Что делать, если: нужно продать апартаменты без налога или выгодно сдать их в аренду

В отличие от квартир апартаменты — это нежилая недвижимость.

И хотя их также покупают для личного проживания, сдачи в аренду или перепродажи, налог и сроки владения в сделках с апартаментами рассчитывают не так, как с квартирами. Расскажу обо всех нюансах, отвечая на вопросы, которые нам задали читатели в Сообществе Т⁠—⁠Ж.

Вы правы: чтобы у налоговой не было вопросов, сдавать апартаменты нужно легально. Выгоднее оформиться как ИП на упрощенной системе налогообложения, УСН, или на патенте — ПСН.

УСН бывает двух типов. Первый — «Доходы», когда ИП уплачивает налог 6% со всех доходов без учета затрат. Второй — «Доходы минус расходы», тогда ИП платит налог 15% с прибыли — положительной разницы между доходами и расходами.

Если вы купили апартаменты до регистрации ИП, лучше выбрать УСН «Доходы» со ставкой 6%, поскольку текущие расходы в этом бизнесе небольшие.

Если вы только собираетесь купить апартаменты, выгоднее стать ИП на УСН «Доходы минус расходы», а потом приобрести объект. Тогда всю стоимость апартаментов вы покажете в затратах в год покупки. А если есть ипотека — еще и проценты по ней.

В итоге, скорее всего, расходы окажутся намного больше доходов и вы получите убыток. Это означает, что за год приобретения апартаментов надо будет заплатить минимальный налог — 1% от годовых доходов. А убыток перейдет на следующий год и тоже уменьшит заработки — вероятно, до нуля. И тогда снова будет достаточно уплатить минимальный налог.

Так будет до тех пор, пока вы не исчерпаете весь убыток за год покупки апартаментов. А со следующего года сможете сменить объект обложения при УСН «Доходы».

Чтобы сдавать апартаменты на долгий срок, регистрируют ОКВЭД 68.20. Для посуточной аренды — 55.20. Лучше внести в ЕГРИП сразу два кода, чтобы увеличить свободу действий.

ИП на УСН ежегодно платят за себя страховые взносы: фиксированные и дополнительные. Первые в 2024 году — 49 500 ₽, их вносят до 31 декабря. Вторые — 1% от превышения годового дохода над 300 000 ₽, их уплачивают до 1 июля 2025 года.

При УСН «Доходы» оба вида взносов уменьшают налог к уплате: фиксированные — в 2024 году, дополнительные — в 2025 году. С 2023 года уменьшить налог на взносы можно до их фактической уплаты  .

На УСН «Доходы минус расходы» уплаченные взносы включают в затраты вместе с другими расходами ИП. В итоге они уменьшают прибыль, а не сам налог.

Патентная система налогообложения подходит только для долгосрочной аренды. Патент можно оформить на срок от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Стоимость зависит от региона и метража апартаментов — прикинуть можно в калькуляторе ФНС. Например, если у вас апартаменты площадью 30 м² в Подмосковье, стоимость патента на весь 2024 год — 63 375 ₽.

Если вы приобрели патент, налог с реальных доходов за сдачу апартаментов платить не нужно. Отчетность тоже не сдают. Но страховые взносы уплатить придется. При этом стоимость патента можно уменьшить на страховые взносы ИП за себя к уплате в том же году, если подать уведомление в налоговую.

То есть в нашем примере более выгодной будет УСН «Доходы». Но учитывайте, что при покупке недвижимости в другом регионе стоимость патента будет другой — и выгоднее может стать эта система налогообложения. Также 6% на УСН «Доходы» — это федеральная ставка налога, и для отдельных регионов, а также групп налогоплательщиков она может меняться. Например, в Удмуртии ставка налога при УСН «Доходы» до 1 января 2027 года — всего 1%.

При сдаче апартаментов через управляющую компанию разницы в исчислении и уплате налога не будет, так как УК — посредник между вами и арендатором, но не налоговый агент и не источник дохода.

Учтите: если деньги от арендаторов принимает управляющая компания, вашим доходом на УСН считается вся сумма платы, включая комиссию УК. Но на УСН «Доходы минус расходы» комиссию УК можно учесть в затратах.

Если деньги от арендаторов приходят напрямую ИП, нужна онлайн-касса. А если всю сумму принимает УК, то и кассу применяет она.

Семья не должна платить НДФЛ при продаже жилья, если:

1. В ней двое или больше детей до 18 лет. Или до 24 лет, если они учатся очно.
2. В год продажи либо не позднее 30 апреля следующего года она купила другое жилье либо полностью оплатила квартиру, купленную по договору долевого участия.
3. Общая площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость больше старой.
4. Кадастровая стоимость прежней квартиры — до 50 млн рублей.
5. На момент продажи супругам и детям не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемой квартиры.

Подробно об этом — в другой статье в Т⁠—⁠Ж.

В вашем случае не выполняется одно из условий: приобретаемая недвижимость должна быть жилой  . А юридически апартаменты — это нежилая недвижимость, хотя в них и можно поселиться, как в квартире.

Но есть и другие способы уменьшить налог при продаже вашего жилья. Например, можно применить расходы на покупку квартиры или фиксированный имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Подробнее обо всех доступных способах — в других статьях в Т⁠—⁠Ж:

1. Как не уплачивать налог, если продаем квартиру дороже, чем купили.
2. Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества.

