В середине 2018 года мне пришла в голову идея открыть комплекс с апартаментами в Москве.

Уже через год — в августе 2019 года — мы с четырьмя партнерами открыли апарт-отель и приняли первых гостей. К этому моменту мы уже продали 23 студии из 26 и сейчас готовим к открытию второй апарт-отель.

Расскажу, как проходил каждый из этапов, какие ошибки допустили, сколько инвестировали и какую прибыль получили.

Идея бизнеса: планировал окупить вложения за год

Мой основной бизнес основан на посуточной аренде жилья. Я занимаюсь этим уже четыре года. Сдаю 45 объектов недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье. Семь из них мои собственные. Десять квартир в субаренде — я снимаю жилье долгосрочно, а сдаю посуточно, предупредив об этом собственника. Зарабатываю на разнице в цене аренды. Еще 28 квартир находятся в доверительном управлении, то есть когда собственник поручает мне сдавать квартиры посуточно от его имени и платит фиксированный процент от прибыли. Так что знаю на практике, как устроена краткосрочная аренда.

Благодаря этому опыту я узнал о спросе на инвестиционную недвижимость — когда инвесторы покупают квартиры, чтобы сдавать в аренду. Так я решил создать апарт-отель. Заработать на продаже апартаментов можно на порядок больше, чем на сдаче в аренду.

Апарт-отель — это недвижимость, которая объединяет в себе квартиры и гостиницу. Если совсем просто — это здание, в котором много маленьких апартаментов с кухней. Этим они отличаются от гостиницы. Но, как и в гостинице, в апарт-отеле есть стойка регистрации.

Обычно апарт-отели располагают в недвижимости, которая имеет статус нежилой — бывших предприятиях, офисных центрах и так далее. Поэтому там нельзя прописаться, а часто и получить временную регистрацию. Коммунальные платежи и налоги выше, чем для жилой недвижимости.

Владелец таких апартаментов может жить в своей мини-квартире сам, но в большинстве случаев их покупают для сдачи в аренду. Часто создатели апарт-отеля организуют собственную управляющую компанию, которая берет на себя все хлопоты инвесторов, связанные с арендой — ищет гостей, организует уборку, заселение, выселение, закупает необходимые расходные материалы. А управляющая компания получает за это процент.

Я уже зарабатывал на аренде жилья, сдавал квартиры от имени собственников и организовывал весь процесс. Поэтому решил, что в моем апарт-отеле владельцы апартаментов смогут поручить всю работу с квартирами управляющей компании. Но основную прибыль рассчитывал получить именно от продажи апартаментов, потому что в этом случае вложения окупились бы всего за год, а не за 5—6 лет, если бы мы сдавали апартаменты сами.

Схема выглядела так. Я планировал купить нежилую недвижимость, разделить ее на апартаменты, сделать перепланировку и ремонт, обставить квартиры мебелью, а потом продать.

Инвестиции, по моим расчетам, составили бы около 60 млн рублей, а выручить с продажи апартаментов удалось бы около 78 млн рублей.

Чтобы реализовать эту идею, я пригласил в команду еще четверых партнеров. Все они из сферы недвижимости, со всеми я давно знаком и когда-то работал. У каждого в проекте была своя роль: один человек занимался сделками купли-продажи недвижимости, другой — закупками, третий — привлекал инвестиции, четвертый — общался с подрядчиками и отвечал за пожарную безопасность. Я курировал проект в целом. Каждый из нас выполнял свою функцию, но работали мы на равных — никто из партнеров не получал зарплату, все трудились ради будущей прибыли.

Больше историй о бизнесе — у вас в почте
Подпишитесь на рассылку для предпринимателей: раз в месяц присылаем важные новости и истории успеха

Какое помещение подходит для апарт-отеля

Строить собственный апарт-отель дорого, долго и хлопотно. Мы решили купить готовый объект площадью от 400 м². По нашим приблизительным оценкам, требовалось от 15 до 50 млн рублей — это в разы дешевле, чем строить здание самим. К тому же можно поторговаться или попросить отсрочку платежа.

Для посуточной аренды крайне важно расположение. Туристы, командировочные и все, кто арендует жилье посуточно, предпочитают варианты в центре или в пешей доступности от метро, чтобы быстро добираться до достопримечательностей и деловых центров.

