Как я искала источник легкого пассивного дохода в недвижимости
И удалось ли мне заработать
Я рассматривала несколько стратегий инвестиций в недвижимость и в итоге нашла свою.
Мы с мужем родом из небольших провинциальных городов на Севере. В 2015 году мы переехали в Москву по работе и параллельно стали искать источник пассивного дохода. Нам хотелось найти такой, куда можно было безопасно вложить деньги и при этом свести к минимуму личное участие, чтобы не бросать основную работу.
Мы рассматривали несколько стратегий и в итоге выбрали инвестиции в недвижимость. Расскажу, как это работает в жизни и какие есть плюсы и минусы.
Как мы пришли к идее инвестиций
Мне 30 лет, и я проектный менеджер. Как только заканчивается один крупный проект, я перехожу в новую компанию. Так что в среднем я меняю работу раз в год. Муж чуть старше меня, на прошлой работе он сопровождал крупных клиентов телеком-компании. Однако в какой-то момент устал от работы и постоянного стресса, поэтому решил попробовать найти себя в другой сфере. Так что в данный момент он не работает.
После переезда в Москву в 2015 году мы сразу сняли квартиру. Нам повезло с хозяйкой, и за пять лет у нас ни разу не возникло желания сменить съемное жилье. Сам факт съема нас тоже не смущал. За аренду мы платили 30 000 ₽ плюс еще 3000 ₽ за коммунальные услуги.
Однако родственники постоянно спрашивали, когда у нас будет свое жилье. В какой-то момент мы поддались давлению и купили квартиру за 8,1 млн рублей в строящемся доме в ипотеку. Для этого мы взяли в кредит 7,1 млн рублей на 19 лет под 6,19%. Ежемесячный платеж был 43 743 ₽, но мы стали платить чуть больше — 50 000 ₽. В нашем договоре есть условие: по ипотеке действует пониженная ставка, если оборот по счету не меньше 50 000 ₽ в месяц. И мы не хотели ее терять.
Дом должны сдать только летом 2022 года, поэтому со съемной квартиры мы не уехали. В итоге получилось, что мы стали платить и по ипотеке, и за аренду квартиры — всего чуть больше 80 000 ₽.
Мы сочли, что у нас должны еще оставаться свободные деньги, поскольку наш общий совокупный доход на тот момент был 280 000 ₽. Но нужно было понять, куда уходят все деньги, потому что накоплений у нас не было. Для начала мы выписали статьи расходов, которыми не готовы были жертвовать.
Постоянные ежемесячные расходы — 28 600 ₽
Два спортивных абонемента | 12 000 ₽ |
Занятия с репетитором по английскому | 12 000 ₽ |
Транспорт | 3000 ₽ |
Мобильная связь | 1100 ₽ |
Интернет | 500 ₽ |
Постоянные ежемесячные расходы — 28 600 ₽
Занятия с репетитором по английскому | 12 000 ₽ |
Два спортивных абонемента | 12 000 ₽ |
Транспорт | 3000 ₽ |
Мобильная связь | 1100 ₽ |
Интернет | 500 ₽ |
Я не стала включать в постоянные расходы еду, поскольку это самая нестабильная категория. Иногда мы ходили в кафе и оставляли там до 12 000 ₽ за раз. А иногда готовили дома макароны с курицей и тратили очень мало. Оба варианта для нас были комфортны, поэтому с едой мы решили поэкспериментировать уже на практике.
Мы начали пытаться контролировать расходы. И это стало неприятно бить по нашему самолюбию и внутреннему неконструктивному желанию тратить все сиюминутно. С другой стороны, мы поняли, что зависим от дохода по найму, особенно когда муж ушел с работы и я стала единственным добытчиком в семье. В итоге на семейном совете мы решили инвестировать, чтобы у нас появился еще один источник дохода, помимо работы.
Мы выбрали инвестиции в недвижимость, поскольку сочли жилье отличным капиталом, который сложно обесценить реформами или инфляцией. Но поскольку мы не знали, что доходнее и как все устроено, то стали изучать все популярные стратегии инвестирования в недвижимость, которые существуют на рынке. Расскажу подробно про каждую стратегию и ее плюсы и минусы, как вижу их я.
