вариантов на тот момент не было. На что еще обращала внимание:

  1. Крупный застройщик, который может оперативно решать финансовые вопросы в случае проблем. Такая информация есть в специальном сервисе «ЕИСЖС».
  2. У застройщика нет крупных задержек по сдаче. Это проверяют на едином ресурсе застройщиков.
  3. Застройщик работает с эскроу-счетами — это дополнительная подстраховка для меня как покупателя, так как на таком счете деньги хранятся до ввода дома в эксплуатацию, а до этого момента у застройщика нет к ним доступа. Хотя сейчас сложно встретить застройщика, который не работает с эскроу. Например, в ЦФО с эскроу строится 90% всего жилья.
  4. Цена квартиры, так как я была ограничена суммой первоначального взноса 1 300 000 ₽ и ежемесячным платежом не выше 25 000 ₽. У ПИК стоимость квартир на тот момент была одной из самых низких.

Выбор ЖК. Я подбирала комплекс по следующим критериям:

  • близость к метро — чтобы было в 10 минутах от дома;
  • как можно ближе к центру;
  • бюджет — 6,8—7 млн рублей;
  • ликвидность с точки зрения аренды.

Сначала я изучила город по карте, а потом стала читать советы экспертов по недвижимости Москвы и инвесторов, на чьи каналы подписана, и все анализировать.

Я рассматривала ЖК «Амурский парк» в Гольянове и ЖК «Новое Очаково» на юго-западе, так как укладывалась в их цены от 7 млн рублей. Оба ЖК планировали сдать к концу 2024 года. Они находились недалеко от метро, и квартиры в них сдавались бы более-менее легко.

Примерно в это же время ПИК объявил старт продаж в ЖК «Первый Дубровский» в Южнопортовом районе. Первый корпус обещали сдать к 30 июня 2025 года.

Чем мне понравился комплекс:

  1. Удачно расположен — в пяти минутах ходьбы от станции метро «Волгоградский проспект», которая находится в пределах ТТК, в девяти минутах от метро «Дубровка», в семи минутах на машине от Садового кольца и в двух станциях метро от «Китай-города» — самого центра столицы. Я проверила все эти маршруты на картах.
  2. Недооцененный район. Южнопортовый район входит в состав Юго-Восточного округа, который многие москвичи не любят, поэтому цены на старте были приемлемые — от 6 963 880 ₽ за студию. При этом от Кремля район отделяют всего две станции метро.
  3. В районе хорошая инфраструктура. Поблизости есть Крутицкая и Дербеневская набережные для прогулок, жителям доступны поездки на речном транспорте.
  4. Район развивается. Пока там есть промышленные объекты, но в скором будущем промзоны реорганизуют, а их территорию благоустроят по программе «Индустриальные кварталы», которая постепенно реализуется в Москве. Там обещают построить парки, магазины, поликлиники — всю необходимую для жизни инфраструктуру. Со временем территория станет ухоженной и красивой.

Я заинтересовалась этим комплексом, но потом прочитала, что все студии в нем были забронированы за 20 минут с момента старта продаж. Для меня это было косвенным подтверждением его инвестиционной привлекательности. Забегая вперед, скажу, что мне все-таки удалось купить студию именно в этом ЖК.

Первый корпус обещали сдать к 30 июня 2025 года. Источник: pik.ru
Первый корпус обещали сдать к 30 июня 2025 года. Источник: pik.ru
ЖК расположен в пяти минутах ходьбы от метро «Волгоградский проспект», в девяти минутах от «Дубровки» и в семи минутах на машине от Садового кольца. Источник: yandex.ru/maps
ЖК расположен в пяти минутах ходьбы от метро «Волгоградский проспект», в девяти минутах от «Дубровки» и в семи минутах на машине от Садового кольца. Источник: yandex.ru/maps

Как забронировала квартиру

Я покупала квартиру в кредит, поэтому первым делом отправила заявку на ипотеку с сайта застройщика, чтобы банк ее одобрил. В ней указала телефон, ФИО и паспорт заемщика. На него оформляют личный кабинет, а на телефон приходит код подтверждения.

С субсидированной ипотекой 0,1% на тот момент работало несколько банков: ВТБ, Сбер, «Совкомбанк», банк «Дом-рф». Через час ВТБ одобрил мне кредит на 22 года — до 9 177 858 ₽ с первоначальным взносом 15%.

Смс от ВТБ, который одобрил мне ипотечный кредит
Смс от ВТБ, который одобрил мне ипотечный кредит

Когда банк одобрил ипотеку, я уже целенаправленно стала подыскивать квартиру и смотреть разные жилые комплексы. Расскажу, как устроена покупка у застройщика онлайн:

  1. Сначала выбирают жилой комплекс и квартиру.
  2. Дальше указывают, как будут оплачивать — наличными или в ипотеку со ставками от 0,1 до 6,7%.
  3. Бронируют квартиру. Мне это обошлось в 5000 ₽. Бронировать нужно, даже если вы готовы оплатить прямо сейчас.

Мне хотелось избежать этой «добровольной» услуги, и я изучила правила. Оказалось, что сумма за бронь не возвращается и не входит в стоимость квартиры — это плата за то, что застройщик закрепляет за клиентом квартиру на 10 дней и фиксирует ее стоимость. Поэтому советую выбирать квартиру тщательно: если сначала забронируете одну, а потом передумаете и захотите другую, придется заплатить 10 000 ₽. Так ловкий застройщик понемногу зарабатывает на нереализованных бронированиях. Но у каждого застройщика свои условия — многие, наоборот, стоимость брони включают в общую цену квартиры. Поэтому внимательно изучайте условия бронирования.