Мы выбрали бюджетный сегмент рынка — небольшие квартиры-студии, чтобы они не стоили слишком дорого. Ориентировались на цену на 20—30% ниже рыночной стоимости квадратного метра в Москве или около 200 000 Р за квадрат, чтобы продать квартиры как можно быстрее. В центральных районах подходящих помещений за такую цену не найти, поэтому искали недалеко от Третьего транспортного кольца и с хорошей транспортной доступностью. Кроме того, важно, чтобы в помещении была холодная и горячая вода, канализация, электричество.

Одно из помещений, которое мы рассматривали для покупки, располагалось на первом этаже жилого дома. Так называемый закон Хованской запрещает размещение отелей, гостиниц и хостелов в жилых помещениях в многоквартирных домах.

Формально апарт-отель не гостиница и не хостел, но проблемы все равно могли возникнуть. Например, если бы жильцы постоянно жаловались участковому на то, что фактически по соседству располагается гостиница. Поэтому мы сконцентрировались на поиске недвижимости в нежилых домах.

Было важно найти помещение нужной большой площади, но не переплачивать. Помещение предстояло разделить на апартаменты и продавать по отдельности. Если бы мы купили помещение площадью 400 м² за 50 млн рублей, разделили его на 20 студий и еще 10 млн вложили в ремонт, то себестоимость каждых апартаментов составила бы 3 млн рублей. За столько же мы и планировали его продать, то есть мы сработали бы в ноль.

Но если купить помещение площадью 500 м² за 30 млн рублей, разделить на 25 студий и вложить те же 10 млн в ремонт, то себестоимость студии будет уже 1,6 млн рублей. То есть при той же цене продажи мы заработаем 1,4 млн рублей на каждых апартаментов.

Подходящую недвижимость мы нашли через три месяца, потом еще два месяца оценивали его, торговались, и все это время на всякий случай продолжали поиски. Мы всегда торгуемся, даже если помещение изначально продается по очень низкой цене. Это позволяет получить скидку, иногда даже на 300 000—500 000 Р. Правда, пока мы торговались, одно из помещений на том этаже, который мы хотели выкупить, было продано. Нам пришлось купить меньше квадратных метров, чем мы изначально рассчитывали.

Перед покупкой помещения тестировали спрос в этом районе

Чтобы понять, будет ли востребована посуточная аренда в конкретной локации, мы разместили два тестовых объявления о продаже апартаментов и сдаче в аренду на «Циане» и «Авито». В них указали площадь апартаментов, написали, что посуда, техника, полотенца и прочее имеется. В качестве иллюстраций взяли фотографии квартир, которые мы уже сдавали, потому что понимали, что отделка будет примерно такого же уровня. Поставили и цену: 1900 Р за сутки или 40 000 Р за месяц аренды. Цены для тестовых объявлений мы взяли для расчетов будущей доходности бизнеса.

За неделю объявление о посуточной аренде просмотрели 320 раз, 20 клиентов позвонили. А в разделе долгосрочной аренды объявление просмотрели 434 раза, и мы получили 23 звонка. Одновременно с этим опубликовали объявление и о продаже апартаментов за 4 млн рублей. За ту же неделю объявление просмотрели 564 раза, 14 клиентов позвонили.

Спрос на бюджетные апартаменты в Хорошево-Мневниках явно был.

Только в самом конце 2018 года мы вышли на сделку. Помещение площадью 443,5 м² за 32 млн рублей располагалось в административном здании на улице, примыкающей к Хорошевскому шоссе. Забегая вперед, скажу, что в итоге получилось разделить его на 26 апартаментов. Квадратный метр обошелся чуть дороже 72 000 Р.

Прямо под домом есть остановка общественного транспорта, в трехстах метрах — станция Хорошево Московского центрального кольца, в пятнадцати минутах ходьбы — станции метро Хорошевская и Полежаевская. Вокруг — магазины, кафе и аптеки. Для посуточной аренды это важные факторы.

В одном здании с апарт-отелем расположен Налоговый институт, и это лучше, чем соседство с жилыми квартирами. И остановка общественного транспорта прямо напротив входа
В одном здании с апарт-отелем расположен Налоговый институт, и это лучше, чем соседство с жилыми квартирами. И остановка общественного транспорта прямо напротив входа

На проект требовалось более 50 миллионов рублей

Покупка недвижимости обошлась нам в 32 млн рублей. Но этим расходы на первоначальном этапе не ограничились. Предстояло заплатить проектировщикам за разработку технической документации и проект, а также строителям за ремонт. Кроме того, мы заложили и предстоящие расходы на маркетинг и рекламу, а также комиссионные для риелторов — обычно они берут до 2% от общей стоимости. Нужен был и юридический аудит сделки — сбор всей подноготной о недвижимости, информации о предыдущих собственниках, разрешенного вида деятельности на земельном участке, сопровождение сделки юридической компанией.