Купить и сдавать
Суть стратегии — купить объект недвижимости и сдавать его в аренду.
Самый выгодный вариант — купить квартиру в ипотеку и правильно подобрать ежемесячную доходность. В идеале платеж арендаторов как минимум должен перекрывать ваш ежемесячный платеж по ипотеке плюс все коммунальные платежи. Со временем недвижимость сама себя окупит и уже можно будет получать дополнительный доход. А сама недвижимость обойдется владельцу по цене первоначального взноса.
Тут могут быть вариации в зависимости от того, какую ипотеку одобрят и каким будет ежемесячный платеж. Но как бы я ни рассчитывала этот кейс, выгода была очевидна — при условии, что недвижимость ликвидна.
Второй, более спорный вариант — купить недвижимость полностью за свой счет и сдавать. Ту же сумму проще положить на вклад и получать проценты.
Расчет доходности. Покажу все на примере с горизонтом планирования в три года. Буду указывать цифры, актуальные на начало 2022 года.
- Допустим, мы рассматриваем квартиру-студию с отделкой в подмосковных Котельниках за 6,5 млн рублей. Берем ее на стадии строительства за семь месяцев до сдачи. Когда квартира достроится, она должна вырасти в цене и ее можно будет отремонтировать и сдавать.
- Дальше мы семь месяцев ждем сдачи дома, а потом тратим от 500 000 ₽ на обстановку и ремонт для посуточной сдачи. Еще два месяца делаем ремонт, завозим мебель — и сдаем. Если на длительный срок или в субаренду, то доход в месяц будет 30 000 ₽.
- Если сдавать квартиру посуточно за 3000 ₽ в день, то расчеты иные. При самом положительном сценарии я считала загрузку примерно 75%, то есть из 30 дней месяца квартира сдавалась бы 22 дня. За день квартира стоила бы 3000 ₽, доход за месяц — 66 000 ₽.
- Получается, что за три года — 36 месяцев — деньги работали бы только 27 месяцев, поскольку месяцы стройки и ремонта я не считаю. Еще нужно учесть налог на прибыль — 4% или 2640 ₽ в месяц, если оформить самозанятость. А также коммунальные платежи — примерно 4000 ₽ ежемесячно. При самом оптимистичном сценарии с посуточной сдачей в месяц на руках у меня оставалось бы 59 360 ₽. Доход за три года составил бы: 59 360 ₽ × 27 = 1 602 720 ₽.
- Отсюда нужно вычесть 500 000 ₽, которые мы потратили на ремонт. И получается, что с вложенных 6 500 000 ₽ я заработаю 1 102 720 ₽, или 16,9% за три года. Если грубо, это 5,6% в год.
Лично я в этом месте задала себе вопрос: почему бы не положить эти деньги на вклад примерно под такой же процент и при этом действительно ничего не делать?
Гипотетически можно заработать еще на разнице в цене при продаже квартиры за счет того, что мы покупали студию на стадии стройки. Но тогда опять нужно думать, куда инвестировать деньги, которые мы получим с продажи.
Если те же 6,5 млн рублей положить на вклад на три года, например под 9,1%, и не снимать, то максимальный доход от вклада за три года будет 2 031 554,3 ₽.
Сравнение выгодности стратегии «Купить и сдавать» и вклада в банке
Сдача квартиры | Вклад в банке | |
---|---|---|
Вложено своих денег | 6 500 000 ₽ | 6 500 000 ₽ |
Прибыль за три года | 1 102 720 ₽ | 2 031 554,3 ₽ |
Потенциальная дополнительная прибыль | Гипотетически есть за счет роста цены квартиры | Нет |
Усилия для получения прибыли | Придется вложить много сил | Нет |
Сравнение выгодности стратегии «Купить и сдавать» и вклада в банке
Вложено своих денег | |
Сдача квартиры | 6 500 000 ₽ |
Вклад в банке | 6 500 000 ₽ |
Прибыль за три года | |
Сдача квартиры | 1 102 720 ₽ |
Вклад в банке | 2 031 554,3 ₽ |
Потенциальная дополнительная прибыль | |
Сдача квартиры | Гипотетически есть за счет роста цены квартиры |
Вклад в банке | Нет |
Усилия для получения прибыли | |
Сдача квартиры | Придется вложить много сил |
Вклад в банке | Нет |
Достоинства и недостатки стратегии «Купить и сдавать»
Слишком много допущений и тонких мест. Вот основные:
- Квартира может сдаваться хуже — не 75% от месяца, а меньше.