Когда я выбирала жилой комплекс, на «Первый Дубровский» даже не надеялась, ведь я видела, что все студии там моментально бронируются. После старта продаж прошло несколько дней, но я решила на всякий случай проверить. Мне повезло: в продаже оказались три студии стоимостью от 7 075 105 до 7 214 805 ₽. Вероятно, кому-то не одобрили ипотеку или застройщик решил разбавить ассортимент.

Я тут же забронировала студию с самой низкой ценой.

Моя бронь на студию в жилом комплексе. Цена выросла с 7 075 105 до 8 615 531 ₽ из⁠-⁠за ипотеки под 0,1% — об этом далее
Моя бронь на студию в жилом комплексе. Цена выросла с 7 075 105 до 8 615 531 ₽ из⁠-⁠за ипотеки под 0,1% — об этом далее

Как выбрала ставку

Я подавала заявку на ипотеку по двум документам со ставкой 0,1%, которая субсидируется застройщиком. Максимальная сумма кредита по этой ставке — 12 млн рублей, первоначальный взнос — 15%.

До последнего я ожидала подвоха: слишком заманчиво выглядели условия — переплата по кредиту минимальна. Я слышала, что некоторые застройщики Москвы субсидировали сниженную ставку на пару лет, а дальше действовала обычная ставка господдержки. Поэтому уточнила этот вопрос у менеджеров. Они заверили, что ставка 0,1% установлена до конца срока, в кредитном договоре фигурировала она же.

Но было понятно, что застройщик раздает квартиры в длительную рассрочку не от щедрой души. Цена на квартиру в ипотеку со ставкой 0,1% примерно на 20% выше, чем ее цена, если брать за наличные или по обычной ипотеке. Например, моя студия за наличные продавалась за 7 075 105 ₽, а в ипотеку со ставкой 0,1% — за 8 615 531 ₽.

То есть в ипотеку под 0,1% она стоила дороже на 1 540 426 ₽, или на 17,88%.

Если воспользоваться ипотечным калькулятором, получается, что стоимость завышена на 17,88%.

Но даже с такой завышенной ценой в итоге ставка 0,1% выгоднее, чем 1,99, 4,99 и 6,7%. Переплата по процентам по моему кредиту за 22 года составит всего 81 732 ₽, а если посчитать общую переплату с учетом разницы в стоимости, то получится:

8 615 531 ₽ − 7 075 105 ₽ + 81 732 ₽ = 1 622 158 ₽.

Еще можно учесть страховку. Она зависит от стоимости кредита, поэтому ее сумма каждый год будет уменьшаться. Но даже если сделать грубую оценку и посчитать с фиксированной суммой на 22 года, все равно переплата получается небольшой. Например, с учетом моих текущих расходов на страховку это: 18 238 ₽ × 22 = 402 226 ₽ за весь период кредита.

То есть переплата с учетом страховки составит: 1 622 158 ₽ + 402 226 ₽ = 2 024 384 ₽. Но когда дом сдадут и будет зарегистрировано право собственности, придется застраховать и залог — заемщик обязан это сделать по закону. Страховка залога обойдется примерно в 7000—10 000 ₽ в год.

Налоговый вычет с процентов, уплаченных банку, я не учитывала. Он позволит вернуть лишь: 81 732 ₽ × 13% = 10 625 ₽. Это уже мелочи.

Данных по моей квартире уже нет на сайте, поэтому для наглядности покажу переплату по процентам на примере похожей студии за 7 432 320 ₽ в моем ЖК в зависимости от программы кредитования на 30 лет.

Переплата за студию при разных ставках ипотеки

Название программыСтоимость объектаПервый взнос 15%Платеж в месяцПереплата по процентамОбщая переплата: проценты + разница в стоимости
Ипотека 0,1%9 145 594 ₽1 371 839 ₽21 920 ₽117 513 ₽1 830 787 ₽
Ипотека 1,99%8 680 491 ₽1 302 074 ₽27 235 ₽2 426 248 ₽3 674 419 ₽
Ипотека 4,99%8 098 538 ₽1 214 781 ₽36 911 ₽6 404 361 ₽7 070 579 ₽

Переплата за студию при разных ставках ипотеки

Ипотека 0,1%
Стоимость объекта9 145 594 ₽
Первый взнос 15%1 371 839 ₽
Платеж в месяц21 920 ₽
Переплата по процентам117 513 ₽
Общая переплата: проценты + разница в стоимости1 830 787 ₽
Ипотека 1,99%
Стоимость объекта8 680 491 ₽
Первый взнос 15%1 302 074 ₽
Платеж в месяц27 235 ₽
Переплата по процентам2 426 248 ₽
Общая переплата: проценты + разница в стоимости3 674 419 ₽
Ипотека 4,99%
Стоимость объекта8 098 538 ₽
Первый взнос 15%1 214 781 ₽
Платеж в месяц36 911 ₽
Переплата по процентам6 404 361 ₽
Общая переплата: проценты + разница в стоимости7 070 579 ₽

Из таблицы видно, что переплата по ставке 1,99% на 1 843 632 ₽ выше переплаты по ставке 0,1%. При этом разница в стоимости студии для этих ставок всего 465 103 ₽.

Во всех трех вариантах первоначальный взнос немного различается, ведь он считается в процентах от цены квартиры, а она разная при разных ставках. Но разница в первоначальном взносе не очень большая, поэтому в платежах и переплате принципиальной разницы из-за этого тоже не будет. Например, если бы при ипотеке по ставке 4,99% первоначальный взнос был 1 371 839 ₽, как при ипотеке под 0,1%, ежемесячный платеж снизился бы меньше чем на 1000 ₽.