Чтобы покрыть все эти расходы, по нашим прикидкам, необходимо было найти больше 50 млн рублей.

Что касается юридического оформления, то до последнего некоторые участвовали в проекте как физлица, другие как ИП. Общество с ограниченной ответственностью мы оформили только накануне открытия апарт-отеля в августе 2019 года. У нас несколько учредителей, поэтому ООО — самая простая форма для нас и для дальнейшего взаимодействия с клиентами. В сделке купли-продажи участвовали двое из пяти партнеров, на них и оформили недвижимость. Доходы и расходы разделили поровну.

Чтобы покрыть предстоящие траты, мы нашли инвесторов, которые вложили деньги в наш проект. С ними мы заключили договор, поэтому в списке расходов учли еще и стоимость заемных денег — проценты инвесторам. Расходы на старте были колоссальными, а получать доход мы бы начали только через несколько месяцев, в июне, когда смогли бы продавать апартаменты по предварительным договорам.

Какие документы нужны, чтобы открыть апарт-отель

Поскольку мы разделили существующее помещение на 26 отдельных студий, потребовалось согласовать перепланировку в Мосжилинспекции. Это стандартный процесс, и у нас он прошел без осложнений. Все расходы на согласование обошлись в 220 000 Р.

Чтобы превратить несколько нежилых помещений в полноценный апарт-отель, требовалось подготовить несколько пакетов документов.

Дизайн-проект на 26 номеров. Чтобы сделать перепланировку, нужен ее проект, который создает проектное бюро с допуском саморегулируемой организации. Его нужно согласовать в Росреестре. Также понадобится подтверждение права собственности на недвижимость. Если бы это была жилая недвижимость, то нужно согласовать проект в Мосжилинспекции, но у нас нежилое помещение.

Архитектурное решение разрабатывала девушка из Нижнего Новгорода, с которой мы сотрудничаем давно. Если бы проверенного дизайнера не было, пришлось бы искать его по объявлениям. И тут важна специализация: искать нужно того, кто специализируется на отелях. Потому что есть много нюансов: при планировке важно учитывать минимальную площадь каждых апартаментов, санузлов, комплектацию всей необходимой мебелью и бытовой техникой.

Техническое обследование строительных конструкций перекрытий. Его проводят инженерные компании, чтобы узнать, не разрушатся ли перекрытия под весом новых возведенных стен и перегородок. Это нужно, чтобы оценить риски при перепланировке. Техническое обследование делают после подачи заявления на согласование перепланировки не по типовому проекту, и без него перепланировку не согласуют. Мы заказали его у давних подрядчиков за 60 000 Р.

Проектная документация на водоснабжение и канализацию, вентиляцию, электроосвещение, пожарную безопасность. Все эти документы прописаны в строительных нормах и сводах правил. Мы наняли проектную организацию, которая все оформила за 200 000 Р — по 50 000 Р за каждый документ.

Кадастровый учет для каждых апартаментов. После постановки на учет у каждой студии появится кадастровый номер — уникальный номер, который присваивают объекту недвижимости при регистрации в Росреестре. Мы купили единое помещение, но продавать его планировали по частям. Чтобы каждый из собственников владел отдельным объектом недвижимости, нужно присвоить всем апартаментам кадастровые номера.

Чтобы подать заявление в Росреестр, понадобится технический план помещения. Конечно, можно обойтись и без этого, например, продать апартаменты как доли в огромном помещении — своего рода комнаты. Но цены на недвижимость в долевой собственности существенно ниже, а продать долю в будущем новым владельцам будет сложнее.

С получением отдельных кадастровых номеров возникли сложности. Мы рассчитывали закончить ремонт и кадастрирование к июню. В итоге процесс затянулся на три месяца — до сентября 2019 года.

Это наш первый подобный опыт, поэтому возникло много мелких вопросов с документами, бюрократических проволочек, которые приходилось решать по ходу дела. Например, сотрудники Росреестра говорили нам, что оформление пояснительной записки, которую нужно приложить к техническому плану помещений, не соответствует требованиям. А самая банальная проблема заключалась в том, что один из чиновников ушел в отпуск, и никто из его подчиненных не хотел принимать решение за него.

