Когда мы были женаты, родственники подарили мужу половину дома и земельного участка. Вторую половину дома и земли мы приобрели с ним по договору купли-продажи. Причем не в совместную собственность, а в общую — по ½ доли каждому. Так как половина дома у него уже была, мужу стали принадлежать ¾ недвижимости, а мне — ¼. В моем свидетельстве о праве собственности так и написано: «Общая долевая собственность, ¼ доли».

Потом мы развелись, и спустя некоторое время я решила продать бывшему мужу свою долю за небольшую компенсацию. Он был не против. Составили договор купли-продажи, пошли в Росреестр — и получили отказ. Оказалось, что нужен нотариальный договор. Нотариус отказывается удостоверять договор купли-продажи и требует сначала разделить имущество, хотя мы и так уже определили свои доли. А раздел имущества стоит дорого. Потом еще за куплю-продажу нотариусу платить. Понадобится много денег.

Кто прав и как мне быть?

Ксения

Вопрос очень интересный. Если отвечать кратко, то нотариус неправ и знает об этом, но рассчитывает получить больше. Он понимает, что судиться с ним вы не будете: не захотите тратить время и деньги.

Объясню, как можно минимизировать расходы без суда.

Чем отличается совместная собственность от долевой

Существует два вида общей собственности:

  1. Общая долевая. При этом доли определяются так, как стороны договорятся: по ½ или 30 на 70%. Все зависит от желания сторон.
  2. Совместная.

В семейном и гражданском кодексах определено, что для имущества супругов устанавливается специальный режим собственности — совместная собственность супругов. При этом доли не определены, но подразумеваются равными. Имущество, приобретенное в браке, всегда по умолчанию считается общей совместной собственностью супругов, если нет брачного договора. Также существуют случаи, когда суд при разводе может отступить от принципа равенства долей супругов.

Об этом можно почитать в моих статьях:

Проблема с режимом имущества супругов

По семейному кодексу все, что приобретают супруги, они приобретают в равных долях. Если они хотят отступить от равенства долей, они должны заключить брачный договор, который удостоверяет нотариус. Но до июня 2019 года по закону это было необязательно: супруги повсеместно покупали недвижимость в общую долевую собственность, определяли доли и к нотариусу не ходили.

Росреестр пропускал такие договоры в простой письменной форме, и возникали ситуации, когда супруги могли определить свои доли неравными, например ¼ и ¾. Это значит, что такой договор приобретал элементы брачного, поэтому его должен был удостоверить нотариус. Так никто не делал. И получался полный бардак.

С 1 июня 2019 года наконец начала действовать однозначная позиция: супруги могут приобретать имущество только в совместную собственность. Чтобы приобрести имущество в общую долевую собственность, нужен брачный договор. Без него никак.

Хотя поправки в ГК РФ вступили в силу с 1 июня 2019 года, в некоторых регионах Росреестр продолжал принимать договоры купли-продажи и долевого участия, где супруги в простой письменной форме без нотариуса устанавливали режим общей долевой собственности и определяли свои доли.

С января 2020 года подобная практика прекратилась и начались массовые отказы в регистрации таких договоров, что вызвало неразбериху среди покупателей. Особенно остро проблема стояла у тех, кто вложил в покупку жилья средства материнского капитала. Если родители использовали материнский капитал, они должны выделить детям доли в общей долевой собственности. Например, в семье есть мать, отец и двое детей. Раньше в договоре купли-продажи так и писали: «Отец, мать, первый и второй ребенок приобретают в общую долевую собственность по ¼ доли каждому».

Теперь так нельзя. Если дети могут получить доли в общую долевую собственность, то родители без брачного договора нет. Поэтому в договоре пишут так: «Отец и мать приобретают ½ в праве общей долевой собственности в совместную собственность, а дети — по ¼ доли в праве общей долевой собственности». Получается, что родители владеют половиной квартиры в совместной собственности, а дети — второй половиной в долевой.