Ипотека с пониженной ставкой позволяет сэкономить на переплате и ежемесячном платеже — это компенсирует увеличенную стоимость квартиры.

Студия на сайте ПИКа, которую я проанализировала в таблице. Цена на 12 июля 2022 года
Студия на сайте ПИКа, которую я проанализировала в таблице. Цена на 12 июля 2022 года
Когда увеличиваешь первоначальный взнос в окне программы кредитования на сайте, цена квартиры уменьшается
Когда увеличиваешь первоначальный взнос в окне программы кредитования на сайте, цена квартиры уменьшается
Аватар автора

Яна Мандрыкина

риелтор, основатель агентства недвижимости Upright Estate

Когда брать ипотеку под 0,1% выгодно, а когда — нет

Рассмотрю две стратегии: когда квартиру покупают для себя и в качестве инвестиции.

Если квартиру покупают, чтобы жить в ней хотя бы 7—10 лет, такая стратегия имеет смысл. Переплата по кредиту будет минимальная. В этом случае проценты по ипотеке закрывает застройщик.

Чтобы субсидировать ипотеку до ставки 0,1%, банк берет примерно 3% от стоимости квартиры за каждый процентный пункт снижения ипотечной ставки. То есть если ставка по ипотеке чуть ниже 7%, чтобы дать околонулевую ставку, застройщик накидывает к стоимости квартиры 20%. Так получается ставка 0,1%.

А, например, Level Group и ФСК делают так: у них обычная субсидированная ставка 7%, но при этом есть скидка 18—20% на каждый лот.

Получается, покупатель платит за квартиру дороже, чтобы взять эти деньги у банка «безвозмездно» и использовать их 7—10 лет. Но нужно понимать, что квартира еще не построена, то есть въехать и жить сразу не получится. Для многих это значит, что придется платить за аренду жилья, пока не достроится дом.

Если квартиру покупают с целью перепродать и заработать, то это неудачная стратегия. Это переоцененный актив: даже с учетом скидки от застройщика стоимость такого жилья будет примерно на 30—40% выше рынка. Покупатель переплатит на входе 10—20% в виде прибавки к цене квартиры от застройщика и недополучит скидку. На мой взгляд, это убыточный проект, который не принесет выгоды.

Реальная стоимость квартир на рынке недвижимости в 2022 году сильно завышена. По идее застройщики должны были не повышать, а скинуть цены на 20%. Но тогда ипотечная ставка для покупателей стала бы слишком высокой. В результате застройщики еще больше надули пузырь на рынке недвижимости. То есть если покупатель берет квартиру в ипотеку под 0,1% меньше чем на 10 лет, он переплатит. В этом случае о спекуляции и даже о консервативной инвестиции речи не идет.

Как подписала ДДУ онлайн

Квартиру решила оформить на себя. Муж не любит возиться с формальностями и документами, поэтому был не против. Поскольку брачного договора у нас нет, любое имущество будет считаться совместно нажитым и разницы, на кого оно оформлено, тоже нет.

После бронирования застройщик мне прислал смс с инструкцией. По ней я загрузила скан паспорта, СНИЛС и заполнила анкету. Затем нужно было сделать такие шаги.

Выпустить электронно-цифровую подпись. ЭЦП — это цифровой аналог рукописной подписи. Она нужна, чтобы подписать документы в дистанционном формате. Действует год.

ПИК сотрудничает с двумя удостоверяющими центрами — «Технокадом» и ID Point. Можно выпустить подпись любого центра через личный кабинет на сайте застройщика. Если участников сделки несколько, ЭЦП нужна каждому.

Мой удостоверяющий центр — ID Point. Я установила его приложение на телефон и следовала инструкции по выпуску подписи.

Смс от застройщика о том, что нужно выпустить электронную подпись
Смс от застройщика о том, что нужно выпустить электронную подпись

Чтобы выпустить ЭЦП, нужен сертификат. Обычно бумажный сертификат и заявление привозит курьер. Но у меня есть биометрический загранпаспорт с электронным носителем информации, где записаны мои персональные данные, включая биометрию. С помощью смартфона и специального приложения можно считать электронный чип паспорта и таким образом идентифицировать личность человека удаленно, как того требует закон «Об электронной подписи».

Для этого смартфон кладут на страницу с биометрическими данными и сканируют их с помощью приложения ID Point. Таким простым способом подтверждается личность и выпускается ЭЦП.

Информация об этом автоматически появляется в личном кабинете на сайте застройщика. Сам сертификат хранится в электронном виде в том же приложении. Вся процедура заняла всего пять минут.

Муж тоже установил такое приложение и прошел эту процедуру: он стал поручителем и подписал договор поручительства по кредиту.

Подписать ДДУ. На следующий день в моем личном кабинете на сайте застройщика появился договор участия в долевом строительстве, чтобы я могла с ним ознакомиться. Я подписала его электронной подписью: просто нажала внизу кнопку «Подписать».

Смс от застройщика с предложением подписать ДДУ
Смс от застройщика с предложением подписать ДДУ
Сертификат электронной подписи в приложении
Сертификат электронной подписи в приложении
1/2
Смс от застройщика с предложением подписать ДДУ
Так выглядит мой ДДУ, подписанный ЭЦП
Так выглядит мой ДДУ, подписанный ЭЦП

Открыть счет в банке. Далее представитель застройщика попросил меня открыть мастер-счет. Это обычный счет, который бесплатно открывают для клиента по договору банковского обслуживания и привязывают к нему неименную карту. Поход в отделение ВТБ в Новороссийске занял у меня 20 минут. На этом счете хранится первоначальный взнос до того, как его перечислят через сервис безопасных расчетов в банк.