Сроки работ над проектом

Август 2018 года Идея проекта и начало поиска помещения
Декабрь 2018 года Сделка купли-продажи
Февраль 2019 года Начало ремонта помещения
Июнь — сентябрь 2019 года Регистрация в Росреестре и оформление остальных документов
Июнь 2019 Старт продаж по предварительному договору
Июль 2019 года Окончание ремонта
Август 2019 Ввод апарт-отеля в эксплуатацию и сдача апартаментов в аренду
Сентябрь 2019 года Старт продаж по основному договору

Сроки работ над проектом:

  • Август 2018 года — идея проекта и начало поиска помещения.
  • Декабрь 2018 года — сделка купли-продажи.
  • Февраль 2019 года — начало ремонта помещения.
  • Июнь — сентябрь 2019 года — регистрация в Росреестре и оформление остальных документов.
  • Июнь 2019 — старт продаж по предварительному договору.
  • Июль 2019 года — окончание ремонта.
  • Август 2019 — ввод апарт-отеля в эксплуатацию и сдача апартаментов в аренду.
  • Сентябрь 2019 года — старт продаж по основному договору.

Перепланировка и ремонт: площадь студий должна быть минимальной, но комфортной

Будущая доходность напрямую зависит от того, на какое количество апартаментов в итоге удастся разделить имеющееся помещение. Ведь покупаем мы единый объект и платим за квадратный метр, а продаем жилье уже поштучно. Поэтому важно разработать грамотный проект перепланировки — чтобы площадь студий была минимальной, но при этом все же достаточной для комфортной жизни.

Апартаменты могут иметь и несколько комнат, но мы выбрали формат студий, когда кухня расположена в комнате. Это позволяет сэкономить место и на той же площади создать больше отельных помещений. В нашем случае 443 квадратных метра разделили на 26 студий площадью 12―19 м².

26 апартаментов вытянутой формы и скромной площади. Но в каждом есть все необходимое для комфортной жизни
26 апартаментов вытянутой формы и скромной площади. Но в каждом есть все необходимое для комфортной жизни

Сделка купли-продажи состоялась в самом конце 2018 года, а уже в феврале мы приступили к первой фазе ремонта. Все работы закончили к июлю.

Административное здание советской постройки оказалось неплохим вариантом для создания апарт-отеля. Коридор в центре сохранили, часть стен демонтировали и возвели новые, разделив бывшие кабинеты на студии.

Менять старые радиаторы отопления не стали — они вполне исправно работали. Да и выглядели прилично, поэтому просто покрасили все трубы. Раньше на этаже был один санузел, а теперь он появился в каждой студии. Поэтому пришлось установить в каждых апартаментах насос, который качает сточные воды к месту вывода канализации. В каждых апартаментах поставили датчики протечки и отсечные краны, чтобы в случае протечки перекрывать воду в каждых апартаментах отдельно.

Часть расходов на ремонт и оборудование — 1 664 400 Р

Пластиковые окна 700 000 Р
Оформление стен рейками 260 000 Р
Натяжные потолки 250 000 Р
Входные и межкомнатные двери в апартаменты 120 000 Р
Интернет и три точки раздачи вайфая 120 000 Р
Раковины под стиральную машинку 114 400 Р
Накопительные бойлеры для горячей воды 100 000 Р
Пластиковые окна
700 000 Р
Оформление стен рейками
260 000 Р
Натяжные потолки
250 000 Р
Входные и межкомнатные двери в апартаменты
120 000 Р
Интернет и три точки раздачи вайфая
120 000 Р
Раковины под стиральную машинку
114 400 Р
Накопительные бойлеры для горячей воды
100 000 Р

Мы учитывали, что ремонт потребуется не только в каждых конкретных апартаментах, но и на общей территории. Холл и коридор тоже должны выглядеть презентабельно — покупатели и будущие арендаторы обращают на это внимание.

В общем коридоре мы хотели сделать потолок грильято — это особая решетчатая конструкция в индустриальном стиле. Но стоимость материалов и монтажных работ была такой, что мы решили просто покрасить потолок в черный цвет и оставить проводку и трубы на виду. Конечно, грильято выглядел бы лучше, но мы предпочли не переплачивать 200 000—300 000 Р только за внешний вид.

