В марте 2022 года ставки по ипотеке резко выросли.

А многие банки отменили уже одобренные заявки и предлагают подать их заново — уже с другими ставками и условиями. Также ужесточаются требования к заемщикам, но еще работают программы льготного кредитования новостроек и есть возможность дешево вложить свои деньги в недвижимость.

В этой статье расскажу об основных опасениях и о том, что нужно или не нужно делать, если ваш дом строится.

Что будет с новостройками и эскроу-счетами

В чем проблема. Многие дольщики опасаются, что застройщики сейчас не смогут достроить дома, особенно те, у которых срок сдачи через три-четыре года. Пока непонятно, сможет ли система эскроу-счетов защитить дольщиков, если объекты и правда не будут сданы.

Что может произойти. Обманутые дольщики появлялись до введения эскроу-счетов, так как деньги покупателей сразу поступали в полное распоряжение застройщика. Люди заключали договоры и переводили деньги за квартиры. Были случаи, когда дома не достраивались, а деньги пропадали.

Идея эскроу-счетов довольно проста: покупатель квартиры не передает деньги застройщику, а кладет их в банк. Это происходит после заключения договора участия в долевом строительстве. Воспользоваться этими деньгами застройщик может только после сдачи дома в эксплуатацию — за этим следит банк. То есть система эскроу-счетов гарантирует возврат денег, если дольщик не получил квартиру в собственность.

Сейчас идут разговоры, чтобы позволить застройщикам раскрывать эскроу-счета раньше, еще до ввода дома в эксплуатацию. Это нужно, так как застройщикам стало не хватать оборотных средств, чтобы завершить строительство: все материалы подорожали.

Частичное раскрытие эскроу-счетов — это два шага назад. Это облегчает жизнь застройщику, но при этом снижает защиту дольщиков. Получается, что строительная компания все же использует деньги дольщиков до того, как объект сдан. И резонный вопрос: а что будет, если и денег дольщиков не хватит, чтобы закончить стройку?

Есть и еще один момент. В любом случае деньги с эскроу-счетов возвращают дольщикам по номинальной стоимости. Никаких компенсаций за подорожание квартир или на процент инфляции не предусмотрено. Просто нет источника средств для такой компенсации. То есть если два года назад дольщик вложил 5 млн рублей в строящуюся квартиру, то теперь, когда застройщик не сдал дом, дольщик получит обратно эти же 5 млн. При этом квартира может стоить уже 7 млн, а ставки по ипотеке выросли в два раза.

Что делать. В кризис власти обычно дают послабления строителям: разрешают продлить срок сдачи дома. Наверное, лучше потерпеть и получить квартиру, чем обесцененные деньги.

При покупке несуществующего объекта невозможно полностью избежать рисков. Государство, внедрив систему эскроу-счетов, сделало только первый шаг. Второй шаг довольно сложный: нужно запретить долевое участие и совершать сделки с недвижимостью только по договору купли-продажи.

Стоит ли спасать деньги через покупку жилья

В чем проблема. В Госдуме предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки. Также пока работает программа субсидирования процентных ставок ипотеки под квартиры в новостройках. Стоит ли сейчас пользоваться этими предложениями, чтобы сохранить деньги в недвижимости, нужно считать в каждом случае отдельно.

Что может произойти. Льготная ипотека на массовые новостройки была ограничена кредитом в сумме 3 млн рублей. При текущей ключевой ставке расходы бюджета на субсидирование резко выросли. Поэтому ставки по льготным программам будут повышать до 12% и увеличивать сумму кредита.

Что делать. При любых повышениях ставки кредитования модель поведения потенциального заемщика должна быть такой: ничего не покупать и не брать в кредит, если нет потребности и готовности. Потребность — необходимость прямо сейчас улучшить жилищные условия. Готовность — есть подходящая квартира и способность жить на деньги, которые останутся после ежемесячного платежа по кредиту. Рекомендую высчитать этот остаток, записать итоговое число на листе бумаги, положить его перед собой и спросить: «Я смогу жить на эти деньги каждый месяц пять лет?»

Чтобы понять, стоит ли использовать недвижимость как способ сохранения средств, надо оценить потенциальный рост цены квартиры, ликвидность, эксплуатационные расходы, налоговые особенности и стоимость кредита. Все эти расчеты — для профессионалов. Обычный человек инфляцию не победит, он неизбежно попадет в плен цифр и запутается.

Другими словами, если хочешь купить еще одну квартиру и есть деньги — купи, но как ни считай доходность — все равно расстроишься. Эффективно ее перепродать или сдать сможет не каждый, здесь велика доля везения. Скорее всего, просто будет еще одна квартира.