Со счетом удобно работать через мобильное приложение банка. У меня был ВТБ, приложение которого невозможно сейчас скачать из «Гугл-плея» и «Эпстора» из-за санкций. Сотрудник банка сказал скачать приложение «Прайм баланс Юником» — это тоже приложение ВТБ, но с другим названием. Оно было доступно в «Эпсторе» в июне 2022 года. Но теперь нужно пользоваться личным кабинетом банка.

Как открыла эскроу-счет в банке

После введения эскроу-счетов застройщики не получают деньги напрямую от дольщиков, а запрашивают финансирование в банках. Банк может финансировать один или несколько ЖК у одного застройщика. Мой ЖК финансировал «Московский кредитный банк», МКБ. Поэтому мне нужно было открыть эскроу-счет в этом банке.

Тут онлайн-машина впервые дала сбой. Эскроу-счета в этом банке открывали только очно, а ближайшее от меня отделение находилось в Москве. Я же живу в Новороссийске.

Было два пути: ехать в Москву или оформить доверенность на посредника. Я выбрала второй путь — мне бесплатно помогла знакомая. Оформила на нее доверенность через нотариуса, чтобы она смогла открыть эскроу-счет. Доверенность обошлась мне в 1930 ₽.

Банк принимал документ только в оригинале на специальном нотариальном бланке, то есть нужно было отправлять доверенность курьерской службой. Хотя это и неудобно.

Есть более простой вариант — равнозначность доверенности, или тождественность. Я могла бы оформить доверенность в своем городе, а нотариус перевел бы ее в электронный вид. Дальше он выдал бы мне специальную ссылку и пин-код, который я бы передала знакомой как доверенному лицу. Она могла бы обратиться с этой ссылкой и пин-кодом к любому нотариусу Москвы. Тот распечатал бы скан-образ доверенности, удостоверил ее равнозначность и выдал документ на руки. С точки зрения закона такой равнозначный документ имеет ту же силу, что и доверенность на оригинальном бланке. Услуга стоит 150—170 ₽ за одну страницу документа.

Но в этом банке так сделать было нельзя.

Доверенность, чтобы открыть эскроу⁠-⁠счет в МКБ
Доверенность, чтобы открыть эскроу⁠-⁠счет в МКБ

Кроме доверенности банк запросил:

  1. Нотариально засвидетельствованную копию моего паспорта — она обошлась в 460 ₽.
  2. Распечатанный договор долевого участия — хотя его предоставляет застройщик в электронном виде и требовать его не должны.
  3. Реквизиты счета, куда вернут деньги в случае проблем у застройщика.

Все документы вместе с доверенностью я отправила своему представителю экспресс-отправлением EMS. Это быстрый и удобный способ — через четыре дня курьер доставил пакет прямо в руки. Доставка отслеживается с помощью трек-номера на сайте Почты России. Услуга стоила 510 ₽.

Затем представитель пришел в банк и подал документы, чтобы открыть эскроу-счет. Сотрудник банка принял документы и позвонил мне, чтобы проконтролировать, что я действительно доверитель.

Далее банк должен проверить доверенность, потому что ее сделали не по форме банка. Эта процедура занимает до 30 дней.

Нам было важно уложиться в неделю, так как после мой представитель уезжал из Москвы. Я слезно попросила ускорить процесс, и менеджер банка любезно пообещала внести срочность по заявке. В результате доверенность проверили в течение двух дней.

После этого позвонили представителю и сообщили, что можно приехать в банк. Мой человек провел там полтора часа и получил одну бумажку — реквизиты эскроу-счета, который открыт на мое имя.

Такая нерасторопность — это прошлый век. Подобные процессы давно перекочевали в онлайн. Например, эскроу-счет в Сбербанке открывается по одному клику в приложении в течение минуты. А чтобы открыть эскроу-счет в МКБ по доверенности, мне потребовалось шесть дней.

Дальше нужно было застраховать жизнь, подписать кредитный договор и перевести деньги застройщику. По договору срок для оплаты по ДДУ — 10 дней. Я не успевала, и застройщик продлил его до 20 дней. Я повторно подписала скорректированный договор электронной подписью.

Чтобы открыть эскроу⁠-⁠счет в МКБ мне потребовалось шесть дней
Чтобы открыть эскроу⁠-⁠счет в МКБ мне потребовалось шесть дней

Как я выбрала страховую компанию

До того, как подписывать кредитный договор, нужно оформить страхование жизни и здоровья на всю стоимость кредита — 7 323 000 ₽. Ради интереса я позвонила застройщику, чтобы узнать цену страховки в «ПИК-страховании», она оказалась высокой — 32 418 ₽ за год.

Поэтому я зашла на сайт ВТБ, распечатала список страховых компаний, которые аккредитованы банком в части ипотечного страхования, и проверила стоимость их услуг в интернете. Где-то самостоятельно рассчитала сумму на калькуляторе, где-то оставила заявку. А с 1 сентября 2023 года и до 1 сентября 2025 года банки обязаны принимать полис любой страховой компании с рейтингом не ниже А−, не только аккредитованной.

На следующий день мне на электронную почту пришло письмо от специалиста по работе с клиентами финансовой группы «Еврогарант», страхового брокера, с вариантами стоимости страховки. Из них я выбрала самую недорогую — за 17 180 ₽.

Менеджер страховой сама связалась с моим ипотечным менеджером, запросила кредитный договор, подготовила письмо-заключение для банка и снизила для меня страховую премию до 16 433 ₽.