Почти все, кроме несущих конструкций, демонтировали. Не только отделку, но и стены снесли до основания
Почти все, кроме несущих конструкций, демонтировали. Не только отделку, но и стены снесли до основания
Звукоизоляция — важный параметр для отеля. Поэтому стены сделали из пазогребневых блоков с шумоизоляционной прослойкой. На них можно повесить не только зеркало или картину, но и кухонный гарнитур
Звукоизоляция — важный параметр для отеля. Поэтому стены сделали из пазогребневых блоков с шумоизоляционной прослойкой. На них можно повесить не только зеркало или картину, но и кухонный гарнитур
Один из главных плюсов студий — огромные окна. Благодаря виду, который из них открывается, даже самое маленькое помещение кажется просторней. К тому же возле дома растут старые деревья, поэтому большую часть года здесь зелено
Один из главных плюсов студий — огромные окна. Благодаря виду, который из них открывается, даже самое маленькое помещение кажется просторней. К тому же возле дома растут старые деревья, поэтому большую часть года здесь зелено

Через месяц после старта ремонтные работы пришлось приостановить. В мае 2019 года мы решили сменить строительную компанию. Старая срывала сроки.

В договоре мы прописали все этапы выполнения работ с конкретными сроками: демонтаж перегородок, электрика, сантехника.

Это позволило нам сразу понять, что строители не успевают к датам. К тому же мы обнаружили недочеты в работе первой строительной бригады, когда они начали возводить перегородки. Несколько стен «завалили» — они были кривыми, пересекались не под прямым углом. Переделали ее уже другие ремонтники.

Возникли вопросы и по электрике. Чтобы электрика была более надежной, мы выбрали распаечную систему соединения кабелей, то есть все кабели нужно перепаять. Вместо этого ремонтники соединили кабели через клеммы — это проще и дешевле, но менее надежно. И это не то, о чем мы договаривались изначально. Строители просто хотели заработать на нас деньги. В итоге нам удалось договориться со строительной бригадой, решить вопросы и расстаться быстро.

Строительные материалы тоже поставляли с задержкой. Ремонт пришлось поставить на паузу на две с половиной недели. Но новая строительная бригада справилась быстро — в июле мы уже начали обустраивать апартаменты.

Обустройство апартаментов: все покупали в сетевых магазинах

Поскольку в будущем большинство апартаментов планировалось сдавать в краткосрочную аренду, их необходимо было оснастить всем необходимым: мебелью, бытовой техникой, постельным бельем и посудой.

Апартаменты компактные, поэтому много мебели не требовалось. Для каждого мы приобрели кровать и пару прикроватных тумбочек, кухонный гарнитур, обеденный стол или барную стойку и пару стульев. Все это мы старались покупать в крупных магазинах — «Икее», «Оби», «Леруа Мерлен». Выбор там большой, поэтому можно заказать сразу все необходимое. К тому же есть гарантия, и, если что-то сломается, мебель можно починить или заменить.

Вариант сделать мебель на заказ даже не рассматривали. Получилось бы дороже и намного дольше. К тому же качество у частных исполнителей не всегда хорошее. К примеру, мы заказали рейки для декорирования стен, но мастер нас подвел — не оценил масштаб работ, сроки и стоимость, и в итоге просто их не сделал. Пришлось заказывать их у другого исполнителя.

Из бытовой техники в каждую студию требовался большой телевизор с плоским экраном и настенным креплением. Такой не занимает много места, а это критически важно на 12—19 квадратных метрах. В каждом номере установили маленький холодильник, индукционную панель на две конфорки, кухонную мойку. В каждом номере своя ванная комната с туалетом и душевой кабиной.

Еще одна сложность, которую мы не учли — сроки комплектации студий. Чтобы собрать 26 комплектов мебели и прикрутить все на свои места, потребовалось намного больше времени, чем мы рассчитывали изначально. Мы планировали сделать все за три недели, а в итоге вышло в два раза дольше. Части комплектующих не хватало, их приходилось заказывать дополнительно, чего-то не было на складе, поэтому приходилось ждать. Из-за таких мелких неприятностей сроки и выросли.

Поиск покупателей: снизили цену, чтобы продать апартаменты быстрее

Итоговую сумму всех расходов — 59 млн рублей — мы разделили на 26 квартир, которые должны были получиться после перепланировки. Себестоимость одной студии оказалась равна 2,2 миллиона рублей. Продавать каждую мы планировали минимум за 3 миллиона, поэтому 800 000 Р — минимальная чистая прибыль с каждого из 26 апартаментов. Общий доход должен был составить 18 млн рублей или 32% доходности на вложенные средства. Но по факту получилось больше, потому что мы продали не все студии сразу, а постепенно повышали стоимость каждых апартаментов.