- Стоимость аренды может быть ниже или выше 3000 ₽.
- Для ремонта нужны свободные деньги и возможность сделать его в течение двух месяцев.
- Стоимость материалов для ремонта может вырасти.
- Должен быть постоянный спрос на эту квартиру.
- Не должно произойти форс-мажоров и аварийных ситуаций с квартирой во время сдачи.
Конечно, со временем можно повышать цену за сутки и обеспечивать полную загрузку. Однако это будет требовать и больших вложений личного времени.
Иногда люди покупают квартиру и делают из нее несколько студий под сдачу. Это резко увеличивает доходность объекта, однако подобные перепланировки почти невозможно согласовать. А если их не согласовать, есть риск попасть под штрафы или вообще лишиться квартиры.
Надежность стратегии основана на ликвидности объекта. По классической экономической теории ликвидность — это возможность обратить недвижимость в деньги в любой момент, то есть быстро ее продать, причем по большей цене, чем купили.
На ликвидность квартиры влияет множество факторов — от развитости инфраструктуры до типа дома. Мне кажется, что определять ликвидность нужно только тогда, когда вы выбрали стратегию действий и понимаете, как потом будете поступать с объектом.
- Например, если вы планируете приобретать квартиру для посуточной сдачи в аренду, то локация будет на первом месте. Квартира должна быть удобно расположена относительно центра города, главных культурных объектов и мест массового скопления людей. А если сдавать жилье в долгосрочную аренду, нужно четко представлять, кому вы сдаете. Например, семейным парам с детьми нужны садики, школы, кружки для детей, поэтому спальный район вполне подойдет.
Скорее всего, продавать такой объект вы будете примерно так же, как и покупали, но с поправкой на общую тенденцию на рынке. Например, если квартиры в этом районе упадут в цене, стоимость вашей тоже снизится.
Нужна ипотека. Для старта нужен первоначальный взнос. Это как минимум 10% от стоимости объекта. В редких случаях можно пойти на ипотеку без первоначального взноса, но годовая ставка там выше, что съедает часть выгоды.
Еще, чтобы взять ипотеку, нужен официальный доход. И деньги, чтобы закрывать эту ипотеку, пока квартира не начнет приносить прибыль. Помимо этого, ставки по ипотеке должны быть интересными. Брать деньги под 20% для такой стратегии не получится: будет слишком высокий ежемесячный платеж и большая переплата, которая напрямую повлияет на окупаемость.
Сложно совмещать с основной работой. При этой стратегии собственник должен вкладывать много своих сил и времени:
- Размещать объявления, приглашать людей на просмотр.
- Обеспечивать квартиру всем необходимым — от чистого постельного белья до оплаченного вайфая.
- Проводить клининг после каждого гостя — самостоятельно или приглашать кого-то.
Еще нужно помнить, что квартира в новостройке первые три года — не самое лучшее место для проживания. Соседи будут делать ремонт, а это не очень хорошо влияет на посуточную сдачу.
Это стратегия на перспективу. Мне кажется, что она подойдет людям от 30 лет, у которых уже есть свое жилье или нет проблем со съемным. В этом случае можно взять ипотеку с минимальным первоначальным взносом, подобрать условия так, чтобы доход от квартиры перекрывал платеж по ипотеке, и сдавать ее в долгосрочную аренду. И при этом не уходить с основной работы.
Но даже когда ипотека за квартиру будет выплачена, нужно понимать, что одна квартира не покроет все ваши потребности и это скорее будет дополнительный доход, а не основной.
Тем не менее при такой стратегии можно рассчитывать на дополнительный доход на пенсии. Если ее масштабировать, то и доход масштабируется пропорционально. Также она относительно безопасна по сравнению, например, с открытием своего дела.