ВТБ тоже прислал предложение от своей страховой компании АО «Согаз». Стоимость страховки на их сайте — 28 838 ₽. Когда позвонила менеджер, я сказала, что нашла страховку дешевле. Она поинтересовалась стоимостью и сказала, что «Согаз» предложит мне индивидуальные условия. В итоге они снизили стоимость до 21 415 ₽. Меня это не устроило, и я оплатила страховку в той компании, что выбрала сама.

Чтобы сравнить стоимость страховок в аккредитованных банком компаниях, я составила вот такую таблицу. Где⁠-⁠то самостоятельно рассчитала сумму, а где⁠-⁠то отправила заявку
Чтобы сравнить стоимость страховок в аккредитованных банком компаниях, я составила вот такую таблицу. Где⁠-⁠то самостоятельно рассчитала сумму, а где⁠-⁠то отправила заявку
А после получила вот такое письмо с предложениями цен разных страховых компаний
А после получила вот такое письмо с предложениями цен разных страховых компаний

Я потратила на анализ стоимости услуг разных страховых компаний полчаса, а сэкономила 16 085 ₽ по сравнению со стандартной страховкой, которую предлагал ПИК.

Мой муж — поручитель по кредиту. По договору я была не обязана его страховать, но решила это сделать на всякий случай. Я выбрала выгодный вариант по цене и условиям в Тинькофф Страховании — 1850 ₽ в год на сумму 500 000 ₽. А поскольку у меня подключен сервис Tinkoff Pro, я получила кэшбэк 7% за страховку. Мелочь, а приятно.

Мой полис в «Совкомбанк-страховании»
Мой полис в «Совкомбанк-страховании»
Полис мужа в Тинькофф Страховании
Полис мужа в Тинькофф Страховании

Как я подписала кредитный договор

Кредитный договор подписывали на следующий день после того, как я оплатила страховку.

Я перевела 1 292 531 ₽ первоначального взноса из Тинькофф Банка на мастер-счет в ВТБ. В Тинькофф есть ограничения на переводы — до 1 млн рублей за операцию и до 5 млн рублей в месяц. Поэтому я сделала два перевода без комиссии.

Сам кредитный договор подписали быстро и легко. Сначала банк отправил мне на почту договор-оферту на услугу сервиса безопасных расчетов, СБР, и два извещения от СБР: на оплату самой услуги и квартиры.

После этого банк отправил кредитный договор застройщику, так как подписать его ЭЦП можно только в личном кабинете ПИКа. Менеджер застройщика прислала его мне на почту с остальными документами, которые я должна была подписать ЭЦП. Там были:

  1. Заявление-анкета на кредит.
  2. Кредитный договор.
  3. График погашения платежей.
  4. Согласие на обработку персональных данных.

И комплект для мужа:

  1. Заявление-анкета на кредит.
  2. Договор поручительства.
  3. Согласие на обработку персональных данных.

Мы ознакомились с документами. Я буду платить ежемесячно 28 046 ₽ до 17 августа 2044 года. В первый месяц я должна была заплатить банку только проценты — 562 ₽.

Такое письмо со списком необходимых документов я получила от менеджера застройщика
Такое письмо со списком необходимых документов я получила от менеджера застройщика
Кредитный договор с ВТБ, подписанный ЭЦП
Кредитный договор с ВТБ, подписанный ЭЦП
А так выглядит мой график погашения кредита. Ежемесячный платеж составил 28 046 ₽
А так выглядит мой график погашения кредита. Ежемесячный платеж составил 28 046 ₽

После того как все подписали, ВТБ перевел всю сумму кредита на мой счет. Этот факт меня немного удивил, ведь 8,6 млн рублей оказались в моем полном распоряжении.

После этого я самостоятельно с помощью мобильного приложения ВТБ оплатила обе квитанции, которые мне прислали ранее.

Я оплатила услугу сервиса безопасных расчетов — 2500 ₽
И перевела сумму кредита по договору — 8 615 531 ₽ — на счет сервиса безопасных расчетов ВТБ

Затем я отправила подтверждение оплаты своему ипотечному менеджеру, и она передала информацию застройщику, что у нас все готово. После этого застройщик передал ДДУ на регистрацию в Росреестр.

В течение 5 рабочих дней на электронную почту пришло подтверждение успешной регистрации ДДУ и ипотеки в силу закона в Росреестре. И ВТБ перевел деньги со счета СБР на эскроу-счет в «Московский кредитный банк».

Регистрационная надпись c ЭЦП Росреестра, которая прилагалась к ДДУ: договор и ипотека в силу закона зарегистрированы
Регистрационная надпись c ЭЦП Росреестра, которая прилагалась к ДДУ: договор и ипотека в силу закона зарегистрированы
Платежное поручение ВТБ: деньги перечислили в МКБ на эскроу⁠-⁠счет
Платежное поручение ВТБ: деньги перечислили в МКБ на эскроу⁠-⁠счет

Через 19 дней деньги с СБР были зачислены на эскроу⁠-⁠счет. Застройщик получит их только после того, как введет дом в эксплуатацию. По плану это произойдет в июне 2025 года.

Ну а пока с помощью круглосуточной онлайн-камеры на сайте ПИКа я могу ежедневно наблюдать за тем, как идет стройка. Строители работают и днем и ночью.