Мы планировали продавать апартаменты по предварительному договору купли-продажи через несколько месяцев после покупки недвижимости и начала ремонта. Квартиры можно начинать продавать сразу же, как появляются кадастровые номера, даже если ремонт еще не закончен.

Продажи по предварительному договору начали в июне, а в активную фазу вступили в сентябре. Стартовая цена апартаментов была от 3 миллионов рублей. Это на 20—30% ниже цен в среднем по рынку, но мы сознательно пошли на такое снижение, чтобы быстрее продать все апартаменты. Об этом мы волновались сильнее всего. По мере завершения строительных и кадастровых работ мы повышали стоимость квадратного метра наших студий: прибавляли примерно по 100 000 Р по мере того, как проходили очередной этап — ремонт, оснащение квартир и другое.

В среднем продавалось по 3—4 студии в месяц. Но однажды мы случайно узнали, что владелец одной из студий сразу после покупки выставил ее на продажу. Мы увидели это объявление. Уже через два месяца он смог получить за нее на миллион рублей больше. Мы поняли, что можно повысить стоимость апартаментов.

Спустя девять месяцев после запуска апарт-отеля у нас остались непроданными только трое апартаментов. Цена каждого — 4,15 млн рублей.

Для продажи апартаментов мы сделали отдельный сайт и презентацию. Попробовали использовать контекстную рекламу в Яндексе, но это не сработало — клиенты не приходили. Мы практически выкинули на ветер порядка 150 000 Р.

Зато дали результат объявления на «Авито» и «Циане». Самый серьезный эффект дало сарафанное радио: 22 из 26 студий купили инвесторы, которые потом отдали апартаменты нам же в доверительное управление. Часть из этих людей — знакомые нам люди, которых мы привлекали через вебинары, «Инстаграм», телеграм-каналы. Все они интересовались бизнесом в сфере недвижимости, поэтому пришли к нам сначала за полезным контентом, а потом совершили покупку.

Один из апартаментов покупатель перепродал на миллион дороже. Но даже это на 20% ниже средней цены за квадратный метр в этом районе
Один из апартаментов покупатель перепродал на миллион дороже. Но даже это на 20% ниже средней цены за квадратный метр в этом районе

На чем можно заработать после продажи апартаментов

Мы планировали заработать не только на перепродаже недвижимости после ремонта, но и на том, что нам уже понятно и знакомо — на управлении жильем для краткосрочной аренды. Для этого мы открыли управляющую компанию, которая обслуживает апарт-отель.

Все наши покупатели приобрели жилье для краткосрочной аренды, но не хотят заниматься этим самостоятельно. Делать это через управляющую компанию удобнее и выгоднее. Издержки на управление одними апартаментами выше, чем на 22.

Заселение, выселение, уборка, работа с объявлениями и отзывами отнимает много времени. Совмещать сдачу квартиры и основную занятость сложно. А те же обязанности для 22 объектов отнимают не сильно больше времени, зато прибыль в 22 раза выше. К тому же все расходные материалы и бытовую химию можно покупать оптом, на прачечную и клининг тратить меньше из-за скидок от объема.

Инвесторам, которые не хотят сдавать апартаменты в аренду самостоятельно, мы оказываем услугу доверительного управления: находим арендаторов, встречаем их, размещаем, делаем в апартаментах уборку, стираем постельное белье, следим за оснащением. За это мы берем 20% прибыли — в среднем получается чуть больше 200 000 Р в месяц за все апартаменты.

Мы работаем с площадками для размещения объявлений о краткосрочной аренде. На каждой из них установлена своя сумма за продвижение. Где-то ее берут просто за публикацию, а, например, на «Букинге» и Airbnb платить нужно только за фактическую бронь. «Букингу» мы платим около 21% с каждой брони — это немало. Кроме того, мы оплачиваем услуги уборки в апартаментах, прачечную и интернет.

Для оснащения апартаментов постоянно требуются расходные материалы — чай, кофе, специи, одноразовые зубные щетки, шампуни и гели для душа, чистящие средства для уборки, мыло, туалетная бумага и прочие мелочи. Как правило, раз в месяц что-то приходится обновлять или ремонтировать: прочищать канализационные трубы, менять смесители, посуду, постельное белье, полотенца.