Я бы с удовольствием вошла в эту инвестиционную стратегию, чтобы обеспечить свою старость и наследство для будущих детей. Но наши цели были связаны с пассивным доходом в скорейшем времени, так что на текущий момент мы от этой стратегии отказались.
Купить и продать
Суть стратегии — купить квартиру дешевле, а продать дороже. Для этого нужно купить объект на стадии стройки и продать через какое-то время. Тут, разумеется, тоже нужно учитывать несколько моментов.
Выбор правильного объекта из тех, что есть на рынке: апартаменты, квартира, частный дом, таунхаус или коммерческая недвижимость.
Главное при выборе — правильно оценить целевую аудиторию, которой вы планируете потом продать эту квартиру. Важно четко понимать, кто эти люди, что их интересует и насколько актуален реальный спрос. Чем точнее вы попадете в целевую аудиторию, тем выше ликвидность вашего объекта.
- Например, в Краснодаре ликвидность почти любой недвижимости будет повышать трамвайная остановка рядом с домом, так как в городе много пробок и единственный способ добраться куда-то вовремя — это трамвай. В Москве такую же роль играет метро. Сюда же можно отнести тип дома, год постройки, планировку и так далее.
Выбор правильного момента для продажи. Купить всегда проще, чем потом выгодно продать.
Популярная ошибка — купить квартиру на стадии стройки и продать, как только получите ключи. Скорее всего, за время стройки цена подрастет, но выходить в деньги будут и другие инвесторы этого объекта. И тогда свою цену нужно будет сбивать.
На момент сдачи дома сам застройщик может тоже продолжать продавать квартиры, так как это может быть заложено в его стратегии. То есть конкуренция все еще растет. Чтобы в таких условиях выгодно продать объект, нужно постараться отличиться:
- за счет цены, но тогда теряется потенциальная выгода;
- за счет ремонта, а это дополнительные вложения;
- за счет времени — в этом случае придется долго ждать своего покупателя.
Это сложности, которые видны сразу. Но дальше появляются другие.
Выбор объекта, в который дальше вложить деньги. Анализ того, что брать взамен проданного, придется проводить заново, а это тоже время.
Достоинства и недостатки. Плюсов у этой стратегии немного:
- Короткий период получения дохода. В среднем инвестиционные агентства ориентируют на 8—12 месяцев.
- Возможность зайти в стратегию заново практически на тех же условиях сразу после продажи, без дополнительных вложений и только за счет заработанной разницы.
Минусы:
- Больше рисков по сравнению со стратегией «Купить и сдавать» из-за сложностей с оценкой ликвидности. Требуется специфический и постоянный анализ рынка. На это нужны время и определенные навыки.
- При продаже объекта, который находится в собственности менее трех лет, придется платить налог с доходной части — 13%.
Упаковка
Суть — купить непрезентабельную, то есть убитую квартиру, сделать в ней ремонт и продать дороже.
Это та же самая стратегия «Купить и продать», только еще прибавятся расходы на ремонт. Плюсы и минусы у этой стратегии аналогичные, поэтому подробно разбирать их я не буду.
Стать управляющим
Суть стратегии — найти квартиры, которые можно сдавать посуточно или в долгосрочную аренду. Это может быть ваш или чужой объект, который по договору берется в субаренду у собственника и сдается дороже. Разница — ваш доход. Сдавать так можно коммерческую недвижимость, апартаменты или жилые квартиры.
Достоинства и недостатки. Плюс один: для этой стратегии требуется минимальный капитал на старте по сравнению с другими вариантами и этим можно заниматься как основной работой. Чтобы все было официально, лучше зарегистрировать самозанятость и платить налог.
Минусов намного больше:
- Нужно найти подходящие объекты, чтобы на них всегда был спрос.
- Объекты желательно подбирать в одном районе города, так как физически сложно сдавать посуточно квартиры в разных районах Москвы.
- С одним объектом вряд ли можно обеспечить хороший доход — нужно несколько.
- Потребуются деньги на старте, чтобы взять объект в субаренду. Есть риск все потерять, если ошибиться с объектом.
- Это полноценная работа. Нужно будет встречать арендаторов, заселять, обслуживать помещения и так далее.
Мы хотели минимально тратить время, поэтому эта стратегия нам не подошла.