Хотя проблему решили, очень много договоров за эти годы было подписано по старым правилам. Они абсолютно законны, однако вызывают путаницу что у Росреестра, что у нотариусов. Вот и получается так, как случилось у вас.

Куча полезного о семейном праве
Дважды в неделю в вашей почте: как составить брачный договор, поделить имущество и не потерять деньги при разводе

Прав ли Росреестр

Сначала разберемся, прав ли Росреестр, когда утверждает, что вы должны удостоверить продажу доли бывшему мужу у нотариуса. Недавно в силу вступил ряд поправок в закон, и теперь, если в сделке по отчуждению долей в недвижимом имуществе участвуют все владельцы долей, удостоверять такую сделку у нотариуса не нужно.

C одной стороны, все понятно. Если бы вы продавали свои доли одновременно по одной сделке третьему лицу, то нотариус не нужен. А вот если один из вас продает долю другому, возникает вопрос: все ли владельцы долей участвуют в сделке? По сути, все. Вы и ваш бывший муж владеете 100% доли в имуществе и оба участвуете в одной сделке. Практически же сотрудники Росреестра в разных регионах трактуют закон по-своему. Владельцы долей выступают как разные стороны договора: продавец и покупатель. Вот почему в большинстве случае Росреестр не считает, что в сделке участвуют все владельцы, и требует удостоверить договор у нотариуса.

Прав ли Росреестр, неизвестно. Я считаю, что нет. Однако судебных решений по оспариванию таких отказов я не видел, поэтому выбор невелик: или вы подчиняетесь требованию Росреестра, или идете в суд и оспариваете его незаконные действия. Через 3—6 месяцев получите решение. Но не факт, что в вашу пользу.

Прав ли нотариус

Юридически, на мой взгляд, нотариус тоже ошибается. Он не может просить вас поделить имущество, так как вы его уже разделили. Договор купли-продажи составлен так, что доля каждого из вас определена. Более того, в вашем случае нет даже отступления от принципа равенства долей супругов. Вы купили каждый по ½ доли в общей долевой собственности. Просто так вышло, что вы приобрели по ½ от ½, поэтому у вас — ¼, а у бывшего мужа — ¾.

У вас есть только один способ избежать раздела имущества у нотариуса — оспорить отказ нотариуса в суде. А это полгода административного судопроизводства, расходы на юристов и потраченное время. О том, как это бывает, у нас есть статьи:

Теоретически имущество можно разделить в суде. Экономически это выгоднее: судебные пошлины небольшие. Но в вашем случае подать такой иск нельзя, поскольку с точки зрения суда ваше имущество уже поделено: у вас — ¼, а у мужа — ¾. Делить нечего. Иск рассматривать не будут.

Поделить имущество у нотариуса стоит недешево — 0,5% от цены имущества, но не меньше 300 и не больше 20 000 Р. Плюс вы заплатите еще 9000 Р за технические и правовые услуги. А потом почти столько же придется заплатить нотариусу, чтобы он удостоверил договор купли-продажи: 0,5% от цены имущества и еще 5000 Р за правовые и технические услуги. В зависимости от региона тариф может незначительно отличаться. Я привел расценки нотариальной палаты Республики Татарстан.

Таким образом, ситуация неоднозначная. Нотариусы подозревают, что суд, скорее всего, не встанет на их сторону. Однако они понимают, что вы вряд ли пойдете в суд, чтобы оспорить их отказ, и просят денег за раздел имущества. Обосновывают они это тем, что практика неоднозначная и есть риск, что ваш основной договор купли-продажи признают недействительным, поскольку в нем вы определяете доли, а неравное определение долей у супругов очень похоже на брачный договор, который должен быть нотариальным. А риски нотариусы не любят.

Что делать

Если вы не готовы судиться с нотариусом, есть четыре способа минимизировать издержки:

  1. Поискать другого нотариуса. Не все трактуют закон так, как ваш. Есть и те, кто будет готов удостоверить вашу куплю-продажу без раздела имущества.
  2. Разделить и продать долю в одном документе. Это такой хитрый ход.
  3. Продать имущество третьему лицу.
  4. Обратиться в суд с иском о принуждении к выкупу.