Основную статью расходов составляют коммунальные платежи, интернет, услуги уборки и прачечной. Апартаменты сдаются посуточно, от их внешнего вида напрямую зависят отзывы гостей и прибыль. Источник: Ксения Колесникова
Основную статью расходов составляют коммунальные платежи, интернет, услуги уборки и прачечной. Апартаменты сдаются посуточно, от их внешнего вида напрямую зависят отзывы гостей и прибыль. Источник: Ксения Колесникова
Расходы на персонал небольшие. У нас работает посменно три администратора. Уборку, прачечную мы отдали на аутсорс. Источник: Ксения Колесникова
Расходы на персонал небольшие. У нас работает посменно три администратора. Уборку, прачечную мы отдали на аутсорс. Источник: Ксения Колесникова

Расходов на бухгалтера не было, потому что мы получили поддержку от правительства Москвы. Сервисы помогли нам справиться самостоятельно. Например, там можно зарегистрировать ИП или ООО онлайн, получить электронную подпись и сформировать налоговую декларацию. Можно даже бесплатно проконсультироваться со специалистом.

Расходы на управление апарт-отелем — 2 955 000 Р

Статья расходов Сумма с августа 2019 по апрель 2020
Фонд оплаты труда 1 000 000 Р
Комиссия платформам для размещения объявлений 980 000 Р
Коммунальные платежи 470 000 Р
Интернет 160 000 Р
Услуги прачечной 140 000 Р
Хозяйственные расходы, уборка 100 000 Р
Реклама и маркетинг 65 000 Р
Система учета бронирований «Биново» — по сути CRM для отелей 20 000 Р
Ремонтно-технические услуги 20 000 Р
Фонд оплаты труда
1 000 000 Р
Комиссия платформам для размещения объявлений
980 000 Р
Коммунальные платежи
470 000 Р
Интернет
160 000 Р
Услуги прачечной
140 000 Р
Хозяйственные расходы, уборка
100 000 Р
Реклама и маркетинг
65 000 Р
Система учета бронирований «Биново» — по сути CRM для отелей
20 000 Р
Ремонтно-технические услуги
20 000 Р

Расчет доходности апартаментов от сдачи в аренду

Статья баланса Сумма с августа 2019 по апрель 2020
Оборот апарт-отеля 7 900 000 Р
Прибыль инвесторов 4 200 000 Р
Расходы на обслуживание апарт-отеля 3 700 000 Р
Прибыль управляющей компании 840 000 Р
Оборот апарт-отеля
7 900 000 Р
Прибыль инвесторов
4 200 000 Р
Расходы на обслуживание апарт-отеля
3 700 000 Р
Прибыль управляющей компании
840 000 Р

Сколько приносит сдача студий в аренду

Сдавать апартаменты в аренду мы начали, как только завершили ремонт и ввели апарт-отель в эксплуатацию. Часть из них уже продали и взяли в доверительное управление, а часть пока принадлежала нам. В конце августа разместили объявления на площадках рекламы жилья для краткосрочной аренды. А в сентябре отель уже показал 78% загрузки при стоимости аренды 2534 Р за сутки.

В самом начале у нас еще не было отзывов, поэтому люди не ожидали многого. Возможно, выбирали нас только из-за доступной цены. Но апартаменты их приятно удивляли. Поэтому гости оставляли много отзывов, упоминали вежливый персонал и уютные студии со свежим ремонтом.

Спустя год после запуска апарт-отеля и полгода самоизоляции из-за коронавируса, рейтинг апартаментов на «Букинге» — 8,3 из 10, на Airbnb — 4,7 из 5
Спустя год после запуска апарт-отеля и полгода самоизоляции из-за коронавируса, рейтинг апартаментов на «Букинге» — 8,3 из 10, на Airbnb — 4,7 из 5

Кроме того, оставить отзыв гостей просили и сотрудники отеля. Мотивировать гостей бонусами все площадки для размещения объявлений запрещают. А вот персонал получает бонус за хорошие отзывы. К примеру, если апарт-отель загружен на 50—59%, то зарплата за смену составит 1500 Р, если загрузка 60—79%, то 2000 Р, 80—89% — 2200 Р, 90—99% — 2400 Р, а при полной загрузке — 2800 Р.

А за повторные заселения, когда гости возвращаются в наш апарт-отель, персонал получает премию 400 Р. Поэтому они стремятся быть гостям полезными. А мы взамен получаем высокий рейтинг, что влияет на загрузку и стоимость номера.