Какую стратегию мы выбрали
Мы выбрали стратегию «Купить и продать», поскольку прежде всего хотели сэкономить свое время. А тут оно нужно всего трижды:
- При анализе рынка и потенциальных объектов.
- Покупке объекта.
- Продаже объекта.
Накоплений у нас не было — мы рассчитывали на кредитные деньги. Оценили наш кредитный потенциал и поняли, что можем взять в кредит 5 млн рублей. Если бы муж на тот момент работал, сумма была бы другая. А поскольку работала только я, то мы рассчитывали все только по моему доходу.
Я подала заявки на кредит на 10 млн рублей в банки, где раньше была зарплатным клиентом. Сразу несколько банков одобрили мне 5 млн рублей. С таким бюджетом Москву рассматривать невозможно, поэтому я выбрала Краснодар.
Поясню, почему выбор пал на этот город:
- Я получала в Краснодаре второе высшее образование и знакома с городом.
- В связи с пандемией многие люди захотели работать на удаленке и жить поближе к морю, поэтому в городе есть устойчивый спрос на жилье.
- Город растет. В 2018 году его признали миллионником, а в 2021 году, согласно переписи населения, в Краснодаре проживало уже 1,7 млн человек. И это только официальные цифры. В 2021 году Краснодарский край занял третье место в РФ после Москвы и Московской области по приросту населения в абсолютном выражении за 2018—2020 годы.
- В регион много инвестируют. По информации ТАСС, в 2017—2020 годы в Кубань вложили до 1,4 трлн рублей инвестиций. В сентябре 2021 года информацию подтвердил и другой источник. Нам показалось, что если туда столько инвестируют, то это не просто так.
- В Краснодаре в 2021 году выросла стоимость квадратного метра. Это видно как по графикам, так и по отзывам жителей.
Этих аргументов нам было достаточно, чтобы остановиться на такой локации. Одобренной суммы кредита нам хватало на покупку объекта в этом регионе.
Поиск объекта
Купить квартиру в Краснодаре без риелтора почти невозможно. На «Авито» и «Циане» в объявлениях указаны либо заниженные цены, либо номера агентств и риелторов. Мы потратили силы и время, пока это поняли. Попутно получили двойную кучу спама от агентств.
Я приняла правила игры и нашла риелтора, чьи условия работы меня устроили:
- При покупке объекта я ничего не плачу — это ложится на плечи продавца.
- При продаже объекта риелтор берет комиссию 2% от стоимости объекта, но при этом сопровождает сделку полностью, то есть присутствует на сделке и дальше помогает оформить собственность в Росреестре.
- Риелтор работает по договору и официально зарегистрирован как ИП. Возможно, без договора было бы выгоднее, но мне хотелось все официально.
Вместе с риелтором мы начали искать объекты.
Риелтор сначала предложила мне квартиры из старого фонда. Но они не нравились мне внешне и было непонятно, что с ними делать, ведь я живу в Москве. Квартира будет стоять пустой какое-то время, поскольку я не смогу сразу приехать, сделать ремонт и сдать ее. При этом нужно было бы вносить платежи по ипотеке и за коммунальные услуги. Кроме того, у меня нет нужной экспертизы, чтобы глубоко проверить выбранный объект. А в компетентности риелтора я не была уверена.
С новостройками тоже возникли проблемы. В 2021 году утвердили изменения в правила землепользования и застройки и приняли новый генплан. Застройщиков обязали обеспечивать инфраструктуру у своих объектов — строить школы, садики и прочее. В результате все возможные новостройки нужно было сравнивать с новым генпланом и смотреть, совпадает ли расположение объектов на генплане с картой застройщика. Если нет, брать такую новостройку было опасно.
Пока я анализировала предложения по районам и стоимости, риелтор посоветовала приобрести строящийся дом в одном коттеджном поселке. Я сразу увидела плюсы этого варианта:
- Коттеджный поселок находился в черте города, а от главной достопримечательности города — парка «Краснодар» — до него было всего 10 минут на машине. Еще это значит, что можно будет без проблем доехать до магазинов или других объектов инфраструктуры.
- До моря от поселка ехать примерно столько же, сколько из любой другой точки Краснодара, — около 120 км. Так что тут я ничего не выигрывала и не проигрывала.