Расскажу подробнее о втором и третьем варианте.

Раздел имущества с обменом на денежную компенсацию

При разделе имущества вы можете не только поделить доли в праве на недвижимость, но и обменять свою долю на денежную компенсацию. То есть формально вы одновременно делите имущество и тут же отдаете свою долю бывшему мужу по одному документу. Это позволит избежать отдельных расходов на удостоверение купли-продажи, но потребует от нотариуса высшей степени профессионализма. Ему нужно составить соглашение о разделе имущества так, чтобы в нем не было признаков купли-продажи: в первую очередь вы именно делите имущество, а не продаете.

Если нотариус допустит какие-то неточности в формулировках, есть риск, что в будущем такое соглашение можно будет признать ничтожным как притворную сделку, то есть заключенную с целью замаскировать другую сделку. Хотя формально заинтересованных в оспаривании лиц нет. Все заинтересованные лица и так участвуют в процессе. Разве что бывший муж потом передумает. Так что для таких целей лучше выбрать нотариуса с хорошей репутацией.

Если допустить, что ваша доля в доме стоит, например, 2 млн рублей, то если вы сделаете сначала соглашение о разделе имущества, а потом нотариальный договор купли-продажи, то заплатите нотариусу примерно 34 000 Р. А если оформите только соглашение о разделе с обменом на компенсацию — 19 000 Р. Экономия очевидна.

Продать имущество третьему лицу

Тоже хитрый способ. Так можно, если вы с бывшим мужем вместе продадите свои доли, например, его родителям или другим близким родственникам. В этом случае вы оба будете участвовать в сделке как продавцы, то есть не подпадаете под обязательное требование о нотариальном удостоверении договора. Тогда вы уплатите только обычную государственную пошлину за куплю-продажу недвижимости — 2000 Р.

Родители бывшего мужа потом могут подарить ему все обратно. Налогов на доходы от подарков близких родственников нет. По дарению госпошлина такая же — 2000 Р. И никаких нотариусов и тарифов в процентах от цены имущества. Теоретически, конечно, такую цепочку сделок можно признать ничтожной на том же основании о притворности сделок. Однако для этого нужны заинтересованные лица, а их нет.

Но риск все-таки существует. Если признать вашу совместную с бывшим мужем куплю-продажу ничтожной, то вы получите обратно ненужную долю в доме. А вот сможете ли вы вернуть деньги, которые за нее получили, — вопрос. К тому моменту вы можете их потратить, так что у вас их может и не быть.

Выкуп незначительной доли через суд

Способ довольно необычный. Мы писали несколько статей об этом. Почитать подробно можно тут и тут. Смысл сводится к тому, что владельца незначительной доли в имуществе можно в суде заставить ее продать. Вернее, прекратить право его собственности в обмен на компенсацию. Так как у вас с бывшим мужем полное согласие по этому поводу, то сделать все можно довольно быстро. Бывший муж должен обратиться с иском о признании вашей доли незначительной, прекращении вашего права собственности и выплате вам компенсации за долю.

Смысл в том, что обычно с таким спором в суд идут стороны, которые не согласны. А вы согласны, поэтому после подачи иска в суд бывшим мужем вы можете просто признать иск. Суд не будет отговаривать вас. Суду в целом очень выгодно признание иска: хорошая статистика, быстрое завершение дела. Это позволит полностью обойти нотариусов, а также требования Росреестра. Судебный акт сам по себе является основанием для внесения записи в ЕГРН. Суд постановит прекратить ваше право собственности. Росреестр обязан будет исполнить решение суда.

Но в любом случае вся процедура — от подачи иска до получения готового и вступившего в силу решения — займет 2—3 месяца. К тому же потребуются услуги юриста.

Мой совет: ищите другого нотариуса. Возможно, вам повезет, поэтому идти сложным путем не понадобится.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.