С загрузкой около 80—90% каждые апартаменты способны приносить около 40 000 Р в месяц или 480 000 Р в год. При таком доходе покупка апартаментов окупится за шесть с небольшим лет. Поскольку сдачу в аренду мы запустили сразу же, некоторые инвесторы купили апартаменты с уже сформированным планом бронирования. То есть они получали доход сразу после сделки.

Можно было просто зарабатывать на сдаче апартаментов, но мы предпочли их продать. При сдаче в аренду апартаменты окупятся через 4—6 лет, а при продаже — меньше чем за год. Но в первом случае остается недвижимость, а во втором — ничего. Это вопрос приоритетов, что важнее: быстрая прибыль или долгосрочные и стабильные инвестиции.

Загрузка апарт-отеля по месяцам

Загрузка номерного фонда Стоимость номера в сутки Примерный оборот отеля
Август 44% 2651 Р 300 000 Р
Сентябрь 78% 2534 Р 1 300 000 Р
Октябрь 91% 2698 Р 1 600 000 Р
Ноябрь 92% 2706 Р 1 600 000 Р
Декабрь 90% 2617 Р 1 600 000 Р
Август
Загрузка номерного фонда
44%
Стоимость номера в сутки
2651 Р
Примерный оборот отеля
300 000 Р
Сентябрь
Загрузка номерного фонда
78%
Стоимость номера в сутки
2534 Р
Примерный оборот отеля
1 300 000 Р
Октябрь
Загрузка номерного фонда
91%
Стоимость номера в сутки
2698 Р
Примерный оборот отеля
1 600 000 Р
Ноябрь
Загрузка номерного фонда
92%
Стоимость номера в сутки
2706 Р
Примерный оборот отеля
1 600 000 Р
Декабрь
Загрузка номерного фонда
90%
Стоимость номера в сутки
2617 Р
Примерный оборот отеля
1 600 000 Р

Расходы на запуск апарт-отеля — 59 060 000 Р

Покупка недвижимости 32 000 000 Р
Ремонт и оснащение студий 22 100 000 Р
Запас на случай непредвиденных расходов 2 500 000 Р
Комиссионные агентам по продаже недвижимости 1 300 000 Р
Маркетинг и реклама 500 000 Р
Проект перепланировки и ремонта 300 000 Р
Проведение сделки 250 000 Р
Юридический аудит сделки 100 000 Р
Финансовая модель проекта 10 000 Р
Покупка недвижимости
32 000 000 Р
Ремонт и оснащение студий
22 100 000 Р
Запас на случай непредвиденных расходов
2 500 000 Р
Комиссионные агентам по продаже недвижимости
1 300 000 Р
Маркетинг и реклама
500 000 Р
Покупка недвижимости
300 000 Р
Маркетинг и реклама
250 000 Р
Юридический аудит сделки
100 000 Р
Финансовая модель проекта
10 000 Р

Что надо знать, если вы хотите открыть апарт-отель

  1. Создание апарт-отеля — сложный бизнес. На старте требуются большие финансовые вложения, и вернутся они нескоро. Без знаний и опыта лучше начать с маленьких проектов. Например, попробовать сдавать посуточно одну квартиру, и уже потом масштабироваться.
  2. Прежде чем покупать помещение, стоит протестировать спрос на аренду и продажу в конкретном районе. Если аренда в этом месте не востребована, инвесторы не купят там недвижимость.
  3. Для апарт-отеля подойдет нежилая недвижимость. Объект должен располагаться близко к центру города, рядом должны быть остановки транспорта или метро, а также магазины, аптеки, кафе.
  4. Составьте примерный план и прибавьте пару месяцев на бюрократические проволочки, срыв сроков ремонта и прочие мелочи.
  5. Работать с подрядчиками-частниками рискованно: они могут сорвать сроки, подвести с качеством. Лучше сотрудничать с ИП или юрлицами, заключать договоры, а в них прописывать сроки исполнения работ, параметры их оценки и штрафные санкции за нарушение этих сроков и параметров.
  6. Капитальный ремонт апарт-отеля — процесс трудоемкий, придется учитывать множество деталей и лично контролировать процесс. Если вы когда-нибудь делали ремонт в квартире, то умножьте эти ощущения на 26.
  7. Продавать апартаменты в апарт-отеле по предварительному договору можно, как только вы получите кадастровые номера на них. Поэтому документами стоит заняться в первую очередь. Тогда вложения начнут окупаться, когда апарт-отеля по сути еще не будет существовать.