- Дом по цене квартиры. Действительно, стоимость дома 4,5 млн рублей была сопоставима со стоимостью квартиры практически в любом районе города.
- Риелтор знала застройщика, и у нее уже были клиенты-инвесторы, которые получили прибыль с этих объектов. Они брали объекты в первых очередях, и те уже были построены.
- У жильцов поселка был свой чат — можно было спросить напрямую, довольны ли покупатели и выполнил ли застройщик свои обещания. Я вступила в чат и почитала переписку — ничего подозрительного не увидела.
- Поселок еще строился, а значит, мне не нужно было проверять историю объекта и бояться всех рисков вторичной недвижимости.
- Все данные о застройщике и поселке можно было проверить в интернете и на генплане.
- Спрос на дома в Краснодаре всегда превышал предложение. Я часто слышала от сокурсников и их родителей, что они хотели бы жить в доме, а не в квартире.
- По плану застройщик обещал построить образовательные учреждения. Я подумала, что если рядом с домом будет школа, то это точно повысит ликвидность дома. Магазинов в поселке пока нет, но доехать до них не проблема, поскольку он находится в черте города.
- Можно самому обсудить планировку с архитектором и обустроить все по своему вкусу.
Я решила, что покупка дома в коттеджном поселке недалеко от Краснодара — хороший для нас вариант. И занялась проверкой этого поселка.
Как я проверяла коттеджный поселок
Изучила генплан. Сначала я проверила, какая инфраструктура должна быть в поселке согласно генплану. Я скачала итоговую версию плана с официального сайта администрации и городской думы Краснодара и стала разбираться.
В первую очередь меня интересовал план по образовательным учреждениям — садикам и школам: это наиболее острая проблема в Краснодаре. Если они будут, это поможет дороже продать объект.
Нашла расшифровку этих объектов на той же карте. На примере объекта 1.3.108 я убедилась, что это дошкольная детская организация на 200 мест в статусе «Планируемый к размещению». Переводя на обычный язык, это муниципальный сад, который застройщик обязан построить, иначе не сможет получить заключение органа государственного строительного надзора, без которого объект не сдать.
Сверила с генпланом застройщика. Дальше мой риелтор запросила у застройщика его генплан. Он все прислал. Риелтор переслала его мне через «Вотсап» и я сравнила, есть ли там все объекты. Все оказалось на месте.
Проверила реальность стройки. Так как я физически была не в Краснодаре, мне хотелось убедиться, что все объекты действительно строятся в реальности. Чаты с жильцами это подтверждали, но я хотела перепроверить. Самый простой способ это сделать — посмотреть на коттеджный поселок на «Яндекс-картах».
Я нашла на картах эту местность и стала изучать. Там также есть возможность посмотреть панорамы улицы. Я знала, что часть домов уже построена, поэтому посмотрела, как выглядят готовые улицы. На панораме видны были и дома, и улицы. Мне этого хватило.
Проанализировала информацию из других источников. Я посмотрела на «Ютубе» несколько роликов от застройщика, жильцов, аналитиков. Что-то подтверждало мои расчеты, что-то нет.
Единой верной стратегии не было, так что я просто старалась найти риски, которые упустила. Например, риск некачественной постройки дома. Но удаленно это было не проконтролировать, поэтому в итоге я решила, что при приемке дома буду приглашать экспертов и судиться, если что-то пойдет не так.
Сделка
Сделку по покупке можно было провести удаленно, что подходило нам идеально. О подробностях сделки я мало что могу сказать. Я отправила данные паспорта риелтору, она внесла их в предварительный договор на покупку.
По этому договору я внесла всю стоимость за объект в два этапа. Для этого взяла два потребительских кредита на общую сумму 4,5 млн рублей. С ипотекой решила не связываться: разница по ставкам была небольшая, но при этом отдавать дом в залог было не нужно. Мы планировали через год-два продать объект, и нам было удобнее продавать его не из-под ипотеки.