Все зависит от статуса, в котором собственник сдает апартаменты в аренду. Рассмотрю две ситуации.

Если сдает и продает апартаменты человек без статуса ИП, есть риск, что налоговая инспекция проведет проверку и установит предпринимательский характер его деятельности. Тогда ФНС доначислит налог 13% со всей суммы продажи, НДС по ставке 20/120, штраф 20% от недоимки и пени.

При этом срок владения апартаментами не освободит от уплаты налога  . Применить расходы на их покупку, чтобы снизить налогооблагаемую базу, вы не сможете  .

Предприниматели без статуса ИП не вправе получать налоговые вычеты до 1 января 2025 года. После этой даты, если законодатель не поменяет закон, они смогут получать профессиональные вычеты — в сумме подтвержденных расходов либо в размере 20% от дохода, если расходы не подтвердили.

Если ИФНС не сочтет продажу предпринимательством, будет действовать минимальный срок владения апартаментами для безналоговой продажи — 5 лет с даты регистрации права собственности  .

Если сдает и продает апартаменты ИП, минимальный срок владения не работает, так как недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности  .

Подробнее о том, как предпринимателю сэкономить на налогах при продаже недвижимости, — в другой статье в Т⁠—⁠Ж.

Поскольку вы владели апартаментами меньше минимального пятилетнего срока, придется уплатить налог с продажи.

Если продаете в статусе налогового резидента РФ — то есть в год продажи провели в России от 183 дней — налог с продажи рассчитывают так: 3 300 000 ₽ − 2 700 000 ₽ × 13% = 78 000 ₽  .

Но в отношении сделок с нежилыми помещениями, к которым относятся и апартаменты, есть вероятность, что налоговая квалифицирует продажу как коммерческую деятельность и рассчитает налог иначе.

По закону человек, который фактически занимается предпринимательством без регистрации, не может ссылаться на то, что он не ИП. Если вы продадите недвижимость и отчитаетесь о продаже как физлицо без такого статуса, но налоговая признает сделку предпринимательством, вам пересчитают и доначислят налог как ИП на основной системе налогообложения. Тогда придется уплатить:

1. НДФЛ 13% от всей суммы продажи.
2. НДС по ставке 20/120 от всей суммы продажи.
3. Пени по 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.
4. Штраф в размере 20 или 40% от неуплаченной суммы налога — зависит от того, докажет налоговая умысел в уклонении от уплаты НДФЛ или нет.

Но в случае с единичной продажей вам вряд ли стоит этого опасаться. Верховный суд указал  , что реализация даже нескольких объектов в одном календарном году сама по себе не означает предпринимательство — без соответствующих доказательств со стороны налоговой инспекции.

По каким признакам налоговая определит, что сделка — предпринимательство. Если продажа разовая, систематичность отсутствует, значит, говорить о предпринимательстве нельзя.

Вот на что обращает внимание ФНС при продаже недвижимости:

1. Есть ли у имущества предпринимательское назначение  . Налоговая может классифицировать апартаменты как объект не для личных целей, так как это нежилая недвижимость.
2. Срок владения имуществом до продажи.

А чтобы определить, предпринимательские доходы или нет, ИФНС изучает  :

1. Основания, в связи с которыми вы получили право собственности на имущество.
2. Цель сделки — почему вы его продаете.
3. Свидетельства, которые подтверждают систематический характер подобных сделок.

Если рассматривать вашу сделку с точки зрения налоговой инспекции, в пользу предпринимательства говорит то, что это нежилая недвижимость и срок владения незначительный — 1 год.

В случае претензий налоговой хорошо, если вы сможете пояснить, что апартаменты покупали для личных целей, например чтобы жить рядом с офисом или школой ребенка, либо для родственника, а продали в связи с изменением ситуации — семейной или финансовой. Все аргументы по возможности нужно подтвердить документами.

Как самозанятость повлияет на квалификацию продажи апартаментов как предпринимательства. В определении Верховного суда указано, что, если у человека статус ИП, это не основание, чтобы квалифицировать любую сделку как коммерческую. Главное — использовалось имущество для заработков в качестве ИП или нет.

Похожая ситуация и с самозанятостью. Поскольку режим НПД не позволяет работать с нежилыми помещениями и, по вашим словам, не связан с арендным бизнесом, рассматривать самозанятость как признак предпринимательской деятельности налоговая вряд ли станет.

В другом определении ВС РФ сказано, что нужно учитывать только операции, по которым получен доход, а не всю предпринимательскую деятельность человека. Поэтому, если возникнет спор, анализируют в основном саму сделку с объектом недвижимости.

То есть самозанятость не повлияет на квалификацию сделки как предпринимательской деятельности. Но есть другие параметры, за которые налоговая может зацепиться, например короткий срок владения. Но, по опыту, это редкость. К тому же претензии налоговой можно оспорить в суде.

А если в дальнейшем вы планируете перепродавать недвижимость, советую зарегистрировать ИП на УСН «Доходы минус расходы», чтобы избежать риска доначисления налога, НДС и штрафов.

Чтобы сдавать нежилую недвижимость в посуточную аренду, подойдет ОКВЭД 55.20 «Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания». А код 68.20 предполагает долгосрочную аренду, и только на это выдают патент.

С кодом 55.20 можно работать по системе УСН «Доходы». Для этого нужно добавить его в ЕГРИП как дополнительный.

В вашем случае патент можно отозвать, а его стоимость — пересчитать  .