Это скриншот с онлайн-камеры на «Первом Дубровском», который я сделала в 01:20, — работа кипит
Это скриншот с онлайн-камеры на «Первом Дубровском», который я сделала в 01:20, — работа кипит
И по славной традиции любителей котиков в Тинькофф Журнале — фото моих помощников, которые пристально наблюдали за тем, как я удаленно покупала квартиру, а потом писала статью
И по славной традиции любителей котиков в Тинькофф Журнале — фото моих помощников, которые пристально наблюдали за тем, как я удаленно покупала квартиру, а потом писала статью

Кратко о покупке квартиры в ипотеку онлайн

  1. Внимательно изучите ипотечные условия: цена квартиры будет зависеть от ставки, которую вы выберете. Сравните платежи и переплату по кредиту для всех вариантов.
  2. Когда выбираете квартиру, обращайте внимание на ее ликвидность: в каком она районе, близко ли общественный транспорт, что с инфраструктурой. От этого зависит, как быстро получится ее перепродать, если возникнет необходимость.
  3. Чтобы сэкономить на страховке, сравните предложения всех страховых компаний из списка аккредитованных банком. Не соглашайтесь на страховую, которую предлагает банк: обычно такая страховка самая дорогая.
  4. Многие удостоверяющие центры позволяют выпустить ЭЦП с помощью биометрических данных загранпаспорта — это удобно, так как не нужно встречаться с курьером, чтобы подписывать бумаги.


Покупали или продавали недвижимость? Расскажите, как все прошло и получилось ли сэкономить

Расскажите про свой опыт покупки недвижимости удаленно:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

Очень... странная статья... Насколько я поняла, автор не живёт в Москве? Но тогда откуда такие познания в том, сколько, куда и как идти? По яндекс-картам посчитано, что ли? Фиолетовая ветка - это ад, я не знаю, какой москвич там добровольно что-то купит...
По теме самой ипотеки - в целом, заманчивый вариант. Я смотрела у Пика на эти программы, но смутило, что в интересующих меня домах срок сдачи - 2026 год. 4 года в условиях нашей экономическо-политической ситуации слишком рисковая штука -_-

56
Герой

NVR, Если честно, это больше смахивает на заказную статью по Первому Дубровскому. Видимо продаж нет или крайне мало. Почему нет фото автора из той местности, где строят данный ЖК, неужели совсем не интересно съездить туда, куда десятилетия будут уходить деньги? Вместо этого в статье зачем то есть фото с Большого Каменного моста у Кремля, видимо для ассоциации ЖК ПД с центром столицы)) Потом автор, не проживающий в Москве блещет познаниями в недооцененности локации строящегося ЖК, тут вообще без комментариев. Если бы автор действительно был подкован в вопросе недвижимости и знал рынок, то сразу понял бы, что сдавать мелкие метражи в ЖК ПД будет мягко скажем проблематично, учитывая ЖК Хайвей с парой тысяч дешевых апартаментов через дорогу. А как это делать удаленно из другого города, учитывая частую смену арендаторов в таком жилье....впрочем это тема для новой статьи

35
Герой

Jeanmishel, да, полностью с вами согласна :-(

0
Герой

NVR, судя по тому, что упоминалось несколько раз, человек бывал в москве

2
Герой

SS, бывать и жить - особенно там, где куплена квартира, разные вещи. Поэтому меня и удивили такие размышления от человека, который не пожил в этом уголке Мск хотя бы полгода, захватив и позднюю осень, и зиму, и весну. Описано чудесно, прям хотя сейчас беги и покупай в этом ЖК себе кв, а потом окажется, что зимой там снега до пояса, лёд коркой от подъезда до метро, ливнёвок нет и океаны в ноябре, а весной г*внесы плывут аки теплоходы. И это я не говорю про метро и дороги.

6
Автор статьи

NVR, будем надеяться, что все здесь будет ухоженно и красиво!) правда, лет через десять примерно, а может и раньше!)

1
Герой

Лена, не будет. Я ваших "проектов реноваций" и "облагораживания" за свою жизнь в Москве - с рождения, ага - видела сотни. Из них воплотили в жизнь дай бог десяток ценой уродования и сноса других "проектов".

2
Автор статьи

NVR, люди, живущие в Москве, специально прошли по всем маршрутам с секундомером и засекли время, да и по яндекс-картам эта информация доступна, как вы сами заметили. А какие дома вас заинтересовали со сроком сдачи 2026 год?

1
Герой

Лена, ну я с секундомером тоже знаю, что от моего подъезда до входа в метро 11 минут. А потом в дело вступает:
1) Учебный сезон - все тропинки, тротуары и дороги заставлены машинами мамочек, которые привезли своих детей в сады и школы, заняты несущимися на самокатах детишками, колясками с младенцами, бабулями 100+ кг с больными ногами, которые ведут внуков в школы, стайками школьниц 15+ лет, которые не могут ходить кучкой, а занимают весь тротуар. Можно обойти их всех стороной - тогда уже 28 минут до метро. Можно идти с ними - 19 минут до метро.
2) "Час пик" - с 7:30 до 8:30, когда человеческая пробка уже на подходах к метро, плюс разгрузка в Перекрестке, плюс люди валом вываливаются из пригородных автобусов. Можно застрять ещё на +4-5 минут.
3) Осенью и дождливым - есть 4 участка дороги, которые затапливает по щиколотку то водой, то жидкой грязью, идёшь до метро от 17 до 25 минут.
4) Зимой у нас чистят один общий тротуар, проезжую часть и одну тропинку, дорога до метро растягивается до 35 минут по насыпям, гололёду, сквозь толпу школьников, чужие санки, застрявших курьеров.
5) Весной на тропинки нисходят собачьи экскременты. Дорога до метро по какашкам и гололёду - + бесконечность.
6) Ночью у нас не светят фонари))) Их на мой "придомный" участок ровно 1 штука, напротив подъезда, следующий фонарь - в 300 метрах у соседнего дома. Можно идти также, как утром, мимо котельной, голубятни, гаражей, но не нужно. Идёшь в обход по "главной" дороге - 35 минут от метро до дома.