Параметры кредитов, которые я взяла для покупки дома
«Альфа-банк» | МКБ | |
---|---|---|
Ставка | 6,49% | 7,5% |
Срок | 5 лет | 7 лет |
Сумма | 3 млн | 1,5 млн |
Страховка | 372 500 ₽ | 386 875,6 |
Ежемесячный платеж | 66 000 ₽ | 38 400 ₽ |
Параметры кредитов, которые я взяла для покупки дома
Ставка | |
«Альфа-банк» | 6,49% |
МКБ | 7,5% |
Срок | |
«Альфа-банк» | 5 лет |
МКБ | 7 лет |
Сумма | |
«Альфа-банк» | 3 млн |
МКБ | 1,5 млн |
Страховка | |
«Альфа-банк» | 372 500 ₽ |
МКБ | 386 875,6 |
Ежемесячный платеж | |
«Альфа-банк» | 66 000 ₽ |
МКБ | 38 400 ₽ |
Далее я сделала доверенность на юристов застройщика, чтобы они сдали документы в Росреестр и зарегистрировали сделку. Когда все прошло, мне прислали зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.
Расчет доходности
Дом должны достроить к лету 2022 года, в этот же срок туда проведут газ. С сентября 2021 по январь 2022 года цена у застройщика уже выросла до 5 300 000 ₽ с услугой межевания участка, которое у меня есть.
На июнь 2022 года стоимость дома составляет уже 6 200 000 ₽, а с услугой межевания — 6 300 000 ₽.
Этот застройщик не приступает к строительству дома до момента, пока его не купили. То есть у застройщика нельзя купить готовый дом.
Расчет на январь 2022 года. Если бы я продала дом в январе 2022 года, то цифры были бы такими:
- Выручаю с дома 5 200 000 ₽. Я бы сделала скидку 100 000 ₽ за межевание, чтобы выиграть конкуренцию у застройщика. +5 200 000 ₽
- Плачу комиссию риелтору — 2% от суммы продажи дома. −104 000 ₽
- Откладываю деньги, чтобы заплатить налог на прибыль. Мой доход — 700 000 ₽: 5,2 млн − 4,5 млн. 13% от этой суммы — 91 000 ₽. −91 000 ₽
- На руках остается 5 005 000 ₽.
- Перекрываю остаток кредита в МКБ. −1 785 372 ₽
- Перекрываю остаток кредита в «Альфа-банке». −3 189 254,2 ₽
Мой чистый остаток на этом этапе — 30 373,8 ₽.
Дальше я получаю перерасчет по страховкам, поскольку кредитами пользовалась пять месяцев — с сентября 2021 по январь 2022 года.
- Страховка в «Альфа-банке»: 372 500 ₽ / 5 лет / 12 месяцев = 6208,3 ₽. Это стоимость страховки за месяц пользования кредитом. Дальше я умножаю эту сумму на количество неиспользованных месяцев: 6208,3 ₽ × 55 = 341 456,5 ₽. +341 456,5 ₽
- По аналогии делаю возврат страховки в МКБ: 386 875,6 ₽ / 7 лет / 12 месяцев × 79 = 363 847,3 ₽. +363 847,3 ₽
Прибыль — 735 677,6 ₽ за пять месяцев, или 147 135,5 ₽ в месяц. Но отсюда еще нужно вычесть проценты, которые мы платили банкам эти пять месяцев. Всего 118 133 ₽:
- «Альфа-банку» — 71 376 ₽.
- МКБ — 46 757 ₽.
Итоговая прибыль — 617 544,6 ₽ за пять месяцев, или 123 508,9 ₽ в месяц, при первоначальных вложениях 0 ₽.
Расчет на май 2022 года. Теперь то же самое я посчитаю исходя из стоимости на май, когда застройщик зафиксировал хорошую цену за дом и с тех пор ее не менял:
- Выручаю с дома 6 200 000 ₽. У застройщика мой вариант с межеванием стоит на 100 000 ₽ дороже, то есть 6,3 млн. Я делаю скидку за межевание, чтобы выиграть конкуренцию. +6 200 000 ₽
- Плачу комиссию риелтору — 2% от суммы продажи дома. −124 000 ₽
- Откладываю деньги, чтобы заплатить налог за прибыль. Мой доход — 1 700 000 ₽: 6,2 млн — 4,5 млн. 13% от этой суммы — 221 000 ₽. −221 000 ₽
- На руках остается 5 855 000 ₽.
