Какой налог придется уплатить при продаже апартаментов, которые сдавали в аренду?
В 2023 году я оформлю право собственности на апартаменты и буду сдавать их в аренду через управляющую компанию застройщика. Будет ли в этом случае УК платить НДФЛ в качестве моего налогового агента?
Какой налог я должен буду заплатить, если решу продать апартаменты через 5—6 лет? Как его уменьшить?
При сдаче апартаментов в аренду управляющая компания не будет ни вашим источником дохода, ни налоговым агентом. Удерживать и уплачивать в бюджет НДФЛ обязаны вы сами либо арендатор, если это компания или ИП.
При продаже апартаментов придется уплатить НДФЛ со всей суммы дохода. Сэкономить на налогах можно, только если вы зарегистрируете ИП.
Расскажу обо всем по порядку.
Будет ли УК налоговым агентом по НДФЛ
Налоговыми агентами признаются компании и ИП, от которых человек получил доход. Агент обязан исчислять, удерживать из дохода и уплачивать в бюджет НДФЛ.
В вашем случае, скорее всего, УК будет заключать договоры аренды с арендаторами, получать от них арендную плату и перечислять ее вам. То есть действовать как посредник между вами и арендатором.
И хотя УК будет перечислять вам деньги, она не ваш источник дохода. А значит, не будет признаваться и налоговым агентом. Ваш источник дохода — арендатор .
Если апартаменты будет снимать компания или ИП и УК предоставит им ваши данные либо заключит договор аренды от вашего имени, удерживать НДФЛ и перечислять его в бюджет должен арендатор. Если арендатор не удержит НДФЛ или апартаменты будет снимать обычный человек, вы должны сами подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог в бюджет .
Замечу, что при исчислении НДФЛ уменьшать полученную арендную плату на вознаграждение, которое вы перечислили УК, нельзя. Налог уплачивают с полной стоимости аренды.
Срок подачи декларации 3-НДФЛ — до 30 апреля, срок уплаты НДФЛ — до 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Декларацию удобнее подавать через личный кабинет на сайте ФНС.
УК станет для вас налоговым агентом, только если она будет не посредником, а заключит с вами договор аренды и будет сдавать апартаменты в субаренду. В этом случае при выплате вам арендной платы УК, как компания-арендатор, обязана исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ . Однако в жизни УК по такой схеме работают редко.
Налог при сдаче апартаментов в аренду
Если будете сдавать апартаменты как обычный человек, не оформляя ИП, налоговая может признать вашу деятельность предпринимательством и доначислить НДС .
Чтобы этого избежать и сэкономить на налогах, выгоднее зарегистрировать ИП. Тогда можно применить упрощенную систему налогообложения «Доходы» с НДФЛ 6% или «Доходы минус расходы» с НДФЛ 15%. Либо оформить патент.
Когда зарегистрируете ИП, нужно заявить код ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».
Кроме того, чтобы сэкономить на налогах, можно открыть фирму. А вот самозанятость не подойдет: НПД можно платить только с доходов от сдачи в аренду жилья, а апартаменты — нежилое помещение.
Налог при продаже апартаментов
При продаже недвижимости по истечении минимального срока владения платить НДФЛ не нужно. Этот срок — пять лет, в некоторых случаях он сокращен до трех лет.
Но правило о минимальном сроке владения не распространяется на случаи, когда нежилую недвижимость использовали в предпринимательской деятельности. Поэтому, если апартаменты сдавали в аренду, при продаже в любом случае придется уплатить НДФЛ 13% .
Минимальный доход от продажи апартаментов для целей налогообложения — 70% от их кадастровой стоимости на 1 января года сделки. Если указать в договоре и декларации сумму меньше или не подать декларацию вовсе, налоговая посчитает НДФЛ от 70% кадастровой стоимости.
Предположим, по договору вы продали апартаменты за 900 000 ₽, а кадастровая стоимость — 2,5 млн. Для расчета НДФЛ налоговая возьмет доход 1,75 млн, то есть 70% от кадастровой стоимости. И налог придется доплатить. Еще в этом случае инспекция может начислить штраф за занижение налоговой базы. Поэтому перед сделкой лучше заранее проверить кадастровую стоимость апартаментов.
Если вы зарегистрируете ИП и будете применять УСН «Доходы», заплатите налог 6% с дохода от продажи. При УСН «Доходы минус расходы» — 15%. Но эти ставки действуют, если не превышены лимиты по доходам и численности персонала. При превышении лимита ставки выше.
Чтобы при продаже апартаментов платить налог как ИП, нужно заявить код ОКВЭД 68.10.22 «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений». Это лучше сделать сразу, как зарегистрируете ИП. Если заявите код непосредственно перед продажей апартаментов, инспекция поймет, что вы это сделали специально, чтобы не платить налог 13%, и все равно его доначислит.
Если при сдаче в аренду апартаментов вы оформите патент, при продаже придется платить НДФЛ 13%, так как доходы от продажи недвижимости патентом не облагаются .
Что в итоге
Если апартаменты будет снимать компания или ИП, арендатор обязан удержать и перечислить в бюджет НДФЛ. Если арендовать апартаменты будет обычный человек, вы должны сами подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог.
Чтобы сэкономить на налогах, выгоднее сдавать и продавать апартаменты как ИП на УСН «Доходы».