Другой вопрос, если в семье есть, например, потребность обеспечить жильем детей. Тогда это просто перспективное улучшение жилищных условий, экономика здесь на втором плане.

До кризиса 2008 года заемщики брали квартиры в кредит, в том числе в долларах. Кто-то покупал для себя, кто-то с целью инвестирования, кто-то закладывал свою квартиру под бизнес-проекты. Кто брал для себя, тот с трудом, но справился. У двух других категорий — дефолт. Недвижимость в цене в долларах упала, развитие бизнеса остановилось. Вывод — не брать в надежде на рост: его может и не случиться.

Как изменятся требования банков к заемщикам и кому будут давать ипотеку

В чем проблема. Многие лишатся работы, часть работодателей наверняка перейдут на выдачу зарплаты по серым и черным схемам. Все это изменит методики оценки платежеспособности заемщиков.

Что может произойти. Ужесточать требования не всегда будут логично, так как банки пока сами не понимают, какие категории заемщиков пройдут кризис лучше. Сейчас крупные компании уходят из России, люди теряют работу, нет никакого понимания, у кого будет стабильный доход.

В пандемию банки считали рискованным выдавать кредиты врачам, работникам туриндустрии и общепита. Возможно, сейчас такое же отношение будет к работникам иностранных компаний и их дочерних структур. Но обычно эти подходы краткосрочны.

Скоринг, то есть способ автоматической оценки заемщика, вероятно, перенастроят во многих банках. Скорее всего, будет больше «ручного» вмешательства после скоринга. Заявки могут рассматриваться дольше, а количество отказов вырастет.

Что делать. После кризисов 2008 и 2015 годов банки отдавали приоритет заемщикам из бюджетной сферы. Это категория с небольшим, но официальным и стабильным доходом. Если планируете брать ипотеку, это стоит учесть при поиске работы.

Чем отличаются кризисы 2008, 2014 и 2022 годов для ипотечного рынка и недвижимости

В чем проблема. По сравнению с кризисами 2008 и 2015 годов изменилось многое. Не факт, что процесс будет развиваться по старым сценариям.

Расскажу, какие вижу плюсы. На момент кризиса действуют льготные программы ипотечного кредитования, кредитные каникулы, собственные программы банков по реструктуризации. Отсутствует валютная ипотека, то есть заемщики не столкнулись с резким повышением ежемесячных выплат по действующим кредитам. Рынок не перенасыщен недвижимостью, а это означает, что цены до кризиса не были раздуты.

Есть и минусы. Банк России 28 февраля 2022 года увеличил ключевую ставку до 20% и спровоцировал панику. Возможности некоторых банков уменьшились, они ввели фактически запретительные ставки по ипотеке.

Что может произойти. Сейчас банки если и дают ипотеку, то к ключевой ставке прибавляют не меньше трех процентных пунктов. Поэтому не нужно ждать, что ипотечная ставка снизится, пока не опустится ключевая ставка.

Работа институтов развития должна бы сейчас напоминать островки стабильности, но они действуют как коммерческие организации, у которых на первом месте прибыль. Например, в 2008 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК — выкупало кредиты у небольших банков, которые не могли держать кредиты на балансе. Это помогало банкам, они продолжали выдавать кредиты. То есть пока коммерческие банки разбирались со своей валютной ипотекой, АИЖК работало как бы в противофазе. Когда все росли, АИЖК теряло долю рынка, а когда началось снижение, агентство начало замещать бреши. Это и есть работа института развития ипотечного кредитования.

Сейчас вместо АИЖК институтом развития стал «Дом-рф» со своим дочерним банком, который работает как обычный коммерческий банк.

Что делать. Для государства ипотека стала привычным инструментом, чтобы решать коммерческие, социальные и экономические задачи, поэтому ее никто не бросит. Но из-за повышения ставок ежемесячная выдача уменьшится в 3—5 раз, у продавцов больше не будет возможности сильно поднимать цены на квартиры — покупателей станет меньше.

Я не берусь прогнозировать, что будет по сегментам недвижимости и по регионам. Здесь не всегда работают коммерческие механизмы. Например, достроить проблемный дом застройщики могут с помощью региональных властей, которые предоставят преференции новому застройщику вместе обанкротившегося.

Возможно, что с осени ставки по ипотеке начнут плавно снижаться. Обязательно возродятся все кредитные продукты и опять возникнет рефинансирование, но не сразу. В течение следующего года, по мере восстановления экономики, рынок вернется к росту. Его будут стимулировать более доступные кредиты, восстановление стройки, рост доходов.