Какое время я должна указать в объявлении о продаже своей квартиры?) Сосед в 2020 году купил квартиру напротив, сделал ремонт, в марте этого года съехал, сдаёт эту однушку и снимает около работы. Сказал, что надоело, что ему выезжать от нас дольше, чем он раньше с прошлой съёмной доезжал до работы.

5
Автор статьи

NVR, как вы красочно описали свои походы до метро, я прям так явно все это представила!) А что это за станция метро, где столько злоключений надо преодолеть, подскажите, пожалуйста? Буду знать на будущее!)

2
0
Герой

140 000$ за квартиру 20 м.кв. Я впечатлен московскими ценами)

41

DG, при этом страна участвует в 3й Мировой!

0
0
Герой Т—Ж

8 лямов за студию 20 квадратов, каждый раз поражаюсь как в первый раз

>> Уже летом 2022 года я купила квартиру
>> решила ... потом сдавать жилье в аренду, чтобы покрывать ипотечные платежи

Супероптимистичный подход в нынешнее время, на циане хорошие квартиры в аренду уже месяц стоят и ждут когда их кто-нибудь арендует

33
Герой

Anton, я без сарказма, но что такое "хорошие квартиры месяц ждут, когда их арендуют"? Это те, которые 50-60к за 20 кв.м в бабушатнике? Или 40+ за 30 кв.м. далеко по МЦД-1? И в обоих случаях +100% риэлтору? 4 месяца ищу квартиру в свой бюджет, ничего приличного подобрать в нужных мне районах не могу, где эти мифические ожидающие квартиры на циане(((

28
Герой Т—Ж

NVR, например в километре от северной части Садового кольца хорошие двушки по разумным 60k уже месяц как никому не нужны

5
Герой

+1

Anton, «в километре от садового» звучит «две станции до Кремля» в статье. И тут же у непосвящённого начинает трепетно биться сердечко, неверя своему счастью ))

А факту окажется, что окна выходят на ТТК

8
Герой Т—Ж

Аннушка, или вот самое узкое место между садовым и трёшкой: за трёшку не скажу, но Останкинскую башню при удачном расположении окон видно будет идеально

2

NVR, квартиру в аренду сейчас найти легко. И скинут прилично.

1

Anton, да Вы правы, И потом сдать 20 кв.м. за полтинник?? Это как??
Статья не заказная. Человеку понравилась столица, Куда влезть с имеющейся суммой? Вот нашла.
Но это ни черта не шоколад. Так... булочка.
Но есть и плюсы в данной покупке: выплатят ипотеку, что то добавят. И купят уже более удобное для жизни.
А так хорошо написано. В любом случае, поздравляю!

4
Автор статьи

Olga, спасибо большое, что положительно оценили статью. Не знаю, с чего читатели посчитали статью заказной, вы совершенно правы - на что хватило денег и возможности оплачивать платеж, то и взяла.

4
Герой

Olga, выплатят через 30 лет

0
Герой Т—Ж

+1

Anton, если немного снизить цену, можно сдать на следующий день (личный опыт, октябрь 22, МО).
Я бы сейчас больше волновалась за дострой.

3
Герой Т—Ж

Hässlich, есть люди, которые не могут снимать двушку за 60k, но могут снимать допустим за 45k. И готов ли арендодатель сдавать квартиру людям за 45k, которые не могут потянуть 60k – тут уже зависит от степени рискованности арендодателя.

4
0
Герой

"При этом от Кремля район отделяют всего две станции метро." хехе, главное в это метро зайти на Волгоградке
А вообще хорошая статья, хочется верить, что с этой схемой (субсидирование ипотеки и государством, и застройщиком) не произойдет ничего плохого

32
Герой

user1209299, вроде уже хотят резать эти программы, недавно попадались статьи, что в следующем году могут прикрыть лавочку(

6

user1209299, ну проблема фиолетовой ветки решится через год - после введения мцд-3 и бкл.
Тут есть и другой подвох: если пригосударственные застрои отдают такие ипотеки - они могут знать о будущем экономики немного больше нас, и уже рассчитывать прибыль.

5
Герой

user1209299, недавно была похожая статья про СПБ и там как раз в комментах обсудили эти "пара станций до центра"))

Автор купилась на рекламный проспект и не очень представляет, что такое промки рядом с центром. Лучше б квартиру в Сочи взяла, туда хоть приехать проще, посмотреть

3
Автор статьи

Mori, на рекламный проспект не покупалась, реально оцениваю все плюсы и минусы своего приобретения, а также прекрасно представляю, что такое промка, таких промышленных зон везде полно в России, не только в Москве.

1
Автор статьи

Mori, я на Черном море живу, зачем мне Сочи?

1
Автор статьи

user1209299, спасибо, будем надеяться на лучшее)

1
0
Герой Т—Ж

+4

"Недооцененный район"

Вы просто не знаете о его минусах: плохая экология, неподалёку НПЗ, очистная станция и пр.

29
0
Герой

>> В качестве застройщика я выбрала компанию «ПИК»

Понятно, дальше не стала читать. Пока есть спрос на каморки в человейниках, ПИК продолжит уродовать ими наш город.

29

Daria, у них проблема еще не строят и дедсады и школы , в 2 смены ходят дети , и вообще строят плохо

11
0

Наблюдая за этой вакханалией с мифическими процентами, когда всю переплату заранее прячут в тело кредита, я вспоминаю предкризисные 2007-2008 гг. Тогда тоже были крайне популярны определенные «выгодные» кредиты под 7,5 - 8%, причем по обычной ипотеке средний % составлял в то время 13-14%.