- Перекрываю остаток кредита в МКБ. −1 777 395 ₽
- Перекрываю остаток кредита в «Альфа-банке». −2 991 753,1 ₽
Мой чистый остаток на этом этапе — 1 085 851,9 ₽.
Дальше я получаю перерасчет по страховкам, поскольку кредитами пользовалась девять месяцев — с сентября 2021 по май 2022 года.
- Страховка в «Альфа-банке»: 372 500 ₽ / 5 лет / 12 месяцев = 6208,3 ₽. Это стоимость страховки за месяц пользования кредитом. Умножаю эту сумму на количество неиспользованных месяцев: 6 208,3 ₽ × 51 = 316 623,3 ₽. +316 623,3 ₽
- По аналогии делаю возврат страховки в МКБ: 386 875,6 ₽ / 7 лет / 12 месяцев × 75 = 345 424,6 ₽. +345 424,6 ₽
Прибыль — 1 747 899,8 ₽ за все время, или 194 211,1 ₽ в месяц. Но отсюда нужно вычесть еще проценты, которые мы платили банкам эти девять месяцев. Всего 214 957,8 ₽:
- «Альфа-банку» — 147 253,1 ₽.
- МКБ — 67 704,7 ₽.
Итоговая прибыль — 1 532 942 ₽ за девять месяцев, или 170 326,9 ₽ в месяц, при первоначальных вложениях 0 ₽.
Я делала эти расчеты до февраля 2022 года, но даже тогда они показывали хорошую прибыль.
Я рассчитывала, что ближе к сдаче дома летом 2022 года цена дома вырастет, к тому же это будет сезон переездов. Поэтому чистая прибыль должна расти. В принципе, расчеты подтвердились. Параметры кейса я пересчитываю, когда вижу в чате жильцов, что цена на дома на сайте поднялась. Там это отслеживают оперативно.
В целом я на текущий момент считаю свой эксперимент удачным.
Мои выводы про инвестиции в недвижимость
Пассивный доход без заморочек и с минимумом временных затрат в недвижимости почти невозможен. Когда я начала разбираться, поняла, что уже потратила время на изучение. А если выбираешь какую-то стратегию и начинаешь действовать, то будешь тратить на это все больше и больше личного времени.
Чтобы войти в любую стратегию, нужен прочный финансовый фундамент в виде официального дохода, который можно подтвердить. Либо можно иметь полную сумму для покупки на руках, но мне это кажется неразумным, если можно полностью привлечь деньги банка и использовать кредитное плечо.
В итоге сказка о пассивном доходе при инвестициях в недвижимость на моем примере не подтвердилась. Пока я в долгах и только в надежде на доход. Правда, я не особо напрягалась, но и назвать это пассивным доходом не могу. С другой стороны, это обеспеченные долги и на все кредиты у меня есть страховка — это все же дарит ощущение, что я не застряну в долговой яме, если что-то пойдет не так. Я могу продать дом уже сейчас и все равно получить какой-то доход от этого эксперимента.
Сейчас я планирую получить чистую прибыль с этого дома и подумать, что делать дальше. Кажется, что можно будет повторить все шаги с нуля, но анализировать все нужно в моменте, когда я буду готова покупать. Многое может поменяться даже на горизонте четырех месяцев. Например, вырастет цена объекта.
Есть и минус. Я ни разу сама не ездила на объект и контролировала процесс только по фотографиям. Все, что сделано на строительной площадке, — на совести застройщика. Я понимаю, что чем больше таких инвесторов, как я, тем ниже качество продаваемой недвижимости. Контроль за стройкой очень нужен. Если бы я строила дом для себя, то ездила бы туда регулярно и проверяла каждый кирпичик.
После продажи дома на вырученные деньги мы, возможно, возьмем ипотеку на квартиру в Краснодаре. Отдадим ее в управление и подберем платеж так, чтобы она сама себя окупала.
Хотите написать такую статью для Т—Ж? Любой процесс, в котором в каком-то виде участвуют деньги, можно превратить в тему для Тинькофф Журнала. Прочитайте наш мануал для авторов и приносите заявку на статью.