Назывался этот «выгодный» вид кредита - валютная ипотека.

В любом случае, бритье массового новоявленного «инвестора» на рынке жилья будет чуть более медленным, но таким же мучительным и безжалостным, как на фондовом рынке.

27
0

Бюджет 6-7 млн, по итогу куплена студия 20 метров за 8,6, нормально так маркетинг отработал.

27
Герой Т—Ж

+4

Екатерина, ждем статью "Как я купила недооцененную квартиру в Некрасовке".

P.S: На фото полигон ТБО, слегка присыпанный землей.

23
0
Сообщник

Смотрела такую ипотеку у себя в Волгограде: они берут цену квартиры, добавляют к ней 27%, если первоначальный взнос от 15%. А если без первоначального, то добавляют все 37%!
Тут не знаешь, что завтра будет, а брать такое добро на 30 лет, где тебе УЖЕ СЕЙЧАС навяливают несколько лишних миллионов - no, thanks!
И вообще, сценарий, где мы через пару-тройку лет превратимся в какую-нибудь Венесуэлу, народ будет массово сваливать, а стоимость квартир откатится к околонулевым показателям - нельзя исключать, как мне кажется.

22

Puhnyastik, Если в Вегнесуэлу или КНДР
то да тяжко будет,
а если откатимся в РФ 90-х
с постоянными девальвациями
то скорее наоборот- выигрыш и халява))

12
Герой Т—Ж

+4

Юлия, к сожалению, реальность.
Можете сами съездить по адресу Рождественская улица, 21к4.
Или погуглите "Полигон ТБО Некрасовка"

15
Герой

Boris, на яндекс.панорамах за 2021 год фотки менее страшные, травкой поросшие холмы практически :) Но все равно жесть конечно, понимаю это все было бы окружено какой-то промзоной, но не жилыми домами вот так впритык...

8
Герой Т—Ж

+4

Vladimir, а завтра эту свалку назовут "горнолыжный склон" и в рекламе будут подавать как плюс.

16
0
Отредактировано

Автор оптимист. Для понимания в кризис 2008 года почти все стройки ПИК встали на 5 (ПЯТЬ) лет.
Спасибо что хоть не обанкротился.
Ну и конечно в текущей обстановке брать на себя такие долговые обязательства это очень смелый если не сказать отчаянный поступок.

14
0
Герой

+2

Хочется узнать у автора, какой план если в течение двух лет она потеряет работу и не сможет платить ипотеку?
В обычных случаях квартира продаётся по цене минус 10% от рынка.
На квартиру по ставке 0.01 рынок по переуступке миллионов 6-6.5, чтобы быстро её скинуть и не копить долг перед банком - 5,5-6. Где автор будет брать разницу? Такое себе вложение денег.
В такую схему нужно лезть только в случае, если где-то "работаю" свои собственные 6-7 млн.

13

alena_lanskaya, а какой план у людей, в принципе берущих ипотеки? От потери работы никто не застрахован. Искать новую работу. Мне, например, за ипотеку платить дешевле, чем за аренду. И пока я живу в Москве, жилье всё равно оплачивать. Так не лучше ли своё, чем сьемное?

6
0

Тема интересная, но до конца не раскрыта, судк пр своему примеру, когда я в мае 2022 взял ипотеку у Самолет, семейную, с субсидированием от застройщика. В итоге квартира вместо 9400000 обошлась в 9900000. Переплата за 30 лет, с учетом увеличения стоимости квартиры составила ок 630000 рублей. Мне кажется этот вариант наиболее привлекательный для читателей. Могу так же рассказать про то, что у нас первоначального взноса не было, а так же, что квартира сдаётся до апреля 2023. Если интересна тема, поддержите лайками - опишу все подробнее

13
0

Я тоже ввязалась в эту ипотеку.
Застройщик ПИК, правда, дом сдают уже в феврале 23, подождать чуть-чуть осталось.
Стоимость квартиры была увеличена на 1,5 млн, переплатп по ипотеке составит 155тыс. Итого, общая переплата будет 1, 65млн.
Квартирк взяла для себя, чтобы жить. Ежемесячный платёж 33 тыс. (Я сейчас за съемную квартиру плачу 40т, и это было очень выгодное предложение в моем районе)
В общем, поздравляю автора статьи и скорейшего нам переезда)

9
0

В целом нормально - но такую ипотеку надо брать на максимальный срок.

И жить в такой студии самому длительный период очень тяжело: постоянно будет ощущаться нехватка места, и любой пришедший человек - будет создавать ощущение тесноты.

7
0
Герой

Самая интересная часть-мнение эксперта. Косяк этой ипотеки в перепродаже, тк по заранее повыш цене вы от этой кв уже не избавитесь. И что б уйти хотя бы в 0 надо ждать минимум сдачи дома.
А времена нынче сложные и все куда-то бегут, а из-за границы платить ипотеку даже с мал платежом в руб довольно проблематично.

7
Автор статьи

Adaa, но на вторичку нет таких льготных ставок, а ипотека даже в 6% мне недоступна. Я с удовольствием купила бы вторичку в старом обжитом районе, но платежи в размере 60000-80000 рублей для меня нереальны. Максимум, что я могу себе позволить - это ставка в 0,1% с платежом 30000 рублей, у нас в регионах зарплата на порядок ниже, чем в Москве.
А Рязанка и Кузьминки - это далеко от центра, хоть и с парками. Людям, арендующим квартиру и работающим, в большей степени нужна транспортная доступность до центра, а не зеленые зоны.

7
Автор статьи

Елена, можно, но где гарантии, что наши деньги не превратятся в фантик? так хоть квартира останется.

6

Сообщество